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不動産相場環境の真面目な話

2010年12月29日

底値ですね、
年末というより10月以降ぐらいから(移動のある部署とかもありますしね)春ほどでは無いのですがひとつ山があるので、所謂年間通しての底値『夏相場』というのは9月末ぐらいまでの感覚だったのですが、今年は(年末賞与に関する経済動向も関係しているかと)秋口のピークが全くなく、年末を契機とする(春先は高くなりますから)小規模な駆け込み需要があったのみで、大手管理会社に目立つ「所謂入居キャンペーン」も年末まで延々継続していた感あります。
実際契約時なんかに管理会社さんの動向伺ってみると「今年は深刻」という話も多くて、どうやら夏相場がそのままの底値動向のまま年末に突入したといったところです。

retourの場合業態が特殊な関係上調査にかかる時のDATAベース調査母数が広範で数も多いですからそれなりの相場動向も現物で掌握してますが「確かに安い」と感じます。
(サンプル数は少ないですが売買に関しても下落傾向感じます)
総和的な成約動向を類推してみると(こればかりは推測の域を出ませんが)必ずしも相性的に”好ましい(クレバーという意味の)契約”が続いているというより、キャッチコピー的に廉価を強く謳った成約はあっても、実質的に内容を評価して契約に至っているケース少ないのでは無かろうかという感触です。
これは、部屋探しに失敗している人が多いとかそういう話では無くて、仕事などの事情で仕方なく引っ越しを選択している消極的理由の需要が大半だったのじゃないか(元から物件内容を評価云々の動機は無い需要)という推定です。

つまり「積極的引っ越し需要」が完全に冷え込んでいる。
(経済動向的には家電における”エコポイントにわか景気”と符合しているかと)
「積極的引っ越し需要」は企業にたとえれば設備投資の動機と似たようなものですから、実体経済の動向が相当深刻であることがわかります。
「菅政権」が継続する間は状況に変化は無いでしょうから(菅政権の退陣が春前と想定して)、来年の相場動向は読みずらいでしょうね〜
潜在需要として今年度の引っ越しを見送りした「積極的引っ越し需要」の方は春相場の状況でも十分リーズナブルな部屋探しが可能かもしれません。
(※春相場で最も数字が動くのは「どちらかと言えば賃貸ビギナー向けの部屋」のため)
通常であれば春先の問い合わせある時に「2月下旬から3月は控えた方が」とコメントするケースが一般的なのですが、来年に関しては特別時を選ぶ必要無いかもしれません。

2010年度における個人的ニュースと言えばなんといってもこの話でして、
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確かに契約もイロイロなんですよね

2010年12月22日

「ですよね〜」じゃありませんが、
もう過去の話ですが、不動産の契約は法的に「重要事項説明書」の説明は宅建主任者免許のある人間が説明しなければいけません(社員構成も宅建主任者ひとりに対して○名までのような制限があります)。
しかし管理会社の場合(営業もそうですけれど)物件担当と言えば社員各人手分けして受持っているますから、契約時に「重要事項説明書」を読みあ合わせ説明する時だけ主任者が説明して契約書は物件担当というパターンも珍しくありません。
※他のパターンとして契約読み合わせ説明千属の担当者が別途いる会社もあります(職人芸とも呼べる名調子だったりする)。

記憶に残る「重要事項説明書」読みあ合わせ説明もありました。
そんな”重要事項説明専門職”の中には、(毎日重要事項読み上げがメインの仕事だったりするもので)見事なぐらい声が大きいのです。フロア一面に響き渡る声でしかも甲子園の「宣誓!」のような調子で「重ー要ー事項ー!!」、その会社で契約する時の通過儀礼のような名物というか、いつも楽しみでした。
(その後人事移動になったと聞いた時には残念に思ったものです。)

