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部屋探しの方法論(特別編)

2007年12月30日

今回の話は”どちらかっていうとレアケース”な話が中心。
でもあれかも、こっちの方が話的には本題にもっとも深く関わる話かもしんないです。

前編より
 ↓
なんだけれども、不動産業各社の営業スタイルはかなりの幅で違っている、
ここが重要、
ダダ窶狽チとタイプ別に挙げてみよう。


■現在減少中”プロの営業マン”がいる店
『営業マン』なんだかレトロな響きですね〜
しかし、これは厳然とした業界用語でケースバイケースなところはあるんですが「あえて宅建免許を持っていない部分が誇りのひとつでもある」な流離(さすらい)の営業マンのお話です。そーんな男(これ性別的な意味じゃなくてキャラクターで)の世界を語る上で、まず1曲。
なんとか”マーンヌゥ”と言えば映画『マグノリア』のトムクルーズとこの曲でしょう。
 ↓
http://jp.youtube.com/watch?v=8T4mq-8EDqc
(みなさん笑うところじゃないですよ、笑うけどっ。。)

さてこの不動産業界における”プロの営業マン(マーンヌゥと発音しなくていいんですよ)”って何の事でしょうか
ええ、ここも長い話になるんでございますが、ひとつ聞いてやってください。

以外と知られていない事ですが、不動産業界って移籍が多いんです。言うならばFAですね、
それもあって社員契約までプロ野球にちょっと似たところがあるんです。
業界用語で言う『フルコミッション通称:フルコミ』、
つまり「完全歩合給制」の事です、続きを読む
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部屋探しの方法論(完結編)

2007年12月28日

さて、若干ヤバ過ぎる部分もあるので(笑
へぇー何をしているのかと言うとですね、
このーっ、話の詳細を『続きを読む…』に追いやりたいんだと、

「姑息だなーお前」とお思いでしょうが、
いやいや僕も人間ですから、

えー幽霊怖い
  借金取りも怖い
会社との関係はフリーランス契約なのに業務展開部長と怖いものナシにも見えますが、愛社精神ありますんで、あーた会社の社会的立場を危うくする事は大変怖いと、
ここで1曲
落ち込みそうな時に「違った意味でのカタルシス効果」があるこの曲をどうぞぉ
http://jp.youtube.com/watch?v=ehV9RXhJnOs
(スマッチでの埋め込みはいろんな意味で”何”なのでリンクでご勘弁を)
カッコいいっスよー

とかなんとかで
前編より
 ↓
なんだけれども、不動産業各社の営業スタイルはかなりの幅で違っている、
ここが重要、
ダダ窶狽チとタイプ別に挙げてみよう。

■自社物件のみ営業一部の”大手”○○店
最も書きにくい部分なんだけれど、何が○○って、一番は「家主営業」でしょう。
これも不動産業務のひとつではあるんだけれども、TVCM等のセールストークで気弱な大家さん宅で知らない間に「専任媒介(大家さんとの窓口が専任)」契約書に捺印、
本来専任媒介こそ国土交通省の指導で「構成な不動産市場とその流通の促進」のめに不動産流通機構DATAベースへの登録公開しないといけない(他社に情報公開して積極的に仲介を促す)んだけれど、登録公開もせず当然のごとく他店での仲介も”営業判断”で不可になるケースが多い。
顧客には「今なら○○○○○が割○」等の云々かんぬんがある店。
その莫大な広告費と、あれやこれやからその収益はどこからきているのか考えればわかる話で(顧客か大家さんしか無い)、管理も淡白。
基本的にには自社物件以外紹介しないんだけれども、時折他社管理物件の仲介をするケースもある(仲介に割○適応はありませんよ)。
しかし近隣業者間での信頼が無いので、「空室でも空室無いよ(おたくには)」等審査含めて利用には注意したい。
(選択肢が多いようで実は少ない)
※管理内容や、なんとなくその後の心配等お構いなしで「”初期”費用も(広告上)安いし、なんかこれでいいじゃん」な感覚の方に向いている。
ここは「あえて向いている」と言いたい、
社会心理的にも、自立的な選択性が曖昧でそこに自信が無い場合、なんらかの権威性や評判によって背中を押されたいニーズもあるのであって、資本主義の経済原則じゃないけれど個人的には「あるべし」だと思う(業界的な問題は又別問題なので)。
実際そういうタイプのお客さんを接客上「○○○○・○○○○系のお客さん」的に捉える事もあるので、そもそもここは社会心理的な問題・先進国における経済構造の問題として捉えた方がいいのではないか、
こころなしか大手キャッシング会社とCMや店舗の位置等似ているような。。
インターネットからの顧客成約率良くて10%な方でしょう(ここは情報不足あるけれど)→メールの問い合わせは可能。


