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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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部屋探しの戦術論(2)

2008年08月02日

さていざ内見、
業者サイドの戦術には「本命は最後に」なーんてジンクスみたいな話もあります。しかし馬鹿にならないもので、これ心理学的なものでもあるんです。内見は結構大変な作業で駅からの道のりや周辺環境、外観から室内確認憶えておかなければいけない”印象数”は結構多いものでここはやはり”得て不得手”ってあるんですよね。デジカメ画像を残すのもひとつ方法ですが画像と印象を一致させるにもやはり”得て不得手”が関わってきます。
『直観像の天才』ならいざ知らず(この辺のイメージ認識は絵が得意とかイラストが書けるとかの能力に関わっているので一種の才能と言っていいでしょう)常識的には「多くても内見数が4件超えると最初の方に見た印象がところてん方式で欠落していきます(笑

候補が多い時には不安感から沢山見たいと思ってしまう気持ちもわからないじゃ無いのですが、5件6件って内見には無理があります。疲労度も重なって”輪をかけて印象欠落が多くなる”んですね。
ある意味不動産業者の「本命は最後に」は申込を促す涙ぐましい営業努力のひとつなんですが(私個人的には「内見は道順で(笑」です)、果たしてその根拠は「最後の物件の印象が最も強い=印象欠落の逆算」となるんですが、ここは部屋探しをしているサイドにも使える手法になります。

内見する時の事前のこころ構えとしてテーマを決めておけばいいのです。
「1件目:どんなもんか」
「2件目:どっちが上か」
「3件目:確認の意味で」
その都度ひとつの結論を出して先に進むのです、
えーつまり全部憶えておかなくてもいいようにする→全ての内見が終了したところで「本命/対抗の2件だけしっかり憶えておいてそれ以外は忘れる」的方法ですね。

ここから内見候補を選定する戦術も見えてきます。
「スタンダード」「ユニーク」「エコノミー」等々予め決めたテーマにはまる代表者を選んでいけばいいのです。
これはですね、業者でも慣れたベテランじゃないと図面資料を見ただけで現実の部屋のイメージが想定できないためで一般素人の皆さんだと無難な選択に偏ってしまったり、エコノミーばかりで内見のギャンブル性高杉になってしまったり「これを見逃すとは惜しい」部屋なんかがない見候補から漏れてしまう事もあるからなんです。
(といってもこれは調査時の空室母数が3室以上ある話ですけれど、、)
心理的には「以外や以外、ちょっと見てみたい的な想定外の部屋が潜在意識の希望条件を”浮き上がらせた”」なーんて事もあるのです。
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posted by kagewari/iwahara at 17:09 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

部屋探しの戦術論(1)

2008年08月01日

戦略といえば大局に立った判断となるので、ここでいう戦術とは現場における技術的なノウハウになります。
「どう考えて判断していけば有利か」みたいな話です。
単純に畳の部屋をもっと評価するべき等かなり周知の話も含まれてくると思うんですが、抑えておくべきところは抑えておくべきと、

管理会社も重要なんてところから話を進めていきましょう、
忘れてはいけないのは「管理会社が家主を選ぶ事もある」と、「問題の多い家主さんほど問題の多い管理会社と媒介契約してしまう」な部分です。ここは引きあうって言えば変な感じがするかもしれませんがやっぱりあるのです。
管理委託業務だって規模や内容によっては赤字すれすれになります、
修繕やら掃除等(これは委託内容でケースバイケース)家主さんに積極性が見られなければ入居者から不満も出ますし、結果として管理会社の方も莫大な損失に至る事もあるんです。
しかし、入居者から少々不満があっても強引な営業力があれば”目立たない”と言いますか、短期的利益なら家主さんは困らない事になり(将来的には資産価値の下落で困るんですが、、)そういうことならと、物件管理をほとんどやらない営業会社と媒介契約してしまうという流れです。

ついつい図面資料や内見効果で、スペック偏重の部屋を”いい部屋”的に誤解しがちですが、実生活を考えれば「荷物が入って”自分の部屋”になれば内見効果的演出は消える」ワケですから、戦術論としてそういった陽動に揺れない注意も必要。
ここの見方としてはやはり「公正に情報公開されている物件」が望ましく、「非公開で自社だけで取り扱ってます」な部屋にはリスクがある(5万円以下等別の意味で事実上仲介不可が増えてしまうケースは例外です)。戦術的に考えて見ると「自社物件の多そうじゃない店舗」や「飾り気無く地元で長そうな店舗」を選択するのも大いにアリでしょう。
※「仲介調査専門で」な業者はやはり少ないです一般的には”熱心”と解釈してください。
ここがわかりやすい事例で考えると、”強引な営業力があれば”から逆算する方法もあります。広告性の強い情報に頼らないって事です。
ポータルサイトにおけるネットの利用に関しても「ある程度割り引いて考える」「通信販売同様ネットの情報は指名買い的に利用する」点でそもそもネット情報の利便性は、ネットだけで探せる利便性と引き換えに全ての空室は当然掌握できるワケではないなる”バランスとしての合理性”です、
それでも仲介に積極的ではない店頭を利用するより情報量は多いのですから、ポータルサイトの利用としては「即内見希望一発申込」ぐらいの利用を自己決定として引き受ける(十分その利便性はその消費行動で受領している)”賭け”の要素です。
判断基準として「電話で問い合わせたとき(これは戦術的に必ず電話してください)”ありますよ”といったのに来店したら無くなっている場合一発アウト」とする。
又そういう事例が頻繁にあればそのポータルサイトそのものを評価してもいいでしょう。
最近は各ポータルサイトも不正掲載にかなり敏感に注意しているので、以前に比べれば不正掲載は減っていますが、少なくとも内見希望であれば来店前に終わっている事が連絡可能な筈ですからね。
そこから見てもポータルサイトにおけるネットの利用は「即内見希望一発申込」ぐらいのスタンスで利用して有効性が発揮されます。
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posted by kagewari/iwahara at 09:01 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする