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事務所店舗の部屋探しから住居を連想してみよう

2007年02月27日

事務所店舗物件と言えば「事業向け」とか「事業用」とか(売買の時の投資向け物件を指す場合もあるけど)と呼ばれる。
賃貸住居との違いで言えば、一般賃貸が礼敷2/2が一般的であるのと比べて、事業用の場合保証金6ヶ月縲・2ヶ月(駅前一等地店舗ともなれば20ヶ月)と条件も随分と違う。
住居の場合の賃貸条件を保証金的に考えて「2ヶ月縲・ヶ月」として考えてみると、これ随分と違うと同時に住居の時の条件は得なのだとも思う。
これは事業物件の場合、どうしてもその運用が不安定であるのと同時に高額であるのも理由のひとつ。

何故って住居の場合なら『保証人制度』や『保証会社の利用』によって、滞納リスクがある程度担保可能だしそこに暮らそうって話だから、そうそう簡単に退出する心配も無い。だから破格の条件で割引率も設定して安い賃料で運用するのが『住居用途』となる。
同時に賃料も安いので、滞納があった場合の保証は(通常不動産会社は「滞納期間:敷金+1ヶ月」で注意から解約も含めた整理作業を開始する)、これを保証人に請求する事でこれを担保できる。
しかし、事業系の場合には保証人が代表取締役(ある意味自分自身)であるケースも多くなるし高額になればその賃料の滞納を保証するだけの収入といえば相当高額所得者でなければならないので、もっぱら会社に対する信用貸しの側面が強くなる。それが店舗の場合なら、そこで営業される事業がコケれば即賃料の滞納に繋がるので「事務所の場合保証金6ヶ月・店舗の場合保証金12ヶ月」である例も多い。
ここを住居の場合に当てはめてもらえるとわかると思うんだけれども、住居における審査とは専ら金融的信用度の審査であって、入居申込書の中では契約者の収入や所得より保証人の内容が重視される事が多いのはそれが理由。

それだけ長期契約っていうのは貸す側にとってもリスクが高いのだ。
長期未納なんて事が起きてしまうと(家主にマンションやアパートの建築ローンが残っている場合も少なくない)その金額も大きく、一泊幾らのような貸し方はできないしホテルがそうであるように一泊幾らとなると、宿泊料は跳ね上がる(保証部分も込みの金額となるので)。
事業物件の特徴には「保証金の内容のヴァリエーションの多さ」ってのがある。
これは賃貸住居を借りる場合にも大いに参考になるので、ちょっと説明してみたい。
事業物件の賃貸条件の表示で保証金の少ない物件は大半が「現状貸し(退出まんまでリフォーム無し)」で、駅前等で条件の有利な場所の保証金が跳ね上がるのは会社内容重視である場合が多く「誰でも貸すワケではありません」を意味していたりする。特にテナントビルなんかだと、相性の悪い業種の入居によって既存の店舗のイメージダウンになったりすると大変なので(ある意味家主は契約者の利益を守る事が自分の利益にもあるので)意図的に保証金金額を高く設定するケースもある。
つまり、部屋の内容が良かったり利便性が高い場合の保証金は本来高額なもの、
ところが一般住居の場合には『あまりにも礼敷2/2が一般的』なので、幅があるにしても概ね最大2/2だ(特別にグレードに比較して家賃が安い場合敷金3ヶ月の例もある)、礼金の取れない公庫物件にしても敷金3ヶ月。事業物件で言う「誰にで貸すワケではありません」は原則非公開の審査の厳しさって事になるので図面表示の情報からはわからない。
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丹下健三作:静岡新聞東京支社ビル後編(中銀カプセルへ)

2007年02月23日

さて、ちょうどこの辺から銀座エリアを離脱して新橋汐留エリアに切り替わります。黒川氏のカプセルは近隣で、静岡新聞東京支社ビルから歩いて10分ほどの距離にあります。

銀座がオフになった感ありますね

明らかに新橋汐留エリアへの切り替えがわかるポイントとしては、
この昭和シェルでしょう。

このいかにも「石油!」ってビルを境に新橋汐留エリアとなり

ここに取り壊し再建築が決まった中銀カプセルがあります。

中銀には様々な経緯があり(以下のretourレポートとコメント欄に詳しい説明があります)、現在取り壊し再建築が決まっています。
http://retour.seesaa.net/article/9161415.html
http://retour.seesaa.net/article/9186647.html
実際の工事開始(取り壊し)には、今後もいくかの経緯を経てからになると思うので、現在のカプセルが果たしていつまで存在するのかは不明です。
ですから”最後の雄姿”ってワケではありませんが、皮肉にも新陳代謝を意味するメタボリズムの代表作であるカプセルが『カプセル更新される事無く取り壊し』って現実がここにあります。
何せここを(分譲賃貸で)管理している某管理会社の担当者ですら「ここの管理は本当に疲れる、正直どこがいいのかわからない」と言わしめるほど構造上の弱点があり、管理上のトラブルも多いマンションですが(マンション?マンションでしょう)、続きを読む
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丹下健三作:静岡新聞東京支社ビル前編

