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前回との関連で今後の経済動向です(番外編的に海外経済)

2013年06月27日

日本の話ではありません。
ドル引き締めに続き数年前から織り込み済みの亜細亜の時限爆弾とも言える『中国経済のバブル破綻』がタイムリミット状態になりつつあります。
中国経済のファンダメンタルから言えば吸収可能にも”見える”んですが(なんせ人口規模的に潜在的な総需要が半端ないので)、これを政策的にこれを処理するってことは民主化されておらず政権交代の無い中国の政治において一歩間違えば致命傷になり兼ねない問題です。
(「非民主化リスク」も同時に表面化してしまう。)
民主化されていれば、国内で政権批判する野党が不良債権処理などで国会論争するなど「置かれている状況や責任の所在」場合によっては政権交代する形で世論などの不満を『反映』『説明』する形がありますが、独裁政権の場合「国民の不満=反政府」に一元化されてしまうので、軍部による鎮圧でも無いと収まらない状況が起きやすいのです(ここのとこ各国の独裁政権があっさり潰れてますが状況としては同じ)。
ところが、
あまり積極的に報道されませんが、中国には国軍がありません。
『人民解放軍』は極端に言えば「武装した政治団体且つ営利活動もする法人(党の軍)」のような組織です。(なので報道などでお馴染みですが中国政府には防衛大臣みたいな立場の人物出てこないですよね?いきなり制服組が軍部という形で登場する仕組みです。)
天安門事件じゃありませんけれど、所謂房内鎮圧を行う行政機関というような正規のルートが行政府的にアバウトというか、鎮圧される側の民衆も人民解放軍をそう見ているのですから軍による鎮圧となれば勢い文化大革命みたいな恰好にならざるを得ないんです。
(えー仮に日本でたとえると自民党独裁で他に政党が無く、国軍では無く自民解放軍なる『武装組織兼独立地方財閥7軍』のような組織が鎮圧にくるような構図。)
中国の政治的安定にとって「民主化と人民解放軍の国軍への移行とシビリアンコントロールは必須」である事は半ば北京政府も十分承知していて(少なくともイランレベルの民主化はしておきたい)、かといってソ連解体のような混乱も避けたいので「どうしたらいいか正直困っている」のが今の状態でしょう。
(加えてどこまでビジネスに進出しているのかわかりませんが、中国通の人の話で「人民解放軍って中国で一番デカイ商社みたいなものだ」と聞いた事あります。つまり経済が飛ぶことは「人民解放軍の企業としての側面」も大打撃被るとなりますので、今の状況が経済破綻に繋がれば地方軍から北京政府を見る目は対応間違ったら内戦もあるのじゃないかって心配もあります。)

つまり現状リーマンショックであるとかサブプライムローン破綻に続く、世界的な経済破綻が時限爆弾状態となっておりまして、
今現在北京政府は「日本におけるバブル破綻の引き金ともなったマネーサプライの引き締め」を少々の混乱覚悟でも突っ込もうと考えているようで、正直日中関係が良好であれば日本の経済人なりが「ギリギリまでソフトランディングを諦めてはいけない。いきなり蛇口を閉めちゃいけない。」的に助言もできるのでしょうけれど、ご存じのとおりで日中関係難しい状態ですから、着々とおっかない方向に現状は進んでます。
(アメリカがどういう展開を期待しているのかはよくわかりません。)
北京政府の本音は日本のバブル破綻から現在に至る経緯をよく知る人材なりをコンサルタントとして呼びたいぐらいなのじゃないかと(誰が適任なのかわかりませんがこんな時こそ故宮沢喜一さんとかが存命であればなんて思ったりもします)。

北京政府が見事な対応でソフトランディングに成功する事を祈るばかりです。
(太子党の人ってどこの大学で『経済学』やってきた人達なんでしょうね?それがわかるとある程度予測もつくのかも。)
→続きを読む

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6月の賃貸住宅動向ですがかなり動いている感触あります

2013年06月24日

アベノミクス、勿論成功とかまだ結論は出ていないんですが、
(インフレターゲットをマジにやるってのは微妙に国の借金を踏み倒す政策なので→大規模財政出動が政策化されないと意味が無い。現在は財務省が勝つのか麻生氏が勝つのかって局面なワケです。)
世の中の機運として、「政策的に円や株価がまだまだ操作可能」という「まだまだ打てる手があるんだ」的に政策の実行力というか政策への期待感というのもが回復したのは事実でしょう。
その影響なのか、例年と比べられないほど不動産流通市場が動いておりまして、
6月の状況は「春のシーズンに準ずるか」というぐらいの勢いです。

何を指標にしているかと言えば、
国土交通省DATAベースREINSでの調査時や、内見アポイント時の「成約済み終了」の頻度ですね。
通例ですと6月なんて次期なら落ち着いて探せる次期でありまして、抽出DATAの物件照会時に「成約済み終了」が出るのはせいぜいが(DATA削除忘れなどの)1件多くても2件前後となり、一度確認した空室がおおよそその週末に予定している内見日までの平日間に成約で消えるってまず無いんですよ。ところがこれが頻発とまで言わなくても現実に発生しておりまして、
例年とは違って、学生シングル・東京ビギナーシングル以外の中堅シングルからファミリーがかなりの規模で動いてます。
動向予測としては「こりゃ7月まで続く」と思われで(8月は仮に需要が続いても業界の側がお盆休みに入るので事実上休業になる)、そのまま10月のプチシーズンまで行っちゃうのかもしれません。
(ちなみに12月引っ越しは業界の慣例というか、昔の風習的に「夜逃げと勘違いされる」などのアレがあって縁起的にもあまりよろしいと思われていないため空室の募集開始時期的に微妙になる可能性もあるため、11月で終了と考えるのが吉。)

