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タワーのリスクについての噂がちらほら

2018年10月20日

このブログでは以前からタワーには懐疑的で、
タワーについて「賃貸ならまだわかるが、、」的解説もしてきました。
やはりというか、某ネット動画などにより実際の問題点が指摘され始めています。

前から思っていたことですが、
構造上も(それってRC造表示でいいのかなと思いますが)、一部鉄骨造を思わせる部分があるらしく(勿論それは工期もあるでしょうけれど軽量化が狙いだと思います)、ALCパネルの多用があるのじゃないかって話です。
●「その全てを否定するものではありませんが」
基本的にretourの物件調査では、カチっとしたマンション希望の依頼において「高級木造2×4と、鉄骨造やALC造は同水準の建築」という見解から、ALC造を除外しており(なんでしょうかマンション界の軽量鉄骨みたいな)、ALCそのものにも懐疑的なのです。

そんなALCが仕様的にRC造で表示されている建築に多用されているとするならば、
「それって(公取的に)いいのかな?と」
件の動画においては、そこが分譲マンションにおけるルーチンの大規模修繕の期間や規模とコスト絡めて問題視されています。
ゼネコンさんは外装一周型エレベーター方式による大規模改修なども既に開発しているだろうと思いますが、果たしてそのコストや工期がどうなるのか?まったく未知数となっており、
どうなんでしょう、、


■「しかし、いったいぜんたい何故売れるのか?」
究極そこからして謎のタワマンなんですが、、
根っこの部分を考えてみると、
「やっぱり日本の住宅政策そのものに問題があるのではないか」と思うのです。
・35年という”サブプライムローン”の許可しかり
・明らかに賃貸生活者に対して不公平な(購入者だけに対する)”住宅ローン減税”
・景気対策としてやたらとマンション着工数などを重視してみたり
・未だに通達などのグレーな不動産資金総量管理行政しかり

だって思いませんか?
公営住宅政策にしても、抽選にあたった人だけ安い部屋に暮らせるだとか、政策的にずぼらもいいとこです(どんぶり勘定政策と言ってもいい)。

下手すると、行政はタワマンの大規模修繕の難しさも、
「かえって建替え促進されてけっこうなことだ」ぐらいにしか思っていないのじゃないか?

日本の住宅政策については、公団からURへのグズグズもそうですが、どうにも釈然としないものを感じます(高齢者賃貸における公的保証人制度なんて速攻可能な政策だと思うんですが、、そういう動きもさっぱりですし「何をやってんの」とね)。



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大迷惑な「光セット回線迷惑営業」の件

2018年10月11日

夏季休暇シフトでちょっと北海道帰省していたところ、
実家のネット回線に所謂「光回線セット迷惑営業」の話が入っておりまして
(実はこの手の業者に数回契約変更されてしまっていたりするのです)
キャンセル作業はキャンセル作業で粛々と進めたのですが、
固定電話にそれ系の営業がひっきりなしだとか、
前述の営業に関しては訪問営業だったということ。

みなさんご存じのとおり
同業者は表向きNTT代理店となっているため、現状の契約内容を知った上で巧みな営業トークで契約させてしまうという手法を用いています。
「これさ、NTT個人情報の管理がダメダメだろ?」
調べてみるとあるんです
これが
 ↓
■フレッツ光サービス等の勧誘停止登録の受付について
https://www.ntt-east.co.jp/info/detail/120201_01.html
勧誘停止登録受付窓口
電話番号 0120-849-994
営業時間 平日午前9時〜午後5時まで
休業日 土日・祝日・年末年始


知っている人には鉄板の対策らしいのですが、
この登録について十分に広報されていると思います?

私自身、自分であれこれ調べて発見した次第でして、、、
(確かにNTT回線引越しの時に、海外に接続される迷惑なんとかの拒否設定の説明は受けましたが)
古くはダイヤルQ2問題などなど、
必ずしも消費者サービス最優先とは思えない部分ありましたよね(民間会社だからそこはそうだろって部分はありますが)、
昨今は充実してきましたが、SPAMメール対策についても後手後手だった感あります。

『フレッツ光サービス等の勧誘停止登録』ってもっと大々的に広報すべきではないのかしら。
てか、「光回線セット迷惑営業」の報道の時にしつこいぐらいにメディアにその説明付けてくれって申し入れすべきでしょう。
なんともはがゆい話でありますが、
広報活動の一助のなればと記事にしてみました。
(法的なんとかは厳密にはわかりませんが、勧誘が停止されているのに無理な営業行為を行うと法に抵触する可能性があるとのこと。)

迷惑されている方は是非登録を
(※勧誘が停止されるのはフレッツ回線利用の場合に限られるので、全てではありませんが電話口で「勧誘停止登録しています」と告げる事で別業者の勧誘も断りやすくなるようです。)



