住まいの心理学（retour&kagewari）

以下動画は18日配信のちょっと右寄りサイト（リフレ派）経済評論なんですが、
注目すべき情報がありました

　↑
動画21:34秒ぐらいのところ
政治界隈に「関東出生率上昇の観測」が流れているとのこと

「やっぱりかと」

先日retourブログのテキスト記事に補足で書いた事ですが、
ここ数年東京で二人入居の需要が増加しており、
（これがまたその数年前にシングル時代に向けて２DKを次から次と１Lやストゥディオにしてしまったものだから）
●春相場とか無関係に年間通じて「２DK以上のファミリータイプは動きが早い」
管理会社さんからそんな話を耳にすることが多くなっていたのです。
事実、内見などの手配時にも「ファミリータイプは消える（終わる）の早い」感触ありました。
（”動きが早い”とは募集から成約までが早い（速攻無くなる）の意味です。）

どうやら読みどおりに、
アベノミクス効果で世帯動向の流動性が高まっているんだなと、
具体的ソースのある話ではありませんが、
政治家同士で語られている情報＝業界筋の情報でしょうから、
それなりに確度の高い話だと思います。

二人入居に関わらず、シングルユースでも荷物多い方やペット環境重視の方などで２DK以上探しているなんて状況あるでしょう。
■現在、年間通して「２DK以上は動きが早い」です
考え方としては
・方向性は相場調査段階でセカンドオプション含め十分時間をかけて詰めておく
・いざ内見レベルとなれば即日結論出すぐらいの（てかその場で結論出すぐらいの）準備万端で事を運ぶ
・審査競合などの場合も想定し「所得証明」などの書類も事前に用意しておく
　↑
などの対応をお勧めします。




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このブログでもTVでお馴染みの感謝は総じて云々と書いてきましたが、
レオパレスに関しては2chなどでも随分昔からその風評も定番化していましたので、あえて説明するまでも無いと思っていましたが、
（既に報道された案件ですからここは実名で）
かと言って実際に取引があるワケも無く、特別な実ネタを知っているとかありませんので、ここはご期待に沿えませんので悪しからず。

いやなんて言うか
サブリース系の業態って（親会社が所有者で管理会社が貸主代理となる）アパートメント的な高級系内容重視のタイプならばともかく、
「投資を勧誘して開発で利益を確保する業態」の時点でアウツです。
無限に需要がある筈も無いので、最初からいつか破綻するのは自明なワケで（業態として建築し続けなければならないのですから）、その業態が当事者の間で論議にならないことから不可思議です。

不謹慎な発言かも知れませんが、
過去に投資に勧誘されたオーナーが起こした訴訟もあったかに記憶していますが、
そのビジネスモデルを聞いて、おかしいと思わないこともどうかと思いました。


■不動産全体における問題の意味合いですが
大量に造ってちゃっているワケです、既に一種の社会資本として、
性能に問題のある共同住宅が、、沢山。
賃貸住宅は間接的ながら公共財の一面ありますから、由々しき問題だし、
なんといっても建築資源の無駄であると。
（今回の事件によって建築基準を満たす改築が行われるような報道ですから、実際どうなるのでしょう。そもそも「体力的に可能なのか？」そこからの論議が必要に思います。）

こういった側面は、地方の建売再開発などにも当てはまるところあるだろうと、
建て続けるビジネスモデルは”あってはいかん”のです。
これから人口も減ろうかってこの時代に（あり得ないでしょう）。


社会資本であることを意識して
100年単位で保全可能ないいもの作って、古くなるものから廉価にって
自然の流れそのまま永続的に運営されてこその不動産でしょう。
（耐震建築技術がこれほど発達したのですから、日本でも可能だと思います。）



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retourは現在売買の取り扱いを中断していることもあって詳細な事情はわからないのですが、
確か数ヵ月前に「どこぞのマンション開発価格が高騰している」って話を耳にした時の記事で、実際に某所の高額賃貸を調査した状況から「にわかに信じがたい」と書いたのですが、

「なるほど」と、
仕入れから開発において暴騰局面があったかれども、全く需要を反映せず、ミスマッチになるだけで後から在庫の取り扱いに困っている（開発計画の一部も保留）。
という状況なのかなと想像されます。
（いったい何をやっとんのかと、投資需要を読み違えたのかしら？）

更に一部の報道で、
■オリンピック村は後に分譲販売されるらしいのですが、
この供給量が半端無いらしく、そこを見越しても将来的に相当規模の供給過剰が発生する可能性もあります。