■インディ系のインターネット営業店
お店はビルの上層階にあったり、駅前だがちょっと外れにあったりする。
とにかくインターネットの『ポータルサイトDATAベースへの登録に熱心』で、広告は専らポータルサイトへの登録によるインターネット。最近は減ったとは言え「必要に応じて”かまし(虚偽登録)”も使う」ポータルサイトの募集広告はそんな来店客のための”釣り”的認識。
一般向けのポータルサイトに信頼性が無い原因のひとつ、
ここは会社が禁じていても、個別の営業担当者の独断で行われる事もあるので、なんともえーここも「・・・→点点点(てんてんてん)」ですねぇ
実際には存在しない物(ブツ)で釣ってしまっているので、「来店してから困るのじゃないか」と思うでしょうが、営業担当個人は「自分はちゃんと調べている(来店があれば希望に添った部屋を紹介している)」な自覚もあって、罪悪感も伴っていない場合も多い(この辺「しょっちゅう顧客にもいいように”タダ”で使われている」のだからここは騙し合いでイーブンだ的な深層心理もある)。
最近はポータルサイト各社のチェックも厳しくなっているので、こういうタイプの店舗は減少傾向(ポータルサイトの検索好きな方ならここ数年登録物件の総数や重複が減ってきている事ご存知の方もいるでしょう)、それこそ10年前とかには「営業ひとりあたりで1週間に他社管理物件を1万件先物登録した」なんて時代もあった(その時代にはポータルサイトの登録が「東京大空室でも起きたのかー!」なぐらい膨大になった)。
成約率等はケースバイケースなので「なんとも、、」
当然メールの問い合わせは可能だけれど「来店促す返事が返ってくる」のも事実。
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部屋探しの方法論(後編)

2007年12月27日

前編より
 ↓
なんだけれども、不動産業各社の営業スタイルはかなりの幅で違っている、
ここが重要、
タイプ別に挙げてみよう。

■老舗系中堅営業店
何が強いって、地域の信用がズバ抜けている。管理物件も多く近隣家主とのパイプも太い、
特徴として通常なら管理が淡白な形になりがちの「一般媒介」であっても専任並みの発言力があるので、契約後も何かと安心。
ただ傾向として、家主寄りの立場に立っているケースも多いので、会社の形としては「管理会社型」。接客や営業は管理物件の多さも手伝って基本的に「自社管理物件のみ」(ここも家主寄り的在り方といえばそうかもしれない)、
構造的に「大手管理会社系」と似ているため、仲介会社を挟んだ方が顧客利益になるけれど、老舗の店舗的には「直で問い合わせして欲しい」感覚がある。
ここの心理は微妙で、
直に来店してくれれば水際で防げる(ある程度審査権限を持つので見た瞬間審査落ちみたいな)部分が担保できないからで、営業効率上「信頼ある仲介会社なら歓迎」、
老舗から管理会社を見たときのその見分け方としては、「しっかり顧客情報を掌握しているか」等になる。
一見不親切かと勘違いされそうなだけれど、ここが大違い。
何故「水際論」とかが出るのかと言えば、老舗の管理だと「内見はほぼ間違い無く”担当者立会い”」だから、最初から問題のある問い合わせを自分なら見分けられるけれども、いい加減な営業店が無理のある接客(最初から予算的に無理あるとか)で案内されちゃうと、正直担当者にとって営業妨害になる。
「ここはこういう風にしてくれれば審査通りますよ」な話も、自社来店や信頼置ける仲介会社ならサクっと説明もできるし、顧客利益にもなるんだけれどいい加減な営業会社の案内だと「その段階で審査落ち的見方されちゃいますよ」な意味だから。
(ある意味「いい加減な仲介会社の案内を顧客が選んでしまっている部分」も審査的にマイナスポイントになる→仲介会社選びは重要なので決してTVCMのノリで決めてはいけない)

