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賃貸スキル

2018年06月17日

所謂賃貸生活玄人の生活技術の事ですが、
コストパフォーマンスを考える上で大きな影響力を持ちます。

代表的なところあげると
・洗濯機置場の工夫(どんな位置にも設置可能)
・電気コンロ一発が余裕
・3点ユニットの方がむしろ好きだ
・床の仕上げに一切拘りが無い

更に上級者になると
・少々遮音が弱くても平気だ(外乱騒音に耐性がある)
・セキュリテイーは自分で張れる(頭脳的犯罪者より一枚上手である)
・収納を安価に作成できる
・あり得ない縦横比でも寝室を設置できる
・バラ釜浴室の方がむしろ好きだ(お湯につかる優先追炊き派である)
・対人トラブルに熟練している(最近バラ釜は絶滅危惧種になりつつありますが)
・平米数に左右されることなく常に自分の空間を構築できる(光熱費を考えると「可能であれば部屋は狭い方がよい」と考えている)
・食材の通販購入に長けておりコンビニ・スーパーがどこにあろうが無関係

DIY的になると
・マイ壁を容易に設置できる(1LDKから2DKへの変更など自由自在)
・遮音上の工夫にも奥の手がある
・造作に傷ひとつつけず自由な位置に棚を設置できる
・和室を洋室風に、洋室を和室風に自由自在にインテリアを選択できる
・静音なままに分解・解体の技術がありほとんどのゴミは日常ゴミで出せる

生活力的になると
・手持ち資産のIHクッキングヒーターや高性能オーブンレンジ・瞬間電気湯沸かし器などを駆使してメインの火力無しになんでも作れる
・冷蔵庫があっても無くてもどうにでもなる
・勿論トイレは和式でも可
・極論浴室が無くてもどうにかできる
・給湯器が無くても”お湯を使える”
・あらゆるネット回線と契約条件に精通している


■挙げればまだまだ多数あると思います
これらの「賃貸スキルの使い手を”賃貸強者”と呼んでます」。
生存能力と言うか(下手したらホームレスになってもDIYで戸建てを建造してしまうぐらいの)生きる事をエンジョイする”いい意味の”バカ脳(と能力)をお持ちの方で、

長い事不動産営業しておりますと、そのような方と少なからず出会います。
その方が淡泊であっさりしている方なら「業者的にも凄く楽」となり
その方が”面白さ”に拘り持っている場合(調査母数の無限大となるため)「過去に例がないほど調査母数は大きなものになります(国交省REINZの検索限界を超えてしまう)」
(勿論それだけ強者の方となれば、通常と違った意味の拘りもあり後者が多くなりますがww)

●ある意味”間違っているよという意味の”典型が、不動産を専門にしていない弁護士さんなどの受け売りでやたらと権利を主張してしまうケースでしょうか。
(※私は法律専門じゃないので生半可ですが、不動産は慣習法に属する部分が多い業界なので《故に不動産法関係専門とする不動産業がある訳で、、》名文法上の解釈だけだと意図や法律上の合理性が十分理解できないのです。勿論その弁護士さんも慣習法上の根拠をベースにする最高裁判例など専門分野に目を通せばわかること。)
 ↑
大前提として賃貸契約は「圧倒的に借主優位の法律に守られている」ので(大家さん業が可哀想になるぐらい)、既に保有している既得権の中身を知る事の方が重要な筈なんですが、、

→続きを読む

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東京の賃貸MS相場が下がらない感

2018年06月08日

全般的という意味では無く、
●所謂手頃な7万円〜8万前後のシングル向け主力な物件相場が高止まりしている状況です。
何故なのかちょっと掴みきれないので考えてみたのですが、、
この価格帯は適合世帯母数も多いため、大家さんの意識として「高過ぎるのか偶然契約に至らないだけなのか」はっきりと分かり難いのも確か。

確かに都心部のオーナーチェンジ投資向け中古マンションの価格は上昇傾向のままで(かといって現行賃料は上げられないので)、利回りはひたすら低下傾向にあり「ほとんど利益が確保できないほどの水準に低下しており」←ここだけ見れば賃貸物件の相場が上昇したら”おかしい”んですよ。

