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「妥協」は「妥協か?」

2006年08月09日

“希望条件満額”
そもそもそんな事があるんだろうか?
答えは「有る」
現実的ってそういう事だし、「ここがこうでここがこう」って思考がステレオタイプであればほど、希望条件満額の可能性は高くなる。
妙にわかりにくい話なんだけれども(笑
『デザイナー』って職業がある。その仕事は創造だ、つまり「前例の無い創造性」
ニュアンスが違ってくるけれど、これは「現実的ではない選択」を指す。
現実的とは「的=それらしい」だから「いかにも有りそうな可能性」であったり「実現可能な合理性」を指す。当然この『的』の前提となる現実の用例は当事者の「事実に対する記憶量や、実行可能な可能性の構想力」に依存するので、
つまり“現実的”とは「その人なりの無難な選択」を意味する場合が多い。
だとすると、平板な意味合いにおける「希望条件満額」って「どってことない」と同義になる。
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posted by kagewari/iwahara at 11:18 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

『部屋』と『家』

2006年08月05日

このブログのテーマに「東京」とあるのは、社会現象の先端であるからで、様々な心理学的なテーマを考える意味でも東京は都合がいいからだ。
部屋探しでも、部屋の購入でもその心理のバックがラウンドには『家』がある。
日本の近代における『家』の意味合いには社会構造的な側面がある事は皆さんご存知のとおり。
「家を守る」とは伝統文化地域に連続する意味合いもあったし、長男主義のようなクラスの概念もあった(女子は親の決めた嫁ぎ先に、次男以降は長男を立てる意味でも見栄えのいい成功者になってはいけない)。
特に日本の場合、この文化的な『枷(かせ)』は『家族』という言葉に象徴化され、現代社会においては一種の強迫性を伴ってその概念のコアとなることすらある。

例えば、それは女性における結婚願望であり、男性にとっての一国一条の主型一戸建て購入願望(⇒後にベンチャー主義へ連続)にもなった。
家族内の属性から見れば「受験戦争」を招き、或いは「女性にとっての過度なダイエット等の心理的強迫」これが後の「育児不安」や「リストラを発端とする鬱」、家幻想の連続性の先にあった終身雇用型経済の崩壊の延長にある市場経済社会(新自由主義)下における所得の二極分化と急性鬱による自殺者の増加として表出した。

そんな中エポックな現象のひとつに「マンションの購入」という概念が登場する。
とりもなおさずこの概念は“一種のカウンターカルチャー”であり、ここは建築って世界から覗くなら「メタポリズム的解釈」も必要になってくるだろう。
つまり、分譲マンションの登場は「文化住宅以降、文明化の延長における『家文化』のオルタナティヴ」であって、その代用ではなかった。
単純な話だが、田舎でマンションって選択肢は現実的ではない。
何故ってマンションは大手デベロッパーが開発し、これを分譲するもので容易に一戸建てを購入できる地方にとってそもそも現実味の無い話だからだ。
一時、この分譲マンションは「土地バブル=不動産の崩壊=不動産市場のキャピタルゲインという矛盾」という歪んだ経済の末路としてどんどんその本質的意味を失った。
『転売目的の投資用マンション』なんてなキーワードは、マンションの文明的な意味を形骸化させただけでもあった。
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posted by kagewari/iwahara at 14:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

東京ルールの周辺事態(3)

2006年08月01日

しかし、これが礼金の廃止等に及ぶと大問題になる。
実際東京でこの話題は現実問題として論議されていて、その可能性を予感させる判例が関西であった
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不当に高い「敷引」無効、家主側の上告棄却…大阪高裁
関西地方で賃貸住宅を退去する際、家主が敷金返還時に一部を差し引く
「敷引」を巡り、堺市内の賃貸マンションを明け渡す際、敷金60万円か
ら、修復費用とは無関係の「敷引」として50万円を差し引かれた男性の
遺族が、家主の不動産会社(堺市)に敷金全額の返還を求めた訴訟の上
告審判決が26日、大阪高裁であった。

井垣敏生裁判長は、不当に高い敷引を無効と判断し、家主に約48万円の
返還を命じた2審・大阪地裁判決を支持、家主側の上告を棄却した。

弁護士らでつくる「敷金問題研究会」(大阪市)によると、高裁レベル
で敷引が無効と判断されたのは初めて。

男性は2001年8月、退去時に敷金60万円から50万円を差し引かれる契約で、
家賃8万3000円のマンションに入居。04年6月に退去する際、敷引と修復
費用を引かれ、敷金全額の返還を受けられなかった。

1審・堺簡裁は原告側の全面勝訴。2審・大阪地裁は、「敷引は関西の長
年の慣行だが、保証金の83%、家賃半年分にも及ぶ敷引は、消費者契約
法に反し無効」としたうえで、原告側が負担すべき修復費用を約12万円
と算定していた。

