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『部屋探し』から離れてしまう瞬間:後編

2007年04月27日

確かにレインズは広告系のDATAベースではないから専門的知識や経験が無いと、ちょっと使いこなせない代物で特定条件を探すのは困難な場合もあるけれど、条件が厳しければ厳しいほど調査自体は「簡単」と言っていい。
不動産市場の公開情報は、基本的にはエクセルと同様なファイル形式でダウンロード可能で、賃料やu数で500件まで空室DATAをダウンロードしてソートして調査可能だしおおまかな項目はDATA化されている。
重要な事は新規の空室がある時、不動産業者はこのレインズで相場を見て賃料を家主さんと相談して決めるところだ。国土交通省の指導で基本的には家主さんと媒介契約を結び空室募集をするときには情報の公開と(一般消費者の利益としても)円滑な不動産市場の形成が義務付けられている。
ただ不動産の情報には個人情報も含まれてくるから、正規の業者間で閲覧するレインズの一般公開はほとんど不可能だし、一般公開したとしても専門的知識がないと空室を絞り込む事ができない=一般ユーザが閲覧して問い合わせしてしまうと猛烈な空反響が発生して登録業者にはこれを物理的に処理できない。
つまりレインズは『業者間の問屋DATA』であって、1戸だけの取引を前提とした消費者向けのDATAではない。
※本来健全な仲介調査会社(流通経路としては消費者寄りの専門店)が不動産業界で増える事で初めて意味を持つシステムとも言える。

と、レインズの説明はこの辺までにして話を物件探しに戻してみよう。

そんなわけで不動産市場は公開市場と言えるので、単純な話『人気のあるスペックの部屋や供給の少ないタイプの部屋は高値になる』つまり市場を作っているのは一般消費者の動向に比例しているんであって、ステレオタイプな問い合わせになればなるほど「人気のある高値の部屋を指名している」事にもなり、重要な事はこの”人気”なるものが実質的な人気だけでは無い部分だ。
■どういう意味かと言うと、不動産業者や家主にも心理的不安というのがあって、「全く問い合わせが無い」とか「内見者すらいない」という”動向”に大きな影響を受ける。

つまり

不動産市場ってのは、空反響を含む消費者動向に影響を受ける稀な市場だって事です。ここには「基本的に一点もので在庫からの供給がある消費財では無い」という背景が大きく関与していて、つまり「野菜の形を市場に合わせて揃えるように」→「極端なオールフローリング化が助長されたり」等の現象が起きる。
「高値市場に合わせる」とでも言えばいいか?
皮肉な事に家主の側からも「一点ものの自分の部屋が、どの市場に所属しているのか自信が無い」からだ。
内見における”雰囲気”が最終的な決定要因であるように、本来その部屋の価値を決定つけるのは「数値ではない」のに、
そして本当に契約する意志の無い問い合わせによって『風評相場』が形成され、同時に同じ風評が『いい部屋なる抽象概念の根拠になる』という意味不明の悪循環が生まれる。

■この市場の背景が部屋探しにとんでも無い影響を与えている。
本気で引越しする意志の無い人の風評については『たとえば「引っ越さない」選択』のエントリーで書いたとおりで、
さて、みなさんわけのわからないはなしが余計わからない世界に踏み込んでいますっ
話全体を最初からぐる縲懊怩チと俯瞰で読んでみてください。
何が見えますか?
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『部屋探し』から離れてしまう瞬間:前編

2007年04月25日

一見不動産の価格(賃料や売買価格)って1戸1戸オリジナルに決まっていると思われる事も多いんだけれど、
家主さんの指値っていうか、不慣れな家主業ビギナーの大家さんに時々「募集賃料設定の提示が一番高い不動産業者と媒介契約する」って勘違いが稀にあるけれど、基本的には募集額は公開情報を元に市場調査をしてから家主と相談して募集賃料をコンサルするので「”一般に”市場から離れる物件は無い」。

しかしここにはいろんな角度の見方があるので、部屋探しする時の戦術としその辺の事情を知っておく事に損は無い。不動産ってものは大量生産される消費財と違って共通の在庫がいつでも供給できるものが無いので基本的には『全て一点モノ』だ、だから市場を形成するにも何らかの共通項によってそこを評価しなくちゃいかんのであって、その共通項がポイントになる。
順位的には「占有面積:u数」「地域」「立地:駅徒歩」「設備:主に水周り」「構造:木造非木造」「築年数」等数値化しやすい項目によって市場調査が行われ賃料や分譲価格が決まる(分譲の場合には「所有権や借地権」等の項目が加わる)。

この辺から話がややこやしくなります。。。
部屋探しをする時に、希望条件として確認されるポイントってのはざっくばらんに言えば「特定の空室を指名しているのと同じ」事になる、
ところが部屋選択の決定的要因は、内見によって確認される”雰囲気”なるものが大きく、流れ的には「ではご指名のお部屋を実際見てみましょう」=「申込みの部屋を選択しましょう」が内見の意味となる。部屋探しの本番は内見だと言ってもいい、
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長い滞在

2007年04月21日

特に東京在住で賃貸や分譲マンションに暮らしている人達は圧倒的に地方出身者だと考えていい。そして東京に暮らす大半の人も地方出身者である(笑
私も北海道から東京に来て多分24年ぐらい経過している。
保守的なくくりで定住と言えば「先祖の土地を相続して」=実家を継ぐのがやはり筋論だろう。近代以降文明化によって、東京出身の人達でも20歳になった若者が独立し一人暮らしを志向する事はむしろ当たり前でもある、
この独立階層にしても、保守的くくりから見ていくと純粋な定住とは言えなくなっているのだから「ここ東京って街の定住っていかなる方向にあるのだろうか」とも考えしまう。

これは実際に起きている事だけれど、そもそも江戸時代じゃないが封建社会当時の都会への人口移動は「長男に家を譲る」部分が大きく、先祖の土地(借地権や商業権を含む)の継承は一人から一人に対して行われ分割して相続なんて縲怩ネ現代の法律的な位置付けではない。
そもそも現代の相続税のあり方は、「左翼的な発想から資本家の一世代のみの解体」を目論んだ部分もあるので、ある意味現代資本主義の中心である東京において財産の世襲的な意味をビヘイビアにした定住という概念は既に崩壊している。
極端に言えば昨今流行の資産運用やら投資なるものは、節税と言う名の限りなく脱税の工夫でもしないことには結局一世代の政に過ぎない。
ここには決定的な矛盾があって、自分が何時死ぬのかを予知できる人物がいないのと同じで「溜めた資産の使い果たし時」を知る事は誰にもできないので、本来貯蓄や資産から消費へマネーフローがあれば民民ベースで経済循環する筈の資本が、一度最も効率の悪い国へ徴税されてしまう非効率を生んでいる。
投資効果の高い分野に行われる消費は健全な経済成長に貢献し、成長によって税収増になる方が本来効率がいい。生産性の低い投資がどうしても増えてしまう相続税の増加に過度な財政再建政策が組み合わせられてしまうと、それは国の借金を支払うだけの結果となり効率的な投資のできない銀行に又金が戻るだけになる。
つまり『相続税の徴収→銀行から税務署→緊縮財政による国債の償還→同じ銀行に金が戻る』この循環の間に「何回消費行動による経済循環が起きるのか?」って部分が本来経済成長の可能性になるのだけれど(結果的には相続税以上の税収が国庫に入り=極端な緊縮財政によらなくても国家財政破綻の心配は無い)、世の中そうはなっていない。
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続・男の部屋探し

2007年04月18日

「東京男20縲・0代シングルライフ」そのものから考えてみましょう。
前回の流れからは男と言えば鉄板の「古い木造アパート」以外から考える事にしているので、ここは非木造住居の多い都心部という街のキャラをヒントにしてみます。