その割には中古MS市場の割高感も解消された感触が無い。
どうやらそれも、新規開発の市場ギャップがデカすぎて、投資向け的にそれが（当てが外れて）中古MS市場に流れてきているのだろうという話。
車で言えば（昨今の酷な販売主力が軽自動車だというのに）需要とミスマッチな3ナンバーばかり生産して困っているようなものです。

東京と地方不動産の話でも書きましたが、
相場感というのかな、市場からDATA化できる需要予測として使える規模と言えば「大都市、とりわけ東京都の賃貸市場」なのですが、
●なんとこの業界「賃貸と売買では別業種というほど交流が無い（カルチャーも違います）」のです
（売買系のとこには相場感持っている担当が不足しているのかなと）

それこそ「何やってるのかな」って落ちなのですが、、、。

住居の開発と言うか設計やデザインって
「そこで人がどんな暮らしを」みたいな実生活に通じるコンセプトが必要だと思うのですが（突っ込んで言えば住人の職種や家族構成年齢階層などの設定←所謂昭和の住宅公団テクノクラートが想定したようなコンセプトモデル）、
昨今の不動産開発って、そこのコンセプトが”筋悪”なのじゃなかろうかと思います。
（「ナントカ系の階層が調子こいて買っちゃうから」のような…）
本来開発側が意欲的なライフスタイルを提案すべきところですが、
（他人事みたいな言いぐさで恐縮ですが）
市場の実需も読めないんじゃ話になりませんわね（笑



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日本から野党というものが消えて久しい

私は保守リベラルを自認してますが、中学の頃から政治関係好きだった経緯から（自民党時代からの）小沢ファンとして過ごしてきた時期が長く（昨今の安倍政権支持の皆さんからは非難囂々と思いますがｗｗ）、随分批判されているのも承知で今でも聞かれれば小沢ファンであると公言してますが、
言うまでも無く現在の彼の政治生命は終わっています。

●また、自民支持者じゃありませんが「安倍政権は大いに支持」してます。
そもそも小沢氏には政策目標は”無く”目論んでいたのは「政権交代可能な二大政党の確立」のみ。

で、
現在の野党っぽい存在のみなさん（維新を例外に）「全部ダメダメでしょ」。
（そもそも小沢パージがあった経緯から民主残党みなさんは当時から全滅していただきたいと思ってます。）

かといって自民党永久政権は好ましくない。
現在、安倍政権支持で政治への関心が民主党政権時代からの若い人はわからないと思いますが、
仮に民主党への政権交代が無かったら「第二次安倍政権も無かった」のです、
ここを忘れてはいけません。
本来ある筈の無かった安倍政権の登場は、当時野党に下っていた自民党の強烈な危機感からうまれたもので、仮に政権交代が無く麻生→福田→なんとなく民主の一部と連立なんてウルトラCを使い自民党政権が延命していたら、文句無しに石原政権をへて現在石破政権みたいな事になっていた筈です。

もしそうなっていたら、
安保法制も通過せず、憲法改正論議なんてものも無かったでしょう。
デフレも絶賛継続中のまま消費税は増税され、日本経済も真っ暗闇のまま。
外交の継続性も無く、中国や韓国にズルズル譲歩したナントカ法制なんてのが論議になっていたかも知れない（間違っても日露平和条約の交渉なんて話があろう筈も無く）。

●「安倍政権でよかった」
ここは日本の歴史的なオカルト的ナントカではないのかとすら思えます。
問題はここからです、
■次の政権から「またぞろ自民永久政権的な緊張感の無さが露呈し」、良くも悪くも官僚主導の昭和の自民党が復活する事にもなり兼ねない。

＜＜＜安倍政権の次が問題なんですよ。そ　の　次　が、＞＞＞

■理想を言わせてもらえれば、
現在の野党っぽい議員に一度全滅していただき、
議員の9割以上が自民党と言う状況から（もしこうなると首相選出において間接民主制すら担保できなくなるので）、
憲法改正などをひとつの区切りとして、
自発的に自民党が議会制民主主義のために二つに割れ、
「宏池会・旧経世会中核の左派+公明」「清和会・麻生派と二階派を中核とする中道右派（+維新）」
こんな感じに分裂していただいて、
「二大政党の成立」が好ましいのではないかと思います。

（それはあり得ないってご意見もあるでそうが、先日の総裁選における旧経世会青木氏の反乱はまだその可能性が存在する証しだと思うのですが、、てか、、そう思いたい。）

はたしてどうなることやらですが、
今年の参議院選挙は想像以上に重要だと思いますね。
願わくば、（マスコミの下馬評覆して）自民勝利で進行していただきたい。

「憲法改正論議に公明が遅延の動きを見せるようなら衆参ダブル」ではないかしら。




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街のキャラとしてというか空気感的に東京じゃなけれりゃってものがあるのは事実
（てか土地がもたらすあの雰囲気の正体は何なんでしょうね）
前回地方の不動産についても書いてみましたが、
「下手すっと東京郊外物件の方が賃貸条件もこなれている」なんて状況があったり、
困ったことですが、なんだかんだと一度暮らしてしまうと東京の利便性には捨てがたい。