2007年02月21日

さて今回の紹介する建築も銀座系に違いはありません。
最寄駅は新橋なので「え?新橋」と思う御仁もいらっしゃると思いますが、新橋が新橋らしいのは駅の周辺新橋ビル回りぐらいであって、駅徒歩10分も歩かなくてもそこは銀座ってロケーションがこの地域の特徴でもあります。

今回の主役『静岡新聞東京支社ビル』は、かの有名なアーキテクト丹下健三氏による築1967年の12階建てオフィースビルになります。この当時の丹下氏といえばまだ黒川紀章氏がメタボリズム(新陳代謝)建築運動の真っ盛りで、その後黒川氏のメタボリズム代表作のひとつである中銀カプセル(築1972)へと繋がる時代でもあります。丹下氏はこの黒川氏の師匠とも言える存在ですから静岡新聞東京支社ビルがメタボリズムに与えた影響も少なく無い筈です、
そんな意味で今回は「静岡新聞東京支社ビル→中銀カプセルへ」な流れでレポートしようと思います。

皆さんご存知の新橋って言えばこちらですね

確かに「神田ですか」ってぐらい庶民的ですが
ぐるーっと回ると様相が変わります

こうして新旧の絵柄を重ねるとこれはこれで独特の景色で「向こう側に何かあるな」と誰しもが思うでしょう。
静岡新聞東京支社ビルへは、こちら新橋東側の出口が最寄です

ここから線路伝いに銀座方面へ

妙なモノが中心に見えてきましたね、わかりますか

はい、絵の中心のブラウンなビルディングが

こ、これは、、

このパッと見「嘘だろっ」な建造物こそ今回の主役『静岡新聞東京支社ビル』なのです。続きを読む
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抗酸化陶板浴のお店が都内に開店しています

2007年02月15日

以前紹介したアレルギー・シックハウス対策の抗酸化工法の紹介の時にちょっとお話した、「その工法から生まれた陶板浴ヘルス施設」が都内でも次々と開店との情報をエイムデザインさんから戴いたので早速都内のお店を紹介します。
アレルギー・シックハウス対策としてはこれまでも随分といろいろな方法が利用されてきましたが問題が問題だけに決定打というものを見つけるのは難しいというのが本音です(それこそ田舎の旧農家の家に引っ越すとかになってしまうので)。その効果を工事前に確認できるのは実際に工事の見積もりを出すにしても安心だと、

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還元陶板浴:虎丈伝説の里『八三郎』
江戸川区16床のかなり大きな施設
http://homepage2.nifty.com/hakkoukasei/
東京都江戸川区東瑞江2-41-4
都営新宿線瑞江駅徒歩12分

株式会社新夢建築企画『にいむの杜』
調布市にある工務店さんが運営
http://www.niim.co.jp/healthy/toubanyoku.asp
東京都調布市国領町1-8-19
京王線布田駅徒歩3分 

柿の木坂『ひかりの泉』
個人で開設された都内の予約制陶板浴施設
目黒区柿の木坂2-11-2
TEL03-5729-0482(完全予約制)
※着替え大きめのバスタオル1枚、フェイスタオル2枚をご持参下さい
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ちょ縲怩ニキャッチコピー的に「ありそうな」ではありますが(汗、、
どの施設も抗酸化工法で実績のある工務店やデザイン事務所が施工を担当しています(本当にリフォームのための実証的体験施設の意味の施設もあります)から、「果たして噂の抗酸化工法の効果は」を確かめるには格好の施設です。
造形デザインも確かにデザインですが、この室内の環境を考える事も立派なデザインです。それこそ機能性そのものなので家族で中古分譲を等考えている方は是非一度体験してみたらいかがでしょうか、

