ブログ引越しにより2010年8月以前の過去記事引用リンクは旧ブログのHTML簡易表示となります。旧ブログページ上ではコメント等一部機能は使用できません。
最新記事
retour
VCroomOrder
希望地域「空室全室調査」専任依頼フォーム(規定はこちら)/予約制
他社”同時”併用はNGです

■ gmail等迷惑メールフィルター搭載アカウントからの問い合わせについて
フィルター誤判定にご注意ください。

■空室調査は「予約制」です
調査スケジュール等の連絡が取れない場合、ご依頼は自動的にキャンセルとなります。

retour_nb.jpg

kagewari
kagewari01
『有料メール相談』
『公開掲示板』
精神分析による一時的な混乱(揺れや反動)がありえます、同意の上閲覧してください。
LINK
岩上安身オフィシャルサイト
永田町異聞
魚の目|魚住昭責任編集
心身コンサルテーションHOW's
RELIGARE・DADAcafe
エイムデザイン研究所
aoydesign
ペアシティシリーズのTNワークス
阿佐ヶ谷アクロスシティ
悪徳不動産屋の独り言
pieni kauppa北欧ブログ
Loule
Miyoko IHARA &Junya WATANUKI WEBSITE
Profile
kagewari/iwahara(51)

NPO『HOW's』(現在活動停止)心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者) 『retour東京』業務展開部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
retour&Retour』・『Kagewari精神分析沖縄分室』ブログライター
Amazon
SONUS FABER TOY
B003VQJCM2

SONUS FABER MONITOR WD WST
B003U5QWRC

LUXMAN ラックスマン CD専用プレーヤー D-38U
B002SSOXV4

LUXMAN SQ-38u VACUUM TUBE INTEGRATED
B001I3SMSU

KEF LS50(50th Anniversary Model・ペア)
B008NZETS8

FOSTEX 10cmコーン型・バスレフ専用設計のフルレンジユニット(1本) FF105WK
B00F2ZHCSQ

TEAC コアキシャル2ウェイスピーカーシステム チェリー S-300NEO-CH
B005YVQ1X0

marantz CD6004-N
B005MM4HPU

YAMAHA A-S300(S)
B004BF7OJK

SONY 3D対応ヘッドマウントディスプレイ “Personal 3D Viewer” HMZ-T2
B005SCYZGA

みさおとふくまる
伊原 美代子
4898153194

人イヌにあう
コンラート・ローレンツ
4795302081

集合住宅でペットと暮らしたい
井本 史夫
4087812294

Cats In The Sun
Hans Silvester
0811847667

ゴー!ゴー!フィンランド
pieni kauppa
4860201531
・コメント欄は『kagewari心理学ブログ』同様にブログの社会性から原則削除禁止です(プライバシーに関わる問題を除く)

・未承認前提の”コメント欄の私的利用”は明らかなルール違反でありSPAMと見做し処置をします
(削除を前提とする投稿も同様です)

・SPAM対策として一部キャリアからの投稿がIP規制の対象となっています

・その都度規制IPが増える結果となってますがご了承ください

・コメント欄は承認制です
※一定期間を経過した記事のコメント機能は利用できません
 以下告知参照
 「コメント欄管理の告知」

(評論記事等は予めコメント欄を閉鎖する場合があります)
RDF Site Summary
RSS 2.0

「u数が広い」に拘る心理

2006年06月24日

■26u1DKと24u2K
居室の広さって事になると、それは後者になる。
キッチンも6帖を越えるとDKでも「広さ」は感じるけれどもここをリビングにするのは難しい。特にDKタイプの間取りの場合シンクが大型である場合が多くなるので「そこにソファーと大型TV」ってのはどうにも無理がある。
DKの広さは台所用品のワゴンや大型冷蔵庫を置くとか、それこそダイニングテーブル(シングルだとほとんど調理台)のための広さになるので「居室的な広さ」を意図したものではなく機能性のためで、キッチンの使い方や個人で所有している設備内容に応じて広さが決まっている。
(実際ダイニングテーブルを置かない場合、DKではなくカウンターキッチン型のKの方が調理における機能性は高くなる)
つまり居室の広さは同じ2DKなら36uでも45uでも体感上の内容には大きな違いが無い。間取り内容がいいとされている「完全振り分け」になる方が結果的には体感上の広さが後退するため、「完全振り分け」の時にはその体感上の狭さを補うために「DKを広めにしないと圧迫感がある」とも言えるかも知れない。

