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「家賃取り立て」に関する報道(1)

2010年02月25日

賃貸に関して先日大きな報道がありました。
細部に重要なポイントがあるのでリンクのニュース記事全文引用します

悪質な家賃取り立てに罰則 賃借人保護法案を閣議決定
http://www.47news.jp/CN/201002/CN2010022301000133.html


政府は23日、悪質な家賃の取り立てから住居の賃借人を保護する新法案を閣議決定した。今国会に提出し、来年6月末までの施行を目指す。
法案では、大家や家賃の連帯保証業者が(1)滞納を理由に賃借人を脅迫(2)住居の鍵を取り換えて閉め出す(3)勝手に家具を運び出す―などの行為を禁止。違反した場合には2年以下の懲役または300万円以下の罰金を科すとした。

また家賃の連帯保証業者や、賃借人の過去の滞納状況を検索できるデータベースを構築する業者を登録制とし、5年ごとの登録更新を義務付ける。これらの業者に対し、国土交通相は業務改善命令や業務停止命令を出すことができる。

不況で収入を断たれ、家賃が滞る非正規労働者らが増える中、強引な取り立てをめぐるトラブルが、敷金、礼金が不要の「ゼロゼロ物件」などで多発、社会問題となっている。
【共同通信】


この報道の扱いをめぐって事情を良く知らないコンテーター等が勘違いした解説を多発しているようなので「上記報道のポイントは何か」説明しようと思います。
上記ニュースで重要なのはここです
■『敷金、礼金が不要の「ゼロゼロ物件」などで多発』続きを読む
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部屋探しの優先順位(2)

2010年02月23日

今回は主に「賃料は安い方がよい」なる代表選手を改めて考えてみることをテーマに話を進めているところです。
※本日「家賃取り立て」に関する重要なニュースが入ってきてますが、このニュースは他の報道とからめて後日特集します。

▼”居心地”は必ずしも価格に比例しない
ここで現代的な「個性化の時代ですから優先順位に差があってこそ」が関係してきます。
部屋に求める寛ぎのイメージは各人様々に違っているワケで、
その中で「この安さは買いだ」って賢さを発見していくことがポイントになります、

今度は業界サイドから安い部屋への選択肢を誇張すると投資利回り的問題が更に深刻化するかのうな心配される筋もあるかもなので、誤解の無いように説明しておきます。
(一般の皆さんもここ本気で誤解されることも多いんですが、投資的運用による賃貸住居の利益は本気で薄利ですから:低金利政策との関係性の中で投資が伸びた背景ありますがここはあくまでも相対であって実利幅が大きいものではありません)
今回の「賃料は安い方がよい」方向の話は、結果として可処分所得が大きくなれば内需拡大にもなりますし”セカンドルームの促進”や、トータルとしての床面積の拡大に繋がり(安いって概念には賃料額が同じでも床面積の広い部屋って選択も含まれる)、総床面積的な意味での不動産マクロに対する供給過剰への調整という意味もあるので、何か殊更賃料相場の下落を期待するような話じゃありません(当然行き過ぎれば賃貸のシステムそのもも破綻するだけでなく再び資産デフレのトリガー引くことになります)。
 ↓
ここはデフレ論議と似て、コストダウンが次の需要に循環する”内容”や”構造”にあればいいのであって、単体として過剰に心配するものじゃありません。


と、話は戻りますが、
代表的な事例を挙げますと
「この街で○万円ならば内容以前に有力だ」
「案外3点ユニットが悪くない」
「バランス釜は=追炊きできるから全然問題なし」
「この街でこんぐらいの広さあれば十分過ぎるぐらい」
「和室の方が和室にも洋室にもなっていい」
(※昨今の若い方で本気でご存じ無い方あるかもですがサイズの合った絨毯敷くと和室は普通に洋室になります)
「家具が少ないのであまり広すぎない方が落ち着く」
「徒歩圏であれば徒歩何分とか気にしない」
(※近郊の場合:駅間が短いので現実的には徒歩12分表示までをアリとするって感じでしょう)
「間取りが2DKなら4帖半構成の30u台でも全然OK」
「ザックリ広めのストウゥデイオなら平米数はそれほど気にしない」
「低層アパートの防犯性を統計上再発見した」
「礼敷2/2で賃料安い方が私にとっては(所得ベースじゃやなく財務ベースで)リーズナブルだ」
挙げればキリが無いのでこの辺で、
な感じの話の中で「自分ならこれアリかな?」という項目があれば?
 ↓
その数だけ「賃料は安い方がよい」の選択肢が一個増えるワケです。


「いやいやそんぐらいで大きな変化は無いでしょ」と考える方もいらっしゃるでしょう。
ところが、
実際空室調査の現場ではひとつふたつの違いが大幅な調査分母の変動に繋がることあるんですよ。

そして、更に重要なところなんですが、
「この安さは買いだ」って賢さの発見は妥協点の発見とは違うんです。
『にんじん?全然平気』
こういう世界です、
■規制が少ない分自由が増える→個性の発現可能性が高くなる。
な現象がですね(笑
心理的に言えば『優先順位のベストセラー』であっても起きる事があるって話です。

そーんなところを考えるキッカケとして、
こんな事考えて損はないですよ。
 ↓
▼自分にとっての「この安さは買いだ」って賢さの中で落っこちているものないだろうか?



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部屋探しの優先順位(1)

個性化の時代ですから(笑
「優先順位に差があってこそ」
ここは間違いありません。
しかし腐っても共同幻想と言いましょうか普遍的な合理性があるのも確かです。
(あくまでも仮想上の普遍性ですが)
忘れちゃいけない『優先順位のベストセラー』のような発想ですね。

「賃料は安い方がよい」

言われなくても誰にでもわかってますよな声が聞こえてきそうなんですが、実際部屋探しの現場感覚としては「必ずしも王道かな?」な状況随分あるんです。
「少々希望より高くても」頻度として少ない無いですね、
”言われなくても誰にでもわかってますよ”の範囲には「日本は名実ともに先進国で豊かな国だ」って事も含まれていますから。
(昨今の景気失速で勘違いされることも多いですけれど、金融資産含めて日本の経済全体の力はとんでも無く豊かです。現在起きている問題は経済循環や流動性・労働分配率などシステムトラブルに近い)

心理的隙間と申しましょうか、
実は案外忘れられがちなのが
「賃料は安い方がよい」なんですよ。

更に心理的な背景を説明しますよ、
「どんな風に安い方がいいのか考えるのを忘れていたりする」
こういう事って在るんですよホントの話
なんとなく漠然と「安い」って概念が安かろう悪かろうの範囲で(所謂安モノ)、
ここ慎重に読んでください、
(読んでいるしりから同じ勘違いのループに嵌ることあるので)
■普段購入慣れしている消費財(洋服やら家電やらコスメやら食品やら嗜好品やら)なら『価格相応幻想』って自分ながら「眉唾リテラシーがけっこう厳しい」と思いませんか?

ところが心理的なトラップといいましょうかスキマといいましょうか、不動産資産なる社会性権威と関連フラグを持つ「部屋探し」となると反対に「眉唾リテラシーがマスキングされる」傾向もあるんです。続きを読む
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住居から見るストック経済の時代

2010年02月20日

現在の供給過剰だけでは無いんですよ。
将来的には住居ってベクトルだけでなく「働く環境」も大きく変化する余地があります。
自宅SOHOだけでなく、営業員も高速モバイル通信端末を常備すれば『拠点としての営業所』の機能は床面積的にもっと少なくてよく、同時に設備的にもっと上位であるべきなんですよ。
(住居設備としてじゃなくて会社の器材設備の話です)
つまり事業用の事務所はトレンドとして高機能化によるコストのバーターで相対社会全体の賃料支払額が縮減されて良くて、
単純計算して欲しいんですよ。
誰でもわかる事だと思うんですが、法人のコストが投資によって後退するって事は生産性の向上なんですよ。単純に計算するとこれは「昇給要因」で且つ新規投資を行っているので縮小経済でもありません、

つまり潜在的には更に住居は供給過剰となる可能性があるんです。
そして現在より更に前衛的な『リノベーション』への可能性は高まるんです。
上記のシンプルな経済モデルで言えば、新規投資により法人のコストが下がりその分給与が増加し、昇給により住居に支払えるコストが上昇し潜在的住み替え需要となる。
▼となると、事業ビルから住居への転用のようなかなり踏み込んだ改装が増加します

賃貸の現場では上記リノベは前衛的でも何でも無く日常在る話なんですが、
仮にですよ
『事業ビルを一棟買いして分譲マンションにリノベし売却』
(法的整備も必要かもですね)
それが2千万以下の水準でガレージキット的なストゥディオ系ならどうですか?
配管リスクを考えて、見栄えなど気にせずザックリ外配管として(旧管は引っこ抜いてコンクリ流す)同時に室内水周りの配管に関しても総延長何メートル以内だとかメンテナンス重視の規約を設けてですね、全室大型1LDKで「後の間取りは勝手にしてくれ」みたいな。

個人的には爆発的に売れるんじゃないかと思います。
そのモデルが定着すれば、デフレ経済の影響で開発に着手できなかった開発計画だって総コストが下がって動き出すかもしれない。
中古リノベーションが新築の在り方を引っ張る可能性だってあるって事です。

こういうときこそアイデア勝負に思いますよね。



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新築の後退ではなくこれは正常化

2010年02月18日

通常のニュースでは相も変わらず景気後退指標として報道されているのかなと思いますが、冷静に状況分析している報道もあります。

新築80万戸割れの必然
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20100204/212607/?top


「新築中心」から離れたら、新しいビジネスが見える
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20100204/212521/?P=1


重要な事は、これまで日本だけ異例に第三世界並に新築着工数が多かったこと。景気後退で大幅に後退と言われている現在の状況も先進国比でいえば「普通の数字」であること(供給過剰の調整局面としては更に減少してもいいぐらい)。
そして「普通の数字で循環するような住居のあり方」って方向は景気後退と関係無く正常化だって話です。
このブログでも再三『築浅信仰』などで説明してきたところですが、これまで日本では非常識が常識化してきた証明で(その背景には多分に経済成長政策の関連がある:公共事業偏重と同じベクトルです)、その偏った常識(非常識)によって、一般社会の常識も倣って偏向していたって話なんです。

上記エントリーには私も気がついていなかったのですが、学問の分野にもその傾向があった点も問題提起されていて、『政財官学』全体の意識の中に暮らしや建築とか関係の無い経済成長シフトの潜在意識が関係していたことがわかります。
(言うならば55年体制のような戦後意識が解体していなかった)
本来この話はバブル崩壊の時に気が付かなくてはいけなかった話なんですが、当時は「不良債権問題」としてあたかも(需給や社会資本の話ではなく)金融問題として論議が縮小してしまった関係で本質が論議されてこなかったとも言えるでしょう。

「分譲か賃貸か」な論議にも消費者の受益論を飛ばして多大に経済成長シフト(うがった見方をすれば金融への救済的利益誘導)が見え隠れしていて、
北米でサブプライムが破綻したというのに(バブルの時と同じく)、本質的論議を避けて「とにかく新築着工数を伸ばしたい」かのような思惑がそのまま残っていて、ここも政策的な経済成長を織り込んだ話に違いありません。続きを読む
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暮らしとラジオの話がググッと前進

2010年02月15日

以前PCとラジオはなかなか相性がいい的話をオーディオ論含めて話しましたが、早晩民法ラジオのインターネット配信ニュースが入ってきました。
(地方局の保護などもからんで当初は首都圏など一部地域限定ですが)
大手民放ラジオ13社、ネット同時放送解禁へ
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20100210/212732/?P=3


ラジオのインターネット配信によってトータルのラジオ聴取率が上昇するという話もあって(コンテンツ的強さは元々強い媒体だし)、ポータルサイト運営会社ののどこかが云々という話では無くてインターネット社会全般のコンテンツが強化される事になるワケで、社会全般におけるメディアの構造は大きく変化します。

「そんな大袈裟な〜ワンセグチューナーあればPCや携帯でTVも見られる時代に」
な意見も聞こえてきそうですが、大変大きい意味があるんですよ。
メジャーな放送局は『放送法』なりで帯域を割り振られる形で常に寡占状態となるのですが(特にTVに関しては事実上新規参入できないといってもいいでしょう)、その放送のルートが所謂”電波帯域の足枷から外れる”ということは事実上参入障壁の開放を意味します。


現在でもインターネット専用のラジオ放送なるものはありますが(新規セットアップなんかでメディアプレーヤー設定時にみなさん経験していると思いますが)、いかんせんコンテンツとして弱くそもそもビジネスモデルとなり難い(米国でも著作権闘争とやらで先行き危ぶまれたり)。残念ながらこういった話は既得権威サイドが動いて「空中戦で決着つけて」動き出してくるのが話が早いとなります。

大きく振りかぶって言いますと、インターネットが大手マスメディアの一部を『初めて取り込んだ』という話で、視聴者の実際の運用以上にメディアの社会構造上非常に大きな変革になるんです。続きを読む
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