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例のソーラー発電の使い道を考えてみれば

2018年10月04日

現行のソーラーが防災面から考えるとダメダメなところ、
あれこれ考える中「こうじゃないか」と、
●前記事において「特定家電と紐付けしたワンセット完結型の商品」提案しましたが、
考えてみればそのソーラー完結型家電の中身によっちゃあ
「電気の契約アンペア落とせるかもしれない」
仮にそれが可能ならソーラーの弱点である発電効率を別角度で回収可能です。

何故なら不動産の現場でよく聞く話に
「何々とかにかにを同時使用すると○アンペアだとブレーカー落ちちゃうんですよ」
「このお部屋は何アンペアまで上げられますか?」
いうまでも無くアンペアを上げれば基本料金もあがります。


しかし、その同時使用するかも知れない家電製品は24時間稼働の基本設備か?
(考えてみりゃ損ですよね、その時だけの瞬間電力のために契約アンペアそのものを上げないといけないのですから。)
私は電気が専門では無いので1000Wを一日平均10分使用するのにいかほどのバッテリー容量があればいいのかわかりませんが、
電子レンジをそんな頻繁に使います?
一般的使用法なら合計してもせいぜいが1日トータルで30分程度じゃなかろうか。
IHヒーターや電気ポットしかり、
 ↓
●このセットを導入すれば電気契約20A でも日常生活に困らないばかりか、蓄電池の運用で必要電力出力するので「準防災設備でもあります」。

ソーラー発電の設備ってものは上記のような”やり方”で普及をはかるべきだったのではないか?
(大手や間違っても電力会社はなかなかやらない方式かなと思うので)
こういうのってクラウンドファウンディングのベンチャーが似合う企画かも、
意欲ある経営者の登場を待ちましょう。

パネルの屋外配置問題も「開口の大きい窓の内側」だけでなく、
「光ファイバーによる集光」と(森ビル系列の会社が技術を確立している)
「屋内設置ソーラーパネル」を合わせる。
上記の組み合わせで行くべきなのじゃまいかと思うところです。



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欠陥建築の動画をみて憂鬱になる

2018年09月26日

何の拍子で見はじめたのかわからないのですが、
所謂youtubeのお勧めで横に出てくる奴あるじゃないですか。
そこに欠陥住宅関係の過去動画が出てきたものですから、
ちょっとこれはと観はじめれば他関連動画も観たくなるのが人情ってものです。

そしてすっかり憂鬱になりました。

限られた経験ながら私にある知見と言えば「賃貸住宅や投資向分譲関連、及び中古住宅の話」になりますが、動画には「高名な建築家の注文住宅から開発施工主が建築会社を訴える話まで」出てきます。
不動産業に従事していながら「流石にそこまでリスクが深いのか」と落胆してしまいました。
(○○○ナーズ建築にリスクがあるのは既知の事実ではありますが、、)

社会心理学の話になってしまいますが、
建築などの環境や伝統と関係の深い”文化”については「(知的資産としての)『共同幻想』が残っていてくれないと安易に発注できない」と思います。
昔ながらの大工の文化というか、建築会社の在り方含めてですが
「開発競争の中で失ってはいけないものも失われてしまっているのかな」と、

やはり賃貸のが安全安心ですね

分譲や購入には買う側にも相当高いレベルの知識が必要ですし、
更に、マンションスペック厨的なオタク知識では無く(経済学における財務省の説明鵜呑み的なことにもなり兼ねないないので)、裏話というかその筋の人のネタバレみたいな部分も知っておくべきでしょう。
流石に動画のURLは貼りませんが、建売販売業者の裏話みたいな動画も探せば出てきます。
あまりにネガティブな話ばかり詰め込むのも考え物ですが、
住宅の購入を考える時には(いきなり何を買うのかとならないよう)、
「購入か賃貸か」水準のところから考えるべき話なんだろうと思います。


論ずるまでもありませんけれど、
不動産の世界において”キャピタルゲイン”的な目論みはまったく馴染まない話です。
やるべきは「資産保全や将来的な資産価値」などであって、
自宅購入であっても「大家さんになったつもりで賃貸運用の事業判断するように考えてみる」のが吉かも知れません。




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北海道地震の大規模停電について

2018年09月20日

一部から否定的意見も多いソーラー発電ですが、
北海道なら”アリ”じゃないかと思います。
※本州の方ご存じないかもですが、北海道電力の営業により「戸建てのオール電化住宅」がかなり普及しているのです。

それを前提に考えると
●現在設備のソーラー発電には「大きな問題がある」
地震被害で屋外設置の設備は大きく破損するからです。←これじゃ意味が無い。
※しかもソーラー発電設備は工作物で建築基準法の”対象外”となっています