これはどう考えたらいいのか?
ストゥディオに造作されたK(キッチン)が十分にその機能を満たしている場合、広めのDKが必要とする9u前後は少なくなっても「実行床面積は十分に足りている」事になる。
■45u2DK=36uストゥディオ
体感上の広さはストゥディオが上回る(この例はその代替性の話で、満足度が上がるという意味では無い)。
ストゥディオは広めのバスルームを備えるケースが多いため(高級デザイナーズ系の典型的な間取りなので)、上記を現実的な数字にデフレートして考え直すと『45u2DK=40uストゥディオ』辺りがいい線か、
これ、何の話をしているのかと言うと通常不動産は占有面積に応じて相場が決まってくるので部屋のグレードを上げようとすると一般的には「賃料が上がる」と考えるのが自然なんだけれども、他にも考え方があるって話。
続きを読む
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

『バランス釜』

2006年06月20日

バランス釜というのは、浴槽の横にダイレクトに設置される風呂釜の事で、水を浴槽に張って沸かすだけのタイプ・シャワー付き給湯型、シャワー付き給湯型台所への給湯も可能なタイプなんかがある。最も一般的なものが『シャワー付き給湯型』で、現在のバランス釜のほとんどはこのタイプだと考えていい、全てのタイプが「追焚機能付き」なのが特徴。
そもそもユニットバス開発の背景は、高度経済長時のホテル建築から発明されたもので、それまで賃貸住宅の内風呂の風呂釜は「バランス釜がその主力だった」。
狭いスペースにも設置可能で、浴槽と風呂釜との接合が最短距離であり給湯や追焚きの効率は最も高い。弱点と言えば(バランス釜の給湯性能に依存するので一概には言えないが)「シャワーのパワーが無い」とこが有名だけれどもここも。効率の高いシャワー口(ホームセンターに売っています)に換装することで概ね解決する(換装する時には専用レンチも同時に購入する方がいい)。
その後登場するユニットバスが建築のイノベーションによって開発された事からもわかるとおり、何もないころから浴室工事をしたときの工事単価はバランス釜浴槽の方がユニットバスより高額であり(タイル張りの浴室そのもののコストが高い)、どっちが高級って評価はナンセンスなんだけど、バランス釜の浴槽がユニットバスに劣っているのではない。現在も新製品が生産され続けている。
続きを読む
posted by kagewari/iwahara | Comment(10) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

『1RストゥディオVS2DK〜』部屋数論争

2006年06月15日

それは東京の賃貸と言えば、ある程度の可処分所得がある年齢層のシングルルームがメインになる。前回の『解約届なし』でも触れたところだけれども、晩婚化によるシングル世代の増加は、将来予想される高齢化時代の団塊シングルライフの前哨戦とも言える。
シングル向け住居が、今住居の基本になってきた。
ここをベースラインに入居者数に応じて部屋が増える勘定だ、
一昔前は、一戸建て住居(=実家モデル)の核家族ヴァージョンとして捕らえられてきた住居イメージ(これがシングル向けだと1DK)は、東京を先端に大幅に様変わりしている。
ついこの前までは、シングルの場合ので「所得も増えたのでちょっと贅沢して2DKを」って話もアリだったが、昨今は1LDKであったりデザイナーズ系のストゥディオのニーズが増えている。
家主さんサイドのリノベの方向性も「一室辺りの占有面積の拡大」であって、マンションなんかだと壁抜きで「2DK⇒1LDK」なんて改装が一般的なトレンドにある。
それはともっかく、この「居室の広さ」ってものは心理的にどういった効果があるのだろうか?

高度成長期の著しく居住環境の悪かった時代には(当時の一番コンパクトなユニットは3帖間だった)、心理的なストレスを考えると「一部屋は最低4帖半であるべき」なんて答申によって文化住宅の間取りが見直されたりした時代がある。
そんなこんなで現在「一番コンパクトな部屋のユニットは4帖半」なんだけれども、困った事に1帖の広さが一律じゃなかった(笑
京間   1.82u 約190cm×95cm 10.92u(東京にはありません)
江戸間  1.54u 約176cm×88cm 9.24u(アパートなんかはだいたいこれ)
団地サイズ1.29u 約160cm×80cm 7.74u(築浅マンションなんかこれ)