それとは違い少々問題アリな場合も、
問題というか契約や管理上の話ではなくて言えば誤解なんですが、、。
理由はわからないのですがその時契約した某社の”重要事項説明専門職”が外国籍の方で、日本語の滑舌が微妙だったのです。契約書の説明は物件担当者にバトンタッチしますから物件の法的説明(重要事項)以外の実務的というか具体的な質問はその担当者に聞く事になるのですが、その時は契約前に何かと難しい相談があったのですが事前にここは担当と合意していて解決済みだったのです(賃貸条件では無くて室外機の置き場所が云々など)。
ですがお客さんは”重要事項説明専門職”の日本語で突然心配になったのか、担当者との細かい申し送りを(勿論その辺の事情は知らない)”重要事項説明専門職”に次々質問してしまったワケです。
すると(横から私も事情を説明しているんですが)、慣れた説明専門職なら「具体的な物件の事情説明は後ほど契約担当者が行いますから」でスンナリ進行するのですが、その時の”重要事項説明専門職”の社員は日本語の発音にケチつけられたと思ったのか、何故か怒り出してしまい「知りません」「それはダメですね」「私は聞いてない」など(余計なって言うと語弊ありますけど)事情を知らない話に次から次と”そのまんま”答えてしまって(しかも怒っている)、当然お客さんは「話が違うじゃないですか」と危険な騒然となり危うく契約がすっ飛びかねない話になった経験あります。
(私はもっぱら”なだめ役”で「頼むよ担当者同席してよ」みたいな、)
しかもその時はお客さんが認印を忘れていて、近所の文房具店まで全力疾走した後だったので、私の意識も朦朧としていたところもあったんですが、、

勿論通常は慣れた調子で流れるような説明を聞くのが「契約」ってものです。
もっぱら東京ルール条例の施行以来、契約書条文の意味合いは随分後退して(東京ルールが上位概念)、「重要事項」と「東京ルール」こそ契約の本質ってスタイルが定着してきました。堅い老舗の契約は『縁起』的にもいい感じのスタートを告げるものですし、
ドライな大手契約も(管理会社のデカさも相まって)違った意味の安心感をかもしだしますし、親切な地元業者さんはとても丁寧に契約以外の地元事情など教えてくれます。
「その部屋の暮らしの今後を占う」じゃありませんが、どんな契約だったかって話も暮らしの一部であるように思うのです。


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『管理会社』様々でとても奥行き深いものです

2010年12月13日

ドライな大手で保証会社マストな場合もありますし、本当に管理物件が多く且つ昨今の保証人高齢化問題を踏まえて保証会社対応の会社もありますし、驚くほど審査に厳しい会社から、老舗で強い信頼関係の専任媒介のもと担当者の裁量権が大きく審査結果がとても早かったり、(管理会社単体云々では無く)一般媒介なのでどこの管理会社も内見直前まで空室状況を掌握できない部屋の管理会社対応の辛さや、後出しジャンケンで申込み後に家主から条件上げを打診されて困惑する管理会社(申込み客に平謝り)、ルームシャアに寛容な管理ながら”慣れているが故に”非常に堅い契約方式を確立する管理会社(火災保険を入居者メンバー各人名義とする場合もあります)、

まー部屋も様々ですが管理会社も様々でその違いはとても奥行き深いものです。
retourの場合調査会社的な性格上おおよそ契約は仲介の立場なので『毎回違う会社の物件』だったりしますから、それはそれは多数の管理会社・多数の審査パターンを見てきました。

そんな中、某区ならではの人権派気質と言いましょうか心意気みたいなものを見る事もありますし、某区ならではの「今でもお家賃は通帳です。なんとなれば」なんて話もあります。
協会が業界健全化に熱心な地域もありますし、現代的な情報公開遅れている地域も無いじゃあありません。

管理会社という枠組みではありませんが、国土交通省が音頭をとっている業界最大のDATAベースとなるレインズシステムも、登録にやさしいシステム変更以来格段に情報補足が楽になりましたし、
一見裏方に見える”管理業務”ってのは大事ですよね。

