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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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街の再開発を考える

2006年12月05日

『経済原則』って言葉があるけれど、小泉改革じゃないが新保守主義的な考え方するにしてもそこには公正な市場原則が前提になる。「なんだか何所で決まっているんだかわからないぞ」な計画には経済原則ってものも存在しないんだと思う。
昔はそりゃ街並みってものがあって、商店街には商店街の合いデェンティティーもあったから文化として慣習法の日本に倣ってそこは「なんとなくこうじゃなきゃ」な雰囲気ってものがあってそれはその街の街柄にもなった。

都市計画じゃないけれども、実質風俗業の許認可官庁みたいな機能になっている所轄警察が「ここは風俗街じゃネーぜ」みたいな取り締まりをやってなんとなく文化として風俗の許されている街、許されない街なんかも安定的に推移してきたように思う。
ところが昨今行政が大方針を決めて(これはNYジュリアーニ的発想の影響かも知れないけれど)、過去風俗街がアリな街から忽然と風俗店が消えたり随分昔の浄化作戦で一部職種の風俗についてかなり厳しい街として知られていた吉祥寺に露骨な風俗店が増えていたり、都市計画流行の昨今の方が街が乱れているように感じるのは私だけなんだろうか。
駅前大規模開発に関しても、裏でどんな話があってどーなっているのなんて暮らしている住民にはほとんど寝耳に水で(そりゃ国会中継見ても市議会の論議なんて商工会の人ぐらいしか興味ないだろうし)、
「あら知らないの?駅ビルになるからここ一帯のお店は全部なくなっちゃうのよ」
「ほんと、どうなっちゃうのかしら」
「なんでもあなたこのへんはずーっとあの西友まで歩道橋になって、自転車じゃ不便でどこもいけやしないじゃないわよね縲怐v
なんて事になっている。有権者なんだけれどね(笑
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マンションのイロイロ

2006年12月01日

マンションには特徴というか「期待される内容に限界」がある。
例えば都市計画で高層化建築の許諾が得られなければ一帯は「一戸建てとアパート地帯」になるのであって、当然そんな住宅指定地域は閑静で落ち着いた住宅街になる。
マンションはなかなか無いよって地域としては「杉並区(新規で中層マンションの建築計画があがっても地域を上げて反対運動になる)」や「目黒区(祐天寺辺り)」等等これやっぱあるのであって、別の理由でマンション建築に反対運動が起きる例も、

たとえば治安上の問題もあって「大規模1Rマンション」の建築にも反対例が多い、
何故って突然地域に「100人以上の見知らぬ人」が参入し、1Rマンションともなれば(賃料が安いケースだけれど)若い人も多い。これ地域住民としてはゴミの問題や自転車バイクの不法投棄等あれこれ心配するのであって、主に昔からの地域住民で構成されている都内の平和な街にはマンションは少ない。
そんな意味で、高層化住宅開発が古くから盛んだったり(初台近隣や文京区の一部等)最初からマンションの供給が多い地域だとマンションを探すのは難しくない。
それだけでなく、高層化の指定があるのは専ら都市計画で拡幅した幹線道路沿いとなるから、「マンション希望だけれども、幹線道路近隣は避けたい」=「低層マンション限定」を意味する上に近隣に非木造住居の競争相手も少ない事にもなるので、そうそう格安の部屋を探す事は難しくなる。

つまり、「閑静な街で静かに」ってテーマになるとアパートで探す方が趣旨に合う事が多いのだ。その代わりアパートの場合2×4高級アパートや家主一戸建て連棟型家主住宅仕様のタイプにならないと、マンションに比べて遮音性能が落ちてしまうから閑静な住宅街って事で近隣騒音は少なくても今度は隣室の音が入ってくるのも事実。
マンション希望の人だとそもそも「隣室の音が気になる」って部分があるだろうから、単純にアパートって選択は無いかも知れないけれどもほとんどの人が知っているアパートの事例は「○○荘」的な1DKだったりするから、参考にでもアパートを選択肢に入れてみる事は新しい発見に繋がるかもしれない遮音性能は構造で担保できる部分もあるけれど「ケースバイケース」には違いない(その確認のための内見でもある)。

再び都市計画とマンションの関係で言うなら、日照権とかの論議が厳しくなってきたのは最近の話なので、築年数の古いマンションほど閑静な住宅街にある例が多い。つまり条例や規制前に建築されているからだ(同時にその存在も長い年月で地域にも認められているから近所の方からも認知されている)。なので、「幹線道路沿いのマンションは不可です」な時には「築年数は問わず」の組み合わせは必須。
そもそも重要な事として、幹線道路沿いであってもマンションを建てるほうにもロードノイズをどうしたものか?って部分は重要なテーマになるから往々にして幹線道路沿いのマンションは「室内は静か」だ。二重窓や特殊な空気層のある二重構造窓の対策が行われている事も多いし、マンションの棟そのものに「遮音壁」があったり「ガタガタの構造にする事で乱反射させ吸音」という構造になっている事例も多い(音を複数から反射させることで位相ズレを引き越して+竏酎且Eによる吸音)、実は幹線道路沿いのマンションには高性能のものが多いのだ。
こうなると「空気的にはどうなの?」「洗濯物が干せないのでわ」って部分が心配になってくるだろう、
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