今から法整備云々とか付け焼刃の話してもそれこそ”建設的では無い”でしょう。
北海道の住宅には断熱性向上のため”玄関フード”が存在するぐらいです
・屋根に設置する場合もポリカーボネート張りの天窓構造の”下”(融雪機能とワンセット式)
・空き地に設置する場合はポリカーボネート張りの建築基準を満たした建築物内に設置(オプションで野菜生産キットなども用意)
・防災専用で考えるなら窓開口部に特殊な(採光機能付きなどの)屋内用ソーラー発電設備を開発し、TVや照明・USB充電コンセントなど「1対1で完結する主要家電の組み合わせ」も提案する、
などなど
 ↑
こんぐらいの独自性が無いと意味が無い(ただの売電用迷惑設備で終わってしまいます)。

●ソーラー発電の原点は電力の自給自足にあるのであって(省エネ住宅とワンセット)、
ある意味現在北電が促進しているオール電化住宅のスペックはそれにそぐわない。
実際の話北電がオール電化住宅促進をやっていた時代は「原発バリバリの時」だったので、供給量に余裕のある電力消費拡大を意図したものだったのではなかろうかと思う訳です。

つまり、当時の話で言えば原発を動かしたい北電のオール電化住宅の思惑と、昨今普及しているソーラー発電の設備は相矛盾する関係にあります。
仮に北電が営業し伸ばしたオール電化住宅に北電販売のカスタマイズされたソーラー発電設備を供給すると、需要が減り北海道には原発はいらないって話になりますからね。

(原発に関しては「水素に代えて備蓄か・国家プロジェクトで大規模バッテリー技術への投資」などの合理的アイデアが必要だろうと思います。→現状より設備を大規模化しフル稼働120%数年で「耐用年数である40年〜60年分の電力を一気に発電し」大規模バッテリーに充電《或はそれに相当する水素備蓄燃料の生産》。完了後は速やかに速攻廃炉するみたいな作戦。)

■防災を含めてソーラー発電を生かすには根本的な部分を整理するべきでしょう。
(実用性が追及されているのはむしろキャンプ用品だとか常夜燈などパッケージでデザインされた商品に限られるような気もする)
事実、北海道大規模停電報道において、
「ソーラーがあってよかった」的な話はほとんど聞こえてきません。
繰り返しになりますが防災を考えるなら”蓄電池とセットのソーラー”がマスト
(てか防災上オール電化住宅は”蓄電池が最も重要”)



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角部是非論

2018年09月14日

私は必ずしも角部屋や最上階推薦論者ではありません。
(隣室の音が苦手な場合は別ですが、よっぽど騒音が極端では無い限り耐騒音感は”共同住宅生活スキル”のひとつであると考えています。←我慢するという意味では無く各人の個性に応じた何らかの対処を不都合と感じないガラッパチ耐性のことです。)

その理由は「断熱性能」です。
確か夏の高齢者熱射病対策などのレポートで、公営住宅などでNPOが各戸にエアコン設定温度のアドバイスなどをしている様子を見た事ありますが、最上階や角部屋は1℃〜2℃低めの設定を推奨されていたように記憶しています。

●何度も指摘してきましたが、日本の非木造建築は事実上外断熱を諦めており(梅雨があるため)、また構造的にも簡易的な断熱しかできません(スラブ直貼りの床仕上げなんかも場合だと確実に外壁からの熱伝導の延長にある)。←加えて根性入れて”ふかし壁”仕上げとして断熱性をあげることは一歩間違えば遮音性を失う可能性もあります。

高級な木造建築であれば、外壁と断熱材の間に”空気循環層”を設ける設計も存在しますが、一般的建築でも外装サイディングから木造外壁そのものが(熱伝導性から)一種の断熱効果を持ち、工法的にもガッチリ内壁側の断熱も可能です。
そんな木造建築においても、採光窓が断熱性と相反する事は同じであり、角部屋になればその弱点が拡大する点は同じ。

●最上階や角部屋はそれだけで賃料も少し高かったりしますよね
この辺はじっくり検討すべき部分あると思うのです。
必ずしも角部屋は無条件にいい部屋ではありません。
(特性として上位ランクであることは疑う余地ありませんが。)

”長く暮らす事が確定している場合”賃貸住宅でも(プラマードのように後付工法で可能な簡易型二重窓もあります)、断熱の弱点になっている窓限定で「費用自前負担の簡易二重窓」を大家さんに相談してみる手もアリではないかと。←光熱費との関係でペイするのかしっかり計算した上での話ですけれど。「そんな大げさな」ってご意見もあるかもですが、
(室温耐性が強くて冬も暖房控えめ全然OKな方は例外)
冷え性や高齢などでしっかり室温を調整したい方の場合「断熱上の弱点となるポイントで激しい結露などが起きやすい」のです。
住宅において”結露”で得すること何一つありませんから、エアコンに頼らず構造で防げるならその方がベターです。

●原状回復必要の無いDIY対策は(効果はほどほどながら)容易で、
窓面に発スチなどを立掛けるって方法ですが「であったら角部屋でなくてもよかった」なんて事にもなりますよね。

”こうだ”と結論の出る話ではありませんが、
申込予定の物件で複数空室ある時など検討すべきポイントのひとつです。



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