部屋探しの時には表面上見えない部分なので(そういう意味では内見時”立ち合い方式”はやはり良心的に思います)忘れがちですが、一時期随分と話題になった悪徳業者さんなんかのケースは東京都の指導や条例などの措置もあって「客付け(接客窓口営業のみ)」的な悪質事例は随分少なくなっているように思いますから、昨今は以前以上に「管理会社としての内容」問われている部分が相対的に浮上しているかなと思います。

かといってなかなか管理会社まで選べるものでは無いので(やっぱり優先フラグ的には部屋でしょうから)、『縁や運』って要素大きくなりますが(仲介調査である程度絞り込むことはできるんですけれどね)、実際の賃貸住宅での暮らしの運用ってところから見ると特に東京の場合には「大家さんより管理会社の対応」なんですよね、
(分譲マンションでは管理委託先どうするって管理組合にとってとても重要ですから)

忘れがちってところでもありますが、
二部屋の選択肢があって「どちらも甲乙つけ難い」って時には『管理会社はどっちがどうだろう』考えてみるのが正解に思います。

なんでしょう、
「いい契約でしたね〜(契約の進行そのものが)」とかって本当にあるものです。


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安全保障と住居

2010年12月01日

北朝鮮の砲撃以来極東アジア情勢が大変な事になってますが、
(深刻度から言えば韓国がそれこそ抜き差しならない状況でしょうけれど)
暮らしであるとか住居って部分で考えられるところは無いものでしょうか。

考えてみれば経済大国も脆いもので、韓国における論議を抜き出しても事は軍事力による防衛だけでは済まない訳です(大都市への攻撃があれば株価が大変な事になるなどいう話がチラホラ出てます)。その影響は先進国になればなるほど深刻であって、逆に言えばアメリカが本国への攻撃を恐れるあまりあれほどの軍事大国化してしまった歴史的経緯と9.11以降の軍事的突出がそれを証明しています。
勿論脆弱なのは株価だけに留まらず不動産だって同じです。
一般に土地を評価する上で傾斜地などの要素が評価を下げる要因であるように、土地単体の安全保障みたいな話は現実世界に成立しているのであって、それは国際情勢にもリンクしているでしょう。
やっかいな事に北朝鮮情勢が暴発すれば(彼らが持っている中距離弾道弾は余裕で日本を射程に入れているのであり)、東京中心の株価やら不動産評価含めてエライ事になります。
勿論「そんな攻撃があれば人命に関わるのであって、それどころじゃないだろう」って台詞が聞こえてきそうですが、いきなり統制経済みたいな転換が容易な筈もありません。

日本の非木造建築の走りは『関東大震災』であり、
又『東京大空襲』であったワケで、
不動産の実体は個別に(ミクロの領域でも)そこに関係しているのであって、「それどころじゃない」って論議もわかりますが、都市計画含めて重要な要素に違いありません。
前例に挙げたように以前の「暮らしや住居の安全保障」は専ら防火対策に負うところが大きかったと言えるでしょう。
そこが現代社会でどう変化しているのかってところを考えてみようって話です。

重要な部分は『インフラの損害にも耐えうる住居』という部分でしょうか。
集合住宅においては超大型の貯水槽(昨今浄水器ビルドイン住居があるように)マンションそれ自体にモジュール型の上水機能を有するとかあってもいいでしょうし(高層住宅で水が止まったら悲惨な事になりますよ実際)、はたまた大規模マンション特有の資産評価を利用して管理組合主導でソーラー発電を導入するなど(緊急時には自家発電で3割でも自力供給できれば大きい筈です)、特にエレベーターが動かないと移動もままならない住居もあるでしょうから停電対策は必須かと思います。特に入居戸数の多いタワー型マンションなどは母数の多さを利して無停電安定化電源型のバックアップバッテリーぐらいは常備すべきなのじゃないかと思います、いざとなればソーラーと組み合わせて効率良く「自家発電で3割でも自力供給」の安全保障目標が達成できるかもしれません。
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