なんだかんだと、今のところ東京地区の場合標準を『江戸間』で考えるといいと思う。単純に考えると「約9uで6帖だな」って感じ、
なので物件表示の何帖とかではなく、基本的なu数の表示と間取り図を頭の中でイメージするとなんとなく広さがわかるようになってくる。
オーディオ評論家の話からの引用の引用なので調査の出所は不明なんだけれど、「人が安心する広さは4帖半」って話がある。
文化住宅の「4帖半論」と合わせて、これには一定の根拠があると思う。昔の暮らしって家具収納型(布団は押し入れ、ちゃぶ台は折りたたみ)だったので、正方形のこの空間はそのまんま何も無い状態でその広さを体感できた。
茶道における茶室も同様にコンパクトな空間で全宇宙を表現する、
続きを読む
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

最近多くなった『解約届無し』の部屋探し(3)

2006年06月10日

『解約届無し』の部屋探しが賃貸相場自体を動かしちゃっているのは事実、
実はこれ簡単な話で、解約届け無しで部屋を探している人が申し込み契約すると、この人は「少なくとも一ヶ月間二部屋を占有する」ので、退出予定の部屋はリリースされないから、その部屋の空室募集までタイムラグが発生する。
この現象は、部屋探しをする人が多ければ多いほど激しくなるので(倍倍ゲームで見かけ上の空室が無くなる)、春の引越しシーズンには単純計算でも、見かけ上『需要が倍』になってしまうのと同じ。ここに新規参入組みが加わると、、

なものだから、すっかり春の引越しシーズンは賃料相場が高騰する結果になってしまっている(現状は供給過剰なので、下がってもいい筈の相場が下がらないって結果なんだけれど)。これ、当然家主さんも、コンサルしている媒介業者も分かっていることなので、冬に空室があっても「春まで募集を待ちましょうか」な状況も無いでは無いって話。

皮肉な話で、
「じっくりと『いい部屋』を、探すために解約届を出さずに二重家賃覚悟の部屋探しをする人が増えると、市場の選択肢は半分になるので、結果的に全体の足を引っ張る」って事。
何と言ったらいいのか、賃貸住居における解約届けって、次その部屋を借りたい人へ速やかにこれをリリースする公共的責任でもあって、、、
そんな背景から見ると家主さんが「日割り賃料を交渉」って話に必ずしも好印象を持たない事を理解してもらえると思う(つまり、引越し需要の多い時に解約出してくれなくて後から出た空室に困る経験しているのも同じ家主さん)。

そんなこんなで、春の高騰した賃料は夏にかけて「空室が継続」する結果、あるべき相場に賃料が下がり、好条件の空室刺激で新規の引越し需要を生んでソフトランディングする。結果的にはこれを毎年繰り返しているために、なかなか救急過剰の実情が正確に賃料相場に反映しなくて、家主さんも管理会社も最初の空室募集をどうしたものか明解じゃない場合も多い(これが「礼敷条件は交渉できないけれども、賃料なら交渉できるケースがある」理由)。

本来は解約届を出してから、実際の部屋探しって行動が再定着してくれるのが望ましいのだけれども「ちょっと無理じゃないのかな縲怐vが本音。
それほど解約届け無しの部屋探しが「常識化」しつつあるのを経験的に感じる。
ここはやっぱり「現実問題部屋探しが長期化すると、部屋探し自体が失敗する確立が高い」って話を再認識してもらう事なんだと思う。
これ反対から言うと「内見一発で決める人は、チャンスの“引き”が強い」となる、

「内見一発で決める人は、チャンスの“引き”が強い」
実はこの言葉の半分はパラドックス、
つまり、部屋探しの基本コンセプトを詰めた段階で、企画力として既に勝利している人物の事で、当然それに沿った部屋探しをし内見すれば「狙いどおり」の結果になり部屋探しは成功する。
“引き”が強い人の問い合わせって「希望条件に無理が無いわけではないが、微妙縲怩ノありそうで、希望内容の優先順位が明解」であるケースがほとんど。
ここから先はオカルトで、「探すま前から、こりゃ“この人向き”のが見つかりそうだ」って予感があったり、「ホントある時にはあるね縲怐vって部屋が見つかる事が多い。
探している人自身も依頼のコンセプトが明解なので調査後の資料の評価にも共感がある事になり、「ありましたねー早く内見にいきましょう」と、この時点で既に「成功」の雰囲気が流れてる。
続きを読む
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

最近多くなった『解約届無し』の部屋探し(2)

