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政局も一段落

2012年12月17日

来年には参議院選挙があるとは言えよっぽどヘマしない限り3年〜4年自民党政権が安泰となるでしょう。
選挙結果直後の分析は心理学ブログにアップしたの興味のある方は、以下。
http://kagewari.seesaa.net/article/308164709.html

自民党政権復帰云々はともかく、これで年末にかけての経済動向もやっかいな問題が一段落です。
私は所謂ガチなリベラル派の意見とは違って安倍・麻生氏をそれほど極端に憂慮しているとか無いので(経済政策的には安倍氏のインフレターゲットは正しいと見てます)、小沢ファンとしては残念ですが、石原維新が大躍進であるとか自民党石破政権とかでは無いのですからそれほど次の政権に心配していません。
(ある意味心配と言えば何かの不注意で短命政権→石破幹事長バトンタッチとかは勘弁してくださいってとこぐらいですかね。)
日本にもコアな左翼では無いリベラル系世論が台頭していることは事実ですし、私個人と言えば脱原発したところで使用済み燃料棒を片付けるのに数年かかるでしょうから何時どうするは大きな争点だとは思ってません。
(原子力ムラって既得権が幅効かせるのが問題なのであって、まーね自民にもその勢力強いでしょうけど、民主の連合のが性質悪いイメージでした。)
安倍氏は、増税消極派だしTPPも消極派なので小沢氏が評するほどに問題ある政権だとは思って無いのです。この前経団連あたりにも文句言ってましたし今回の安倍・麻生ってラインがそれなりに支持されての勝利だと思ってます。
(石原氏は別問題(笑、)

話は戻って、
必ずしも12月の選挙が歓迎される事は無く投票率も低かったようですが、1月にバタバタするよりマシでしょうし後は普通に年末仕事納めです。
(私の場合web担当なのでだいたいがお正月はメンテナンス関係入るので休みが入るイメージはありませんが、)
年内部屋探しをタイミング的に諦めていた人も少し落ち着いて今後の方針など考えやすくなったかと思います。

■そこで『来年の展望』ですが、
「土地の下落は止まるでしょうし、インフレターゲットの方針は十分に”底地”に関しては不動産の市場にも影響与えそうですが、雇用含めて所得分配には直接の変化はありませんからマンション流通市場は逆に下落するかもしれない。(住宅への実需は人口増の見込みが無いのだからファンダメンタルとして変化しない)」
「社会保障等の玄人筋的な政策は大きく変化しない(むしろ自民党の伝統芸である安定の先送りかと)」
「言うほど国際関係は悪化しない。(しかも言うだけ的には前原氏のようなトンチンカンなミスはしない。)」
「TPPはアメリカ国内のグズグズ含めて他力本願で話そのものが形骸化期待で、”前向きに善処作戦”で結論引き伸ばし。」
「旧田中派(端的に言えば野仲さんみたいな)放逐は小泉政権以来そのままなので、実はそれほど自民は土建的公共事業に前のめりとも言えない。(案外内需拡大真面目に考えている)」
「原発関係も安心の先送り(原発ムラへのリップサービス程度でしょう)」

ザックリ見立てしてみると、
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木造住居と言えば

2012年12月15日

高機能住宅を考える時に木造が断然有利であろところ前回お話しましたが、
木造住居と言えば一般的イメージは『一戸建て』でしょう。
しかしですね、それじゃ話が面白く無いとね、
木造建築のいいところのひとつとして地域の工務店さんなんかにも膨大な技術の蓄積あるって部分も見逃せません。
実際の見積もりにはそれほど差が無いとしても、現場では「木造なら楽なんだけどな」な側面実際にあります。逆に言えば「非木造は何するにしても大変」って事ですから仮に単価にそれほどの違いが無くても(所謂工務店側が泣くかたちで)、工事の成果として木造の方が期待値が上になりますから、オーナーの保守管理意識から見ればその評価は(表面的な数字に出ていなくても)歴然です。

高齢化社会で人口減が予定されている部分だけでなく、
心理的にも巨大集合住宅での暮らしと個別性の高い暮らしには差異がある可能性だって予見されます。DATAの取れるような話ではありませんが、プライバシーエリアと住居構造の相関は考えるまでもないことですし、経済性から高層化があるとしても高層化は底地の高い都心商業地近隣に限った経済性で土地価格との関係性が担保されない高層化は単なるバブル予備軍(構造的に資産リスクがある)でしかありません。

日本はねもっと木造住宅造らないといかんのです。
遮音性・耐震性・耐火性だって現代文明でどうにでもなる部分でしょう、
(耐火性なんて事で言えば高層ビル火災の方が何倍も危険なんですから。)
最大の強みは設備更新含めて「工事の自由度が高い」ところです、
初期に発電設備の導入無くても後付けも容易ですし、断熱材の入れ替えもやろうと思えば可能なのであって、リフォームで出来ない事が無いと言ってもいいでしょう。
(例の再建築不可物件を柱一本残して実質新築作戦など最たるもので、)

