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『分譲キラー』に思うこと(本編)

2008年01月31日

文豪やら女優さんやらじゃないですが当時のインテリ階層がみごとに西洋建築そのまま(当然レストルーム形式で「いかにもバストイレ別では無い」)に、洒落た非木造住居に暮したなる象徴的な一歩を契機にしている(そういう意味でも昭和の白人コンプレックスとよく似ています)のは間違い無く、代表例に「川口アパートメント(リアルな時代なので名称もアパートメントです)」等があります。

な時代を背景に、一般社会の認知では「分譲マンションは高級」というカルチャーショックみたいな現象が発生→その認知が一般化し、そんな”ニーズ”に答える形で盛んに設備やグレードの増強が図れてきて現在に至るとなります。
川口的な歴史を踏まえれば今でも「ぺアシティシリーズ」等が、保守本道の分譲マンションとなるのですが、車社会における”日本車的高級感”が知らない間に独立した地位を確立したように、日本車的ジャンル(デザイン性や文化的高級感というよりハイスペックなカタログDATA的な高性能がポイント)が伸びて、こちらが現在のメインストリームになってます。

結果的には、この日本車が北米市場でも優位を確保したように、日本独自のマンションの解釈というものが結実する形で”所謂分譲マンショングレード”なる概念も経済実態として伸びてきたと、
しかし、このグレードにも特徴があって(ここが日本車がEUにおいても圧倒しない理由と被るのかも知れません)、オリジナリティのあるスペックにより個性を表現する事を上位とするより大量生産的な生産性を背景に「格安のコストでフルスペックを」に傾倒したのも事実です。
ここに至ると、前回の最後にお話したRC建築の本旨でもある「デザインの自由度」を生かせないのはもちろんですし、高級な設備といってもその設備は事実上”耐久消費財の購入”であるのは間違い無い(付帯設備に過ぎない→築浅信仰のビヘイビアになっている)。

RC建築の本旨この「デザイン」なる言葉の意味は、ライフスタルや既存の文化に対してオルタナとしての創造性を発揮する”建築や暮らしというコンセプトそのもの”に対する”意匠”であり、狭義の造形デザインだけを指すものじゃありません。
伝統建築を覆すファサードや、都市特有の共棲の発想や、そこに暮らす事は=そのマンションが語る哲学性へのリスペクトへ連なる自分自身の個性との関係性が重要視されます。
この辺が、このブログで言えばカテゴリー”Teorema”で語られる時代性なるものです、
しかし、この建築デザインの在り方はいかにも高コスト(実はそれを理解して今そこで暮せば事実上”強烈なコストパフォーマンス”なのです、とてもじゃないが現在のコスト計算では建築できないものも多い)であり、『安藤忠雄氏』に始まるコンクリート打放しをプロトタイプするマスプロダクトが模索され』→「所謂デザイナーズが誕生」となるワケです。続きを読む
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『分譲キラー』に思うこと

2008年01月29日

分譲キラー
この言葉は私が作った造語で分譲超える賃貸マンションを指す言葉です。
実際”分譲賃貸”(各室のオーナーが投資目的でこれを賃貸として運用しいる部屋)という言葉は一般的ですよね。実際賃貸仲介調査の仕事をしていると、この”分譲賃貸”非常に多く紹介する事になります。何故なら分譲オーナーの場合アパート1棟所有されているオーナーのように管理室数の数で空室のリスクヘッジはできませんから、「投資利回りを欲張らずに安くお部屋を貸すケースが多い」からです。
一見根っから賃貸の部屋より分譲の方が高級な筈なのに分譲の方が賃料が安い?
全然不思議な事じゃありません。
僕ら現場の感覚だと「分譲の方が高級」とは思っていないし、事実と違うからです。
手馴れた大家さんが管理している賃貸物件は想像以上に細かいところまで管理されていて、常にリフォームされていますから私達の感覚からすると、一般の賃貸のお部屋に比べて”分譲賃貸の内見はギャンブル性が高い”んです。

