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これは重要な液状化関連報道でしょう

2012年03月29日

あまり大々的に報道はされていないようですが、

三井不動産側、争う姿勢 千葉・浦安の震災液状化訴訟
http://www.asahi.com/national/update/0326/TKY201203260417.html

東日本大震災による土地の液状化で自宅が傾くなどの被害を受けた千葉県浦安市の住民らが、宅地を開発した三井不動産(東京)と系列の住宅関連会社に計約7億円の損害賠償を求めた訴訟の第1回口頭弁論が26日、東京地裁(戸田久裁判長)であった。三井不動産側は全面的に争う姿勢を示した。

三井不動産側は答弁書で「東日本大震災のような特殊な巨大地震が発生して、深刻な液状化被害が発生する可能性を予測できなかった」と反論。住民側が「開発にあたり、地盤改良工事などの対策を講じる必要があった」と主張したのに対し、「義務はなかった」と述べ、請求棄却を求めた。

訴状によると、住民らの家が立つ同市入船は埋め立て地で、1981年に同社が分譲地の販売を始めた。震災による液状化で自宅が傾いたり、地面が陥没したりして、給水管やガス管が壊れる被害が出た。

スピンコントロール的に喧伝されている都心直下地震災害の話題よりよっぽど現実的且つ重要な報道です。
確率的には危険視されている震災規模に達しなくても、液状化の問題は東日本大震災による都心部の揺れ(震度5強)と同等規模でで再発する可能性は大であり、ひいては都心部全体の不動産相場状況すら左右しかねない問題です。
(報道では不思議とこの不動産相場の動向について報道されませんね、)
合わせて先日の東日本大震災による東京の揺れは震度6弱だったという説もあり、仮に都心直下で震度6前後であったとしても1971年以降の耐震建築のそれなりの信頼度をプルーフしたとも言えます。←ですから首都直下地震の災害面における現実的脅威は「タワー難民(タワーの長期周波振動)」だったり「家具の転倒」でありなんといっても「大火災の予防」です。そして土地不動産にとっては「液状化」です。

液状化被害に合われた地域住民の方は様々な方法で液状化対策を検討されているようですが(自分の土地だけ対策しても効果的とは言えないので)、やはり紹介したような訴訟となっているんですね。若干状況の似ている東京都湾岸の開発エリアに関しても(旧来の海軍が使用していたような部分は強固かと思います)、実態調査必要なのじゃないでしょうか。
あたかも明日大災害がくるような報道では無く(マスメディアには予算あるんだから)、こういう実直な内容の調査報道を期待したいところです。郊外の分譲戸建てを購入されている方(或いは検討されている方)には重大関心事項でしょう。

東京の地盤DATAは『東京都土木技術支援・人材育成センター』により公開されているものがありますので、心配な方は(ちょっとどういう風に見たらいいのか素人にはわかりかねるところあるのですが)チェックされてみてはいかがでしょう。
東京の地盤(Web版)
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/00-index.html

報道にあるような状況であるならば余計に自己防衛的に情報は知っておきたいところです。


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フリーエコノミー絡みで企業文化について

2012年03月22日

※retourの方にもあげているのですがメールサーバ障害のお知らせがあります
■当社契約のレンタルサーバ・ヴァージョンアップに伴い(正確な発生日時が不明なのですが)3/21水曜日までの数日間「フォームメールからの問い合わせなどに送信障害が発生しておりました」。
■『問い合わせメールを送信したが返信が無い』など心当たりのある方は恐縮ですが再送信ください。
先日よりブログサブタイトルに告知のとおり代表アカウント
retour-an@iris.ocn.ne.jpまでダイレクトに送信いただいても構いません。

大変申し訳ありませんでした。


<ここから今回の本文です>
このエントリーなかなか興味深いものですよ
 ↓
私がグーグル、ゴールドマン・サックスを辞めた理由」―大企業を去る優秀な人材たちと問われる企業文化
http://www.takashimedia.com/blog/left-google-goldman-sachswhy-corporate-culture-deteriorate/


エントリーを読んでふと思ったのです。
(ここのところ私は随分と『フリーエコノミー論』の解釈に困っているのですが)
考えてみれば昔は各企業内に「フリーエコノミー的要素」は内胞されていて(これが内包されている企業が強かった)、現代社会において各企業がグローバル経済における金融資本主義的財務リストラに傾斜する中「企業内フリーエコノミー」は無駄なモノとして削除されていった(そりゃ勿論数値化できないからフリーなワケで)。
つまり、
かつて社会に内胞されていた「内部ネットワーク内におけるフリーエコノミーがインターネットにより外部化されていくのと同時に各企業はフリーエコノミー的要素を無駄だとして切り捨てた」って事なんじゃないでしょうか。

結局のところ既存の経済学などでは評価不能の『フリーエコノミー』の概念ってものが、考えてみれば昔はクローズドな世界の内部で細々と存在していて実はそこが企業自身のカルチャーなりのコアだった。
これがグルーバル化の時代の中(=インターネットの時代が対象性を伴う関係なので)外部化されると同時に急速に拡大している。

あくまでも仮説なんですが、
所謂既存の株式会社組織って”セル”そのものが滅びの過程にあるのでは無いでしょうか。肝心要の「社内フリーエコノミー的なるもの」の切り捨ても経済学的に株式会社的在り方の限界を自爆的に表しているのかもしれません。
 ↑
勿論ここは後期先進国固有に発生する『共同幻想崩壊過程』と対を成す現象であって、
考えてみればギリシャ危機は本来通過がドラクマのままなら急速なドラクマ安により(解決とは言わないまでも)グズグズな中解決する問題なのに下手に通過がユーロなものだから連帯責任みたいな調子になってしまい、事実上ギリシャは自治権を喪失した訳です。
言うならばユーロの通貨統合は「完全に時代遅れなアプローチ」だったのであり、
下手すると株式会社なる概念が崩壊しかねない時代において、「いかにも旧来の経済学的方向に乗ってしまった」という結論かと、

かといって容易に自由市場経済における株式会社に代わるものなんて想像もつかないのでありまして(笑
(いやなにも共産主義的左翼論が右肩上がりなんて話をしようってのではありません。株式会社の概念における「株主による意向」ってものが当初予定の民主的イメージでは無く、グローバル金融経済的意味で『ひとつの覇権主義下の子会社』のような形で、ギリシャじゃないですが自治権を喪失する傾向があるって事です、)

ご存知のように後期資本主義では「一部上場」は一流を指しません。
(公開して資本調達が必要なペーペーでは無い)
M&A含めて外部からの干渉に対する強さという意味でも(非公開でいける=ファンダメンタルが強いですから)、本当の一流は非公開になります。
これってですね「後期先進国における個人レベルの単独者化(インディペンデント系)」と相似だったりするんですよ。

つまり『大EU』が検討されていた当時、
統合の中止は『軍事安全保障』であり『ビザ不要の域内国境線の事実上の解体』であり、デカイ部分のセイフティネットまでで止めて、
逆に通過含めて自治権は細分化を促進して(各国が緩やかに分離独立してもいいかなぐらいに)個性化というかミクロ化してもいいフリーエコノミー的領域の解放を目指すべきだってんではないかと。
(ここ日本における中央集権的国家の解体における地方自治権の拡大と重ねて考えればわかりやすいと思います。)

企業で言うならば「遊び半分のバカ部門」を子会社して(株主からやんや言われない聖域化して)気ままに好き放題やらせるみたいな”要素”が本来の強さだったのかも知れないんです。


