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街(沿線)選びについて

2006年04月29日

私鉄沿線の流れは、川の流れに似ている。
西武池袋線・東武池袋線で暮らす人は池袋が「ある意味終点=ダム」であり、池袋を起点に文化が生まれる。
京王線ならコテコテの新宿系となるし、小田急で言えば、新宿が終点ではないともいえる特異なキャラクターがあるので(代々木上原から千代田に乗り換えなので、ここが第二の終点)新宿原宿系となる。
小田急に似るのが東横で、「中目黒で日比谷線」となる事や代官山から恵比寿は徒歩圏(一体と言ってもいい)なので、単に渋谷系ではなく恵比寿系とも言える。その実体自由が丘(都市国家)の存在や「終点は横浜だ」な側面もあるので、キャラはとても立体的で、コテコテの渋谷世田谷系である田園都市とこれ又キャラが違う。

さて、そうなると「希望の沿線は?」って時の沿線選びにはどんな心理があるのだろう。

ウチの会社(営業範囲はやたらと広い)の統計DATAだと「小田急・東横・田園・山手線圏内の地下鉄、代々木界隈の延長としての笹塚初台(京王新線=都営地下鉄)丸の内、これに井の頭線が続く」となる。
興味深いのは、「純粋な京王、ちゅうおうせんの問合わせが」とても少ない事で(池袋界隈や西武新宿は地元業者の営業が強いので、仲介としての問合わせは少ない。ここに暮らす人は普通に地元に暮らしている間に部屋も決まっちゃうのじゃないだろうか)、この統計から見える心理を考えてみよう。
(ウチのお客さんは個性派とか少々ギャンブルしても“自由優先”な人が多い。)

一番わかりやすい例で「新宿アクセス」から見てみてよう。
「小田急か京王か?」
相場的には祖師谷VS烏山はいい勝負で、「どちらも一時の人気の結果、供給過剰傾向が定着し相場は安い」。この二大拠点があるために、どちらの沿線が安いとかって違いはほとんど無い。(都心近郊エリアの「上原VS初台」では上原が強いけれども、この両者は純粋には「小田急・京王」では無い。「原宿渋谷徒歩圏VS新宿徒歩圏」って事になる)
代表的な街「祖師谷」と「烏山」で考えてみよう、
京王のキャラは「チェーン店のドラッグストアが目立つ」とこにあって、不動産屋的なイメージは「コンサバなOLさんが暮らしやすい街」
小田急のキャラは「なんか古い商店街が残っていて、あ縲怩ネんか世田谷だな縲怐vな街、自由な気風がある。
実は京王と小田急が交差する街下北沢を考えるとよくわかるんだけども「下北は小田急の街です」。京王の渋谷系とも言える井の頭は「渋谷ってより吉祥寺(都市国家)のイメージが支配的」で、「井の頭って小田急と下北で交差するよね」となる。
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水周りのイメージ(2)キッチン関係

2006年04月24日

「ガスキッチンが希望条件です」
実は、賃貸住宅探しにおいては、これだけだと結果的に部屋探しの方向が思わぬ方向に逸れる場合がある(これシングルルームの話ね、ファミリータイプで電気キッチンほとんど無いから)。
何故かって言うと、ガスキッチン希望の人の大半が「一口でも可」だからで、通常この場合の「ガスキッチン以外とは、ユニットキッチンの電気コンロを指す」から(海外製のデラックスな二口電気キッチンは例外として)、
問題は火力になるんだけれども、これはいとも簡単に解決できる。
こーんな商品や、こーんな商品(無印のラインナップにも1万2千円のIHクッキングヒーターがある、OEM元はこれこれかな)を「上に置くだけ」で、一発で解決するからだ。本来のパワーは200Vモデルになるんだけれども、現実問題ガスコンロでも最大出力での使用はそう頻繁では無いでしょう。
「そんな自分で買うなんて勿体無い」なんて話が出てきそうだけれども、それは大間違い、
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水周りのイメージ(1)バスルーム関係

2006年04月17日



賃貸住居の問合わせの時、「水周りは綺麗なもので」
この台詞は大半が女性からで、男性から聞く事は滅多に無い。そもそも「水周り」っていう表現自体あまり男性からは聞かない。
「水周りは新品でお願いします」ならわかりやすいんだけれども、
「水周りは綺麗なもので」だと、やっぱどこかに象徴化されたイメージが隠れているのじゃないか?
何故って、賃貸住居の契約で今(特に『東京ルール』以来)御馴染みなのは「退出時に業者によるクリーニング特約」で、つまり水周りも何もクリーニングされていない部屋はほとんど無い。内見の時に「クリーニング済」なんて書いた紙が、玄関マットよろしく置いてあるのは珍しい事じゃ無いし、トイレに至っては便座に「消毒済」の紙が巻いてある事もあるぐらい。
そして“賃貸”なのだから、以前誰かが使っているのであって、新品同様となると「リフォームによる交換か新築物件」しか無い。

