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床面積と有効床面積(2)

2009年06月30日

都市計画上中高層建築が許可される総面積が広い東京の場合、同じ希望賃料でもマンションと木造アパートが横並びで候補になることは珍しくありません。
特にマンションは3点ユニット等の部屋を選択すれば、表示上の床面積はアパートに負けても有効床面積で有利な場合もあります。
同じ目線として木造アパートではDKに未利用の床面積が発生するケースが多くなるので有効床面積は割り引いて考えた方がいい(DKが6帖以上で事実上LDKな場合は別)、
有効床面積的目線としてそうなるんですが、
上記2例は生活様式そのものが大きく違ってきます。

更に有効床面積を”極めて”性能を明快にするとわかりやすくなります。
設計効率によって有効床面積の広くなりやすいマンションは、キッチンもユニットタイプなどコンパクトな方が合理的で(木造アパートを選択していない時点で大型冷蔵庫は無い前提)、効率よく選択すれば「ひょっとして希望賃料を5千円下げてもアリか?」な可能性確かにあるんです。
ところがマンションにおける設計効率には弱点があって「玄関から居室までの距離が近すぎ」結果プライバシー的に妙に落ち着かない場合も多くなります(その影響でオートロックのニーズが高い一面もある:或いはホテル風の設計がベスト)。
※ですからマンションにおける”横玄関”は間取り的な価値がとても大きい(比較級としてオートロック同等)、

あくまで心理的なものなんですが、木造アパートであれば玄関方向に窓がある設計が大半なので実生活上屋外への暴露感といいましょうか、ぶっちゃけオープンで開放的な訳です。しかし見ようによっては”無駄に広い”とか思われがちなDKが玄関ホールの働きをするので居室の心理的プライバシー感は守られます。

マンションの場合建造物としてのキャラクターが棟内個室の有効床面積の”実効性”に関係してくるんですよね。
この点アパートは”アバウト”です(構造物の性格上敷地の余裕感とか”隣の建築物との距離”の方が重要)、間取り図面まんまの広さが保証されていると言えます。
言ってもあれですマンションの所謂「築浅外観タイル張り」みたいな部分に意味があるのじゃありませんよ(笑
自分の部屋までの導線共有部分のイメージが有効床面積に関係しているって話です。
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床面積と有効床面積(1)

2009年06月29日

造語的にはその類型として”有効壁面”なんてのも考えられます。
実際「どれだけ使えるか」って話ですね、

何に使うのかって要素もあるので一概には言えないのですが、家具レイアウト等簡単に”決めやすい”のが縦長の部屋であるのは事実です。
空間デザインの要素が皆無で済みますからね(笑
「いかに並べるか」だけかと、
しかし、道路に「路肩」の概念があるように壁面一杯リミットゼロでピッタシ使い切るのも滅多な事じゃできません(ひたすら本棚だけ並べる等の単一用途は例外)。
ソファーにしても空間にポンと置けば背面の活用度は空間的には距離ゼロなので、
「路肩」になぞらえて考えるとすると「置きシロ」みたいな部分は存在するのであって、これは余裕のある空間にポンと置く方が”単体での設置効率”は高くなります。アクセス経路も全方位になりますし、
そんな意味では正方形に近かったりベランダバルコニーに対して横長(有効壁延長は短くなっても)有効度は”広い”と考えられます。

といってもこれは一般事例で当然例外的な要素もあります。
1R等の設計で廊下っぽく伸びている”微妙な幅の空間”も「収納棚なら置けそうかな?」と思えれば(部分的な単一用途になるので)有効壁を使い切る形で効率よく部屋が使いきれる場合もあるのです。
縦長横長論争も30u超えるようなストゥディオであれば縦長でも十分幅が取れるので、むしろ縦長の方が有効壁延長が生きる形で広々使えます。
(この場合2部屋が並ぶように空間を二つに切り分けるのがコツ)
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居住性能からみる部屋選び(2)

2009年06月23日

前回の続きです
>次回は都心部と郊外におけるトレードオフを考えてみましょう
場合によっては直近の特集にあった”マスメディア論”にも被る話なんですよね。
何故って、「きっと普通こうだよね」とか「○○なのが常識だよ」などの共同幻想のかなりの部分が現代社会において(社会学的意味でのメディア自身の構造保守依存による偏向などの形で)スポンサーや政府の経済政策に都合のいい方向に煽られている側面が大きいので、結果として現場の現場である不動産における窓口で「いったいどうしてなのだろう」と違和感を感じる状況にあるからです。

ここ相場感覚においても、実際にあるところです。
都心部と郊外の相場の違いは”トレードオフ”の関係があるだけで「どちらかが絶対」ほどの違いは存在しません。
都内でも”探せば”6万円台のアパートがあったり、7万円台のマンションがあったり可能性的には予測を超える物件を目にするのは珍しくありません。
「相場を離れる(レアな)部屋」が頻度として郊外より都心部の方が多いからです、
これが概念として何かといいますと、
例えば不動産的に土地の評価額が非常に高い地域なのに「古築木造アパートが残っている場合」既に相場を離れるんです。
理由は簡単で、再建築不可の立地にあるとか(非常に大規模の再開発が無い限り単独で売却等の流通そのものが難しいなど)、古くから歴史ある庶民の街で旧法借地権が複雑に入組んでいて当面再開発が考えられない地域であるとか、
非木造建築に関しては都心ほど歴史が古く上物評価的に減価償却しちゃっている古築マンションが多数存在する、古築分譲が多いので一室単位の分譲賃貸が郊外に比べれば特別に多い(偶然不動産市場で格安な時に購入したオーナーは利回り計算的に収益確保ができればいいのであって→オーナーの購入価格に賃料が連動するため→地域の賃貸相場から離脱)。

探し方は簡単です
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居住性能からみる部屋選び(1)

2009年06月22日

梅雨到来で東京地区では夏前からエアコンが稼動する季節になりました、
木造建築に比べて圧倒的にカビがでやすいマンションなんかの場合には24時間換気機能だけでは力不足で湿度管理の関係でエアコンの稼動が必要なケースもあるでしょう。
(そういう意味では木造は常にアバウト:公園における舗装路面の温度と分厚い木造のベンチとの温度差を考えれば答えは簡単かと)
実際のところ”湿気が溜まる”部分が問題なのであって、風通しというか窓開けっ放しみたいな開放性があれば問題無いっていうのも確かなんですが、日本の非木造建築の場合この”梅雨”があるため欧州のように『安易に外断熱工法で建築できない』ため、
マンションのほとんどが事実上
『断熱材等ありませんが何か?』
な状況にある

よって輪をかけてエアコンの稼働率は上昇するのだけれど、室温管理が極端だと”構造上ただでさえ熱伝導率が高い”ところに空気循環が悪いと、逆に結露を促進してカビが出たりベランダ側の窓の下が濡れて痛んだり(マンションの場合後者のケースは特に多い)、必ずしも健康的では無い。
本音を言えばマンションで暮らす場合「木造アパートの和室」に比べると「屋外度が高い(欧米じゃ土足)」ライフスタイルなので、少々夏暑く冬寒いのは衣類で調整するのが本筋で空調はほどほどにってのが基本。
※メイン居室が和室の1LDKマンションなんかだと、和室が座敷みたいなイメージで「そこから先の和室が”本気の室内”でリビングまでは屋外寄りのゾーン」なデザインと考えてもそう間違いではないでしょう(和室にスリッパのまま上がる人はいない)。
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経済動向とマスメディア(編集後記)

2009年06月18日

昨今マスメディアの問題が正直しゃれにならないレベルになってます。
現実問題批判するだけでこれがいきなりどうなるものでも無いのですし、
※倒産するにしても経済動向としてシェア争いの中で、市場と言う民主主義的選択の結果として変化は起きるので、一方的に大手メディアが倒産するであるとか偏向報道が法的に問題であると上からの規制・統制によって倒産するのもどうかと思う。

新興メディアが台頭する「収益モデル」がないとなかなか市場経済における民主的交代(シェア占有率の移動)とはならない。
ここは間違い無いと思います、


なんですがー
怖いのは事マスメディアの場合、政府に次ぐ権力装置として世論を誘導する力を自分自身で持っているのであって、公正取引的にもどうかと思われる記者クラブの問題含めて、報道カルテルのように(55体制そのままに)一定のラインで談合的に互いを批判する自主性が発揮されないような業界構造にあるため、目に見えない「保守的障壁」が存在するのは確かです。

社会心理(共同幻想)的な部分で言えば現在米国がこの傾向にあって、
日本のバブル崩壊に学んだ米インフレ政策の危うさ
この件は前にも触れているんですが、米国メディアは現在の金融危機を楽観的に偏向報道する心理傾向にあって、上記リンク記事中に記載がある「大甘のストレステストの結果発表」が問題であると大きく報道されない傾向があります(この辺はオバマ幻想保守とでもいうべき心理的”雰囲気”)、
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経済動向とマスメディア(2)

2009年06月17日

『インターネットにおける広告の在り方とそのビジネスモデル』
思うんですが”収益とインターネット文化としての無料性”ここを両立させるとなるとやはり広告をどういうシステムで運用するか(広告単価の上がる実効性のある広告)にかかっているんだと思います。
ですから、ポータルであるとかISPであるとかIT関連の大元が(民放各局に代替する存在のように)協力などしてひとつのビジネスモデルを構築する必要あるんじゃないとか思うんですよね。

ひとつの方法論ですが、各ポータルにはECサイトがありますよね、
そして各ECサイトには”なんチャラポイント”というのも必ずある。
で、知っている人は知っていると思いますが米国のMSがMSN検索を利用した時に”インセンティブとして割引”を付与した事があるんですよ(グーグルとのシェア争い対抗策)、
これがヒントになりませんか?

技術的にに可能かどうかわからないんですが(笑
広告付き専用のブラウザとかを開発するってのはどうでしょう。
重くなりすぎても困るけれど、operaベースか何か使って”ヤフーブラウザ”とか”インフォシーク楽天ブラウザ”とか”ライブドアブラウザ”とか”日本マイクロソフトブラウザ(IEにアップデートかける)”、
閲覧しているサイトに関連する広告をブラウザの中で自動配信する。
バナー広告と違って閲覧時間帯で表示を固定できますから広告としての評価も高くなるのじゃないか。
そして、この”広告表示で若干重いブラウザ”だけで閲覧できるコンテンツとしてニュースであるとか週刊誌専門の記事配信であるとかバリエーションも開発可能かもです、
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