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洗濯機置場について

2009年11月14日

以前retourのレポートだったかと思いますが、
小型の”簡易洗濯機”のリンクを紹介したことがあります。
コンパクト系マンションだと本来常設のしっかりしたランドリーがあれば設計上その方が好ましいんですが(事務所用途だと必要無いですしね)、文化的にも日本は各戸に洗濯機を常設するのが昨今デフォルトになってます。
その関係でここ近年に建築される物件は強引にでも洗濯機置場を室内に設計しますが、
モダン西洋建築時代とか、「仮想ミニマルコンパクト」として実は使える”投資用分譲ワンルーム”には洗濯機置場が常設されないケースが多くなるので、そんな時に使える『戦術上のパーツ』として紹介したのです。

で、今回も又何故にといいますと
retourで予定されているレポートの関係もあって、本格的な正攻法でも考えておこうって事です。
小型の洗濯機のニーズは実は昨今高まっています、
ファミリータイプに入居していて大型の洗濯乾燥機がビルドインされていても、小さいお子様がいて数量は少ないのだけれど洗濯の頻度が多いとか、ペットと同居で専用の洗濯機が必要とか二台目の小型洗濯機が無いだろうかってケース少なくないんですよね。
この場合って既に洗濯機置場はメインの大型洗濯機で占有されますから、これって洗濯機置場の無いコンパクト系のマンションなんかと事情は同じなんですよね。

ポイントは
・フットプリントの狭さ
・移動も可能なように軽量であること
になります。

あれこれ探してみると
「どうにもこれは信頼性が、、」
みたいな部分もあるのでなかなか適応する機種が無いんですよね〜
日本製でと考えてもみたのですが、世界的な分業の中で廉価製品は既に日本製のジャンルじゃないので生産されていないんですよね(笑
そこで、海外製品でも一定の信頼性が期待できるものから考えると続きを読む
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管理と営業の関係(編集後記)

2009年11月12日

今回は難しい話になってしまったので、
補完説明もアップしておきます。

「昔と今と仲介業務の内容も違ってきている」
これは戦後から昭和初期等に基本的に管理先不動産会社で問い合わせをして見合う空室があればそのまま内見して(資料記載の内容が確認されれば)申込むのが常識だった時代、
本当に選択肢は限られていたので希望条件提示は”その条件で適合があれば契約します”って意味なので存在と確認=契約だった)、仲介業務は地域の不動産屋さんとの近所付き合いや(管理窓口多社物件やらで紹介可能な情報があれば「その紹介業務までしましょう」みたいな意味だったんです。
なんていいましょうか実質仲介業務は部分的な二次的サービス業務だったワケで(今とは費用負担も違いました=部分的だった)、仲介業務も内見は「飛ばし(地図を渡すだけで案内はしない:或いは管理会社に任せる)」も常識の範囲でした。
で、「後はこの管理会社さんにお願いしてください」みたいに契約に立ち会わない等、当時の仲介業務は「申し込み・手付金徴収の代行だとか手元にある業務資料の紹介など」行政窓口みたいな仕事だったのです。
(ハローワークに似ているでしょうか:紹介しっぱなしみたいな→ハローワークの業務に国費負担で正当な仲介手数料のような概念があれば「性別差別の募集がある」とか判断されれば求職者の代理人として紹介段階でこれを募集違反としてチェックする等の業務が含まれるって事です)
希望地域の空室がどれだけあるのか全容を知る人は誰もいなかったみたいな時代→顧客ニーズも貸し手市場なので空室が存在すれば十分で「仲介業務」も一部の範囲で良かった。
※窓口業務は当時であっても各社独自に対応していたので一律に上記だったって意味じゃありません。上記のように商習慣的にも社会的にも「仲介業務の範囲が狭かった」のです。


これが現代社会では社会資本の充実(と消費者権利保護)により、保険とかもそうですが(前段のハローワークの話含めて)、借主側の代理人として「空室実体調査」「法的な部分の(借主権利の)説明」や(選択肢が多いので)専門家的アドバイスなど物件説明や契約の立会いや折衝、申込み時のプライバシー保護、契約書内容確認(説明)等仲介業務が管理業務から”独立して存在する”ことが賃貸契約上の枠組みや借主権利として望ましくなってますから『仲介手数料と仲介業務の概念』が確立しているのであって、
手続きとして社会的に求めらるんですよ。続きを読む
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管理と営業の関係

2009年11月10日

時代がまだ貸し手市場だった頃の話からしましょうか。
戦後から高度経済成長まで(公団が活躍したぐらいですから)社会資本として賃貸住居は戸数も内容(床面積)も不足していたワケです。

消費者の選択における市場の透明性も何も、選択肢が少なかった。
街の不動産屋さんに出向いて空室がみつかればそれでよかったワケですね。
この時、大家さんと管理会社の契約が「窓口オンリー」で近所付き合い的に大家さんが面識ある不動産会社にどの会社でもいいですよ的なものであれば、大家さんと管理会社の契約の関係そのものが限定的に流通促進もする。
言い換えると不動産会社の大家さん周り営業によってある程度地域の空室は紹介可能になります(他社との関係が悪化しないよう配慮も必要ですが)。
同時に不動産会社同士の近所付き合いもありますから「大家さんが一社に一任物件」も資料持って仲介お願いしますねみたいな情報の共有があれば、その空室情報も集まります。
ある意味貸し手市場であればその情報量で十分だったんですよ。