「新手の高機能コンクリート」がハイブリッド的に将来登場するかもしれませんが、そこまで頑張らなくても(そこは都心部高層を得意とする大手ゼネコンが担当すればいいのであり)、普通に木造住居を造る豊富な技能蓄積あるんですから実に勿体ない話です。

■『高級木造アパート』或いは『高級木造テラスハウス』
伸びて欲しい分野なんです。
特に後者の『高級木造テラスハウス』はですね、
以前レポートした阿佐ヶ谷住宅のそれのような、
阿佐ヶ谷住宅をめぐる風景(前編)http://kagewari-retour.seesaa.net/article/159286421.html
 ↑
こういった開発が期待されるところで、
現代的に言えば「ファミリーから高級シングルまで幅広の世帯に対応可能」であり、ここに分譲に代わる「売買可能な永住権的定期借家制度」が選択可能であればとてもマルチパーパスな社会資本になります。
(法的部分の整備がキモと言えばキモ)

以前某田園都市線界隈で「建築当初は外国人向けだったのかな」みたいな珍しいRC2階建のテラスハウスを内見で見た事があります。
(玄関前が駐車場になるタイプで庭付き段々に斜めって先に伸びている造り)
建築的にRCである必然性はどこにもなかったのですが、確かにその高級感は申し分無いもので当時依頼の希望タイプだった高級分譲マンションを上回る評価でした。
こういう建築は勿論木造でも可能ですが、
ぶっちゃけ「造るオーナーがいない」「工務店の設計雛形にない」などで実現していないだけで、高級木造アパートとして造ればかなり高い評価になるのではないかと思います。
(事実上2×4専業でやってる三井ホームあたりがシリーズ化してくれないでしょうかね、)


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発電住宅と原発関連のアレコレ

2012年12月12日

選挙に関わる話ではありませんよ。
暮らしに関しての考えです、
私は個人的に殊更原子力を情緒的に忌避している訳ではありません(トリウムやら核融合やら詳しい人にはアレコレ代替案もあるらしい話らしく)。現在の文明では無理だと思っているだけです。
又、一部右寄り思想の方が核を安全保障がらみで”ほとんど妄想”的に捉えている人もいるようですが、現代兵器的に核は既に兵器としては時代遅れであるだけでなく、所謂破壊対象を汚染する兵器ですから運用可能な兵器として見た場合失格だと判断するのがマトモな神経持っていたら筋論です。

そんなバックグラウンドはありながらもですね、
北海道で先行的に進歩してきた『オール電化住宅』の方向性が間違いだとは思いません。高齢化社会を迎えて集合住宅の火災などの心配の点からも『オール電化』には期待があって、節電の流れの中あたかも『オール電化住宅』に欠陥があるかのように捉えるのは間違いでしょう。
『発電する住宅』とワンセットにすることで、その問題は容易に解決するポイントですし発電機構的にはガス会社のモジュールから燃料電池的に発電する住宅というシステムもあり得るので、『オール電化=電力会社系』とも限らない話です。

電気の無駄使い的にも長い送電による損失は高電圧などでロスを縮小してますが5%前後の損失があるとも言われてます。
(果たして発電住宅で効率的になるのか一概には言えないと思いますが、)
この5%は今年の関西節電目標数値から見れば大きな数字です。
地産地消的な公益性は名目的かもしれませんが、実数の裏付けのある話ですし、現在ソーラーパネルが欧州でダンピング訴訟抱えるほど中国が販拡にやっきになっており、一般的な工務店などがガレージメーカー的に発電モジュールを開発できるのじゃないかなファンダメンタルもあります。
なんといっても、単価的に工事費がかかっても将来電気代がタダになるとかひょっとして売電可能となれば経済原則的にアリな話です。
※特に高齢者化も顕著な地方経済にとっては敷地的な余裕を生かした有力な方向性です。

つまり原発というインフラは戦艦大和に似て中央集権の権化なワケで、何かあったから簡単で止めるとかできないリスクが大きいのであり(現在の即時停止に反対する電力会社の意見も経済原則的には一理ある)、即時停止するのであれば「銀行の不良債権処理」のようなスキームが必要になる話なんですが、
これはつまりですよ?「非常に資産リスクの高いインフラ」という意味ですよ。
将来的には手を付けられるものから廃炉にするなりしていくのがこれ常識的判断でしょう。
 ↑
『不動産評価的認識』で考えれば小学生でもわかる話です。

■今回の選挙でも巷間伝わる世論動向では争点は原発より景気対策のようですが、内需拡大的にも所謂国内経済コスト的にもエネルギー政策は重要なポイントなので、もうちょっと意識高くてもいいですけどね〜
と、言いつつ、実は昨今は巷の期待は現在高度に『二分化』しておりまして、
昨今のTV視聴者の後退は著しく、世論調査においても調査母体への信頼というか親和性が回答率に関係性あると思われなんですよね。
(マスメディアとネット世論の乖離は一時より更に拡大しているのではないかと、)
なので、事実上「DATA不明」な状況がかなりあり、
選挙結果も「開けてみないと全然わからない」状況です。

そんな話はともかく、
話は『オール電化住宅』に戻りまして、
発電する住宅のコンセプトが定着してくれば、売電の可能性とのバランスで「省電力性能」が大変高い付加価値になってきます。バッテリーなどの効率的運用もそうですが、基本的に光熱費コストが安い住居が高性能を謳える事になり、となれば高い断熱性能を不可できる木造が本来圧倒的に有利になるんです。
ところが巷では「木造住宅の時代」みたいな盛り上がりに欠けており(総務省調べでは新築建築の半数以上は非木造)、これではそのコンセプトも中途半端になってしまいます。
ここは是非木造建築主力メーカーに頑張って欲しいところで、
現在は外資含めて再開発を目論む投資資金的世界も一時のような水準では無いのですから、低層住宅地域などでは小規模な土地をそのままに『高性能木造アパート』であるとか斬新な設計の一戸建てなど潜在需要かなりあると思うんですよね。

部屋探しの需要という点でも、木造アパート重視であるとか求めるニーズの明快化などで(呼応して供給側も遮音性能などの弱点克服重視してくれば)、日本建築の再考のような動きを期待します。


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賃貸における年末の動向と選挙

2012年12月08日

選挙戦に関しては公職選挙法が何かと怖いのでコメント差し控えますが、選挙のある週末に部屋探しっての何と申しますか”連休時の流れと似て”休日みなしとなる事も予想されます。
師走の部屋探しは古くから避けられる傾向がありまして(ズバリ伝統的な夜逃げイメージからです)、管理会社各社の年末休日は公表されいてるより更に実態は早めの傾向あります。具体的には年末の金融機関の年末年始休業と合わせて業務自体停止せざるを得ませんから、イメージ的には○日からほとんど休業なわけだから部屋探しの助走期間をそこから逆算すれば「○日からは受付ても来年ですね」モードになります。

ザックリ今年のカレンダーで言えば22日前後が「今年度最後の契約日目安」になりますから、23日からの連休以降は「DATA調査まではできますが、内見から契約は来年の想定」と考えた方がよく、この場合も不動産各社年始の立ち上がり日が違いますから皆さん思う以上に遅れる場合もあります。

とそんなスケジュールから逆算していきますと、
最後の契約日22日の内見日は前週の15日・16日ですが←ここが総選挙になるので、どうでしょうね〜各不動産会社的には「12月は今週末の内見で実質終わりかな」的に読んでいるのではないかと思います。
そういう意味では16日投票は「ちょっと勘弁して欲しかった」側面もあるんですが、いえいえそうとも限りら無いのです。
前述のとおり古来から12月の引っ越しは避けられがちな傾向にありますし、そこに総選挙後どういう政治体制になるか見えない状況となれば「早いうちに選挙」の方が得策で(11月にでも選挙にしてくれていたらもっと良かったんですが)、まー年度内で良かったかなとも思います。
選挙後はご祝儀相場的に支持率も高く出ますし、市況の環境にも期待値出てきますから(実体がどうなるのかはともかく)部屋探しの立ち上がり的にも1月から見通しがつくって流れは案外よろしいのではないかとも思います。

のような形で、
今から部屋探し考えている方は「業界事情的な年末実質休業」前提に考えておくのが吉です。そんなこんなの状況で動向的には落ち着いているので(春とは真逆に)、投票終わった後で15日〜の週末内見ってのは案外狙い目かもしれませんけどね(笑
(注:22日からの週末内見だと、年内契約は平日ででなんとか間に合わせる形にかなり巻いていかないと銀行の営業日に間に合いませんから、審査日程の長い管理会社だと22日内見じゃ年内契約ほとんど無理ってことです。)

■「春の引っ越しを避ける」的な常識に比べれば年末年始の動向は小技的内容ですが、いえいえ案外重要なとこでしょう。春先での引っ越し検討されている方のオプションとしては自動的に「年始以降か5月以降か」しか無い訳ですから、抑えておきたい豆知識ってところですね。


■銀行営業日関連のオマケ的話ですが、
契約金入金時には『必ず振込伝票(ATMから出力されるレジシート・ネットバンキングの場合には振込完了画面などを印刷)を保存』する事忘れずに。
不動産契約の流れは「契約金清算書の発行(契約確定)」→「契約金の入金(契約権の確定)」ですから、「振込伝票は領収書と同様の証明書であり」ジーンズの寸法直し時の引換券じゃありませんが、
「契約金清算書」と「振込伝票」のセットは『契約権の確定書類』ですから、うっかりATMのレジシート捨てないように注意が必要です。
(※念のため「振込伝票」は契約日に持参)

学生時代からそれほど引っ越し経験ない方だと「あれ契約日に現金でもっていったぞ」と思われている方もいらっしゃるかもですが、学生アパートのような少額の契約ならいざ知らず通常は『銀行振込』での入金となります。
むしろ「当日現金可」の方が少なかったりしますから、当日現金決済希望の場合には(そういう状況は滅多に無いのですが「清算書発行が遅れて銀行営業時間に間に合わなかった」なんて事も稀にありますので)、事前に確認必要です。


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