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引越し時

2009年02月28日

さて、そんなものがあるんでしょうか。
分譲住宅の世界にはちょっと考え難いことかもしれませんが賃貸の場合だと『在る』と言えますね。ここ様々な要因があって同時に賃貸と分譲の違いを考える上でもわりかし参考になるテーマだと思います。

賃貸の場合家主さんのルーチンリフォームって3年とか4年で退出なら汚損破損以外となると、そろそろ壁紙取り替えるかってぐらいになりますが(畳の表替えはどの段階でもルーチンリフォームの範囲、交換単価もとても安いんですよ)、基本設備周りはまだままだいけると判断されるケース大半でしょう。

又結構大事なことですが、近隣相場と比較して「最近どうなの」な状況もそれほど大きく違わないでしょうから前回募集賃料と最近の相場比較で「この辺かしら」と次の募集賃料も決まります。
勘のいい人ならここまでの話で気がつきませんか?

そうなんですよ6年から10年経過していると家主さんとしても「基本設備も減価償却したというかそろそろ交換考えないと」でもありますし、単純計算なんですが『投資利回り』的評価として一段落するところで(10年も貸せば残った資産評価との間で実質利回りでどれだけ収益があったのかも計りやすい→分譲賃貸なら売却考えるオーナーも出てくるでしょう)、
当然時代も変わってますから「最近どうなの」な部分に
「最近の人はどんな部屋が好みかしら」が入ってきます
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「店舗を借りるには」(3)

2009年02月26日

前回のお話で事務所の保証金額の話には触れたところなので今回は、個人で初めて店舗を借りようって時「飲食可店舗」の話を中心に進めましょう、
切り口は「事務所」「店舗物販」「店舗軽飲食可」「店舗飲食可」の違いです。

事務所の場合は
>賃料を支払う実業は、その事務所と関係なく所得証明可能になりますから、住居契約に近いキャラクターになります。
>ここは一般的な住居で改装がほぼ100%NGであるのと同じような話で、
事務所であれば改装の必要も無いし、不特定多数の人の出入りもそれほど考えられないため…
と、ここまで前回説明済みです
店舗の場合には賃料を支払う事業が「これから借りる店舗の採算性に依存」してしまいますから審査でいればその対象となる所得が「当初から未知数です」と言っているのと同等になってしまうので、複数店舗で業務実績のある店舗事業者では無い素人からの独立店舗は審査的に最初から厳しくなります。
又、仮に審査通過しても店舗の場合少なからず「改装が必須」です(その意味で店舗で募集する場合最初から”スケルトン”で募集する場合も増えている)。
原状回復特約付きの契約で、事業に失敗した場合「この改装して原状回復の費用は大丈夫か」と考えなくてはいけません。
一般に事業物件の場合滞納から解約の交渉で退出まで半年かかったりする(一般住居だと3ヶ月)、これ即ち賃料未払いで穴が開く可能性を意味します、そこに+内装の原状回復と、
なので事務所が一般的に保証金6ヶ月であるのに対し、店舗となると6ヶ月以上10ヶ月前後がベースになるんです。

※店舗可事務所審査の場合”この立地じゃ採算が無理ですよ=その業種だと路面からお一見客が必要なのでこのタイプの店舗だと滞納の可能性高い”的に店舗可の審査がNGになる場合もある。
ある意味趣味性ベースの個人店舗の場合「現在ついている仕事を辞めずに、現行年収を審査の所得として申請可能か」ここ重要になります。
(仕事を辞めてしまっている等だと、賃料支払いを担保するものが何も無い)

この保証金額のベースが「店舗物販」「店舗軽飲食可」「店舗飲食可」の順で上昇する訳です。普遍的な法則はありませんが「6ヶ月以上」「10ヶ月前後」「12ヶ月」みたいな感じです、

契約金予算的にも審査的にも、趣味性の高い個人の店舗を借りる場合、「飲食可店舗で1階路面店集客性の高い保証金12ヶ月のタイプ」は構造的にもミスマッチしちゃうんです。
審査の部分を考えれば現行収入でもその所得審査を通過しそうな”賃料額”でなければならないし(u数か場所か階層かで賃料の安い店舗の可能性を引き出す)、改装以後の原状回復費用も高額にはしたくないし(u数を抑えるか”現状渡し的”回復とする対象造作の無い物件)、バリバリの飲食可店舗で最近多い”ド・スケルトン(完全なコンクリートのセルでトイレ造作も無い)だと、今度は改装費用的に追いつかない、
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「店舗を借りるには」(2)

2009年02月24日

専門用語じゃありませんが、考え方として「勝ち身」とか「勝ち目」ってありますよね。
所謂ひとつの”勝算”です。
「店舗の開店=自営業=代表者として事業のリスクをとる」って事ですから、仮に出資を募って事業を始めるとした場合に”どんなプレゼンをするのか”って部分の話です。
ここで「こーーんな素敵な店舗を借りるので成功します」ってどうにも無理筋ですよね、
しかし「こーーんな意外な活用法でこの企画を生かします」ってパターンはある、
典型例が昨今すっかり典型事例のひとつになった『民家改装型』だったりしますが、これは物件的に”劇レアケース”であるのと(住居で募集されている部屋が店舗用途可になる事は100%無い)、仮に事業物件として珍しく元住居一戸建てが募集されていても通常「事務所可」であってcafe相談可かと言えば全く違うワケです。

今回は事業物件のイロイロって話を進めてみましょう、
先ず重要なところとしては
同じ事業物件でも
「事務所」「店舗物販」「店舗軽飲食可」「店舗飲食可」
これらは全く別物だと考えてください。極端に言えば天と地ほど違うのです、
貸す側の心理から考えれば実に簡単な話で、
事務所事業所(SOHO含む)であれば賃料を支払う実業は、その事務所と関係なく所得証明可能になりますから、住居契約に近いキャラクターになります。
ですから一般の住居用マンション等で
「事務所相談(敷金+一ヶ月)、事務所用途の場合賃料には消費税がかかります」
なケースが多く見られるのです。
ですから、上記事例だと(仮に礼敷2/2だとすると)トータルで5ヶ月になりますね、
一般的な事務所の場合の保証金6ヶ月に近い数字です。
なのでうっかり住居系の物件でも店舗も可じゃないかと勘違いされる場合もあるんですが、これはまず無理な話です。
ここは一般的な住居で改装がほぼ100%NGであるのと同じような話で、
事務所であれば改装の必要も無いし、不特定多数の人の出入りもそれほど考えられないため”業種によっては相談可”となるもので、承諾の得られる範囲が全く違うのです。
※retourのブログで住居でも改装可のレポートのあるものは、事務所も店舗も可であるケースが大半で、改装可と店舗可は共通するキャラクターと考えていい事になります。
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「店舗を借りるには」(1)

2009年02月20日

今回は全く未経験な人が店舗を借りる場合の話なので、非常にベーシックなところから話を進めてみたいと思います。
事業物件の場合「事務所→物販店舗→飲食可店舗」この順で賃料も上昇します。特に商店街内の1階店舗なんかになると一般住居に比べて想像できないぐらい賃料が高くなる事もありますが、理由は簡単です。
事務所と違い店舗はその集客性が=事業に直結しますから(商店街内の1階店舗になれば出店しているだけで広告費も織り込み済みと同等)、そこは市場原理で「その値段なら借りたい人は山ほどいる」なことになるわけで、当然賃料は高くなります。

特にいくつも店舗経営をしていて、事業慣れしている人ほど「駅近の1階店舗」を希望しますが、これは特定の事業性を意味しているのです。
■ここかなり重要なので、少々詳しく説明します
どういうことかって言いますと、
複数の店舗で多角化みたいな事業を成功させている事業者は、既に業態として一定の収益性を保持している(収益計算も容易)のと、同時に系列店舗は”同様のスタンス”で営業されるので、一見さん含む路面からの集客が”必要”で(極端に趣味性が高い店舗と正反対)「収益計算の範囲に入る計算できる店舗を求めている」事になります。

確かにこの店舗の探し方がメジャーには違いないのですが、これは上記のような営業姿勢を持っているビジネスモデルに一致する場合の話しで、未経験の方がある程度の趣味性の高さを出店動機に開業するのと『方向そのものが違っている』事になるので、店舗の探し方の定番であってもそれを模倣しても”ほとんど失敗”します。
ここの理由も簡単です、
人通りの確保された1階路面店は前段説明のように、賃料相場も高いので貸主から見たリスクも高い賃貸物件になります(なので不動産投資的には安定利回りなのが収益性は低くても住居になる)、そして店舗はその店自体が借主の収益(支払い能力)に直結しますから、保障金額も大きくなります。
簡単に言えば「路面からの集客性が高い店舗ほど保証金額も大きくなる」ぐらいに考えた方が簡単。そしてベースとなる賃料自体も高いのですから、契約金額はかなり莫大な資金を必要とします、有利な点は相場が高い分フロア面積を大きくできない分改装費用が安く済むぐらいの話です。
 ↓
はい、なんて事無いように思える最後の一行にも意味があるんです。
事業性高い店舗は「フロア面積を大きくできない分改装費用が安く済むぐらいの話」、趣味性から考えたら『どんな改装をするか』もその動機の一部なんですから、その部分が後退しては論理矛盾になりますよね、
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商店街のある街

2009年02月19日

東京ビギナーの方が一番驚くのがここだと思うんですが、
東京は地元商店街がやたら強いのです、
小さな小売店の人気は高くて、賑やかなアーケード商店街が生きている街は多いですし八百屋さんや肉屋さん魚屋さんと小規模スーパーが並んで盛況って「日常の風景」になっています。昔からのお菓子屋さんや、定食屋さん喫茶店も強く街の潤いのひとつになってます。

実際賃貸住宅探す時の街選びでも重要視される部分で(駅徒歩の体感距離も心理的に随分違います)、商店街の中にはシャッター商店街化を防ぐために「後継者がいない場合には店舗は温存して賃貸に出す事」を地元商店街の規約にしている街もあります。
(一般にアーケード的な商店は旧法借地権で店舗上の住居と込みで商店主が店舗戸建オーナーである場合が多いので、廃業するとそのまま店だけシャッター下ろして閉店してALL住居になってしまう事も多い→かといって事業物件にして旧法借地権だとなかなか売却も難しいため賃貸でも売買でも募集がかからずシャッター商店街化が進む)
昨今の不景気と高齢化で、古くからの商店の閉店も多くなっていて(これが安易に”飲み屋化”してしまうケースが目立っているのが心配)、地域の生活含めた環境として「いかに商店街を守るのか」ここ東京の生命線のひとつと言ってもいいでしょう。続きを読む
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マンション分譲と車の販売「何か被りますよね」

2009年02月18日

ドーンと調整局面が押し寄せています

首都圏の1月のマンション販売戸数窶披・7カ月連続でマイナス
首都圏マンション発売、24%減 1月、16年ぶりの1000戸台

(建売住宅市場動向も月間契約率で大きく落ち込んでいるとの事)

そして
【垂直落下 縮む日本経済】(上)トヨタショック 外需急減が直撃
【垂直落下 縮む日本経済】(中)戦略転換迫られる消費不振

(だから言ったじゃないじゃないですが、内需政策に対する認識が足りなさ杉)

で、事の発端は米国のサブプライムですがこのサブプライムってのは以前詳しくそのキャラクタ説明しましたが、
参考:http://kagewari.cside.com/blog/2007/09/post-1506.html

実質的には消費者金融的”金融工学”だったのが実態で、長らく外需に頼って利益をあげてきた日本の自動車産業も北米市場に対する依存が高かった(これは別の意味で”経営方針”として大問題なんだけれど)、その北米における消費需要を支える所得が借金体質にあった事はご存知のとおりで、各国ともに内需拡大や所得の分配による穏やかな循環的成長に舵を切ること無く、『グローバル経済の中で”低コストの労働力”と生産性の区別すらつかなくなる』という経済学的なナンセンスを公然とやらかしてしまった結果、これ構造的に「需要を引き受ける先進国の所得経済におけるキャッシュフローが不足する」ワケで、世界全体経済から見れば誰が考えてもいつか破綻する成長モデルになっていた。
冷静にこの構造を分析すると
・「需要は先進国が引っ張る事になる」→そもそも人件費の安い生産拠点へ工場がシフトするって事は生産の構造から見た場合”労働分配率の縮小”を含む縮小経済である。
・「人件費の安い生産拠点へ工場がシフト」→確かに第三世界の経済成長を押し上げるのだけれど、労働分配率が低いワケだから(低賃金がベース)インフラ含めて”リアルな資源の活用”として見れば極めて非効率(実は生産性が高いとは言えない)。
・「そもそも第三世界の低賃金労働は政治的未熟をべースにする」→結果として食料の安全や工業製品のパーツ等世界経済における流通製品の信頼性は全体として低下している。同時に国家間の低賃金競争は当事国の国内政治の不安定化を招く(それこそ為替水準が安ければ比較賃金は安いのであって当事国の経済が拡大すると対ドルレートは変動するので途端に工場は閉鎖されてよりコストの安い国へ工場がシフトしてしまう)→そもそも政治的未熟も込みの低賃金なので、有効な経済政策を期待する方が無理がある。
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