(2006年7月26日22時9分 読売新聞)
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ちょっと読んだだけだと、「不当な請求を退けてよかった、これで安心だ」となるけれども、前述の「大阪特有の礼敷方式」を思い出して欲しい。
※保証金(6から8ヶ月)・敷引き方式(礼金の意味もある、契約時に原状回復と合わせた総額を明示される事が多い)
判決は礼金部分(関東なら「16万6千円の礼金にあたる敷引部分」)を認めていないのだ。判決が認めているのは原状回復12万円だけだ、
礼金禁止の実例としては、公庫物件(公庫からの融資の条件として賃貸に出す時に「礼金」を取ることは認められない)がある。一般に『敷金3ヶ月のみ』の契約となる。
公庫物件は概して築年数が浅くても経年変化による「室内の老築化が早い」原因のひとつになっている。
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posted by kagewari/iwahara at 14:39 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

東京ルールの周辺事態(2)

そもそもの『礼金敷金システム』から説明が必要だと思う。
関東大震災以来(一気に賃貸住居が不足したので「無理を言っても部屋を貸してもらったお礼」とか「東京の大学進学で上京する子息の親代わりとして、宜しくお願いしますと礼金を包んだ」等各説有り)、歴史的経緯を踏まえて現在は『一部プリペイド方式による長期契約割引』を意味している。
家主さんは「空室リスクや空室時の広告費」を礼金で充当することで、「この部分の積み立てを家賃に上乗せしなくてもいい」からだ。
元来、日本成長期の賃貸住居とは歴史的に若い人等所得に余裕の無い人のための住居として発展してきた経緯があるため、いかに安く部屋を貸すのかって方向で考えられている。部屋に補修が必要になる積み立てや、広告費や空室リスクの管理費を『家賃に転嫁しない』ために礼金敷金が定着した。
更新して長期に暮らせば暮らすほど割引率(礼金を割る母数の月数)が上昇する仕組みで、汚損破損についても「前払いで預けてあるので安心(所得が低いと、何らかの突然の事情で転出が必要になる時に修繕費が準備できないかもしれないから)」。
敷金には保証金の意味もあって、入居者が賃料を支払えない等の負債がある場合には貸主は解約時に敷金から清算する事ができるので、敷金2ヶ月の場合「賃料の遅れがあって解約を含めた厳しい相談になるのは:賃料の遅れが3ヶ月になった時」を意味している。
礼金敷金2/2の定着は、入居者にも圧倒的に有利な制度となった。
事務所店舗の事業用店舗を見るとわかるけれども、一般的には「保証金は6ヶ月から12ヶ月」であって、物件の資産価値が高かったり店舗など賃貸そのもののリスクが高い場合には保証金も高額となる。
しかし、賃貸住居の場合ほとんどの部屋で「礼金敷金2/2が上限」(2/2以下だと部屋の内容も悪くなる事が多いのはこれが原因)、入居のコストも容易に計算できる。
※関西の場合「大阪の保証金(6から8ヶ月)・敷引き方式(礼金の意味もある)」や「京都なんかの礼金3ヶ月敷金3ヶ月更新料2ヶ月方式」なんかがある。
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posted by kagewari/iwahara at 14:35 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

東京ルールの周辺事態(1)

東京ルール関係の話は、retour&Retour
東京ルール:「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」
一般的には「敷金の返却をめぐる条例」として知られていますが、ここには随分と誤解があって、その周辺でいろんな動きが見え始めています。
現実敷金を返却しない等の悪質な賃貸管理は、この条例で減少する事は間違いありませんから、それはいいとこなんですがそこにも「明と暗がある」って事です。
宅地建物取引業免許の許認可は東京都(地元業者である場合には地方自治体が、複数県に事業所が分散している場合には国土交通省の管轄)になるので、この都条例は「不動産免許の許認可権者による決定」ですから、不動産業者にとって都条例は『法律そのもの』を意味します。
とにもかくにも現在敷金の返却で心配する事は一切ありません。悪質な業者に遭遇してしまった場合には都に相談窓口があります(『賃貸住宅ホットライン』午前9時縲恁゚後5時TEL03-5320-4958)。

平成16年10月1日の施行以来、賃貸住居の契約時には「重要事項説明」とともにこの「東京ルールの説明」が義務付けられ、国土交通省からはその雛型も公開されています。
実際のところ契約書とは特約契約であって、法的文書である東京ルールの趣旨に沿わない項目は署名捺印しても無効であり、実質的には東京ルールが上位の存在なので契約書自体形骸化している側面もあります。
(明文法としての契約には「公正証書契約」になりますが、一般的ではありません)
それほどの拘束力のある東京ルールとはどんなものか?
国土交通省の雛型から一部引用して説明してみようと思う。

■一般原則
(1)経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
(2)賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
■例外としての特約
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記1の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。
ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。
@特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、
A賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、
B賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。
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posted by kagewari/iwahara at 14:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする