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違法民泊問題

2017年02月16日

違法民泊問題をですね、規制や取り締まりでどうにかしようとしても「追っつかない」と思います。
管轄保健所だったでしょうか。業を煮やして警察と協力云々の話もあるようですが違法駐車の取り締まりじゃあるまいしいたちごっこになるだけでしょう。
こういう問題は違法営業しているオーナーを赤字で経営できなくさせるのが一番なのです。
実にわかりやすい話で、旅行者は合法でより安ければそっちに行くんですから。

旅館なんとか法だかを改正して、ゲストハウスやシェアハウス、ネットルームなどの宿泊を弾力的に許可すれば、業者は動きます(騒ぐ観光客もいるとなれば速攻対策された経営スタイルも編み出すでしょう)。
「それはそれで心配」と思う方いらっしゃるかもですが、法人と違い完全ド素人の個人が違法に民泊経営するのと比べれば管理指導ひとつとっても段違いです。

時に政府は「民泊法整備による合法化」みたいな方向にあるようですが、おおよそ現実的では無いし各オーナーがとても対応できない基準になれば、結局違法民泊が横行するだけです。
かといってホテル旅館の室数が不足するようなら何らかの方法考えなければいけないし、欧米のような賃貸方式と日本の賃貸契約は法律もまったく違いますからそのまんまのノリで「日本の賃貸住宅で民泊を」みたいなこと考えられも最初から無理なんです。
できないものはできないのであって、
(恒久的とは言えない観光客増のために借地借家法改正とか本末転倒ですし)
法改正して利用者にも罰則適応したとしても海外からの観光客の場合利用者を逮捕するのも問題になります。
こういった場合「儲からなくして違法業者を潰す」のが最も効果的です。

どの道これを放置すれば、分譲マンションに関しては各管理組合が「使用停止も含む議決」を行う可能性もあり、トラブルが更に大きなことになってしまう可能性もあります。

■個人的見解ですが、現代日本において賃貸住宅としてゲストルームやシェアハウスが拡大することは好ましくないと思っています。
SNSへの評価と似て『共同幻想』崩壊時代におけるあだ花というか、所詮「依存性」を煽るだけだろうと(好き好んで老人ホームに入りたがる高齢者がこどれだけいるだろうかと考えればわかる話で)。
早晩経営は芳しくない事にもなるでしょうから、
そこに観光客の短期宿泊も可とすれば渡りに船ではなかろうかと、

●法人が利用するとなれば便利な機材もあるようです
ネットに接続することなく最速0.2秒の高速翻訳ili(イリー)
http://iamili.com/ja/



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都民的には豊洲は民間へ売却でいいのだと思う

2017年02月12日

当初築地市場のリノベはやれ難しい問題があってまとまらなかったという話もありますが、「もうどこにも行くところは無い」と結論でれば異論もクソも無いでしょう。
豊洲一番の問題は仮に移設しても慢性的な赤字が予想されている事です。
(ここに輪をかけて風評がアレしているのですからもうダメダメでしょう)

都庁の思惑には「湾岸大開発によりデカい工事がしたかった」というのが本音でしょうけれど、工場や倉庫ならいざ知らず、都民としてもそうそう足を運ぶエリアじゃないですし、防災上も湾岸大開発にメリットがあると思えないのです。
不動産の世界から見れば、「結局都市計画用途指定上の高層建築可の開発しやすいところを唐突に”人気の高級住宅街”のように銘打ってやらかす」って図はおおよそ健全な手法とも思えないですし(実需で言えば都心千代田区が大幅人口増しているように)、不動産価値や評価には歴史的にも根拠のあるものなので、少子高齢化の現代社会において「大規模な開発をやりたいんだ」って動機からして無理があり過ぎますよ。

(一部報道にはあのオリンピックのボート会場の件もその線だという話もありましたね。)