内装状態が、各オーナーによってそれはそれは随分違うので(オリジナルのままの方が珍しい)「行って見なければわからないのが分譲賃貸」となります。
一般の賃貸のお部屋の場合、僕ら業者には大家さんと管理会社との媒介契約の内容がわかるので(一概には言えませんが:内容の堅さは「貸主代理→専任→一般媒介→情報非公開」の順になる)、内見前からかなり物件内容は補足できます。
というか、仲介調査の場合自社管理しているワケではないので、自分自身内見するまで室内の状態はわからないんですが、これま全く心配無いのです。何年か仲介調査をしていれば(元付け業者さんの数十倍か数百倍の部屋を見てきている)図面資料と記載事項等から内見前から内容は「既にわかっている」からです。
が、しかし”分譲賃貸”だけはわからない。

ここまでの話で、「オヤ?そもそも分譲マンションの方が賃貸アパートより当然高級な筈だ」なる基本的な話にもなりますわね、そりゃ。
しかし、部屋探しをしている人の大半(分譲を検討している人も)が、ここの判断間違っているケースが多いんです。
「そりゃ分譲マンションは高級ですよ。固定資産税見ればわかります」
つまり耐用年数含めた、資産価値が高いんですよ。
実際”言葉”ってところからいえば、本来ヨーロッパにおけるマンションっていやぁあなた”高級大邸宅”なる意味なのであってこの言葉の使い方が誤用であるのはみなさんもご存知のとおりです。
マンションなんかの名前で「シャトー○○」みたいな看板ってか宣伝文句の延長ですっかり呼称がマンションになってしまった(現在は公正取引委員的に”非木造共同住宅の呼称”になっている)んであって、本来『マンションもアパートも全部アパートメント』なんですよ。
日本においてこの非木造住居が大注目されたのは、関東大震災であり東京大空襲です。
震災も最も被害が大きいのは火災なので、耐震性というより防火性能(これは一面火の海と化し屋外にいるだけでも”自然発火”したあの”東京大空襲”という人道的に許されない民間人だけを狙った戦争犯罪によって最も強く印象付けられたのもご存知のとおりです)であり、つまるところ”耐用年数的な資産価値”にあります。

しかし極端な災害でもない限り日本の伝統建築の神社仏閣やお城が何百年もその姿を残しているように、木造なので耐久性が無いって意味じゃありません。
この当時(戦前)の賃貸住居は長屋住まい等、現在のアパートとは比べようも無いほど建築としてのグレードに差があったし(これまた一概には言えないのです、名物になる長屋商店街の建築はみごとだったりするので何事もケースバイケースって意味です)、戦後の復興事業として『文化住宅』に取組んだ関係で、
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「建てればいいってもんじゃないでしょう」

2008年01月26日

不動産の話だって、人間世界における自然環境なのであって森林の管理と違いは無いのです。
なんでもかんでもぎっしり建てれば(植林すれば)いいってもんじゃないでしょう。
木陰にだって割れる場所がある。
建築の世界にも流れがあります、あっちゃいけないところに建っている建造物だってそりゃあるんであって、大きな枠でこれを規制するのが都市計画であるのは言うまでもありませんが、その枠の中で限界まで建てるって現在の状況はどうしたものか。

相続税制の問題もあって、土地や一戸建ての売買では「再建築不可が増えていないか」な方向だし、住宅供給量に問題の無い地域に無駄な分譲マンションが出来るのも地域的には困ったものです。商店街の話になれば「ここに大規模チェーンのドラッグストアが在るべきか否か」とか現場では大騒ぎになることも珍しくないでしょう。
人口の集散に関しては日本の延べ床面積は拡大していて、とっくの昔にウサギ小屋なんかの状況は解消し住環境的にはEU並になりつつあります。
賃貸における賃料はイギリスなんかよりずっと安いんだし。

行政の道路計画の基本に「セットバック公道4m化」があるのはご存知のとおりですが(以外とマヌケな話で行政の方が3.6m認定道路からセットバックの方向間違えているじゃないの?なケースもあったりします・・)道路の角を斜めに切る整備を「スミ切り」って呼ぶんですが、これもスミ切りしていたところにセットバックかかって、スミ切りが半分になって「これでいいのか?」みたいな(笑
カラーブロック歩道も大流行で、商店街の歩道をカラーブロック化するのが定番になってます。三鷹市の駅前通の工事が昔大失敗で(手抜き工事があったらしく)、レンガ状の各ブロックがバラバラに浮いてしまい歩くとカキカキと鳴るものだから「木琴通り」と呼ばれたのも懐かしい話ですが(新しい舗装はしっかりしています)、工事をすればいいってものでもない。

