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隠れ家住居や隠れ家的店舗

2017年08月19日

”隠れ家的”などと評される空間は賃貸じゃないとあり得ないのではなかろうか。
(大邸宅なら戸建てでも可能ですがその場合は「隠れ部屋」でしょう)

戸建てが昭和時代”一国(一石)一城の主”的世界観で語られたり、
現代分譲が結婚契約の担保的に購入されたり、
その存在感が隠れたり薄れてもいかんですよね(笑
私は過去、自分が戸建てを注文するなら(例の代々木”地下だけビル”も参考に)「1階は駐輪場の管理人休憩小屋程度の極小プレハブとして地下に広大なRC造の生活空間を作る(ご近所にも”空き地の監視小屋があるだけです”みたいな)」なんてことを考えておりましたがww、
通常は「隠してどうする」ですよね(てか怪しすぎる)。

これに対して賃貸の場合は、区画整理に取り残されるですとか(再建築不可)、老朽化したテナントビルですとか、はたまた旧法借地権が入り組んで大規模開発が不可能な店舗付き戸建てなど、「ワケあって(底地の資産価値評価が低いため)賃料もお安くなってます」なパターンが存在します。
隠れ家的店舗の場合(企画からして利益追求目的から外れるでしょうから)、賃料の安さは(拘りの資材使い過ぎによる利ザヤの低さも相まって)必要条件になりますし、積極的事業拡大の意思の無い趣味性の高い企画になりますから(軽いノリで入ってくる勘違いしたお客さんも避けたい)わかり難い場所にあることも好都合です。

住居の場合も似たところがあると申しましょうか、生活利便性より極端に賃料安いとか面白い事が優先される部屋を希望しているのなら、その暗韻は仕事関係も所得やキャリア優先では”無い”となります。
プライバシーレベル的にも隠れ家的賃貸がマッチするでしょう。

土地でも部屋でも隠れ家的不動産は公式路線価相場から外れている存在なのですから、部屋の存在そのものが例外事項であり都市生活の個性と言えるのかも知れません。
整備された新興住宅街と、歴史ある街はこの部分が決定的に違っているのかなと思ったりもしますね。


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ちょっとしたものでも捨てずに放置すると大変なことになる

2017年08月12日

ここだけの話ですが、私自身”すわ引越しか”な状況となりまして、
ちよ〜っと予定より時期が早まった事もありバタバタと片づけ始めたところ、
「無駄な段ボールゴミの多い事多い事」
かれこれ20年前以上になるでしょう。
当時は引越しの段取やノウハウも無く、なんとなく家電などの梱包段ボールもいつか引越しの時に必要になるかもしれないと思いとっておいたものもあるのですが、笑ったのが既に手元にないビンテージアンプの梱包用自作箱みつけた事でした(当時修理が一度で済まないと思っていた)。

そのビンテージアンプが粗大ゴミになった時に「修理梱包用の専用箱」があった事は忘却のかなたで、、

何故この箱を取っておこうと思ったのかわからない(中のモノはとっくに壊れて存在しない)段ボールをあちこちに発見し(笑
「奥行の深い収納にありがちなことだな」などと他人事のように思う始末です。

紙ゴミ回収日に合わせて、まとめる作業をした時には回収場所並に山積みとなりまして(押入れの週能力に驚いたみたいな)、梱包用のプラゴミ分類になる発スチ抜き取り分類も容易ならざる事態に。
●現在は「梱包用段ボールはとっとと捨てる」習慣になってますが(amazon利用するようになってからかしら)、
古い時代の話とはいえ段ボールみたいにちょっとしたものでも捨てずに放置すると後が大変だと。

30代過ぎた頃から「うっかりしていると10年ぐらい経っている」なんてな状況なもので(子供と大人では時間の体感速度が違う話そのままに)、知らない間に「段ボールが勝手にビンテージ化しやがって」などと思ったりする始末。
「ちょっとその辺に」いかんですね、

しかし現代通販による大流通偉大となっていますが、
段ボールリサイクルの現場は10年で取扱い倍増とかなっているのでしょうか。
気が付けば資源ごみの日に見かける街の段ボールの量も日に日に増えているように思う昨今です。

そうそう、そうですよ。
■話は逸れますが、最近話題の簡易宅配ボックス。
サイズ的に入らない荷物も多く、大型なものはそもそも設営する場所が無い。
更にリサイクルごみ総量の件や、一時期話題になったamazonの段ボールが無駄に大きい件(ここは随分解消されたようです)、
つまり社会の潜在的ニーズとして『梱包効率』が存在するって事です。
段ボールという偉大な発明から幾年「更に強度を高めつつコンパクトに梱包できる流通資材・及び非スチロール緩衝材」←これ発明すると億万長者かもしれませんよ。



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心理的懸念と現実のギャップについて

2017年08月03日

retour本編において次の記事で触れる予定でもあるのですが、
■住居探しにおいて戸建て持家と賃貸では随分違ってきます。
たとえば低層指定地域の高級戸建て地域の場合、勿論繁華街と距離がありますし閑静な環境になりますが、だいたい同様地域に賃貸住宅があると(低層指定なので木造APか鉄骨造MS)、「女性にとっては夜道が暗い」評判となったりするのです。
(古く池袋で名をはせた営業マンに聞いた事があるのですが、女性向のイメージで近傍主要駅を案内すると「夜道が暗く怖い」という反応が多く、優れた高級住宅街では無く中高層マンションの多い地域に変更となるケースが少なくなかったという話でした。)

●しかし夜道の明るい地域は主要道が近かったり、繁華街も近い事になりますから(故に中高層建築可能指定となり)確かにデベロッパーもマンション開発行いやすく、RC造マンションなどの母数も増えますが、警視庁などのDATAを見れば歴然で犯罪発生率的DATAは高くなります。
(実際のところ東京の治安はとてもいいので、数字が前後したとしても偶発的犯罪に巻き込まれる確率は東京都宝くじ当選確率より低かったりするのですが、)

■繰り返し「防犯設備では無くプライバシー管理設備です」と説明してきた”オートロック”も、確かに自室の施錠を”忘れる”ほどの心理的安心感がるのは事実ですが、警視庁的には犯罪者に狙われやすい設備のひとつなのも事実なのです(高級物件も増えてきますし)。
木造アパートの場合も、警視庁的には1階も2階も有為な差が無いため防犯統計も「1、2階」と同じだったりするワケで実質DATTAもそれほど違いが無いのだと思います。
何時聞いた話だったか忘れましたが「泥棒に入られ続ける二階の話」だとか、「彼氏の浮気に激怒して排水管を上って二階の部屋に怒鳴り込んだ女子大生の話」などなど、条件として”2階は安全性が高まる”と言い切る事はできません。

しかし、実際の生活上「居室から外歩いている人の足音なども聞こえる」などの環境を不安に感じる方は少なく無いでしょう。
(そんな関係で古くは木造アパート1階は男性専用なんて物件も時折ありました)
印象の問題ですが、部屋探しの現場においてこの差はとても大きなものです。


●同じく警視庁統計から言えば、
室内侵入窃盗(空き巣狙い)などで言えば、集合住宅よりはるかに戸建ては狙われやすい。
(更にここは例外事項ですが、殺人事件などにおいてもその半数以上は血縁関係だったりします)
始めて独り暮らしされるご子息を心配される親御さんの話も聞きますが、
東京においては持家戸建てに暮らしているより、賃貸住宅一人暮らしを始める方が統計上ははるかに安全になります(そこで「オートロック限定で」という話にもなったりもするのですが、、、)。
勿論、犯罪発生の確率は前述の宝くじの事例のように「ほとんどの一般の方は遭遇しない」ため、心理的印象の方が大きな要因になります。

この辺の乖離は、双方のメリット・デメリットを知った上で冷静に考えるのがベターです。
(何か間違うとどうにかなるほどの確率差は本当に低い水準内の話ですから)
片方の見解を鵜呑みにしてしまうと(オートロックの施錠忘れじゃありませんが)本当にリスクを引き寄せてしまう事もあり得るからです。
「DATAが全て正しいのでもありませんし、印象が全てでも無い」
「双方踏まえて、トータルな評価を冷静に」のような進め方が賢明でしょう。




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過労気味で昨今の政治状況さっぱりなんですが

2017年07月26日

知らない間に安倍政権支持率がどうしたって事になっているのですね(笑
まったくニュースもおちおちみていられない状況が続いておりまして、支持率が落ちた落ちたと聞いても口ポッカンなのですが、個人的に私は安倍政権は支持ですが安倍首相の支持者ではありませんので、さっぱりなんとも思わないのですが、
某右派系のネット報道などに冷静な意見が論じられていましたよ。
安倍首相支持者の方は「やれ偏向報道とキーっとなっているかもしれませんが、マスメディアの政権叩きネガティブなんとかは例の安保法制の時のがよっぽど激しかったと思います。地味ですがここは経済じゃないですか」みたいな。

私は個人的には前述評論家の意見に賛同しているワケでは無いのですが(安保法制と違って森友以降のネタはワイドショー的に扱いやすいというかTV視聴者層にも浸透しやすいネガキャン効果があったと考えているので)、それでも前述評論家の意見には一理あると思うのです。

どういうことかと言いますと、
「これは安倍政権のチャンスなのだ」と。
一部には財務省人事も増税シフトが強まったなどという情報も伝わるなか、支持率が下がっているのですから大きな政策を打って出るべき状況にあります(そういう民意だって認識でOKなのですからね)。支持率に民意が現れているじゃないかと、ドーンと大胆な政策を打てる。
巷間伝わるところによると、内閣改造でもかなりの梃入れを行うようですが、
●政治信条は保守でも次々とリベラル左派的政策を打ってきた安倍政権です、
内閣改造のタイミングでドカーンと「大規模な消費刺激策」を打つチャンスです。

憲法改正がらみで維新の協力も必要なのでしょ。
更に小池新党の噂もちらほら(渡辺喜美氏参加の噂も)、
是非協力求めたいところですよね。
更に民進党の改憲派である前原グループなんかも誘いたい。
■米国で行われているEITC(給付型税額還付)これに売って出る時でしょう。
前述の勢力は全てこの辺の政策を政権公約にしていたりますからね。
(公明党に関しては小池新党を引き込めば自動的に参加することになるでしょうからそういう意味でも小池新党を意識するのがベターかと思います。)
ベーシックインカム系の政策は一見左派系と勘違いされますが、保守系から出てきた政策です。

財務省に関しても、
「政権支持率が下がっているこの民意の中で、増税なんかできる筈が無い」で押し切れるでしょう。
(そういう意味では麻生氏が権力基盤を固めつつある意味は大きく、岸田外相も合流に決断すべきだと思うんですけどね、岸田外相の真意はどうなんでしょうね。)

などなど、
●安倍政権にとって、昨今の支持率低下は「大きなチャンスである」と考えるワケです。
(マスメディアのネガキャンなんか阪神追放される時の野村監督叩きや小沢パージの時に比べればまだまだ可愛いものですよww)



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「徒歩圏・自転車通勤圏」

2017年07月22日

これほど個人差の大きいものって無いでしょう。
公取委規定の不動産資料における徒歩速度は「分速80m」で計算されます。
勿論信号待ちを除く距離的表示なので実徒歩は変わってきますが、そもそもこの速度かなり速めで大人の男性がサクサク歩いた場合の速度と言ってもいいでしょう。
結果として、実徒歩を意図して10分以内と問い合わせがある場合、私は徒歩7分だとか8分をベースに資料を探すのですが、駅からの半径はある一定の幅に収まる事になります。

更に極端な「徒歩20分もあり」場合、東京都市部では「隣の駅に到達してしまう」ため(中央線で言えば荻窪以西あたりから徒歩15分以上で遠いから安いという物件も分布してきますが)、希望駅の15分ぐらいを目安に探すことになります。

自転車通勤などの場合は更に顕著ですが、
普通に健康志向で10キロ20キロぐらいはジョギングで日常いける方もいらっしゃいます。
かくいう私も某2chなどのログで「江戸時代の飛脚は100キロとか余裕で、市井の人もちょっといってくるという場合の距離が20キロやら40キロ普通だった」という話を耳にして(笑
いくらなんでも10キロぐらい歩くの余裕じゃないといかんだろうと思い立ちまして、
取材の時など、隣駅から更に先まで歩くとか多くなってきました。

■仮に(流石に10キロはアレなので)5キロまで徒歩圏だと定義してみた場合
ちなみに公取委計算だと(徒歩62.5分)、
東中野から池袋まで約4.4キロですから「東中野は池袋の徒歩圏だ」となります(笑
勿論これ自転車ライダーの方には余裕の距離。
この考え方で何が変わるって、公共交通の経理と関係無く駅が選べるってところ。

タフな自転車ライダーの方なら毎日10キロも余裕でしょう。
この場合だと、
中野坂上から恵比寿が約7キロなので「中野坂上は恵比寿まで余裕の自転車通勤圏」となる。

■しかも、山手線経路って縦長ですよね。
私がretourブログで頻繁に推奨している都営新宿線曙橋駅(都内では異例に相場が安い)、
曙橋からだと秋葉原まで約5キロ、銀座も約5キロ、表参道まで4キロ、池袋も5キロ、
山手線主要駅のほぼ全てをカバーします(笑

中央線地元的にも吉祥寺を主として見た場合「久我山まではいざとなれば歩ける」駅ですし、荻窪から見た場合「西武新宿線バス便駅は勿論徒歩圏でもある」な認識です。
新宿から荻窪までの丸ノ内線区間も事実上の第二中央線な位置づけですし、
東急圏においても、学芸大から目黒駅まで歩けるとか普通のネタです。
池袋界隈となれば歩こうと思えばいける範囲は江戸川橋・高田馬場・王子・江古田に及ぶでしょう。

何が言いたいって、公共交通の通勤利便性だけに縛られず候補駅を探す可能性はあり得るって話です。距離の計測は「ヤフー地図」機能にありますので、どこまでいけるのか考えてみるのも面白いと思いますよ。
(曙橋や四谷在住の方はロードバイクや電チャリ買うと健康になると同時に交通費0円も夢じゃないですぜ。交通事故など心配な方は江戸時代の人に負けるかと歩いてみるのも悪くないと思いますよ。てかそのスキルは防災上の強みにもなるでしょう。)



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管理会社さんから耳にした昨今不動産の動向

2017年07月15日

「ファミリー物件が時期に関わらず動いている」

業者さんの中には「シングル向けに改装し過ぎてファミリー物件の母数が足りなくなっているかもしれない」なんて声も聞きました。
■勿論人口動向から言えば東京は圧倒的にジングル世帯化が進むのですが、
各業者さんから耳にする情報を推測してみると「景気回復の影響から、結婚や同居の選択をする世帯も増加傾向にある」のではなかろうかと(勿論「いつかは広い部屋」志向シングルの方も含めて)。
総務省が発表するほど大きな数字では無いのかも知れませんが、着実に景気回復は進んできているのだと思います(引越しを手控えていた需要が一斉に動きだしたみたいな)。

この動きは潜在需要からくるものなので、長期的な動きにはならないものに思いますが、確かにシングル世帯利用においても「全てが西洋式にドーンと広いワンルーム志向では無い」訳でありまして、
●日本固有の間取りに「3帖間」というのがあります。
何に使うのかはともかく、マルチに分かれた居室は光熱費効率も高めますし、
特に角部屋志向な方にとって(採光窓が多くなる事で家財を設置できる有効壁が少なくなる)、倉庫部屋みたいな存在は大きなウォークインとして重宝される可能性もあります。

いずれにしても「リビングはとにかく大きめで」などの根幹は今後も動かないと思いますが、
必ずしもマルチ間取りが全否定されているのでは無いって部分留意すべきでしょうね。
リノベーションの設計プラン的にも「何か使い勝手のよさそうな土間」のようなものがポイントになる事もあり得ます。高級感のある部屋のキモが”玄関ホール”や”廊下”であるように(玄関ホールも見方変えれば小さな部屋です)、「小さな部屋をあえて作るぐらいの判断」アリですね。
(※どことなしに『ミニマルコンパクト』にも通じている話かもしれません)

広いリビングも実体としては、暮らしの中で「ここからここが何する時の場所」のように”間仕切りは無くても切り分けイメージはある”ものですから、ひょっとするとこの切り分け空間認知イメージも3帖以下の広さになっているような気もします。

■現代的なシングル・ファミリー問わず(40平米を超える)マルチルーム間取りの方向性は、
設計上やり難さあると思いますが「11帖LDK、4帖半寝室、3帖書斎」ですとか「9帖ストゥディオタイプのDK、7帖寝室、4畳半ユーティリィテイー」だとか、「4帖K、8帖居室1、4畳半居室2」のように、全ての部屋の広さが違うぐらいのバリエーションもアリなのでしょう。

ファミリータイプの動きが増えている、
ここに連動しているのか、確実な事は言えませんが、
20平米以下のシングル1R系の割安感が高まっているような気もしますよ。
(数字に出せるほど具体的なものでは無く感覚的な範囲ですが)



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