2006年06月08日

解約届無しの部屋探し特有の失敗要因を考えてみると、そこには複数の背景が考えられる。
@インターネットポータルの不動産情報の見過ぎ
Aそもそも引越しのコンセプトが曖昧
B引越しのコンセプトに抽象概念が入りすぎ
C思い入れが、思い込みに変質している
D現実に対して逃避的だったりする
E最初から物件知識に偏りがある
ここいら辺の逆逆といくと部屋探しに成功する事になるのであって、ここは個別に説明してみたい。

@インターネットポータルの不動産情報の見過ぎ
一般的に広告会社になるインターネットポータルサイトは「先物登録」を可能にしている。さて、先物登録って何だろう?これは自社管理物では無いのに、営業会社として他者管理物を広告登録する事で、既に成約済みの部屋がそのまま放置されているケースがある(更新年月日ってのは公正取引委員会の指導で設けられているんだけれども、これはポータルのDATAベース上で定期的に更新の手続きをしないとDATAが削除される仕組みの事で、この削除は管理画面で『更新』すれば自動的に更新され登録は継続する仕組みになるのでその都度空室確認を取っている保証は無い)、簡単に言うと「釣り広告」が混在している可能性があるって事。
なもんだからネットの情報だけだと「常に複数のビッグチャンスが並列している錯覚」を引き起こしてしまう。
※ポータルサイトへの先物登録は、他社の管理物件でも仲介会社の費用負担で広く情報を広告(有料)するものなので、有益な情報であるのは確か。
続きを読む
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

最近多くなった『解約届無し』の部屋探し(1)

2006年06月06日

賃貸住居の契約書で「解約について」の定番といえば“一ヶ月前の解約予告”になる。
これの根拠は、退出管理の業者の手配や、新規空室募集の準備期間が必要になるからなんだけれども(空室予定で募集開始する業者もいるにはいるんだけれども、申し込みの要件が「内見」になるケースがほとんどなので、退出後の空室募集:実質即入居が一般的)、同時に「退出するにしても一ヶ月の間に次の転居先が見つからない事は有り得ない」からでもある。
通常申し込みから契約までなんやかんやで一週間ぐらいかかるので、空室の選考期間は余裕で2週間在る(残りの一週間とちょっとは引越し準備含めてのオーバーラップ)。これでちょうど『契約日=日割り賃料発生日』でなんの事無く引越し先も余裕で見つける事ができる。
時折解約予告が2ヶ月前だったり、店舗なんかの事業物件になると3ヶ月や6ヶ月ってものもあるけれども、これは専ら(店舗なら営業中のお店を内見可能だし)内見無しでも申込みが可能な賃貸管理をしていたり、管理会社の会社規模が大きくて経理的にも早期に退出管理の準備をしなければならないなど「次の新規空室募集」のための事情から設定されている。
基本的に「一ヶ月の間に次の転居先が見つからない事は有り得ない」って認識は同じ

ところが昨今の部屋探しは『解約届無し』のケースがとても目立つ、
当然解約届無しなのだから、新しい部屋の契約まで二重家賃の心配をしなくちゃいけない。業界的にもこの『解約届無し』事例の増加への対応を図っているので、紳士協定で「2週間ぐらいは家主さんに承諾してもらう方向で交渉」がなんとなく定着してきた。
これ簡単に言うと「2週間家賃をタダにしてくれ」って話、
流れ的には申し込みの2週後に家賃発生になるので、申込み後の「審査通過(=実質的に契約確定、契約日の設定が行われる)」の瞬間が解約届を出すタイミングで、この一週後に契約(契約金清算)、契約後の一週間後に「契約期間発生:鍵引渡し」が、今一般化しつつあって、、

そこで、交渉案件として「解約届を出していないので、もう少し日割り家賃発生を遅らせてくれないか」って事が多くなるんだけれども家主さんとしては2週間を超える家賃無料の交渉になるので「実質一ヶ月家賃をタダ(フリーレント)にして欲しい」って話になるから限りなく「礼金交渉(ほとんど無理)」と同じになってしまう。
なもんだから、だいたい(結果は予想できているので)申込み時に「日割り家賃の交渉は二週が限界です。あまり無理な交渉を織り込むと審査そのものに響きますから二週間が最大であると理解してください」を説明するのがルーチンになっている。
(※実際ほとんど日割り交渉不可の場合もあるし、家主さんによっては「交渉」聞いた瞬間審査落ちの場合もあって、交渉は慎重にやらなくちゃいけない。実質日割り交渉の結果は平均すると「10日前後」ってとこじゃないか)
続きを読む
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする