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日陰の研究

2009年04月14日

心地いい場所として考えると日差しより日陰の方がある意味有名ではないでしょうか?
しかし、この話は専ら屋外の場合だったりしますね、
しかも目の前とかが思い切り日当たりがいいのが前提だったり、
実のところは求めている要素には近似するものがあると思うんです(北側における日当たり評価のイメージとでもいえばいいでしょうか)。
風通しって意味もそのイメージの背景にあるのでしょう。

思うに日当たり論にしても日陰にしても肝心なのは”大気の透明度”とか”敷地に余裕があるか”に尽きるように思います。
東京の現在で当該する条件は望はむべくも無い部分がありますから、結果として上層階志向が『漠然と定番化』しているのじゃないかと思います(電車の窓ですらUVカットだったりするのに高層階日差しの入る部屋希望でサッシのUVカットが話題にならないのも何か求める性能と実態の不一致さを表しているように思う)。方位でいうところの極端な南側志向においても根拠となる「北側の風評」の多くは敷地的に余裕のある”南側の風景”が存在しない(北側の)場合であるなど、北側単独に問題があると確定的に考えるのはどうかと思う。
(旅行時等も部屋の位置取りで重視されるのは”眺望”であって「ホテル旅館の方位が北向きだったのでさんざんだった」という話が一般的とは思えない)

但しマンションの場合遮音含めて性能評価基準の代表である”気密性”において基本的に風通しの悪い建築構造となるので元々のキャラクターが「設備内容や合理性を評価する建築」となるので、トータルで考えればマンションに「日当たり・日陰的快適さ」を求めるのは馴染まない(非木造建築的には敷地に余裕がある代表の市営住宅等の南向きバルコニーが”熱射”問題でバルコニーがよしずとすだれだらけになるのも珍しくない:超高級マンションは総じてバルコニーは深く直射日光はコントロールされる)。

本来は(土地相場の高さから)ド・都心部にマンション、郊外に高性能木造アパート的な棲み分け展開がはっきりしていればわかりやすかったのだけれど(郊外のマンションは低層中庭式であるとか)、イメージ先行と分譲開発売り抜け政策への傾斜で『実態が余計にわかりにくくさせている』といえるのかもしれない。
郊外で木造アパートを探してみると意中のタイプが無かったり、
都心部で合理的なマンションを探してみると手頃な候補が少なかったり、
地味な対処方だけれど「郊外木造アパート系は条件緩めに選択肢を増やす」「都心マンション系は希望区を複数広域で」、
『先入観無く内見』というのがポイントに思う。


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日差しの研究

2009年04月12日

何度か『日当たりのいい部屋』なる抽象概念には様々な問題も多いって話もしてきましたが、今回は日差しそのものと住居の関係を考えてみようと思います。

厳密に日差しと住居との関係で言えば微妙であっても太陽の位置と建造物との日照角度から(1・2階は急確度となり高層階は浅くなる)、1・2階程度だと差異は僅かですが10数階ともなれば角度は変わってくるのであって、日照の侵入角度的にも高層階が有利と考えられます。ただし、これまでの論議で説明してきたように高層建築の場合自動的にマンションになりますが高級なマンションになるほどバルコニー構造は深くなり(ヒートシンク効果もばかにならないので)事実上”ひさし”によって日照はコントロールされます。
※かといってあまりに角度が浅くなると日差しの足が伸びるので西日効果じゃないですが内容的に難しいところもあります。

一般に木造アパートの2階が最強に日当たりがいいのはこれが理由ですが、日当たり良すぎは生活上問題もあるため無難な線で考えれば「腰高窓の木造アパート2階」が日当たり重視で見ていけばベストとなり、
(UVの事も考えて)直射日光を避けて明るさ重視で言えば窓の開口面積が広い角部屋二面採光のマンション中高層階となり、
コントラストと日当たりの質重視でいえば木造アパート1階となります。
しかし、なかなか上記の条件は以下の理由からベストの形でお目にかかることはなかなかありません。
設備的にもしっかりしている木造アパートだと2階でも物干しバルコニーがついていて窓は掃き出し窓だったりするので本気で日差しが強いと厚手のカーテンが必要になってしまって内見の時には明るくても実生活では暗くなってしまったり、
マンションの中高層における二面採光といっても、当該マンションが角地に建築されない限り通常都市計画上高層可の地域は横並びも同じぐらいの高さの建築物があるので、二面採光でも風通し目的程度になってしまうことも多く、特にマンションで中高層建築ともなれば階段エレベーターはクローズドとなるので設計上奥深になり玄関近くはどうしたって暗くなります。
又構造上はベストともいえる木造アパートの1階ですが、木造アパートの建築される低層指定の区画は東京の場合他の住居も比較的密集しているので日照権的に不利な場合も多く障害物が無ければ”ある筈の日差し”が100%でというのは難しい。続きを読む
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農地が買えるって話ですよっ

2009年04月08日

農地を買う事の背景事情を以前話したことありますが、
http://kagewari.cside.com/blog/2008/03/post-f423.html
ついに農地のレインズみたいなのが登場しましたよ。

ネットで農地を仲介--全国農業会議所「農地情報提供システム」が本格スタート

前のレポートにあるように、不動産業を業務としていてもこと農地に関しては全く”畑違い”で何をどうすればなる具体的な提案は難しいところなんですが、紹介されているサイトには具体的に(農地法対策というか)相談する先の案内もありますからフル活用すれば「あなたも明日から農家」、この可能性はとても高まったのじゃないでしょうか。

そんなサイトはこちら
農地情報提供システム
特にコンテンツにあるこの辺を先ず読んでからでしょうね
農地の貸借・売買に係るQ&A

とにかく画期的なことなので、興味ある方は早速チェックしてみる事をお勧めしますよ。


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これはやはり”メディア問題”

2009年04月06日

すっかり小沢報道が無くなりましたね(笑
各方面から指摘されてリークが無くなるとぱったり報道も無くなるんだと、
記者の独自取材の原稿まで皆無ってのは考え難いので、つまり余計な事を書くのもご法度なんでしょうね。
そんだけ文面内容にわたっても圧力受けているのでしょう、

例の事件を”メディア問題”として考える上でいくつか参考URL
あまり詳しく報道されていませんが(時効云々の話はここを指している)立件されているのはH03縲廩06の献金で当事の政治団体(実体西松建設)は既に解散しています。
組織解散直前、小沢氏側に500万円 西松ダミー2団体
小沢氏秘書を起訴 3千5百万円虚偽記載の罪 献金事件

ここ年式から言うと小沢氏が自由党から民主党へ合併した時期で当事彼は自分の党である自由党系議員の選挙対策として(彼は選挙参謀の時に資金面も作戦上一括管理している→選挙の小沢であるとか選挙オタクと呼ばれる所以)多額の献金が必要だったのは事実、
(そもそも西松の政治団体は某党の某議員に献金するために設立されたとされていて、始まりに小沢氏は無関係)
地元中心に政治献金等の業務で特別に有能だと知られていた当時の秘書が現在自民党の高橋嘉信氏(小沢氏の地元岩手4区から立候補予定)が民主党を離党したのがH04年、
ここを前提に以下のページの動画を見ると事情がよくわかります、
「内憂外患」第四回「小沢一郎は辞任するな!」

小沢氏の疑惑といえば(疑惑でもなんでもないのだけれど)自由党を解党した時の政党交付金をもっていっちゃったとか、自民党の幹事長時代に莫大な政治献金を財界から集めたとか(その辺でも豪腕と呼ばれる)、いろいろあるんですが専ら選挙のために資金を集める→集められる方はなんら便宜供与が無いので当然不満もあって→彼が豪腕とか一匹狼とか言われる所以にもなっている。
この原型は中選挙区時代の自民党内派閥抗争における田中派の経験からくるもので、
つまり同じ選挙区で自民党同士が(別の派閥で)対決する時代だったので、自分だけ身奇麗にして選挙に負ける等やっていたら自派の勢力を維持できなかった時代、
※当然各派政策目標が違うので、自派の政策を実現するためには多数派を形成しなければいけなかった。
なので彼は「自民党も企業団体献金を禁止するなら明日にでも禁止に賛成だ」というのも本音であって、むしろ迷惑だったのは西松建設だったのでしょう。
その資金集めの方法として当事存在したゼネコン各社の談合に云々かんぬんされては適わないので有力者には政治献金をという図式と噂されている、
そこで活躍したのが高橋嘉信氏という噂(上記URLの動画で鈴木宗男氏が指摘しているのはこの話)、
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09年春の賃貸相場から短期観測(2)

2009年04月04日

やはり景気動向で大きく変化出るのは事業物件ですね、
事業ができなくなる場合もありますし、
規模縮小で大幅に安いところへって部分もありますから全体としての事業物件の総床面積が減少する方向は住居と違って変化率が大きいですから、
事務所は相当安くなっていると感じます。
問い合わせの件数も(業界用語で言う”反響”)思うようにいかないと。

しかし住居と違って景気観測はまだまだ悪化の余地(って言い方もあれなんですが)はありますから、ここも条件のいい高め募集の物件は夏にかけてもっと下がるんじゃないかと思います。住居と反対に最初から募集が十分底値の物件は(不景気な分)着実に成約となっていくので、とにかく好条件で格安なタイプは住居と同じく「今から十分探し時」に思います。
事業物件の方がわかりやすく(決算的に)春にどどーっと変動も多いので、選択肢も今時分の方が多いかなって感触もないじゃありません。

特に事業所のケースだと、住所であるとか”ちょっと相場的無理か”な地域でもダメ元で探してみる価値ありますね。(住居の場合と同じで非木造建築:事業ビルは都市計画上都心部の方が多い)
但し住居に比べて事業物件は保証金含めて初期費用も大きいので、トータルで電卓はじかないといけないのは確かなので(堅い業種ならともかく事業物件の保証金は本気で保証金なので大幅に下がると折り込むのは難しい)、不景気でも着実に経営できている会社にとってチャンスであるのは確かです。
そしてあまりメディアにも重視されてませんが、経済学的に社会資本の再配分として景気の悪い時の移動はとても重要です。
経済学的には成長力が落ちて赤字計上している法人が退場する事で、新興成長産業に資本の移転が行われるプロセスは景気循環で必須のポイントです。
話を簡単にすれば、「万年赤字でお役所仕事の赤字法人が日本全土の土地を持って日本全土の資本金と言う資本金を独占したら、そりゃ大変だ」って話です、
※金融危機の時の不良債権の問題も似たようなものです(銀行の融資枠の大半が焦げ付き債権になることで市場に流れるべきキャッシュフローが止まってしまう話:小泉氏の郵政民営化論議にもこの側面あった)。

つまり”不景気でも着実に経営できている会社”には、経済の摂理と同時に社会的責任と言う意味でも有利な条件の不動産へ事業移転するべきで、業績悪化規模がほどほどで今事務所移転しても(初期費用から逆算すると)それほどコスト削減にならなくても社会資本の適正化のためには賃料の安い事務所に移転して職務上有利な事務所を賃貸市場に開放するのが社会的責任になるってことです。
「黒字倒産」なんて事は経済運営としてあっちゃいけない部分で、
構造的に成長抑制かかって、あるべきはずの職場が拡大しないのも大問題になりますから、事業物件は賃貸住居とは別の側面あるって事ですね。


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09年春の賃貸相場から短期観測(1)

2009年04月01日

政局がらみの難しい話は又今度(おそらく長期戦になります)として今年の春相場から占う今年の賃貸相場短期予測といきましょう。
人口の関係で住居の需給関係はそれほど急激な変化ありませんから、景気がどうこうって言ってもパイは限られていますから、可処分所得の変動があっても住居は急激な相場変化は起きませんが(そもそも不景気で引越し事態が先送りされるケースが多い)、それでも”春相場の喪失”みたいな形で変化を感じます。
つまり「春なのに賃料の高騰が見られない」「夏相場と変わらないのじゃないか」な感触確かにありますし、同時に「募集が最初から底値だ」な感じもしています。
(引越しが先送りされている体感も強いですね)

かなり割安感があるのは確かです。
人気の街だから的な強気動向も随分後退しましたね、
しかし格安のお部屋は当然人気ですから底割れするって事ではありません。
むしろ大幅に困っているのはやはり新築系の投資物件と思われる”フルスペックで最初から高い部屋”ですね、こっちは相当困っているようです(春でも募集後期で大幅値下げとかの事例ありますね)。

単純に割安感の大きな部屋はどうなの?って部分で言えば
「最初からこれは無茶だ」な賃料の部屋が大幅に割安みたいな事情なので、それでもまだ割高な気がするのが正直なところで、
住居に関しては王道として希望条件をアバウトにして選択肢を多目に確認するのがベストでしょう。
それこそ十分底値ですよな部屋を見つけるのも容易じゃないかと思います。夏相場を当て込んで最初から6月以降等と引越し我慢している人は「今からでも十分いけます」、
景気動向から言っても、今の段階でもこれ以上下げるのも厳しい募集になってますから比較的探しやすいのじゃないかと。

不動産屋さんって案外諦めも早いので(笑、どうせ不景気だから五月の連休は”大連休にしよう”な会社も多そうですから、内見複数になる場合には連休ははずした方がいいでしょう。

景気対策があったとしても(効果あっても)10兆程度の補正予算なら年末賞与を支えきれるかって規模ですから秋までベタで底値じゃないかなって思います。
ある意味自分のペースで都合のいい時期に引越し考えるのがいいでしょう、
現在の賃料相場の性格からいって、残業も減っているので「今より安い部屋を」的な部屋探しも大アリに思います。

<つづく>


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