20縲・0代まで独身なら、男の場合(この辺は女性への就職差別も手伝って)それなりの可処分所得があると考えていい。だとすると趣味志向にかけるお金も相当額に達していると推定できる=ある程度の広さが欲しい。
現在シングルの人の潜在的な希望u数は「おおよそ30u(実情は20u縲怐j」なので、そこを基準に見ていくと間取りの選択肢は「1Rストゥディオ」「1DK」「コンパクト型2K」「ギリギリ2DK(4帖半含む)」となる。
部屋がマルチになっても寝室と居室を完全に分けて使う必要は無いので、男の部屋的には、間仕切りが取り外し自由な『非完全振り分け』の部屋の方が使いやすい。
となると→「和室系乃至元和室改装型」
本来秀和シリーズにあるような、ベランダバルコニーから一段奥まったところに開放系の寝室がある(来客がいないときには開けて使用)なんかがいいかんじなんだけれど、この辺は1LDK40u型になってしまうので少々オーバースペックです(所得に余裕がある人にはお勧め)。
キッチンは有用でも、ダイニングテーブルを置く事はシングルライフだと考えにくいですから、狙いは2Kです(或いはギリギリ2DKもアリでしょう)。
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男の部屋探し

2007年04月14日

性別だけの意味じゃなくって、属性キーワードとして考えてみたい。
随分とここのブログでも昨今の住宅設計が”女性をターゲット”として行われている話をしてきたかと思うんですが、さて「そしたら男の部屋探しってのはどうなるんだろう」と考えてみようとこういうワケです。

元々若い男性の中には「彼女にも評判のいい部屋に」的な解釈で(これ往々にして行き過ぎや誤解が多い)洒落たフローロングでってある意味「”女性をターゲット”的にデザインしている昨今の設計」とここで被るので、ひょっとすると男性の希望条件の方が所謂その筋が考える女性像のイメージより女性的って現象が起きているのも事実。
男性の希望条件で「オートロック2階以上洗濯機置き場室内」がマストであるのも昨今珍しくなくて、昔のアパートなんかにあった「2階は女性専用」つまり「=男性は1階でもいいですもんね」が通用しないケースも増えている。
それこそ、これ『男』なる記号が単純に性差である男性を意味しないと考えれば、一概に性別でその希望条件を語るのもどうかと思うんだけれど(逆差別みたいな話になってしまうし)、傾向を知る上でそんな流れがあるのは見逃せない。

ここの背景には、女性向きの部屋なるイメージは確からしいのかもしれないが、『男の部屋』なるイメージは(市場原則もあって)後回しにされがちって部分あるのじゃないいかとも思う。
賃貸募集の図面にも「女性にお勧めのお部屋です」なるキャッチコピーはよく見かけるけれども「渋い男にピッタリ」なキャッチコピーをこれまでの人生で見た事が無い。
ま、殊更お部屋に女性も男も無いという意見も多いかもだけれども、ちょっと面白いテーマでもあるので考えてみたい。
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継続レポート『抗酸化住宅』の関係情報です

2007年04月10日

これまた東京地区の抗酸化工法ではお馴染みのエイムデザインの野瀬さんから、又耳寄りな情報です。
この抗酸化工法の話もなんだかシリーズ化してきてますが、ライフスタイルのデザインって概念だと造形目的の改装より「目的がはっきりしている分希望に一致すると得るものが大きい」ので、新規の情報に関してはこれ告知しないワケにいかない流れになっています。特に都市生活とアレルギーやストレスは切っても切り離せないものなので(その効果に個人差があるのは事実に思いますが)「リアルな改装」ってものを考える上では重要なスタイルのひとつに思います。

さて、今回の情報は「海外での評判」です。

◎昨年11月、シンガポールで行われた「エコプロダクツ国際環境展2006」で、
万能粉石鹸の「ピリカレ」が大賞を受賞。

◎マレーシアでは石油の代替油として注目されているパーム油生産のため「パーム椰子を国営私営で増産中」で、その栽培にが注目されています。
この栽培に「ピリカレ」が使用され、収量増加や品質向上、成長促進が著しい効果をあげ、パーム椰子だけでなくピリカレ農法の採用はサトウキビ、ドリアンなどの他の農作物栽培にも使われている。

■上記の効果の高さはエイムデザインの見解だと「熱帯という気象条件も備わってのことだろう」と推定されています。
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