ここで話が戻る

じゃ何故「内装完全リフォームによる水周り新品な部屋か、新築限定」にならないのか?
いつか独立したエントリーで『築浅信仰』書く予定なんだけれど(これ最も大事なポイントは「新築」ではなく「築浅」って抽象性にある)、ここでも「新築限定」ではない。
よく似た表現がある。
「経験は浅い方です」
これなかなか「私は意地でも初心者です」と言う人は珍しく、どんな経験でもなんか“浅い”と「限りなく透明に近いブルー」じゃないけれど、「限りなくビギナーに近い経験者」って、とても微妙な表現って事になる。「そのニュアンスを受け取って欲しい」みたいな、
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『日当たりのいい部屋』って何だろう?

2006年04月12日

漠然とした「幸せな家庭」ってイメージの投影があると思う。
何故って『日当たりのいい部屋とは一戸建てのリビング』だから、
(庭が前面にあったり、裏庭形式になったりするんだが)
マンションや団地育ちでもこれは同じ。
リビングは南向きで作られ、構造上夫婦の寝室や子供部屋は北向きになる。
旅館なんかでもそうだが、一般に日が当る庭側には廊下(1階なら=縁側)があり、部屋自体の窓は北向きであったり障子によって直射日光をコントロールする。
人生の中で北向きの部屋で暮らした経験の無い人を探す方が難しいだろう(その時「北向きであること」に激しく抗議しただろうか?)。

イギリス辺りでは「南向きの部屋は捨て部屋」って考えもあって(メインってワケではないけれど)、その狙いは「これだけUVケア商品が売られている中で、室内でも日傘を差すのか」って部分だけではなく(特に白人にUV直射は厳しい)、明暗のコントラストが厳しいと室内特有の個室感が後退してしまう、居住性の問題でもある。
@思い出して欲しいのは「やたらと陽射しが激しい電車」
ほとんどの車両でスクリーンが下がり、「スクリーンを下げてください」と声をかける人もいる。本を読むのも厳しいからだ、
実際社中でほとんどの人が日陰に座り、日向に座る人は圧倒的に少ない。
公園なら木陰が特等席だし、

つまり個別に北向きの部屋自体が否定されているのではない。
ところが、部屋探しとなると「日当たりのいい部屋希望」が断然多い。
これはどういう心理なのか、
実際内見で「ルーフバルコニー付南向き縦長横方向に開口部屋全体が日向」って部屋を内見した時のお客さんの感想は、
「こ、これは暮らせませんね・・・ (汗 っ」
(「陽のあたる部屋」には「陽のあたる場所」が必要で、正直広さ的には「12帖は欲しい」。)
東京の賃貸住宅のメインは今やマンションだが、元来マンションは(外断熱工法でない限り)アパートに比べて熱伝導率が高い、直射日光によって急速に温度上昇するので(バルコニー打ち水が有効)南は廊下にしてしまった方が居住性が上がる筈なんだが、とにかく南向きの部屋が多い。実は「心配しなくてもほとんどの部屋は南向きで設計されている」。
実際に設計やっている人(ヨーロッパでも仕事をしている)に聞いた話だが、「日本のハウスメーカーとかはやたらと南向きにウルサイ。構造上難しい場合でもとにかく南向きなんだと、合理的じゃないよって言っても“お客さんがそう言うんだからツベコベ言わずに南向きで作れ”って」
大規模都営住宅なんかだと、バルコニーによしずとすだれのオンパレードになっているのも珍しい風景じゃ無い。
UVケアの広告宣伝じゃ無いけれども、紫外線は『防ぐのが難しいぐらい』で、紫外線による殺菌を前提とした布団干しは南側である必要性は無いし(乾燥に大事なのは「むしろ風」冬でも洗濯物乾いているし)、
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『いい部屋パラドックス』をパラドックスで考えてみる。

2006年04月09日

この前の話の続きみたいな話なんだけれども、「いい部屋」って言葉は「誰のためのどんな」って具体性(それが理由なんだからさ)が無いと、単なる抽象概念で何の意味も無い。
ところが「いい部屋は無いでしょうか」って、言葉は(ナンセンスなのに)気軽に使われていて、心理的には「何を求めるのか」って自分自身の具体的な欲求を抑圧するためのキーワードになっている可能性がある。
その背景を考えてみると、

