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『1階論』

2006年10月31日

「2階以上でお願いします」
不動産賃貸仲介調査の場でほぼ定番になりつつある台詞。

性別に見られる、、の時にも触れているけれども、昨今男性の問合せでも「2階以上限定」が多数を占める。イメージとしては”最上階”から連想されるグレードのひとつとして「2階以上」って言葉が象徴化している側面が大きいのだけれども、部屋探しにおいて内容であるとか構造に主体的な拘りが薄い人ほど2階以上の条件を頑として譲らない傾向がある。
確かに1階特有のキャラというものがあるので、2階以上でなければ実現しない”内容”も同時に存在するのだけれど現在の所この辺の認識が中立的とは言えない状況なのでちょっと整理しておこうと思う。

■この論議ではお部屋探しの時の「優先順位の枠」との関わりが重要になってくる。
「2階以上限定でお願いします」
この瞬間「調査段階で1階の部屋は全部パラメーターから外れる」ので、捨てDATAになり日の目を見る事すらない。
つまり、図面資料すら見る事が無いのだからまさか内見される可能性は100%存在しないし当然契約の可能性も100%無い。

つまり問合せの構造上「最優先項目のひとつ」になっていると考えていい。
それだけ大事なポイントなのだから、非常に明解な理由があるのかと思うと、
「精神的に心配」「友達に湿気の話を聞いた」「日当たりが心配だ」等意外と根拠は希薄で『最優先項目にあげるほどの致命的な要素』では無かったりする、
やはりここには心理的な象徴化が介在していると考えるのが自然で、
「賃料19万円のペアシティー1Fは、7万5千円のアパート2階より劣悪な環境でしょうか」と確認すると、「それは別です」。
「2階以上でお願いします」には一見拘り(最優先項目の存在)の条件の存在があるようで、実は優先順位のの構造が壊れてしまっている。
結果的にせっかくの調査依頼に完全な形で答えることができない矛盾が起きる。
確かに「同じアパートなら2階がいい」という意図を始まりとする考えは合理的なものだけれど多数の物件調査を仕事としてやっていると、同価格帯のアパートでも内容やキャラクターは驚くほど違うので、A棟の2階と隣駅のS棟の1階では比較にならないほどS棟の方が内容がいいケースは頻繁にあるので勿体ないのだ。
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三ノ輪の狼その全貌

2006年10月28日

実は某映画系の話があって、『三ノ輪の狼(本当は南千住なんだけれども、三ノ輪取材の時の後半レポートだったので、何故か三ノ輪の狼と呼ばれている)』内部画像と、元ゴルフ練習場だった「非専用屋上」の画像を撮る機会に恵まれました。
(映画関係の話はまだ企画段階なので話が進んだら別の機会にでも告知する予定です)

本編はこちら
http://retour.seesaa.net/article/17197208.html
(何故かまだ空室なのでした)

取材の時から長尾レポートで「屋上の裏がゴルフの練習場跡があってここが又いい」と聞いていたので、今回は是非その練習場の画像をと、

こいつはファイトクラブ以上のアレですな〜
ブラピとエドワードノートンのシーンでは街中で打ちっ放し状態ですが、
ここなら曲がりなりにもゴルフ練習場を偲ばせる何が残っていますっ続きを読む
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分譲か賃貸か「俯瞰で見る」

2006年10月24日

以前retour&Retourで取り上げた耐震偽装関連の続編となるのだけれど、経済学的なファンダメンタルから「分譲か賃貸か」を考えてみたい。
件の耐震偽装事件(特にその後判明した多数の偽装事例)からハッキリしたのは新築分譲マンションとはその時の国家経済を反映するももので「限りなく耐久消費財に近いものだ」という部分になる。
そもそも区分所有である分譲マンションは所有権といっても現実的な敷地は僅かであって”不動産と呼ばれるリスクヘッジ率は元々低い商品”で、その内容評価は上物の製品としてのクオリティーであるべきで、土地付き一戸建てと同等の認識をもってはいけない。

有数の耐久消費財の代表と言えば”車”になる。価格的バランスから見ると分譲マンションの10分の1とか15分の1とかのスケールになるけれど「新築分譲マンションって何?」を考える上でもっともわかりやすいモデルである。
確かに車を買い慣れてる(新車に乗り換える)人にとって、中古車市場(下取り価格)は大事は大事だろうけれども、資産価値として極端に神経質になることは無い。現実資産価値に敏感だと車の内容維持に相当気を使わないといけないし、頻繁に乗り換えする人ほど「相場が不安定になる前に買い換えてしまう」のであって、一生ものの車なんて事になれば反対に資産価値より「心底気に入った車か?」という部分が大事になる、
同時に一生ものの車となれば、メンテナンス含めて随分と研究もするし当然試乗もする。車関係雑誌の『試乗レポート』もそりゃかなり読む事になる、
まさか「メーカー作成のモックアップと開発スペック仕様書だけ」でそれを購入する人はいないだろう(それがあるのは「フェラーリ」とかのブランドだけ)。
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性別に見られる住居への嗜好性(2)

2006年10月20日

男性の選択は基本的に淡白(住居以外の消費性向が高いので)であって、仲介で調査を依頼するケースも少ないし、無頼なタイプの人は学生時代と変わらない住居にそのまま暮らしていたり「駅前の小規模店舗来店一発申込それでいいです」型の部屋探しも多くなる。なものだから、仲介調査会社に集まる男性の引越動機DATAは、決して男性の多数を表現するものではない。

■『男性の引越動機』とは元来男性の引越需要自体そう多くは無いので、ルームシェアや婚約者との同居等の住宅事情や(不動産用語で恋人関係は「婚約者」となる)所得の上昇による住み替えの事例が中心となる。前者のパターンだと最終判断は女性側だったりするので、男性の嗜好性を考えるテーマとしては後者が中心になる。
そんな事情から、自己実現型の部屋探しってニーズは男性の場合元々少ない(その部分は趣味や車って分野に反映する)。結果的に選択は淡白でスペック重視へ、

選択の特徴は社会的協調タイプの女性以上に「設備な築年数等の表面的な内容を気にする傾向」が強く、事例としては本質的価値や雰囲気といったものより「ところで築年数は何年なの」な数字に拘るケースも多い。
極端な例になると問合わせ段階から、間取りを無視して「僕は今回40u以下の部屋に引っ越すつもりはない」と断言されるケースもあったり、「果たしてお部屋の内容評価としてどうなの?」って違和感を感じる事は男性の方が多い。
@ゆえに、男性の引越動機は「社会的に説明しやすい部屋のランクアップ」と考えられる。

ところが売買等、それが資産価値として登場したり利回りがどうこうとビジネスマターな側面になると突然本気になる傾向もあるのであって一概には淡白とは言えない面もあるのだけれど、これも「部屋自体の雰囲気や在り方、トータルなキャラクターに対しての主体的評価ではない」。心理的には、車や時計なんかに見られるスペック志向が商品価値に直結しやすい購入動機の延長にあるとも言えて、なかなか数値化しにくい部屋の雰囲気やキャラクターを主体的に判断する状況になると、結果的に動機形成が淡白に”見える”のかもしれない。
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性別に見られる住居への嗜好性(1)

2006年10月16日

男女同権の昨今、性別って切り口で物事を語るのもどうかと思うのだけれど「女性専用」住居とは別の意味で昨今の傾向を考えてみたい。
現実性差による住宅への志向には統計的にも違いがあるのは事実。
ざっと大きく振り分けると『女性の方が無頼な志向の幅が広く』『男性の方が神経質なスペック志向に寄っている』傾向がある。
実際この結果には事情があって、男性の無頼漢は「滅多に引越しないので、不動産賃貸のDATAに残らない(笑、」からだ。
そりゃ「俺さ学生時代からここに住んでるし」な人はそもそも(結婚や勤務地が変更しない限り)引っ越し動機が無いのであって、前提を踏まえて『引越動機そのものを考える』ってとこから進めてみよう。

■『女性の引越動機』、女性解放闘争や男女雇用機会均等法後を経たと言っても社会全体に男女平等が行き渡ってはいない。目立つ所だと「飲み屋の存在」がある、
この飲み屋ってものは未だ圧倒的に男性向けなのであって、男性には浪費傾向がどうしても強くなる。そして躾の性差の弊害(差がある事を弊害と見たらの話だから、、)で一般的に女性は男性より料理に”慣れ”ているので食事においても外食傾向が男性より低い。つまり、可処分所得や貯蓄といった面で女性は男性を上回るパフォーマンスがあるので(海外旅行や留学などの志向も強い)、可処分所得の使い道は「日常の浪費」よりも「社会的にも価値信用の高いものへ」となる。
ここいらへんが、一般に給与所得の割に女性が男性より高い賃料の部屋に暮らす事を「ワリが合う」と考える理由にもなっている。
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晩婚化と部屋探しの関係

2006年10月13日

都市には特有の文化的ビエイビアーがある。
「東京:江戸エリア」にとって晩婚化って流れは別段珍しい事ではない。元来江戸の街では圧倒的に男の人口が多くて、そもそも結婚等という話は一般的でも無かったしエグザイルが集まる街でもあったのであって(長男は田舎の実家を継ぐのが本旨だし)、サブカル天国って位置付けで発展しても良かったワケだ。
※そんな意味で吉原があったり「宵越しの銭は持たネーよっ」って”粋文化”も生まれる。

それが明治維新以降、「官僚・大学・本店は東京に」そんな都会化の流れの中で東京の人は結婚しないなーんて必ずしも言えなくなるんであって(と言っても昔は4大に進学する女子学生は少なかった)、今になって晩婚化だと驚いているような話ではない。
少子化が社会問題なもんだから、なんとなくクローズアップもされるのだろうけれど、本質的に晩婚化と少子化にはダイレクトなリンクは無い(結婚前に出産したっていいのだから、ここは「福祉によるシングルマザーの援護射撃」って側面を考えるのがスジじゃないのか)。

ともかく、そんなこんなで、
今東京の適齢期って30越してからじゃないの?な勢いにある。そうなると社会的にもそれなりの所得水準に達しているから、将来のために貯金をって考えも根強いのかもしれないけれど今は「収入があるのだから、自分のために使う方が自然じゃないのか」って方が優勢になりつつある。ここいら辺には民主党・自民党含めて「将来的には年金は一元化・同時に消費税の福祉目的税化」って方向性がほとんど堅いって雰囲気を微妙に感じ取っている面もあるだろうけれど、結婚資金ってカテゴリーそのものが形骸化しているって側面が一番大きいだろう(結婚前から二人入居という流れも結構多いし。
なわけで、人生の中でも一番バリバリいける20代後半から30代中盤って部分を、自分らしく生きたいってニーズは高まっている。
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