ところが、この春から現在までの7万円〜8万前後のシングル向け主力な物件(特に新築や築浅)の動向は春のシーズン終わっても「え、この賃料で募集かけているの?」と思ってしまうような割高な物件が多数存在しています。
アベノミクスによる好景気により春のシーズンの引越し需要は年々伸びているので、適合性から言えばこの時期引越しの階層が「7万円〜8万前後のシングル向け需要」と考える事できますから、
春のシーズン期値上がり感が例年にない水準になるのはわかる。
 ↓
これが通常は5月あたりでガクっと需要が落ち込むので、次々条件変更となる筈なのですが、
新規登録物件含めて、下がってきた感がまだ無いんですよ。
(サンプル的には限られているのであくまでも感触に過ぎませんが)

■勿論過去にお伝えしているように
・現在東京は郊外から都心部への人口移動が継続しているため、特に郊外の木造アパートの空室率が目立つようになっていること(木造APは今でも割安感大)
・事務所物件の空室率が(好景気により)明らかに低下し地方都市含む都心部・県庁所在都市でオフィース不足が始まっていること
・そして、今年の春の引越し需要の統計DATA

かといって現代日本は人口が増えていませんから(てか人口減中)、世帯総数の判断はともかく「賃貸住宅の需給バランスのファンダメンタルにはそれほど大きな変化は無い」ので、どこかで空室率に耐え切れず値下がり調整しなくちゃいけないのですが(デフレという意味では無くて春のシーズンとの対比における”調整”)、

「求人倍率」などの関係から、想像以上に都心・都市への人口移動が”通年規模で”多くなっているのでしょうか(この辺の統計はまた来年の総務省あたりの発表待たないとなんともです)。
はたまた、勤労者の所得増による住み替え需要が想定を超えているのか?←でもこのケースだと賃貸市場から分譲市場へ移動する可能性だって少なく無い筈です。

(例のシェアハウス事件との関係というワケではありませんが)
「必ずこの流行は終わる」と読んでいた、シェアハウスなどの募集も相当に苦戦しているようですし、木造APの割安感は例年どおりです(全体で見れば供給過剰状態に変化は無い)。

●「マンション・マスト希望」が突出しているのだろうか?
なんともピンときません。
(新築MSに関して言えば、建設費の高騰により「制約になるのかならないのかと別」に「この賃料以下では貸せない」事情が発生しているのも事実だと思います。)
どうにも相場状況に歪な感触がある。
(言い換えれば「割高過ぎで借りる人のいない物件母数が増えている」と見る事もできる←この状態は一度損切り売却でもしないと財務的にリセットされない。)

ちょっと心配ですね。




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ゼオライトを利用した「なんちゃって空気清浄機」実験

2018年06月02日

作り方は凄く簡単です。
まず、水槽用などのゼオライトを(2Kgぐらい)購入、
100円ショップで前後面網目格子状の収納ボックスをゲット(幅30pぐらい)、
・ゼオライトを洗うなどして細かい砂を除去
・100円ショップのスニーカー用洗濯ネットなどに投入
・収納ボックスの格子状部分にウエットティシュの不織布をフィルター代わりに貼って、中に洗濯ネット・ゼオライト設置
・収納ボックス手前にUSBの12pファンを置く
 ↑
だいたいこんな感じです

期待としては、簡易フィルターとなっているウエットティシュの不織布を定期的に交換するだけで、ゼオライトそのものは長期運用できるといいなと(笑

■実験してみたところ、そこそこの防臭効果”アリ”です。
(勿論目的は室内喫煙時の空気清浄)
メンテナンスも容易なので、下手な空気清浄機よりいいかもと自画自賛しております。

USBの12pファンだと(どうでしょう最大でも3帖程度用か)室内全体は無理なので、
大型タイプを設計するのであれば、
扇風機並の大型ボックスファンだとか、198あたりで入手できるDCモーターなサーキュレーター2発などとし、ゼオライト(10kgなど)を入れる適当な箱を別途探すなりの方法になるでしょうか。
 ↑
風力も大きくなるので、フィルターはレンジフード用などのものを流用するとよいでしょう。


<<<毎度恒例となりますが>>>
●今回の実験も「通常の用途ではありません」
あ く ま で も 実験される場合は”自己責任”でお願いします。

古くなったゼオライトも、洗浄して鑑賞植物の鉢に使うですとか、
床下に吸湿防臭砂利として撒くなど使い道ありますので、意外と無駄の無い作戦ではなかろうかと思います。
工作上注意する点としては、ゼオライトから砂を払うのが結構大変なので、ここしっかりふるいにかけて洗浄するところでしょうかね。
(いうまでも無く、私の場合「そこは適当」ですが、、、)


同作戦は、一般の空気清浄機においても(吹き出し口にゼオライトなど)応用可能に思いますので、
今後、追加実験などあればまたレポートします。



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大きな事件になってきましたね(シェアハウス事件)

2018年05月24日

「シェアハウス投資話は危ないから」と、
いつ頃からでしょうか、というか事ある毎に警告してきたつもりなのですが、、
市井のブログに何ができるってそりゃあそうなんですけれど、
大きな事件になってしまいました。

そもそもそんな収益見込める投資話が(収益補償的なところに及んで)この世に存在する筈が無いワケで(そんなに儲けが固いなら銀行とデベロッパーだけで錬金術ができてしまいます)、
同じ大家さんでもその商才に比例して収益は全然違うワケですから、
サブリースのような(大家さん個々の)個性差を発揮する要素が無い場合、(定期預金的な)中長期の安定”低利”が堅く期待できるぐらいでも”凄いこと”なのであって、
 ↑
この最も成功する事例から逆引きしても
「間違っても借金して投資するような案件では無い」のです。

巷間伝わるところによると、
■「プチバブル狩り」じゃないですが、金融庁などは地銀の過剰な不動産投資を問題視しており、今後資金の流入自体制限されるだろうと思われなので(早晩不動産の値上がりも止まるかと)、例外的に伸びている都心の新築分譲を例外に(これも必ず止まります)、不動産は高利回りは高収益を期待する投資対象では”無い”のです。

「個人所有で長期保有する利用目的があるから利益が最大化する」=「使途目的の無い不動産はその段階で不良債権である」のようなものなんです。
(※結果として、個人が住宅として長期保有する場合の経済効用が高いため、どっから見ても高過ぎる分譲でも売れる側面があった。→これ賃貸に出すと途端に値段高過ぎた事がわかります。)

資産を預貯金では無く、不動産で保有するメリットは「インフレなどの経済に連動すること」に尽きるワケで(現在のようなインフレターゲットも難しい状況だと現金で保有していてもそれほど資産の目減りは無い←故にデフレだと投資性向が落ちるからはっちゃきになって金融緩和しているのですが)、


●逆に言えば、不動産の知見をしっかり持って、個別具体的に差別化されたアイデアのある投資なら(あくまでも”賭け”ですが)収益を見込める場合もあります。
「旧法借地権」であるとか「都市計画の読み」であるとか、
そろそろ建替え決議も近い古築マンションにおけるリノベーションも賭けです。
高齢後の住まいを購入する場合だって、地方にいけば安い中古売買が山ほどあるので(この場合は市町村選びが賭け)、それほど多額の資産が無くても心配する事ありません。


「誰でも(投資の意欲さえあれば)必ず」なんて話はこの世にありません。
「借金しても儲かる投資話など無い」ことは説明するまでも無い事です。

※ちなみに「今の流行」みたいな投資話で利益を取る手練れの法人さんなどは、10年以内などの短期で利益確定の計算をしており(とっとと逃げる算段もしている)、常にビリピリと状況や相場判断ができてこその話です(ある意味相当数の損する人がいるから勝者もいるんだと=平均とれば誰も儲からない→更に逆に言うと誰もが儲かるって現象を”好景気”と呼ぶのあってそれは政治家の才覚です)。




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不動産の相続を考える

2018年05月16日

少子化の中更にここ問題になってくると思われます。
私、不要になった不動産は自治体にでも寄贈すれば解決だろうぐらいに思っていたのですが、有用性の無い不動産は持ち込んでもお断りされるそうで(考えてみりゃそりゃそうですね)、
 ↑
(てかおかしくない?自治体や行政が価値を認めていないのに何故固定資産税がかかるんですか。ちょっと意味わかんない。、、確かに行政には使い道が無いだけで誰かの何かの用途には有用性が残るだろうって話なのだろうけれど。)

利用目的の無い不動産の管理維持費や固定資産税を考えたら、不良債権も同様です。
必殺、金融資産の無い親族に名義人となってもらい遺族が相続放棄するって方法もあるのかも知れませんが、いかにもなんともです。
■賃貸暮らしが一番楽なのには違いなく(資産残すなら金融資産にしておけみたいな)、
今後不動産相続は各所で問題として浮上してくるかも知れません。
(被相続人が名義変更を行わずに放置した場合、法律的にどういう扱いになるのでしょう?)

ある意味、IT時代における働き方改革な方向にあるなか、
ここは本気で地方分権あるべすかもですね。
自宅SOHO拡大版として、生活は地方でって可能性も盛り上げていかないと「法整備の遅れ」のなかで、潜在的な問題が拡大してしまう可能性あります。
事実、この現象が古築分譲マンションで起きてしまえば、管理組合の運営すらままならなくなるだけでなく、有用資産まで放置される所有者不明物件により価値が毀損するなんて事にもなり兼ねない。

森友問題における航空局のアレじゃないですけれど、
「財務省の理財局に移管することで所有権を減免できるみたいな措置?」もあってしかるべきではなかろうかと思ったワケです。
或は「無料不動産」のような新しいカテゴリーの流通を国交省がリードして何かするか。

■一見有用そうなマンションなどでもこれ起こりえるんです。
中古マンションとして売却するにも、賃貸住宅として運用するにも昨今は「リノベしてから」が定番であり、改装の初期投資資金が無ければ全く売れないなんて事もあります。
(改装転売業者が仕入れ値で購入の可能性はありますが、業者にも買取り基準的なものがあるでしょう。特に地方の不動産は厳しいのじゃないか。)

そこで前述の「無料不動産」の意図ですが、
流通や在庫保有のリスクを低減するため、何らかの申請を行えばその時から当該不動産の固定資産税を”非課税扱い”とする仕組みがあればよいのではなかろうかと、こう思ったワケですよ。
 ↑
いつか書こうと思っているテーマの『リバースモーゲージ』促進の効果もあるのではなかろうかと思うのです(金融機関が収容した不動産は固定資産税を非課税とするなど)。

不動産関連の法整備は必ずしも関心が高いとはいえず、なかなか難しいと思いますが、
「一工夫すればな〜」な部分がまだまだあるのだろうと思いますね。
(農地の宅地転用関連だとか、旧法借地権の資産評価関連や買取請求権まわりだとか、)


●内容的にどうかと思う部分もないではないのだが、
関連する記事があったので貼っておきます
「タダでも欲しくない」不動産が日本中で増え続けている
https://www.news-postseven.com/archives/20180513_673100.html

(元記事削除されてもタイトル検索すればどこかで読めるでしょう)




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マイ壁を作れるかもしれない便利なアイテム

2018年05月12日

昨今メディアでも取り上げられているようなのでご存じの方もいらっしゃるかと、
■『ディアウォール』です。
仕組みは、突っ張り棒の要領で指定サイズの木材の両端にバネを仕掛け壁の任意の位置に柱を立てられるというもの。
現在価格:809円(2,000以上の注文で通常配送無料)


天井の強度に問題のある木造アパートの場合は(そもそも長押や木質部分があるので)他の方法でも柱を立てる事は可能に思いますから(柱に見立てた薄板を100円ショップで売っている長押フックなどを利用して固定するなど)、
●このアイデアのポイントは「まず任意の位置に柱を設置するといろいろできる」着眼点でしょう。

これまで同様の方法を「マイ壁を立てる」方式で考えてきたものとしては目からうろこで(笑
何故この方法を思いつかなかったのかと。
柱や幅の狭い薄板を”一部”に立てるだけでもいろんな事ができそうです。
(防音は無理でも鳴きの出ている壁をダンピングしてデッドにする程度の工夫はできそうです)

■ちょうど前回レポートに出てきた話の「奥行の浅い収納」自作に使えますよね。
こういうアイデア商品が既成概念をひっくり返す事もあります、
「その可能性」いろいろ考えてしまいますね。




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