本来は「健康のための施設」になるので、これは是非私が体験入浴しなくちゃいけないところなのですが(はっきり言って過労です(笑)、やはりその時間は無くですね縲恆・。原稿書きに紫煙をモクモクあげています。
なかなか目に見えない機能性ですが、造形デザインだけでなく重要な部分です。期待されている性能が十分に発揮されれば『高性能空気清浄機ビルトインの部屋』が実現する事でもあって、昨今のメンタルなストレス社会を背景にこの機能はむしろ都会で求められているものにも思います。
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『安全な分譲引越し計画』

2007年02月13日

先ず「何が安全なのか?」考えなくちゃいけません。
資産なのか、価格なのか、或いはローンの支払い方法なのか、建造物の基本性能にあるのか、そして求められる間取りのスタンダードが心配なのか。これ全部”各論”です、
何をしようとしているのかと言えば『引越し』なんですから、「分譲(を購入して)に引っ越す事は安全な計画は無いだろうか」って話です。

この設問自体がポイントでもあります。
引越しするのが目的なのであって、最初に考えるべきは「賃貸にするのか分譲なのか」であって『先ず分譲ありき』って発想は既に安全じゃ無いでしょう(笑
そりゃそうです、何千万もの買い物を(年収100億なら別ですけど)するって話が「安全」である筈がありません。その時点で失敗した場合のリスクは激しく高いので決して冗談半分では買えません。
賃貸ならたとえに耐久消費税でもいいのですが、今回の話は分譲なので貴金属で考えてみましょう。こちらも不動産と同じく資産価値を維持し続ける財産です。
「絶対に3千万のダイヤを”1個だけ買おう”そんなチャンスは一生に一度しかない。」
既に危ない話ですよね、
これ相談されたら誰しもが「いや縲怐A君にそういう気持ちがあるのは十分わかったが早まっちゃいけないよ」と感じるでしょう。
一生に一回のチャンスの高額商品を”1個しか買わない”んですよっ
しかも流通に乗りやすい地金じゃありません、加工されデザインされたダイヤです。
投資顧問なら迷わずリスクヘッジのため「複数のタイプで20品目ぐらいに分割しましょう」と迷わず答えるでしょう。
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地政学的不動産雑感

2007年02月10日

地政学ってのは風水じゃないですよー
Geopolitics:「なんちゃら地域を制するものは何ちゃら大陸を制す」みたいなこれ本来ヘゲモニー的保守政治とか軍事的学問だったりするのだけれども、まぶっちゃけ『地域の風通し』のように考えると結構使えるアイデア。
街の流れというか(幹線道路の話じゃー無いです)、気風と言えばいんでしょうか。
中野のブロードウェイ付近が妙に問題ある感覚を引き起こしてしまうとか、中目黒の山手通りに「あれ、これは目黒の方がいい風なのじゃないか」的感覚とか(笑
ちょっと表現は難しいのだけれど、街の流れってものは大事なんだと思う。
かの吉祥寺で言えばダイヤ街の裏のオンボロ商店街は断固守らないといけないし、便利な筈の両国がどうも住居には暮らし難い地域だったり等各地にポイントのようなものがある。
(両国なんかあの本所警察署が気ままなスーパーなら随分とイメージ違うと思う)
六本木がドン○出店で一発でアレっ?てなったのもそれこそ地政学そのものじゃないですかー

そんな感じでみていくと、千駄ヶ谷のイメージがいいのは原宿の裏って立地と恵比寿同様アパレルやデザイン系のクリエイター系事務所が元々多い事も手伝っているし、白金高輪近隣も住居選びをする時には徒歩何分だけじゃ計れない何がある(非常にキャラクターに違いがある)。
それぞれの街にはそれぞれの街の流れがあって、春日後楽園飯田橋方面もそうだし、伝統的な商店街のある地域には土地そのものにこれまた生命力と言うか力を感じる事もある。
「そこにこの物件があるから」な周辺事態ってのは、相場だけじゃ計れない事も多くて、自分自身の命運もろともなちゃらな縲怩ネ結果になる事もあれば、”転がる石”じゃないが「おーっ何で」な方向を示唆する結果もあるでしょう。

実は部屋探しの「希望条件」には、そんな無意識ってか潜在意識のニーズが必ず隠れているもので(実にやっかいなもので自意識には自覚が無いことも多いので本人それを好感するとは限らない)、それは「一瞬将来を見た瞬間」でもあるし「将来の選択を示唆した」とも言える。スペック思考が木を見て森を見ずっぽい視野狭窄に陥ってしまって、何かを見失いがちであるもの自意識の出張り過ぎ(潜在意識のアイデアをサルベージする自主性の強さが自我にあれば別だけれど)だろうし、それはおそらく将来への縛とした不安感が呼び覚ますものなんだろうとも思う。続きを読む
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