現代経済学においてその解釈を悩ませている『フリーエコノミー的なるもの』ってのはそういう話だったのかも知れないですね。
随分考えてきたのですが「フリーエコノミー」ってのは所謂経済学の最適均衡論みたいな時代から存在する”遊び”が独立したもので(昭和はここ企業内”投資”と見ていたと思いますがこれは当時適当な言葉がなかったからで純粋な投資では無いでしょう)、その対立概念が”仕事”みたいな領域の話なのかもです。
(勿論まだまだ結論は出ず、)


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「ほとんど放送事故報道」

2012年03月16日

ネット中心の暮らしをしているので、TVは報道ぐらいしか見ませんが(それも何時もって事でもありません)、先日の千葉方面の大きな地震があった時はちょうど報道番組の時間帯だったので確認していたんです。
こういう時ネットですと気象庁のサイトがアクセス過多で繋がりにくいとかあるのがネットの弱点だったりしますから、

さてこの日(14日)には円安・株高の報道が行われていまして、
某局の有名報道番組での話です。
この日の円相場や株式相場の動きは『金融政策決定会合』などの動きを注視していて、勿論これは2月にようやく動き出した「実質的インフレターゲット政策」へ舵を切り始めた評価についてです、
ですから14日の円安・株高報道は日銀中心の報道になる筈で、
しかも同日日経が「アメリカの米長期金利上昇でドル買い」で分析している時に(同時に「米追加金融緩和期待後退」の報道)、確かにFRBバーナンキ発言を現状の金融緩和策の黙認と好感した要素はあるにせよ(株価はこれに反応したのは確かかも知れないが)、
■報道番組では『アメリカの金融緩和策により円安』と堂々と原稿読んでいた。
(確かここは別のアナウンサーによるナレーションだったかな)
その後のスタジオでの補足コメントも「米追加金融緩和期待後退」触れてない、円安は米国の金利上昇だから実質金融緩和策の後退によるドル買いな訳だからこの報道は二重三重に支離滅裂になってしまっていた。
報道部的には「当面これ以上の策は無いがFRBは現状の金融緩和を維持(景気回復に強い不満を表明)、そして東北震災復興需要により国内製造業がフル回転しており(電気製造を除く実体経済そのものが回復傾向にあり)、米国の金融緩和が当面現状維持の動きを見せる中、米国内の金利と日銀が日本の金融緩和(実質インフレターゲット)に一定の評価をしたことが円安・株高」←スタジオ内コメント原稿はこういう感じを予定していたのかもしれないが、、
(ひょっとすると日銀には報道部確信犯で触れたくなったのかもしれない)

ドタバタ劇はその後も続き、
いつもの『増税どうした報道』で又ぞろ「民主党のばら撒き」と安易に発言してしまい(ひょっとするとここはアドリブだったのかも)、
発言に収拾がつかなくなったのか「福祉にどう切り込むのか注視したい」みたいな、、、
■「オイオイオイ(あんたのスタンスも番組も局も系列新聞社も)右派じゃないぞココ(笑」

自分でも何言っているのかわからなくなっていたようで、お茶を濁すみたいな恰好で発言切ってましたが、記者経験無く(間違ってもニュースキャスターでもアンカーマンでもない)元アナウンサーの”読み手”が(てか現状”タレント”)、事前の原稿打ち合わせ無しで発言すると大変な事になるという放送事故でした。
(隣でこれを補完する予定の報道部解説員からも特別問題意識が感じられず)
これまで自分で読んできた様々なニュースの内容も全然頭に入っていないのでしょう。
憶えてないのだから発言に責任意識も無いのだろうし、
原発関連では突然何を思ったのか踏み込んだ発言増えてきているらしいんですが、これもどれぐらいの背景を知っての話なのか危なっかしい様子で(NHK科学文化部のドキュメンタリーすらチェックしていないのレベル)、

これじゃリテラシーとかそれ以前の話だもの、、


「巨人軍の36億円問題」の報道も原発ムラ同根みたいな雰囲気だし、
(先日は顔真っ赤にして米国代表気取りで各党首に注文つけていた某NHKキャスターも相反する世論調査を悩ましい顔で読み上げてましたが、)
報道が偏向しているのは既に相当周知されているのでアレですが(困った事には違いは無いけれど)、これじゃ報道の体を成していないでしょう。
『報道バラエティー』の形すら維持できていないのじゃ、実質割り当て優遇されている公共電波使って何やってるのって、、
(相変わらずその後の地震の分析内容も「???」な状態だし、、)


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いかにも怪しすぎるマスメディアの〜part2

2012年03月12日

先日のエントリーで分析してみた内容ですが、
(政権浮揚狙いのマスメディアの動き云々)
若干成功したのかなと。

内閣支持上昇35%、下落に歯止め…読売調査
http://www.yomiuri.co.jp/politics/news/20120311-OYT1T00578.htm

さりげなく小沢批判の数字を出しているところなんてのは(検察側の論告求刑報道直後ですからまいいタイミングってことになりますか)、読売らしいと。

但し報道されているとおりで効果も「歯止め」までで、
(谷垣氏との密談報道のその後がグズグズって玄人筋のネタはほとんど報道されませんから、ここも野田政権が強い姿勢を見せた的に解釈されたままなのでしょう。ここも実情と関係無く数字にいくらか貢献しているかと、)

効果はありましたが「5%の上昇まで」これを目論み通りと見るのか物足りないと見るのか。
マスメディア的には数字出たと評価しているかもですが、政権内部的には物足りないって評価でしょう連日閣僚はおろか首相までTV出演してこの結果ですから。
(少なくとも解散のフリーハンドなんてレベルには程遠い結果でしょう、)
(マスメディアの世論調査の数字が数字的に信用できないなる論議もありますが、勿論そこは割り引いて見てます。←ですが投票率の高い社会階層との連動性から言えばマスメディアの数字はバカにならない数字には違いないと思ってます。実数としては意味は無いけれど有効度はそれなりにある、)

3.11特別番組もそれなりに現政権には有利となりますから(災害や戦争は社会心理的に保守寄りになる効果を持ちます)、1日後で世論調査すればもう少し支持率上がっていたかもですよ読売さん(笑
さーどうでしょう冷静に考えれば「どちらともいえない」という評価でしょうね。

現在ネットでは天皇陛下の放射能発言のくだりを各局が不自然にカットして放送したのではないかと盛んに拡散中のようですが、
(意図的か否か真偽のほどはともかく)ひょっとすると支持率上昇報道も「結果的にどちらの目に出るかわからない」側面あります。
所謂大統領予備選などで微妙な支持率が(安心ムードで)結果陣営を弱体化させるみたいな逆効果もあり得ない話ではないですし、
この数字を根拠に強気に出た結果、逆に小沢陣営の動きを速める可能性もある。
『5%』実に微妙な数字です、

ジャーナリストの田中良紹氏も野田政権の評価として「捉えどころが無い」的分析していますが、
3月大乱再び
http://www.the-journal.jp/contents/kokkai/2012/03/post_293.html


どうでしょう、
野田首相の心理は「特別何も考えていない」じゃないでしょうか。
(なんというか「僕は立派に首相職っぽくやれているかな」なところが最大の関心事なのでは無いかと←彼には小泉元首相や安倍元首相、小沢氏・鳩山元首相のような政治生命賭けた個別政策というもが最初から無いですから。)
一般的評価は「財務省の操り人形」みたい語られる事多いですが、これも操られているというより野田首相としては「財務省は頼りになる」とか「強い味方がきた」のように解釈されているのではないかと推定します。

そもそも誰しもが彼に大連立のような大技ができない事はわかってます。
大連立=部分的だとしても選挙協力必須なので大量の議員の選挙区調整可能な剛腕が必要ですが、野田首相の支持基盤は大変少数ですから最初っから無理であって、仮に仙谷氏の力を借りても無理でしょう。野田首相的には仮にそうなった時の嫌われ役で岡田さんに政権入ってもらったという意味なんだとは思いますがそれが本気だとはおおよそ見えない(岡田氏じゃまとまるものもまとまらないのじゃ)、その点だけ見ても「じゃー一体何の目算があって谷垣氏と会ったのか?」疑問になるワケでして、
思うに「ねじれ国会で増税法案を通そうって時にいかにも力のある政界権力者っぽく見えるから(会ったあと何をすればいいのかとか考えていない)」という事だったのではないか。
(これをやれば小沢陣営がちぢみ上がりますよみたいな助言をした補佐官とかはいたと思いますが、野田首相は「そんな気持ち」程度で真剣に考えていないのだと見てます。)

小沢氏的には「何もしなくても増税法案は通らない、終わり」あたりの見方か。
(どうやらTPPも「言いたいだけ」程度の熱意のようですし。)
一部ジャーナリストにある見解同様、私も野田氏の勝利の裏には小沢氏の間接的協力もあったと見ているの(海江田氏が敗戦濃厚な場合の保険)。

この人の見方が”近い線”ではないかと思う。
長谷川幸洋「ニュースの深層」
谷垣・小沢がにらみ合ったまま膠着状態に。野田首相が固執する 「増税・解散」は時間切れの可能性
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/32019




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いかにも怪しすぎるマスメディアの都市直下型地震報道

2012年03月10日

特に大手マスメディアで、
更に言うと「盛んに消費税増税に賛成であるかのような論調」だったり、
究極矛盾する「方や原発再稼働に賛成であるかのような論調」だったり、
(地震に対する国家的リスクが原発なのにそこに関しては認知障害でもあるように鈍感。仮に報道するように各地の地震被害が予想超えそうなら『地震=事故の汚染レベルは核兵器越え』すようなものなのに、)
同様に「沖縄の基地問題でやたらと米国の抑止力が必要と米国目線」だったり、
同様に「何かと中国の脅威論に話が及んだり著作権などの問題を面白おかしく報道する」傾向があって、
特にニュースキャスターが”ワシントン帰り”だったりする局(どこの国の報道機関かよくわからない報道番組)、

ここでやたらと東京においての都市直下型地震の”煽り”にも似た報道が続いています。
やり口は小沢問題を連日報道していた時のようなやり口って言いますか、

■これはあからさまな(危機感煽って)政権の支持率を心理的に上げようという典型事例に他ならないでしょう。

不動産で言えば、
不思議な事に千葉の液状化災害の報道は盛んだが、報道されているような直下型が70%もあるならば「今そこにある危機状態」の『今分譲販売中のマンションなり建売戸建が行われている地域の液状化潜在リスク』が全くと言っていいほど報道されませんね(笑
(不動産開発業者はハザードマップ的見地になりますが、大手マスメディアなら新進気鋭の地質学大学教授のコメントぐらい容易に取れるでしょうに)


大手マスメディアの偏向報道の大半は「何か陰謀的に意図的に行われているものではない」と私は思ってます。
(まだその方がマシなような、)
この論旨は週刊朝日の元編集長である山口一臣氏がよく言う視点なんですが、
http://twitter.com/kazu1961omi
『地検特捜部の批判』と似たところがあるのです、
「自力捜査能力が無い」
「自力取材能力が無い(てか自分で取材するのは面倒である、原発事故の時にも真っ先に逃げた、)」
大手マスメディアほど「官僚の発表をそのまま(裏取りせず)報道する」傾向が強く、番組作り的にも楽である。
(取材するより番組に大臣なり呼ぶ方が数字が取れるしキャスター自身もいい恰好ができる、)
『権力の監視(行政権力や自分達大手マスメディアの権力)』なんてものは全く機能不全状態になっている。


■都市直下型地震ネタの出所は勿論官僚ですから
(確か今回の話は文部省でしたか)
間違っても「経済産業省の原発推進政策に疑問」みたいな話がくっつくワケが無く、
時折大手マスメディアも最近は検察批判記事を出してますが、
それは「笠間検事総長が検察の内部批判コメント」出しているからで特別力の入った取材をしているからではありません(小沢報道に関して自己批判があるワケではない)。


この辺の報道は本当に視聴者のリテラシー問われるので注意必要です。
マスメディアの報道は全部嘘って事は無いので、
タワー型高層建築の長期周波型の揺れであるとか、
液状化による不動産価値の毀損など、
(予測値的に実際可能性高い地震リスクは報道されている内容の○割程度?だろうだとか)
「報道の中から必要な情報を自分で切りださないといけない」上に、
「政権(バックの官僚サイドも)は支持率を上げて、とにかく増税したいワケか」のような分析も必要になってきます。
(勿論最後のところは皆さん各個人の意見でリテラシー発揮する形で見解もバラバラでいいワケで、「裏はイランへの武力行使か?」であるとか、「裏はどこの国の経団連かわからない経団連が顔真っ赤にしてるTPPか?」であるとか、)


しかし昨今の報道姿勢は、
「いかにも怪しすぎる」でしょうこれ。
(ちょっと杜撰過ぎるというのか、、どう考えたらいいんでしょうかね。)


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現実的に昨今の相場環境見てみると(などなど)

2012年03月02日

実際に調査のあった実例の比較から。
某東急方面と新宿近郊(御苑界隈)
某私鉄沿線と代々木から赤坂、
「十分に希望の幅の中で対抗馬が出ている」のです、
(下手すると都内の方が強い)

以前からあった傾向に違いないのですが、
特に昨今感じるのは「郊外の割高感」のように思います。
勿論郊外でもお勧めの地域とかはあるんですが、人気路線と申しますか知名度そこそこある路線は「高いと言っていいぐらいの相場」を保持してます。
(といって空室率が大幅に低いという意味では無いですよ、)

減衰率と表現すればよいのか、
元々の販売価格など郊外の方が下がり難い傾向は前からあって(都市計画であるとか区画整理は昔何もなかった郊外の方がすっきり進んでおり)、分譲が多くなる都心と比較して賃貸における利回り水準が数字化されにくい(流動性が少ない)私鉄沿線近郊から郊外は「賃料下限がある水準からは下がり難い傾向」があるのです。
家主的にも周囲も下がらないのであれば、「みんなでやせ我慢」と言いますか平均空室率を甘んじて受け入れればよいのであり(賃下げして瞬間空室率を下げても利益率は大幅に改善するわけでもないし管理維持などの運営難しくなりますし)、都心部で投資目的や資産運用的に安定利回りを債権投資的に目に見える形で保持する事が優先されるケースと(ですからオーナーチェンジも珍しくない)ファンダメンタルが違うのです。
(単純な話無理に賃料下げてしまうとマンションなど平米単位の内装工事単価に変化が無い部屋の管理を考えた場合、維持できる内容がベースラインからジリジリ下がってしまう可能性もある。)

都心部には古築により購入価格が割安な分譲があったり、
区画整理が進まずに再建築不可(勿論流通価値は大幅下落)とか、旧法借地権など構造的に安価となるケースが増える都心固有の優位性がありますから(地権者にとっては困った問題ですが)、数は決して多く無いですが「ハマると賃貸住居的には想像以上に割安」となる場合があります。
 ↑
選び方的には都心寄りなら「オンリーワン的出方」となるので、それを選ぶか否かの勝負みたいな恰好となるので「似たような条件の部屋をあれこれ比較」という郊外型の選び形にはならないのですが(ある意味都心部の部屋探しの方が度胸がいるというか)、こんだけ賃料的な差が無いとなれば、都心部の部屋を選択している人はそれだけでかなり実利を確保している事になります。
(それは個人の選択として郊外の住宅街に優先フラグある場合少なくないでしょうから何から何までコストパフォーマンスでは語れませんが、)


■それはともかく話変わりますが、
昨今の「スマホの普及とGmail」これには困ってます。
→続きを読む

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