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有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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「更新するべきか」(3)

2008年04月03日

ここまでの話をまとめてみるとですね、
・更新は借主の権利であって「更新できる部屋探し」こそ王道である
・部屋の評価はなんといっても希少性評価となる
・希少性評価とは言うならば「自分らしい部屋か」と言い換えられる
そもそも賃貸なのに改装希望(ほとんど無理)が多かったりするのは、この「自分らしい部屋」なる部分の潜在需要が大きい証明でしょう。

となってですね「自分らしい部屋探し」ってものを考えてみようとこうなっております。
希望条件の優先順位(トレードオフ)を明解にできるように物件概要的に考えてみようと、ここが今回の話のテーマです。


心理的に見ると「自分らしい」なる抽象概念は「その根拠が自分の個人的な要素に関係しているか」的な関係性で見ればいい事になります。
■『最寄駅の選択』
ここは「通勤に便利である」より「個人的に好きな街である」の方が”自分らしさ度は高い”と考える事ができます。
そもそも労働力が流動化している昨今、特に東京では「退職や転職するかもしれない」んですから、その時にも引越しする必要の無い街と考えれば更新率も高く同時に「退職や転職を考えるハードルも低くなる」のであって、人生の選択含めてその自由度を高めてくれますから、あまりに”今の職場”への通勤に拘りすぎるのも如何なものかと思います。
(※転職した場合には管理会社さんに勤務先の変更届けを忘れずに)
以外や以外都心部でも十分部屋って探せるので、ここも忘れちゃいけません。
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posted by kagewari/iwahara at 15:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「更新するべきか」(2)

2008年04月02日

前回の話を受けてここを”ステレオタイプ”に考えれば「礼金2なら更新タイプの部屋」「礼金1や無しなら更新も”考えて”な部屋」となる。
だけれど、当然礼金1の根拠は様々で、本来礼金2のところを入居優先のキャンペーンとして礼金1に下げるケースも多いし(募集図面で礼金の部分が手書きで修正されていたり)、地域によっては激しい駅前店の競争の結果「礼金敷金1/1がデフォルト」な地域もあるから一概に語れるものではないところ、

そもそも本人その部屋が気に入っていれば更新すべきなのですから(笑
まず「気に入っているか」が”大前提”です、

さて、そうなると「自分の部屋は長期割引率の高い部屋だろうか」な部分も気になりますが、
見分けるには「設備や内容の割に賃料が安く礼敷2/2の部屋や審査のきっちりしている部屋(専任媒介であるとか、提出書類が多い等信用評価が高い→リスク部分が予め割引されている)」と考えてみるのも一計。

しかし最も重要なのは価値論の原型である”希少性”となるでしょう。
『更新する』=『代え難い』
こう考えれば簡単です、
かといってあれですよ、その希少性を物件単体に求めるのは間違いなんです。
その物件の希少性評価って、そこで暮している人の価値意識に大いに関わる事になるからです。
「高層階好きな人の14階の部屋」
「低層階好きな人の14階の部屋」
同じ高層階のお部屋でも、暮す人によって部屋の希少性評価は代わります。
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posted by kagewari/iwahara at 07:42 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

「更新するべきか」(1)

2008年04月01日

先ず更新時のコストが地域によって随分と違うので、一律には語れない部分もあるんだけれど、一般に更新コストの高い地域(関西等)は入居時の保証金も高かったりするので、構造的には東京ベースで話を進めても大きくズレる話にはならないと思う。

礼金0の物件も無いじゃないんだけれども、現在東京における礼金は『長期契約時の契約金』の意味合いで既に家主の収益計算のベースになっているので、礼金0方式になれば賃料が高くなるのは言うまでもない(そういう二本立ての契約が可能な大手管理会社もある)。
携帯なんかの契約のコースのように考えてもらえば一番簡単。
携帯やモバイル通信でも長期契約の保証(必ず解約時違約金の規定がある)があって、形は部屋で考えたら住居契約時の敷金償却に近いけれど、ほぼ同じような規定となる。
(携帯の場合長期契約年月満額となれば解約時違約金は支払う必要の無いケースが中心となるけれど、新規契約時に長期契約を保証する形式を持っているのは事実)

長期契約でなければ、礼金に相当する部分は無くてもいいワケで(契約毎の収益計算ではなくホテル等のように空室期間も織り込んだ年間の回転率から”レンタル料”を起算すればいいので)=『マンスリー契約』となり、ご存知のようにマンスリーは一般賃貸に比べて格段に料金が高い。

管理上のコスト計算としては、礼金額を=「長期割引率」と見るので、簡単に言えば「礼金0の部屋と礼金2の部屋がある場合、礼金2の部屋は実質賃料が5%縲怩P0%高い部屋と考えるので、礼金2の部屋で入居する方が”得られる割引率は高い”ことになる」、
ここは、各部屋家主が違っていたりするから(同じ家主さんの部屋ならこの傾向ははっきりするんだけれど)、収益のベースが違うので「実際は内見して確認しないとわからない部分もある」。
とはいえ経験上「礼金2はNGです」という問い合わせは=「部屋の内容問わず」なら探せない事も無いけれど内容のいい部屋のほとんどを捨てる事には違いがない。
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posted by kagewari/iwahara at 19:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする