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中古住宅を考える

2009年05月30日

もっぱら東京地区で中古住宅だと「中古マンション」がやはり一般的で(どちらにしても業者の買い付けが多く”売り地”で内容のいいものを探すのは最初から困難なわけで)「木造一戸建」の場合基礎であるとか内部の断熱材だとか白アリ被害であるとか目に見えない部分も多いのでどうしても新築に偏るのはやむをえないところです。

重要な事は「高額商品の購入」というのはどんな商品であっても”ハイリスク”であるところで(ダイヤであろうとフェラーリであろうと)、『購入の自己決定』が確定の場合リスク管理が何より優先されるのは言うまでもありません。
これがマンションの場合必ずしも新築がローリスクとならないところが特徴で(この件に関しては随分と書いてきたので詳しくは書きませんが)、中古マンションに注目が集まるのは事実です。
さて、ここで重要なところを忘れてはいけません。
築年数が経過しているマンションの場合修繕積立であるとか管理維持費についてもかなり実践的範囲(それこそこっちがプルーフされたデフォルトコストで新築分譲時には販売優先で意図的に小額になっているともいえる)になっているので、土地所有権における証券的在り方含めて「まさに賃貸住居と土地付き一戸建ての中間的存在」となってます。
※といっても一戸建てを購入してもメンテナンスが自己負担であるのは事実なので”徴収されない”というだけで一戸建ての方が維持管理が高額になるケースはいくらでもあるでしょう。
上物建造物や造作に関しては耐久消費財に違いはありませんからね。
この辺の相容れない微妙な関係を考えるにあたって、リスク管理の視点で選択肢で具体的に考えてみると
「購入額が安ければ根本的な”高額商品の購入”部分が減衰する」
「所謂ひとつの”いいとこ”と呼ばれる土地資産評価の安定的な(振興開発では無い)伝統的な土地評価の高い地域から選択する→額面は高額になっても価格に対する土地評価比率(不動産純度とでも呼べばいいでしょうか)が高いものを選ぶ」
「所謂ひとつの”ブランド”で認知される知名度の高いマンションを選ぶ(ここも”ブランド評価純度”みたいなかんじで相対的にリスクが低減する)」
「損得勘定を冷静に計算する→住宅ローンの年限が少なければ少ないほどいいのであって(単純に銀行の利益が増えるだけなので)手元の資金に準じる形で法外な予算を組まない」
「”永住目的”であれば断然旧法借地権の物件が有利(担保価値等で住宅ローンが満額受けられない場合が多いので現金必要)実価値的には金融資産評価が低いだけでコストパフォーマンスは高い(上物リスクは価格の安さで低減)」
「100%ノーリスクなのは”賃貸”→賃料のかなりの部分は資産リスク回避の掛け捨て保障料のようなもので、日本における賃貸は(法的保護の範囲も非常に大きいので)”更新権付き居住権の購入”とみてもいい」
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核実験をどう捉えるか

2009年05月28日

先日の「世界的経済危機は潜在化か」の後間もなく北朝鮮の例の事件が勃発した、
ちょうど原稿で
>世界に漂う「センシティブな雰囲気」にこれを感じます。
>こういった微妙な緊張感は”ひょんなことから”ガス爆発のように突出する事もあるし、”ひょんなことから”潜在化する形で取り戻されている「根拠の曖昧な安心感」が破綻する事もある

と書いたら本当に爆発しましたね”核が”

そしてまた先日の原稿で「どうにも心配」と列挙した話がいちどきにリンクしているようで、輪をかけて”何やら感じが悪い”。
ロシア・中国の統治能力は実は現在かなり弱体化していて、この前のテポドン騒ぎの時ですら北の期待を裏切って国連における一定の非難の合意(議長声明採択)に加わった訳ですが(といってもいくらなんでもロシア・中国も政治的安定と関係無く声明ぐらいは採択するでしょうに)、これに北朝鮮軍部は非常に反発しているようで(北朝鮮政権内部の事情はさっぱり読めませんが)一部識者の説では金正日の思惑からも外れたところで突出して核実験が行われたという話まであります。

なんといってもこの筋の専門家といえば辺真一氏、
以下の記事で既に4月の段階で核実験を予測していますが
二度目の核実験に突き進む北朝鮮
辺真一氏の予測より一ヶ月早く、
しかもそれ以上の規模と思われる強硬な形で核実験が行われた
(実験と同時に発射された複数のミサイルは、偵察を行う米軍への威嚇のためとも言われている)

北朝鮮軍部の思惑と逆さまにオバマ政権は強硬にこれを批判
そりゃそうでしょうオバマ大統領は先日『大規模な核軍縮を演説』したばっかりなんですし、(政権内部で国務省ヒラリーとホワイトハウスで閣内不一致みたいな状況もあると聞く:ここには微妙に小沢パージも関係しちゃってなる噂もある)
具体的な政策の詰めはこれからって時に「いきなり核実験」だからそれは怒るでしょう
米高官、圧力強化で核放棄迫る 「実効性ある決議」模索

いきなりG2(米中)外交戦略はコケてしまい(それだけ中国政府の統治への不安は拡大しているし、北朝鮮への影響力も減退している)、
核問題:オバマ政権の対北朝鮮政策の行方(上)
核問題:オバマ政権の対北朝鮮政策の行方(下)
核問題:中国が異例の強硬非難


ホワイトハウスと国務省の意見集約がされていないのか報道もあっちこっちな状況で。
【北核実験】オバマ政権「待ちの戦略」 財務省当局は金融制裁を検討
「北朝鮮の行動には報い」とクリントン国務長官
クリントン米長官、北朝鮮を牽制 「日韓防衛は義務」


韓国が大量破壊兵器拡散防止構想(PSI)への全面参加を表明した事を受けて、北朝鮮の反応亜はエスカレート
韓国のPSI参加に軍事的対抗 北朝鮮「宣戦布告と見なす」
北朝鮮「これ以上停戦協定に拘束されない」

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シングル向け住居のイロイロ(3)

2009年05月26日

今回は時代背景含めて改めて考えてみましょう。
題して「シングルと民主主義」
この”先進国化の果て”というか社会現象は横並び的なステレオタイプな志向の解体とオリジナルなものを求める個性的な個人の台頭に他ならないのであって、
そんな変遷の中で「少子高齢化(高寿命化:政治年齢の急拡大)」「非婚晩婚化」が被っているとこうなります。

その必然としての賃貸住居の”大シングル化”なのであって、
ここでもそのポイントは『賃貸』であるところです、
※仮に分譲を考える場合にも相対的に「1Rの価値が違った意味で拡大している」となりますから、以前にもこの話はしているんですが、老夫婦が老後に備えて格安の1Rマンションを二部屋購入し「二部屋とも賃貸にして私が先にいったら一部屋は自分のひとり住まいとしてもう一部屋はそのまま賃貸としておけばいいのじゃないかしら」のような人生設計が”おおいにあっていい”のだと思うのです。
この時点でコンパクトな賃貸住居に引っ越してもいいのですし
賃貸で暮らしながら上記の流れになってもよろしいのでは(その間は預貯金を金融商品等で運用)

と、
えー裏技的な発想を除ければ「やはり賃貸がベース」となるでしょう。
何故なら家族時代の年限が人生時間において「単純な話住宅ローンの返済年月より過小になる」からですよ。
当然”大シングル的分譲”も選択肢としてはアリなのですが、値上がり値下がりの動きも大きそうで資産保全的な意味で「ハイリスクじゃないでしょうか」と思うワケです(それはキャッシュでポンと購入できる人は別世界ですよ)。
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シングル向け住居のイロイロ(2)

2009年05月22日

今回は概念として勝手に命名した”大シングル”みたいなことを考えてみましょう(笑
現在でも都市型シングルとしてミニマルコンパクトであるとか、個性的なバリエーションが確かにあるのですがざざっと列挙してみると、
<マンション系>
・通称「投資向け1R」分譲マンションタイプ
・1R洋間系低層マンション
・20平米超える(B・T別)二口ガスコンロ系1Rストゥディオ
・中高額所得系高級物件1K(9万縲・2万)
・中所得向け高級1DK(B・T別以前は定番の25u8万5千円クラス)
・デザイナーズ1R等
・ミニマルコンパクト10u縲・6uの都心型1R(街・cafeをリビングやキッチンの延長上に考える有機的スタイル)
・例外:ゲストハウス
<木造系>
・風呂無しアパート(実際書斎用途のセカンドハウス利用のケースもあります)
・和室系1DK(B・T別:古築でも当初バランス釜などで最初からB・T別が多い)
・1K・1R(総じて広いかロフト付だったりする:ロフト構造は基本木造)
・2×41Rストゥディオ(居住性はマンション以上遮音性能も鉄骨造レベルにあって数は限定的ながら最もコストパフォーマンスが高い:高級物件に多いのでファミリータイプの方が多いかも)
・軽量鉄骨典型的1R洋間(遮音性に弱点コストパフォーマンス高い、が、これも設計施工によってケースバイケースで大幅に差がある)
・平屋一戸建て(最強:非常にレア)
・階段部分等重量鉄骨補強アリの古築木造1DK(かなりガッチリしている)

ざっと考えて見ると非木造の特徴は中高級にならないと設計上水回りを広く取りにくいのでコストパフォーマンス重視で考えれば断然木造ですが、居室に限定すれば「暮らし方によって床面積は前後する」と考える事もできます(3点ユニットは合理的設計ですが1R非木造の場合比例してキッチンも自動的にコンパクトと考える方がいい)。
今回の”大シングル”のテーマで考える場合重視すべきは「居室の内容と生活の自己完結性の高さ」になりますから(全年齢時でキッチン重視とは考え難い:調理等に趣味性がある場合は例外ですよ)、コンパクト型のドラム式選択乾燥機等(コンパクト冷蔵庫じゃなくて)部材的な開発が期待される部分も大きく通常の分類としてもまだまだ発展の余地を残しているのは確か、
しかしよく見てみると「居室6帖ベース以上はマンション系のストゥディオに限られている」側面があって(古築木造アパートの6帖は同じ6帖でも江戸間なので限りなく8帖並の対感上の広さありますけどね→押入れ収納を設計し直せば確実にマンションにおける表示8帖と変わらない)、賃料的にも高くなるケースが大半です。
この場合の対抗馬は3点ユニット系の1Rで(1R洋間系低層マンション)案外部屋の広さは格安のこのタイプの方が水周り高級の中堅マンション(8万5千円んクラス)より広いケースは決して珍しくありません。ところがマンションの設計上”縦長”が多いんですよね、この縦長系は横玄関だと随分拡張性高いですがこれも構造上難しいと。
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シングル向け住居のイロイロ(1)

2009年05月20日

「ひとり暮らし」なる言葉に幾分情緒的意味合いを感じれば昭和世代って事なのかもしれませんが、シングル世帯の居住性やニーズって事柄自体が随分と変化しているのじゃないかと思うんです。
そのまま昭和的尺度で言えば当事は結婚ですら常識に含まれるような「誇大な普通」のような共同幻想が60年代高度経済成長の尾っぽとして残っていたがためにシングル向けの住居は『人生全体で見れば仮住まい』なイメージがありました。
その関係で、シングル向け住居を概念から考えるって事は一部著名な建築家や実験的とも言えるデザイン意匠等の世界に限られた話で、
当事の共同幻想で想定された刹那な仮住まいの期間がちょうど学生時代を含む20代までの若い年齢でもあったので(この当事は20代で結婚するのが自然だったりした)「6畳(4畳半)一間のひとり住まい」なる言葉には青春であるとか青臭い時代とか貧乏学生の哀愁やらが付随して後の木造アパートの風評に残存イメージとして一役買っているとも言えるでしょう。

ところが社会学込みの文明論としては
「集落地域社会(家族と集落の境界も曖昧)」→「封建的集権社会(身分制度もあって特権階級だけは家督相続をコアとする階層の頭角)」→「帝国主義等の近代(近代国家と戸籍管理:徴税による家幻想の台頭)」→「高度成長資本主義や共産主義の冷戦時代(家幻想を引きずりながら核家族化の進行)」→「先進国化潜在需要の飽和時代(少子高学歴化の停滞)」→バブル崩壊を挟んで(ここでDINKS)→「デフレ先進国成熟期(少子高齢化)」
大雑把に言えばこんな感じの流れの中で、
現代社会は『高寿命化による人生の定義のシングル化』にあると言えます。
心理的にもあまりの高寿命化で、実際ここのところ60代の人でも外見からして老いているとは言えない人も多く一時の政治家談義だけで通用した「50代の若手」などという表現が実社会でもありえるかもしれない勢いにあるのであって、
晩婚化や少子化は「漠然とした死のイメージと高齢化のリンク切れ(高寿命)心理」の影響を否定できないのじゃないかとすら思える状況です。

人生の時計で考えれば、独身時代には高齢化の後の独身時代も含まれるため「ひとり暮らし」なる言葉の意味は文明論的に大幅に変質しています。
仮に結婚して家族世帯を形成しても少子化により子供を含む家族時代は長くて25年程度となり90歳まで生きようか(成人時間70年)と考える場合家族世帯属性年次はその3割ほどでしかなくてその期間は人生スケールだとマイナーであり、一時あったサラリーマン現役年次(定年60歳前後)も長寿命化によって「第一期・第二期?(第二期をNPOとか→第二期は実質独身時代と近似する)」等になる可能性もありそうで、”大シングル”みたいな新しい概念が登場しても決して不自然じゃないのです。
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世界的経済危機は潜在化か

2009年05月18日

巷では楽観論と、
オバマ大統領の「ハネムーン期間」と米国経済
その根拠がインチキだという話と(笑
欺瞞に満ちたストレステストが示した世界経済「失われた10年」の始まり

両論あるワケですが、両者の話の間を取ると「今でもオバマ政権へのカリスマ的期待は残りネガティブ要因云々は潜在化させる方向で」論調は(何の”論調”かはともかく)推移しているらしい。
中でも日本の経済危機のスケールが小さいって話はあながち嘘じゃ無いだろうし(日本に関しては3月4月が底でしょう)、世界の話といっても専ら危機の中心が北米型金融成長主義の中で起きたのは事実なので、危機の中心は「経済的混乱による影響で派生する政情不安」になるのでしょう。
原則として経済は不況という調整局面で均衡点まで自然に推移するものですから(通貨の問題であるとか流通資金の不足は政策的に手が打たれている)、心配なのが「派生する政情不安」であるのは間違い無いのです。

先日来日したロシアプーチン首相の話も「経済協力リストの受け渡し」が目的で(そのためには北方領土で交渉に応じるほどの代物)、巨額の外資を元手に帝国とも呼ばれる強権を手にしたかと思われたロシアが早晩資金的に厳しくなっている様子が伺える来日となりました。
米国オバマ政権へのカリスマ的期待の論調には”微妙な危うさ”を感じるし(私は個人的にオバマ氏の手腕に当初から疑問を感じます)、
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