■事実東京においても郊外の木造アパート空室率に関しては事情じゃないって話もあります。
今後考えられる方向性として
・（働き方改革と）自宅SOHOの拡大
・そもそも高齢化社会＝年金ベースの基礎所得がある
・すっかり定着した通信販売
・病院近いより恒常的ストレスの低下を考える方が賢明
　↑
この辺から地方移住も模索され続けるのだと思うのですよ。

■昨今目にする事多くなった「ミニマルライフ」や、
このブログで提唱してきた『ミニマル・コンパクト』住宅などの論議も、上記の動きに対する東京なりのリアクションなのではないかと思う部分もある。



●住居に求める利便性も
きちんと稼働する宅配ボックスだとか、防犯性のあるオートロック（且つ同棟別室に対するセキュリティー設備も実は求められている）、光熱費に対する合理的設備（必要に応じてセントラルバッテリーを備えたオール電化とか）、共同住宅固有の防災性能（前述と被りますが予備電力他）、管理人常駐に相当する何らかの方策（ここは前述の同棟別室に対するセキュリティーにも関係する）、
派生的に拡大していると思うのです。
（で、この辺の管理上のニーズってのは東京賃貸市場に情報集約化されている。）
　↑
地方の不動産が地価安の優位性で東京一極集中を突き崩すとはにわかに思えないのです。

かといって
人口減も始まる現代日本において、地方の過疎化を放置していい筈も無い。
（結果として効率の低下から都心部の税負担が増える可能性だってあります。）

本来、そういうことのためのインターネット社会だろうって話なんですが、
以前もここ触れましたが、回線上の格差は全く無くても（土地がそうさせるのか）都心部と地方の間に”利用上のIT格差”が存在するのは厳然とした事実であり、
＜＜そこを繋ぐ何らかの都市構造や階層＞＞←ここが求められるのだろうと、
　↑
それってどんなものだろう？、、
少なくとも、地方自治体得意とする「IT企業の誘致」みたいな話では”100％無い”、

どうしたら都心部と地方の合理的関係に道筋つくんでしょうね、、。
私にも「なんともわからない」のです。
（都心部なら効きそうな『リバースモーゲージ』も地方だと難しいだろうし…）




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retourブログの方でレポートするネタなんですが、
その裏話です。
ブログでレポート可能なのはネット広告掲載可に限定する規約で運営しているため、サンプル数的には限られてきますが（基本的に一般公開に積極的な物件は内容的に平均値より上が多い）、相当数の母数を調査しています。

で、かなりの図面資料見た感想なのですが、
地方の賃貸不動産、間取りや相場感もそうなのですが、設備の構成や資料のわかりやすさなどやはり詰められていないというか「この内容だと内見しないと解説もコメントもできない」ところあるんですよ。
地方の場合（地価も安いので）住宅は購入ベースが主体なんだと思いますが、
地域特性に見合った”まとまり感”のようなものが母数不足でこなれていなんだろうと、

「いやいや全体で言えばかなり賃貸物件戸数あるでしょうに」なご意見あるでしょうが、

こういうことです
■地方の不動産は賃料が安いため仲介が積極的に行われない
結果、各社賃貸物件の在り方考える材料が自社管理物件に限られてくる。
どうしても業界や団体全体で募集内容の基準というか紳士協定やガイドラインがなかなか定まらないのではなかろうかと。
そして、賃貸業界から見た（地方不動産の主力と思われる）分譲の世界は「よっぽどアバウト」なんですよ。
（モデルルームなどいうもので、遮音性能や構造強度や断熱性能は全くわからないままにバンバン完売しちゃっている始末で、、）

手前味噌なところありますが、
仲介調査を含む賃貸物件の募集や管理DATAは（その膨大な母数により）「利用者の需要」を最も汲み取れる市場だろうと思うのです。
逆算して考えるとですね、地方の不動産は更に住んでみなけりゃわからない状況ではないかと。
言うまでも無く、地方には強度や断熱性能の点で突出した技術を持つ中小建築会社が多数存在します。購入者も満足している。
しかしその評価も更に狭い地域に限定する範囲となるので、せっかくの知恵が（市場原理を梃子に）拡大普及していかない構造にある。
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