※信用第一なので、事業物件なんかもそうだけれど社会的信用の高い人(これ地位や名誉というより勤続年数や真面目そうな人って意味)は、それが賃料交渉を可能にしたりするので、「私って堅い人間で信用ありますよ」な人に向いている。保守本道系、
メールの問い合わせは可能だけれど、あまり期待しない方がいい。保守系なので「不動産屋と言えばFAX」みたいに、まだFAXの方が通信手段として堅い。インターネットからの成約率は「来店原則」なので一概に何%とか言えない。

■気のいい営業のいる店
店舗の外観があまり「ぱっとしない店」に、30代以上で「ちょっと高そうなスーツを着ている営業」がいる店。
この「ちょっと高そうなスーツ」は高給取りだからではなく、高額賃貸や分譲客が来店した時に失礼の無い様にと営業的に選択されているので戦闘服に近い。
一見安い部屋の問い合わせには淡白なようだけれど、なにせこの仕事が根っから好きなタイプの人なので、「実はこうこうこうなんですが」と切々と希望条件を話すと、あらゆる秘術を駆使して全力で部屋を探してくれます。
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部屋探しの方法論(前編)

2007年12月23日

あちらこちらとイロイロ書いてきているんですがどーにも「部屋探しの方法論」的な部分がまだまだ広がりに欠ける的なのを感じてもいるので、ここ独立したエントリーで書こうと、そういうワケでいくつかポイント挙げていこうと思います。

不動産業界の現実って部分から言うなら「各店の営業姿勢の差」となる。
それぞれ営利目的の法人なのでここは当然だけれど各店それぞれに営業判断もあるのであって、お店によって受けられるサービスが違う。
基本的な不動産業のファンダメンタルを改めて説明するとー
賃貸の場合、国土交通省の指導もあって「どこの店舗を窓口にしても料金等変わりなく、正規流通の空室は全室契約可能」になるので、極端に言えばretourなんかの場合でも「札幌のお部屋でも紹介可能(いくらなんでもやらないけど、、)」、

部屋探しのコツは「信用できる仲介業者一社に希望地域の空室全室の調査を依頼して内見」期間的には内見希望日程の一週間前に問い合わせするぐらいで丁度良い(部屋探しに一ヶ月以上期間が必要な事は在り得ない、問い合わせから契約まで最長3週がベース)。
なんだけれども、不動産業各社の営業スタイルはかなりの幅で違っている、

ここが重要、
タイプ別に挙げてみよう。
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渋谷探訪「岡崎ビルから原宿団地へ」(2)

2007年12月20日

さてあっさり表参道ヒルズを通過して”裏原の一本裏”を進みます
ここがどうにも妙な趣味性漂う独特な地勢のある道で

「何、”スラ神”なる神の治める土地かっ」て、
えー○○スラ神宮前だって、、
なるこちらもクリエイティブなマンションが中間地点。
いよいよ『あの建築』の存在が周辺にも感じられます

そして、キラー通りに

ここが「公団原宿団地(1957)」です。


当時の公団住宅にはシンボルともいえるスターハウスなる独特のシンボルがあって(これグーグルアースなんかでも確認できるのじゃないかしら)、コストが合わないとかで、このスタイルは後に無くなってしまうのですが、今でこそこのデザインは秀逸かと、続きを読む
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渋谷探訪「岡崎ビルから原宿団地へ」(1)

2007年12月19日

こんにちは流浪の建築巡り”Teorema”です、
今回はちい散歩よろしく渋谷の街を玄人筋な道といいましょうか、宮益交差点から表参道を抜けちょこっと千駄ヶ谷方向にあるいています。
早速最初のお題「岡崎ビル(1963)」です


カッコいいですね縲怐Aどうして最近の新しい建築にこういった重厚感が出せないんでしょうか。

もう風景が東京じゃないみたいですっ(じゃどこだって、、)
近づいて見ると特長的なバルコニーや□窓のデザインなど秀逸


”岡崎ビル”のロゴも素敵ですね
その足で青学方面に向かうところなんですが、ちらっと後方振り返ってみます。続きを読む
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