「いい部屋はないでしょうか」
語源が広告のキャッチコピーなので(対象者が不特定多数なので)、抽象的で意味不明なのは当たり前なんだが、これどういう意味かって言うと、
お客さんの側が「毎度ありがとう御座います」って言うのに似ている。
この面白さに気がついて、昔買い物した後に「まいどアリっ」と自分が先に言っていた時期がある。
店員さんの対応は笑うか、馴染みのお店だと「こちらこそ(馴染みだと客から見ても毎度が成立するので)」って反応になる。

「毎度ありがとうございますって言えるお相手が(一度も会った事も無いのに)どちらかにいませんか?」
変すぎでしょう?いるいないの問題じゃない
それは設問としてあり得ない(=パラドックス)。
例えば賃料のベースが同じなら、部屋の内容のバランスにつていの言葉になる。
@「もっといい部屋は無いでしょうか」のリアルヴァージョンとは
「水周りは犠牲にしてもいいからもっと部屋の広いの無いでしょうか?」
「1階木造でもいいので、ネコの飼える部屋は無いでしょうか?」
「狭くてもいいので、設備バリバリの見栄のいい部屋はありませんか?」

どんな形であれ答えは必ずある。
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ひょんなことから

2006年04月04日

てか、ついに不動産と精神分析の二足の草鞋を結ぶブログを書く事になった。
本業は精神分析カウンセラーなので不動産のブログと精神分析のブログを二本書いているのだが(精神分析では「俺」、不動産では「私」)、不動産のサイトを作るにあたってプロトタイプにしたのは最初に作った精神分析のサイトだったからその構成は全く同じ。
ブログ併用タイプってのも不動産サイトのイメージ考えてた時のアイデアで、精神分析のサイトで実験的にスタートさせて、不動産のブログは後を追うようにスタートしている。つまるとこ何かと『縁』がある関係で、この話は話すとながーーい話になる。。

そもそも精神分析のサイトには広告宣伝的な活動は馴染まないので、あくまで無料の相談掲示板をオープンで運営させる事で10年計画なんて話だったんだが、飯食うって部分の不動産の仲介営業始めた時に案内した「内見のお客さん」にseesaa紹介された事に始まる、
今や精神分析のサイトにも気ままに書くって意味ではブログは欠かせないから、精神分析と不動産の仕事には妙な縁があって、これまたそんな不動産のブログの延長で「部屋探しと心理学」について書く事になった。
不動産のブログretour&Retourでは、実際に物件を紹介がてら「これはどうなんだろう」ってテーマを東京に据えて書いているんだけれども、心理学的な突っ込んだ部分を書くのは適当じゃないなって感じていたので(主役はお部屋だからね)、別にもう一本書くのもいんじゃないかと思ったってワケで、

今実際不動産のコンサル仲介営業兼ブログライターって立場から不動産の世界を見ると、「なんか違うでしょうよ」って事が、「色んなフェーズに見え隠れしている」。
今日の不動産の世界にとって『広告』って、とても大事になっているんだけれど、この広告の内容に問題がある。
不動産の業態って問屋に近いもので消費者に特化した小売店的あり方がやたらと弱い、
大手管理会社には営業店舗部分を子会社化してる例も多いけど、自社物件の流通がメインだから「消費者の側から見て他社の物件も公平に仲介(業者にとっては収益が半分になる)してくれるんだろうか?」って疑問は来店して問合わせするまでわからない。

そんな業界のキャッチコピーは?
「○○○にきたらいい部屋がみつかるっ!」
これ言葉として完全に論理矛盾しているのだが、それに気がつかずにTVのCMなんか見てる人の頭にはスラ縲怩チと入り込んでしまい、下手すっと脳内で「常識論フォルダ」に格納されてしまうってケースが少なくない。
実はこれ大問題なんだな、
確かに国土交通省の願い虚しく「本来流通(他店でも取り扱える)可能」な物件を、営業収入を当てこんで抱え込んでしまい、自社物件だけで営業する(その代り自社物しかやらないワケだから他店が管理している家主さんに猛烈な営業をかけることになる)って、業界から「どうなの?」って見られている一部業者もいるけれども、圧倒的多数の不動産業者は(中小零細がとても多いので)「仲介による流通」ってネットワークによって市場を形成している。
※だので国土交通省レインズってな巨大な業者専用のデータベースが存在していて、各業者は仲良しだったりする(取引相手になるので)。

つまり
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