見方を変えると現代社会と違って大家さんと管理会社の媒介契約が緩めで寛容な方タイプが多い地域とか(管理会社の大家さん営業によって流通を促進)、管理会社間の地域の近所付き合いがあるとそのままでもある程度の利便性が確保されます。
(この時代の仲介業務は今より淡白なもので実体としては別物だったと考える方がいいかもしれませんが、この方向性でも情報の共有はあり得た)


反対に
しっかりしたある程度の規模の不動産会社に寡占されるような地域であるとか、大家さんの判断で物件管理を一社に一任するのが常識的だったりする場合、
「物件の管理会社はひとつ」になるので、不動産会社を回る数だけ空室情報がある事になります(一社だけだと管理物件以外紹介されないケースも珍しくない)。
※前回の話にあるように、内容のいい物件ほど専属契約の管理形態が多くなるので引越し慣れしている人ほどそういう部屋は見逃せないとなる(ここが非公開物件とごっちゃになって「掘り出し物の勘違い」に繋がったかも知れませんね)、

管理の内容によって店頭窓口では紹介のされ方が違ってくるワケです
(上記にあるように地域差もあったと言えるでしょう)続きを読む
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管理の話もしてみましょう(2)

2009年11月05日

なこんなで(笑
>本来は、
>同じ仲介手数料払うんですし顧客側専任の代理人を雇う方が普通に考えても得でしょう。
>なんですけどー
>こっからが困っちゃうんですが、大家さん(或いはオーナー)と管理会社間の契約は明文法的にハッキリしているのに、顧客(借主)と仲介会社との間の関係はどうしたって曖昧になっちゃうんです。

ここには多大に不動産業界の方に責任があって、
歴史的に戦後から受験戦争時代ぐらいまでは「貸し手市場」だったものですから、その時代は空室があれば次から次と借り手も見つかって、空室自体それほど存在していない状況で借り手が何部屋も内見して選ぶなんて事は、よっぽど所得に余裕のある人が高額物件を借りる場合ぐらいしかあり得なかったワケですよ。
内見って試着と同じで「試着した後で何も買いません」ってのも滅多に無かった。

借主側専任としてコンサルやら代理人として行う業務そのものがニーズとしても「ほとんど無かった」んですよ。
当時は敷金関係も争いとかもほとんど無くて、
「お世話になりました敷金はそのまま納めてください」
「いえいえ長い事借りていただいて借り手さんに恵まれたのは私の方で敷金は全額お返ししますよ」のような、
”いえいえこちらこその応酬”の間に入った不動産会社が「じゃーお互い様ということで折半でいかがですか」みたいに収めるのんびりした時代です。
それは「当時は6年〜の長期契約が常識だった」からで(例外的に短気なジャンルが”学生アパート”だけだった)、
敷金も何も室内造作の減価償却も終わっているので争う余地も無かったわけです→間に入る不動屋さんも人間関係の調整役みたいな存在で、退出する人も寿だとか転勤とかの事情であって、今日的な『生活水準や趣味性を意識する引越し』が滅多に存在しなかった(しかも終身雇用の時代です)。
その上当時の内装・設備はまだまだ戦後日本の延長にあって、退出時のリフォームも決して難しいものではなかったのです。続きを読む
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管理の話もしてみましょう(1)

2009年11月04日

あんまし詳しく書いても意味無いと思うのでザックリ説明しますと
大家さん(或いはオーナー)と管理会社の媒介契約にはいくつか種類があります。
※ここでいう媒介契約っていうのは「大家側代理人契約」みたいなもの

1)経営から集金まで何から何までお任せで管理会社が大家業まで代行
2)募集から部屋の管理リフォームの手配や改装コンサル賃料設定のコンサルなど信用のおける一社専任の形で委託する
3)募集窓口的に顔見知りの業者には誰でも管理会社として募集していいですよ型(限りなく管理会社は募集窓口だけなので管理の権限や改装等は全て親さん持ちなので管理会社でありながら部屋の内容をよく知らないケースも珍しくない)
4)貸すんだか貸さないのかもちょっとよくわからない(内装即入居状態じゃ無いケースも多い)、どちらかというと大家さんワンマン型の正規の賃貸物件としてグレーな存在(管理会社の位置取りは当然3のパターンより弱い)

ある程度業界の専門用語で当てはめることもできるんですが、
ココ運用面で、3のケースでも実態は2だとか、2に見えて内実1だとかもあるので、上記のような内容説明の方が間違い無いでしょう。

※注釈つけると「パターン1に限り、顧客が直接ダイレクトに管理会社と契約すると仲介手数料は無しになる」んですが〜通常パターン1の管理会社は空室物件付近に営業店も存在しないので、こういうケースはほとんど無い(どこに問い合わせしても仲介手数料は一ヶ月と認識しておくのが正解→偶然そういうケースがあるんだぐらいに考えてください)。
一番勘違いされるといけない部分として「ちょっとどうかな」と言わざるを得ない○○手数料を一部物件に限り割引する(或いはそれ以外を紹介しない場合もある)”営業店”があるんですが、これはパターン1だからではなくて○○店だからで(表現クレーでスイマセン)、
そんなこんなもあって常識論的には「どこに問い合わせしても仲介手数料は一ヶ月と考えた方が正解」なんです。
(この説明でパターン1と勘違いすると大変な事なっちゃうのでここは”要注意”)続きを読む
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