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「更新するべきか」(1)

2008年04月01日

先ず更新時のコストが地域によって随分と違うので、一律には語れない部分もあるんだけれど、一般に更新コストの高い地域(関西等)は入居時の保証金も高かったりするので、構造的には東京ベースで話を進めても大きくズレる話にはならないと思う。

礼金0の物件も無いじゃないんだけれども、現在東京における礼金は『長期契約時の契約金』の意味合いで既に家主の収益計算のベースになっているので、礼金0方式になれば賃料が高くなるのは言うまでもない(そういう二本立ての契約が可能な大手管理会社もある)。
携帯なんかの契約のコースのように考えてもらえば一番簡単。
携帯やモバイル通信でも長期契約の保証(必ず解約時違約金の規定がある)があって、形は部屋で考えたら住居契約時の敷金償却に近いけれど、ほぼ同じような規定となる。
(携帯の場合長期契約年月満額となれば解約時違約金は支払う必要の無いケースが中心となるけれど、新規契約時に長期契約を保証する形式を持っているのは事実)

長期契約でなければ、礼金に相当する部分は無くてもいいワケで(契約毎の収益計算ではなくホテル等のように空室期間も織り込んだ年間の回転率から”レンタル料”を起算すればいいので)=『マンスリー契約』となり、ご存知のようにマンスリーは一般賃貸に比べて格段に料金が高い。

管理上のコスト計算としては、礼金額を=「長期割引率」と見るので、簡単に言えば「礼金0の部屋と礼金2の部屋がある場合、礼金2の部屋は実質賃料が5%縲怩P0%高い部屋と考えるので、礼金2の部屋で入居する方が”得られる割引率は高い”ことになる」、
ここは、各部屋家主が違っていたりするから(同じ家主さんの部屋ならこの傾向ははっきりするんだけれど)、収益のベースが違うので「実際は内見して確認しないとわからない部分もある」。
とはいえ経験上「礼金2はNGです」という問い合わせは=「部屋の内容問わず」なら探せない事も無いけれど内容のいい部屋のほとんどを捨てる事には違いがない。
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posted by kagewari/iwahara at 19:02 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする