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デフレ時代の分譲

2009年07月31日

経済情勢との関係含めて、時折特集しているテーマなんですが
ようやくメディア関係の報道としてここが指摘され始めましたね。
 ↓
低利融資が家計崩壊を招く 日本版サブプライムの悪夢
大枠で抑えておけないとなのは
デフレ時代はそもそも分譲開発をあたかも経済成長政策のように打つと市場が歪むばかりか本質的にデフレ期はインフレ率(資産価値含む)との関係で、『買いではなく借り』なのであって、
キャッシュがあってローン最小底値で買うのは有効だけれど(金利に関しての評価は経済学的に見ておかないと勘違いする)、ここもマクロで考えればデフレ期には『0金利』でも物価下落により実質的にはキャッシュで資産を所有する事は非常に強い(利回り的な収益循環は無いが資産保全だけを考えればインフレ相殺が無いので→手持ちのキャッシュの購買力は物価下落分上昇していることになる)ところからくるもので、ここで低金利を過大評価してローンによる資金調達を行うと、デフレでマイナス成長ならインフレ相殺のようにデフレ分の金利が上乗せされているのと同じで(0金利で資金を調達できる銀行は実質的には大きな利益をあげる)、経済情勢から「インフレ:経済成長」「デフレ:マイナス成長」と大雑把に考えるだけでも自分の所得が伸びないのだからローンによる資金調達はそれだけでハイリスクになる。
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1Rで遊んでみる補完編(後)

2009年07月29日

今度は洗濯関係から、
事務所タイプでベランダバルコニーが無い時には「ドラム式で」とか、
将来のリノベではシステムキッチンにミニ冷蔵庫じゃなくて「ミニドラム式になるでしょう」なんて話をしてきましたが、
あまり予算もかけずに早急にここを対策する場合簡単な方法があります。

そのままなんですが「単体で乾燥機を買う」です。
この利点なんですが
先ずあれですよ『干す手間・取り込む手間』なんてのは馬鹿にならないもので(不精の発想で申し訳無いのですが、、)、
シングルの特権というか「限りなく効率よく簡単に」な時に重宝するのじゃないでしょうか。
有利なポイントはそれだけじゃないのです。
当然コストは安くしたいですから、
あえて「容積小型タイプの乾燥機を購入」
すると、適宜少量の洗濯をするのが習慣になりますから洗濯機の容量も小型で済むし(安価)、極論「衣類の数も少なくて済みます!」。
言う事無いじゃないですか
エコロジーだし、
収納にも少々弱点のあるシンプル1Rがより広くなると、
因みに画像は貼れないですが収納が無い時には
ワードローブ専門通販サイトもあります
http://www.96z.closet.co.jp/
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1Rで遊んでみる補完編(前)

2009年07月28日

今回は設備編ってほどじゃないですが、、
以前サラッと「ありますよね縲怐vのように触れた部分を補完しておこうというわけです。
http://kagewari.cside.com/blog/2009/07/r-d474.html
http://kagewari.cside.com/blog/2009/07/r-be13.html
意図しているのは前回同様に、何の変哲も無いシンプル1Rを一工夫でコストパフォーマンスの高い自分の部屋に仕立てようとこういう企画の一環です。

本当は設備的に新しい部材である電気式タンクレス給湯設備等の技術的な可能性(バランス釜浴室を簡単に改装可能になるかもしれない)の話もしてみようかと思ったのですが、まだまだ一般的では無いようで、
※とっととショールーム取材にいけって話なんですが
(retourは管理会社系じゃないのでご理解くださいませ)
えー、前回の続きとして「実際例としてこういうパーツがありますよ」なレポートです。

さて、シンプル1R最大の弱点はキッチンだったりします。
良くて一口ガスコンロ等、ここは部材として1Rや事務所向けの小型システムキッチンを導入する事例が多いためなのですが、
その対策として前回紹介したカウンターボード等を対面に置いてここを補強した時に、二口ガスコンロ並の火力をどのような手段で確保するのかってパーツです。
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民主党政権となって部屋探しに影響あるでしょうか

2009年07月24日

勝つには勝つでしょう、
選挙まで40日あるのが民主に不利との意見もありますが、
この流れは止まらないと見てます
(というか”政権与党”という仕組みがあるだけで、既に自民党という実体は存在していないのじゃ?)

民主の政策は所得の再分配の促進による需要先行型経済政策にありますから、
旧政権における供給側への産業政策としての分譲促進の形は(米国経済の飛びもあって)より収縮していくのじゃないかと思います。
世帯的な分析はともかく、民主党政権下における”何らかの所得補助”は都市部では賃貸住宅利用者の方が多くなるだろうし、子供手当て的要素を考えればシングルの街東京というより地方に対する支給額が大きくなると思うので(既に持ち家率が高い)地方の場合元来都市開発的な分譲地域じゃ無いですし、
都心における分譲の環境は「需要政策的改善」として→賃貸利用世帯の床面積拡大と住み替え等によって「投資向けで購入された分譲マンションの空室率が改善」のような効果に留まると思います。
開発型政策ではないので、土地バブルが再燃する事も無く仮の話として景気拡大があっても賃料(利回り)が上昇する事も無いと思います。
「賃貸総所得のパイが拡大する」的な内容になるでしょう。
※都心部の賃料に関しては十分現在底値であって事業物件に「まだちょっと賃料高い」傾向が残るだけなので、所得に余裕が生まれれば床面積拡大的住み替えは増えるんだと思います。
(元々賃貸住居は消費税非課税ですから、将来福祉目体税として徴税の比率構造を消費税寄りにシフトするだけでも間接的に賃料の割安感は拡大する:消費するより少し高めの部屋に暮らす方が節税になる)

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1Rで遊んでみる(後)

2009年07月22日

正反対の希望として「完全振り分け」なんてジャンルがあります。
個室化と考えてもいいでしょう、
しかしシングルユースやペアであればそれほどの振り分けはむしろ効率悪いですし(ドアの開閉シロだけでも有効床の無駄になる:振り分けの場合も設計上引き戸の方が間取り効率がいいのです)、会社事務所のイメージで考えてみると「自分の場所だけパーテーションで区切られているだけでも十分パーソナルエリアは確保される」ものです。

特に外国法人なんかの個人ブースの設計は、映画でも御馴染みですがパーテーションの高さはハイト120縲・50cm(座高逆算)でも十分だったりします。逆に高すぎると部屋が狭く感じられてしまうので開放感が後退してしまいます(予算に余裕がある事務所だと高い位置に採光用のアクリル入れるぐらい)。
ですから、大型1Rなどの”空間切り分け”にはこんなパーツを使いたいところ、
価格は10,500円
KOEKI 衝立2連 ブラウン JP-LB2(BR)
B000GSMK6S
これは使えますよ
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1Rで遊んでみる(前)

2009年07月21日

今回のテーマの背景から説明します、
根強くある「賃貸における改装希望」その内容をより深く考えてみると(一般の賃貸物件におけて改装NGが鉄板の常識であるのは以前からお話してきたとおりです:極めて例外的にしか存在しない)、室内イメージのオリジナリティーというか”自分の部屋感”の高い『味』をいかに出すのかって事に思うんですよ。

ここで発想の逆転です、

室内造作が妙にしっかり出来上がっている部屋だから自由度が不足するのです。
そもそも改装希望の”元ネタ”はふたつあって、
ひとつは中古分譲マンションのリノベーション記事から、
もうひとつが海外での生活経験のある方の情報です。
前者は賃貸で同じようにって考えるところに無理があるので(賃貸は好みの部屋を気ままに選べるとか探せるとかって部分で既に担保されている)、実効性のあるアイデアは後者「海外での生活経験のある方の情報」となります。
で、何故海外から改装可能な部屋の情報が出てくるのかというと、理由は簡単で海外は日本ほどしっかりした賃貸契約の法整備が無いので「現状渡しです設備もどうかな」なパターンが結構あるからで、
これは即ち「あまりしっかりと出来上がってなければいい」となります。

ありますよ(笑
ズバリ「事務所可タイプで収納も無しの1Rタイプ」
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