ここは民間主導でですね、
街の流れ的に「ここは緑地化した方がいんじゃないの?」とか「ここの区画に整理がついて商業地への流れが良くなれば相対的に地価も上昇して地域の経済に貢献するのじゃ」等のポイントある筈なんですよ。
不動産業のコンサル能力からしていくと、ここのマンションは倒木更新じゃなくて、解体したら更地にして公園緑地化した方がいいであるとか、半ば公から競売みたいに流れてくる土地も何から何まで再開発計画である必要無いんですよ。
常にこんな開発の背景には「採算性や短期的な利潤できな臭い話があったりする」。
こんな事を同業者の社長さんと話していた時、いいアイデアを聞きました。
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昨今の経済動向と暮らしの行方

2008年01月24日

サブプライムに関しては以前かなり詳しく書いたので、大きく触れないけれども、
http://kagewari.cside.com/blog/2007/09/post-1506.html
http://kagewari.cside.com/blog/2007/11/9-bb96.html
一つ側面として重要な部分を付け加えるなら『経済政策的な誘導』を考えておかなくちゃいけない。政府の内部においては「高度経済成長時や戦後復興」などで、民間住宅着工的な大規模開発の経済効果を”経済指標のひとつ”として確立しているケースが多い。
当然景気対策とは、この指標の改善を年頭に置くのだから(税制改正による誘導やら)これずーっと長いこと繰返していると、「着工数が減ると何かマズイ事でもあったかのような誤解」にもなる。

よく似た経済指標のひとつが”企業の設備投資”だ、
これも新規住宅着工数と概念は同じで、始まりは「高度経済成長時や戦後復興」になる。
つまりこれ、国家経済が重工業化を始める先進国の一歩手前の政策指標であって、国内経済に締める第三次産業の割合が5割を超える先進国の場合、指標的にもほとんど意味を失っている事になる。
何故なら重視しなくちゃいけない政策的ポイントは「実質的な内需」となるからだ。
日本の場合、完全に先進国化に到達して政策的な方向転換を迫られた時期って「1985年中曽根内閣の時の前川レポート」の時。

この時、政府内部の誘導はともかく市場が暴走する形で、バブルを生み出してしまう。
これは前川レポートが原因というより「プラザ合意(アメリカ合衆国の対外不均衡解消を名目とした協調介入への合意:対日貿易赤字の是正を狙い円高ドル安政策を誘導)」に関連する”当時から既に世界的な問題になっている米国のドル余り”(赤字体質)が根本にあったのだから、今回のサブプライムローンの破綻に関しても
余ったドルが金融投機資金として世界経済の不安定要因となる→投資資金の国内市場の誘導として金融サイドには高収益の金融商品が期待されていた→国内金融マーケットに流入し→国内経済における”インフレ”が起きるのではなく→債券市場の暴騰となり→破綻した(ドル安の正体を露呈)、な構造があるのだから、元をただせば「同じような事をしでかした」って事になる。

こういった馬鹿馬鹿しい話に、都市銀行並びに知的エリート自認している金融関係者がこうもたやすくひっかかるというのは(そこで又公的資金:税金投入なんて事になるとほんとにかなわない。銀行員のやったパチンコの負債を税金で保証しているようなものだもの)、どうにも『経済指標』として至極当たり前であるかのような発想に構造的な問題があるからでしょう。

計画性の無い供給過剰を生み出す乱開発には「現場の不動産業者も迷惑する」んであって(何の問題も無いのに築浅信仰の影響もあって、管理している内容のいい部屋に空室が出たりする)、ぬか喜びするのは経済的知識が無いのか、金融サイドと連動して動いているからか、詐欺的販売業者ぐらいなもので、常識的な現場の業者なら「こりゃ困った」事になる。
現場の不動産業者が一番期待しているのは「国内の可処分所得の増大」等の所得分配率であって(生活レベルの向上で転居事例が起きる事は管理物件の総額を潜在的に押し上げる事になる)、GNPやらGDPって話じゃない。
企業や金融市場に余剰マネーがあるのなら、これを各世帯に分配してもらう経済政策を期待しているワケだ。
企業に労働所得や株主配当の形で分配する力が無いのなら、法人所得税率を上げて福祉政策で再分配すればいいだけの話で(景気が後退して法人税収が落ちれば国債を発行すればいい:その弾力性を維持するために早期に経済の均衡が必要なのも事実)、労組の組織率が下落している現在、高福祉化政策は決して左翼的な発想じゃない。続きを読む
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タワーや高層の話

2008年01月21日

分譲なんかで耳にする話としては、建築士関係の方からも「所有権っても不動産の不動産足る土地の専有面積が葉書大とか切手大って話もよく聞くけどさ、一番気になるのは何かあった時の修繕費。だって建てた奴にも見積り取れないって話だしさ、僕には完成前に完売って世界は理解できない」な部分です。
我々の感覚としても新築タワー関係は「細かい事気にしない資産家の方」か「建築に詳しい(少なくとも設計図の読める)上級者向け」って判断です。
何故なら購入するのは専ら上物である”耐久消費財”的キャラが強くなるからです。
専門化筋的に見ていくと、土地所有権での区分所有自主管理形態はベストじゃ無いのじゃないか的な見方もあって、ここも論議の分かれるところですが(管理組合組織自体がちょっとした地域選挙議員選出なみの勢いになるので、議運能力のある人材に求められる才能のレベルも必要になってくる)、それだけ『上物の内容が重要』って部分には疑問を挟む余地ありません。

そんなタワーや高層関係の建築物そのものの内容ですが、
築浅信仰的な論議の時に若干触れていると思うんですが、建築の方向性そのもが築年数の浅いものに特定の傾向があるのは確かです。不思議とあれだけ大騒ぎになった耐震偽造の時をきっかけに築浅縲恊V築全体の信用性の評価が下がってもおかしくなかったんですが「完成前から完売」の方向は依然変化の無いところです、
ここで再びあの耐震偽造の本質的な部分を考え直してみると、
「コストギリギリにってプレッシャーが全体にかかっている」部分にあります。

そして以外と知られていない事ですが(ここが築年数で耐震性を不安視する人の一番はまりやすい間違いですが)、昭和の高度経済成長縲彜60年代にかけての”特に都心部のRCマンション”においては「大手ゼネコンにとって耐震基準を上回るレベルの物量投入は常識」でした。ある意味耐震基準なんて”ギリギリに作る”ようになって意味が大きくなっているもので、資産下落を心配した往年のマンションが耐震診断を行って”現行基準以上である”なる回答貰った話も珍しくありません。
コンクリートの熟成による強度上昇(ほぼ無限大に続く)から見ても、往年のマンションは「堅くてドリルも入らない」等の話も耳にします(築30年以上の古いマンションの弱点は貯水槽と配管)。

実際みなさんも経験的に感じませんか?
最近マンション建つのが工期的に”早い”。
計画に投資資金が投入されていれば昨今の『金融の時代』的見方からしても、工期の短縮と利率計算等計画全体の利益にも関わる事ですし、例の耐震疑惑事件に付随してニュースになったポイントは各業者コスト削減にやっきになっている部分です。
耐震基準ギリギリに建てれば良く、特にタワーの場合高層化を容易にする技術的進歩(ALCパネルの多様等→技術的にしっかり作らないと鉄骨造並の遮音性能に落ちる)、結果として「ヤワになってないか?」な印象です。
まずDATAから見ていくと、
神戸震災の数値からみると(サンプル数に限界があるのであくまで参考数値になります)57年度以降であってもSRC(高層)はRCより耐震被害の性能的に劣っていいます。
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『女性差別史観におけるコマーシャリズム』(後編)

2008年01月16日

前回の特集「部屋探しの方法論(後編)」に登場する「イケイケ営業系」における話から始めるのが手っ取り早いでしょう。
上記レポートでもちょっと触れていますが、女性客がある場合それは「上客」と判断します。接客手法も簡単で、しかも営業的にも「いいカモ」だからです、
『マンション築浅(不動産の玄人筋なら築15年以内で十分築浅ですがこの場合5年以内を指す)・2階以上・洗濯機室内・ガスキッチン・オートロック・バストイレ別』賃料は希望額より高くても成約。注意が必要なのは「もっと安いのが無いか」な状況になる事で(条件的にナンセンスなら「お帰りください」)、築年数の古い広い部屋や賃料の安い部屋の図面資料なんかを接客で出そうものなら下手すると上司に指導されてしまいます。
賃料的に厳しい場合には「○○(一部で有名な某区等)へいっちゃった縲恪・掀、車でささーっと便理なんですよと希望地域の外まで誘導する方法も彼らの得意技です(実例として麻布の町目指定で探している筈のお客さんが、ふらっと問い合わせしてしまったイケイケ営業店で港区から直線距離で90Km以上、限りなく100Km遠方の”その”某区のマンションに申込んでしまったという話もあります)。

ところが、この状況は必ずしも不評なのかと言えばあながちそうでも無いのです。
どちらかと言えば独立系の問い合わせが半数以上のretourの場合でも、時折お友達の紹介等で会社のキャラクターを知らずに、普通の不動産業者だと思って問い合わせとなるお客さんの場合に稀に「こういう古い物件は希望じゃありません、一般的なオートロックに防犯性が無い話はわかりますがオートロック希望と言った筈ですが」的に、送付資料の内容が不快であるとの返信になる事もあるんですよね、
私も「あらゆる人格をシミュレートしてその人になったつもりで部屋を探す(本職カウンセラーですから)」タイプなので、築浅オートロック系で探す事も当然ありますし可能です、
しかし深層心理の本音が”広さ重視”である場合等はこれを優先させる事もありますし、事前にコンサルするケースもあります(それが不動産仲介の仕事ですから)。

そもそも不動産の知識に誤りや偏りがあるなら、私はそこを説明します、

しかし、上記のように不快に感じるタイプの人は、知識の誤りを丁寧に説明しても「その話はわかりますが、私の希望は変わりません」と、希望する理由となる知識に誤りがある事を認識しても尚希望内容に変更が無い現象が実際起きるんです。
※強迫性の介在を判断する方法は簡単です”トレードオフが成立しているか?”です。

つまり「明らかに強迫性認知があって、その希望は様々な偏向(偏見)や憶測からくる余談であって、その特定キーワードが強迫的な”投影”になってしまっている」と言わざるを得ない。社会心理学的にはこれと非常に似た現象があるんです、
地方の援助交際等の現場です、
「どうしてそんなにお金がいるの?」→「ブランド物が欲しいから」
確かにここに女性誌やマスコミ含めた『女性差別史観におけるコマーシャリズム』の介在を否定できないでしょう。バラエティ番組等で面白がって伝えるのも構いませんが、歴史的背景や文明における意味ここを考えなくちゃいけない。
芸能人の結婚式を皇室報道みたいに伝える意味不明の番組も同じです、

結婚願望的強迫性には、心理学的に分譲マンション等の関係が深い事も疑いようの無い事実で(”家幻想”の購入による代償満足→昔の日活映画時代なんかで愛人がマンションを購入されて満足するシーンは定番中の定番じゃないですかっ)、所得に余裕のある高額所得階層の趣味性による購入や、確信犯的一戸建て購入等の「自由気ままに住み倒してやる」的自意識表明である事はそれは大いにお勧めですが、
「なんとなくマンションが欲しい」や「分譲を買えずに賃貸で暮している事があたかも何か”不足”な社会行動であるかのような偏向(不動産の玄人筋から言えば最高級である”ホテル暮らし”を頂点に賃貸って世界の幅は分譲より上位にまで及んでいるのが疑いようの無い現実→分譲:特に住宅ローンが介在する場合→審査に通る→保守的勤務内容→共同幻想型保守人格の雛型とも言える堅い暮らしであり、あくまでも暮らしの選択というフェーズが違っているのであってそもそも同列に論議するものではない)」を問題意識も無く常識であるかのように伝えてしまう事に、

不動産に従事する人間としてどうしても一言いいたい
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