築地は銀座にも近い一等地ですけれど、界隈詳しい人なら似たような感想お持ちだと思うのですが、新橋や東銀座あたりから築地方面って、存外に商工地っぽい(オンボロビルなども目立つ)土地であって、ほぼ銀座となり駅の新富町から八丁堀だってそうですよね?
築地市場が豊洲まで行く事情が全く思いつかないどころか、移転後の築地を高級なんとか街的にこれまた大開発するなど最初からピンとこない話で、

何時ごろでしたか、民主党がまだ強かった時代ですよ。
この時の公約は築地移転の見直しだった筈で、だったらと私も一票投じた記憶あるのですが(本当に民主党は国でも地方自治体でも期待を裏切るのが習い性なのか)、知らない間に東京都議会は半ば豊洲移転推進でオール与党化し、
せめてこの時に豊洲撤回していればまだどうにかなったものをとね、、

どうせ莫大な損失に終わるのでしょうけれど、
仮に年100億赤字だなんて予想なら損切りで売却するほうがナンボかマシですよ。
(ここは赤字確定売りで)
いっそのことカジノ?なんて話もあるようですが、噂にもなっている某amazon流通センターいたいな、商工地利用の線が(不動産としての素性から考えても)適切じゃないかと思います。
まさかこれから更地にして売るのも洒落にならない話なので「現状で購入いただけるなら割安にします売り」でいんじゃないですか。

縁起的にもズルズル論議をひっぱっても事務経費も人的リソースにしてもばかにならない話です。
この損失確定をもって(皮肉を込めて”それも金字塔”じゃないですけど)、都庁の思惑って本体に切り込むのが根本的解決の早道だと思います。


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産業政策と雇用動向の変化

2017年02月04日

民間の話なのでこれという正確な数字を挙げるのは難しいと思うのですが、
巷間伝わるところによれば企業の内部留保が200兆超えているなんて話も耳にします。
現政権が進めているインフレターゲット政策主眼のひとつはインフレ率により預貯金を保有する場合損する状況を作り(預金していても貨幣価値が下がる)、投資や所得分配を迫るものでもあるのですが、どうやら構造的な問題もあるようです。

所謂工業系産業セクターにおいては急速にロボット化・自動化が進んでおり、専らの雇用吸収力主体はサービス産業が7割とも言われてます。
つまり、過剰な円高が落ち着き輸出により収益拡大している産業セクターは労働集約率そのものが落ちており(インフレターゲット政策の狙いは必ずしも円安誘導では無いので副次的なものなのですが)、簡単に内部留保が増加する状況がストップしないというものです。
勿論、所得分配では無く大規模投資によっても内部留保問題は解決するのですが、現在の景気水準はそこまでの起爆剤となっていない(期待インフレ率も不十分)。

時に麻生財務相が「内部留保にも課税するか」と観測気球あげたりもしてますが、そうそう簡単に導入できる税制では無いことは誰の目にも明らかです。

私は以前から政府が公共事業として大規模な汎用産業ロボットの開発を行い(企業や農業生産者へレンタル)、産業の無人化をリードし、所得分配は「ベーシックインカム」で行うべし論者ですが、
それだけでは累積する内部留保を吐き出させるような景気刺激効果として十分ではないでしょう。
企業の内部留保と言っても「まさか箪笥預金でもあるまいし(笑」、結局銀行に預けられています。
となれば、金融セクターの投資拡大を促すことが早道でしょう。

金融セクターが大規模に投資と言えば「またバブルになるだけ」と心配にもなります。
有効需要じゃありませんが、有効投資先が無い事には怪しげな外債やら不動産ぐらいしか投資先が無いって話になりますから(住宅ローン政策で貸し先を当て込むにも限界がありますって)。
公共事業が投資を誘発する機能を失ったのもご存じのとおり(人材不足が汎用産業ロボットで幾分か解決したとしても労働分配の母数が既に不足する構造には変化が無い)。

■今すぐ必要な政策だとは思いませんが、長期的に考えるなら
やはり「光熱費0円をスローガンとするエネルギー開発」や「スペースコロニーまで視野に入れた宇宙開発」などに政府がギャンブル的投資を行い、そこに民間投資も募るような(大型プロジェクトというより高度技術開発的方向の)戦略的国策アイデアが必要なのかも知れません(汎用産業ロボットの開発も十分国策的だと思いますが)。
昭和でお馴染みのフレーズだった「建設国債はいくら発行してもいい」じゃありませんけど、
回収可能な投資であればナンボ国債刷ってもアリでしょう。

■クラウドも含むサイバー空間とVR技術、
そこに更なる可能性はあると思うのですが(課金系のジャンルが安易に拡大するだけなら失敗すると思いますが)、まだ未知数ですね。
VRがどういう方向に展開するのかまだ読めませんから。


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期待される一戸あたりの平米数増加

2017年01月26日

このブログでもそうですが、先日retour&の方でも紹介のとおり、東京に限らず空き家問題や賃貸物件空室率の上昇傾向が顕在化しています。
更にこんな報道も
賃貸住宅  内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増
http://mainichi.jp/articles/20170125/k00/00m/020/106000c?ck=1

(一部抜粋)
けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。16年1〜11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、14〜15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で16年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。


東京ではワンルームマンション建設禁止条例などこれまでも(人口対策や)狭小住宅問題への対応が知られてきていますが、
記事では豊島区の「ワンルームマンション課税」の話なども紹介され、市場ニーズに合わせた「シングルでも30平米以上」的な方向性を示唆する内容になってます。

というか空室率にあるように、戸数が供給過剰なのですから「一戸あたりの床面積の拡大」無しには市場は均衡しません。retourに書きましたが木造アパートなどの採算悪化した物件も即大胆な賃下げするワケにもいかず、一度転売され収益計算の母数が変化しなければ賃下げには至らないのです。
この時に部屋数を減らし床面積を拡大する改装が行われ、
更に自治体の賃貸住宅補助が出れば、着実に供給過剰は抑制され潜在的資産デフレも解決します。

話の胆キモは「自治体などの賃貸住宅補助」だと思います。
国がやるならそれに越した事はありませんが、地域で相場が大きく違いますから地方自治体に補助金付ける方式が最も適切でしょう。
これ経済政策にもなりますし、格差解消政策にもなるので、政府も検討いただけないでしょうかね。
シンプルでわかりやすい政策だと思うんですが(これまで各種減税策など分譲購入する世帯だけに補助が出ている不公平がありましたから)。

『ミニマルコンパクト』を推奨している私が言うのもアレですが(笑
東京都で言えば、現在一般的なシングル向け住居の広さ「18〜20平米」を「25平米以上」と目標設定し政策を打てば”資産価値保全政策”でもあるのですから、大家さんも入居者にも効果的な民間主導政策になります。
是非やるべしです。


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住居性能として「断熱値」統一規格化すべきでしょう

2017年01月21日

昭和チックに「魔法瓶」のたとえで言えば、
完璧に断熱性を備えた部屋は一度適温に合わせればそのまま延々一定温度が継続することになります。光熱費云々ソーラー発電云々やれ環境がどうこうなど全て解決なワケです。
(せいぜいが調理などの追加的熱源に対して再調整が必要になるだけ)
ところが住居表示上この「断熱値」には何ら規格化された性能基準も無いし勿論表示もありません。
これでいいのでしょうか?

断熱性能の違いは住居における圧倒的な差異となりますから、本来もっと性能表示に関する要望があっていい筈なんです。
木造2×4住宅メーカーは「当社比非木造建築より3割増の断熱性能」などと謳っていたりしますけれど、明解な基準ありませんから消費者は想像するぐらいが関の山です。
想像ですが(日本は梅雨があるため非木造住宅であるマンションはほとんどが断熱材”無し”であるため)、非木造建築の風評悪化を気にして「言い難い」って部分があるのじゃないかと、

ご存じのとおり現在日本の建築は6割以上が非木造であり、
同時に昔の木造モルタル住宅と言えば隙間風も目立ち断熱性能や気密性は特徴ではありませんでした(むしろ梅雨のある日本にとって大事な風通し性能が重視されていたとも言える)。
すっかり住居に求める性能として「断熱性能はどのぐらい?」に関心が無くなってきたのかなと思う訳です。

風通し・換気に関しては現在非木造の建築基準にあるように「常設換気扇」などの普及であえて隙間風頼みの必要性ありませんし、
北海道では常識の「二重窓」は夏暑い地域においても有効です。最近は夏の遮光や断熱カーテンにも関心集まってますし、「パッシブな住居単体の断熱性能」はもっと語られてもいいテーマです。
非木造建築の外断熱技術に関してもそろそろ技術的解決が見られるかも知れませんし、業界も率先して取り組むべきテーマだと思います。
(と言ってもマンション性能表示の床遮音性数値と実態が違うことなど信用性の点をどうするのかって部分もありますが…。)

リフォーム業者さんとしても断熱性能向上投資は(一度やれば半永久ですから)推薦しやすいテーマになりますし、数値化して光熱費○○円に相当みたいな宣伝が可能になれば費用対効果としてユーザーにもわかりやすくなります。
国にもエネルギー安全保障含めて恩恵あります。
原発開発関係に回収可能か謎の数兆円投入するより「効果的な断熱材と工法の研究」の方が合理的なのではなかろうかと素人ながら思うのです。
私は利用していませんけど、なにげに電気ポットが普及した背景には「数値化され誰にでもわかるコストの合理性」欠かせなかったでしょう(この場合魔法瓶の逆で必要なだけその時って手法ですが)。
建材基礎的技術ですし「現代社会だからこそ断熱性能統一規格は重要な指標」だと思うんですけどね。



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高齢者時代に向けてAIの活用

2017年01月18日

と、考えてみたワケですが、
あれじゃないでしょうか、
すっごくベタな手法ですが導入は「双方向TVの高機能化」だと思います。
介護ロボ開発の端緒ともなるでしょうと、
まずは「会話コンシェルジュ機能付きTV」からかなと、、
(現在実装されているDATA放送関連すらおおよそ便利に活用されているとは思えない。)

しかしネット動画も選択できるようになるとなると機能的には”業界”圧力もありメーカーがそっちでレスポンスしてくれるかとても怪しいのであります(あくまでも噂ですがリモコンのデザインにも自主規制的な仕様があると聞きます)。
故に(総務省も仲間に入れて)「国策で行くべし」。
理論的に学習機能のあるPCの進歩はトンでもな速さとなるようで、まずはたわいのない基礎的モデルであっても本格導入開始の意味は大きいと思います。

てか、介護ロボットに求めるものって「そんなに高度なものだろうか」とも思うのです。
一番重要なのは会話だったり聞き役だったりしるのではないか(それは同時に緊急事態の対応力を兼ねることになるのだし)。
アイデアというか考えというか、声に出して話している流れで思いつくって心理学的見解としても少なくないと思うのです(国会もそうですが討論会だとかディベートなんちゃらもそうでしょう)、所謂考えるモチベーションって奴で、
確かにコンシェルジュTVと激論となりTVが木端微塵に破壊される場合もあるかもしれませんが、それでいいのだと思うのです。

果たして近未来のインターフェースがどうなっているのか予測できませんが、
(相手がAIだっちゅうことになれば)ゆくゆく声に出さなくても会話形式のコミュニケーションが可能になる時代もくるかも知れません(その時代には完全に全人類が他国の人と同システムで会話できることにもなるのでしょうが)、
著作物の多い評論家さんの実像も「口述筆記」というか、適当に話した事をゴーストライターさんがそれらしくなんてパターンもあると聞きます。
AIゴーストライター機能なんてのが登場し、フリーの著作物が膨大になんて展開もあるのでしょう。

実に昭和的で機器的にもカッコ悪いベタな話かも知れませんが「まずは会話コンシェルジュ機能付きTVから」じゃないかと思うのです。


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