■勿論昨今の動きの背景には「デフレ時代に十分に賃料が下がった」という点も見逃せないでしょう。retour&Retourの方で「リーズナブル企画」がシリーズ化されている点からもその観測も事実で、現在市場において底値状態という要素がそれを可能にしていると分析するのが正しいように思います。

引っ越し時をどう考えるかと聞かれれば、
アベノミクスというか7月の参議院選挙の結果みないとわからない部分もありで(消費者側・大家さん側がそれをどう評価するのか)、現在進行中の「底値判断で動く」に当面は追随する方向が一番リスク少ないかなと思います。
消費増税は直接賃料には関係無いように見えますが、内装リフォームは勿論のこと不動産所得で生活している高齢の大家さんなどの物件などだと生活上「底値募集を続けられない」と考えるがの筋論なので、ガチで関係あると見るべきです。
(※その意味では高齢者福祉関係の政策も影響してくると)

■案外知られてないない側面に「賃料安い時に契約した人の勝ち」というところがあります。
契約書上は「更新時に賃料は変更可能」になってますけど、慣習上よっぽどの事が無い限り賃上げの打診はありませんし、昨今は更新期待で更新時に「賃下げの打診事例」が増えているぐらいです。
つまり初回契約時の基礎賃料が安い事は「半ば永久的に有利」なのでありまして、
これは勿論「長期契約ベースで考えている場合」になりますが、日本の賃貸契約は「圧倒的に借主優位の占有性のある特権」なので、長期契約をベースに考えていない方が”間違い”なので、そこ突っ込まれるとアレなんですが、、
(昨今初期費用を安くする契約増えてますが初期費用安い=毎月の賃料は微妙に高いなので←必ず長期的には損する契約になりますから「長期契約の優位性」を自ら放棄するようなもので、更新せず引っ越し続けるのは必ず”ジリ貧くじ”になるようになってます。)


■引っ越し時期を慌てて前倒しするとかの必要は無いと考えますが不作為の先送り過ぎは得策に思えないので、細かいところですが前述の「8月と12月は無しで考えた方がベター」とか基礎的なところは覚えておいて損無いでしょう。
後は7月の選挙など政治動向も見据えて判断しましょうってところでしょうか。
(自民党支持者の方は是非「消費増税の先送り」地元議員さんに圧力かけましょう(笑、安倍政権自身本音は先送り論者なんですから、言うならば税務官僚に負けるな的応援としてお願いしたいものです。ついでに麻生氏応援で「インタゲやるんなら財政出動はいつなのか」圧力もお願いします。)


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昨今和室造作の評価が高まっている件

2013年06月21日

昔から職人的リアルデザイナーズであった『和室』ですが、
その意匠だけでなく下手なフローリングよりコストかかってますし(なんといっても畳の表替え機能により初期投資が大きくてもランニングコストが低いためそれが可能になっている)、床下への遮音であるとか、熱容量的なものだとか、腰への負担などいいことずくめなデザインが和室です。
デザイン性は賃貸の場合高級木造に属する2×4よりフレーム構造の木造モルタル(室内から構造上の柱が見える)の方が上位で、中古の輸入家具などを置いて見たり襖を外してリアルウッドの柱をあえて強調したりすると、中級クオリティーの洋室より高級家具が似合うのが和室です。
(※昨今新しいものはほとんど2×4系のモノコクック系なのでデザイン優先であれば狙って古築木造を選択するのがベターとなります。)

その和室も木造APに限定されるものでは無く、昭和のマンションでは一般的なデザインのひとつであり(同時に床工法がそれに倣うデッキ構造になるので設計上の是非はともかくめB・T別の設計もやりやすかった側面もあります)、現在ほとんどの和室が需要にこたえる形で洋室へリフォームされてますが、まだまだ2DK〜3DKの古築マンションでは柱の見える和室が残っている部屋があります。
中には和室の畳のへこみを気にして家財を置きにくいのでは無いかと心配される方いらっしゃいますが、勿論畳の芯に及ぶ極端な凹みは例外として一般的な凹みは”表替えしちゃう”のですからそれほど原状回復など心配する事はありません。
確かに注意するに越したことはありませんが、結果として無駄な家財を置かずに『卓袱台利用』で「リビングでは’無く茶の間」を追求する事は部屋を広く使い続けられる事でもあるので、それは一概に弱点とは言えません。
(※というか重量物の家財の場合、フローリングに傷つけた時のほうがガッツリ原状回復求められます。←『東京ルール』においても明記される借主責任。)

■ここが一番のキモに思うんですが「昔の和室は広い」。
全部に及ぶワケではありませんが、築が昭和年であれば和室の畳は「江戸間も多数」ありまして(最近の団地サイズに比べて江戸間は1.2倍広い)、昔の和室の6帖表示は現代作の広さで言えば7.2帖に相当するので仮に洋室に改装されてたりすると「元が江戸間なら改装後”洋室7帖以上”の表示になる事が多い」のです。
それこそ昔の和室で8帖なんていいましたら現代的には10帖で表示しようかって勢いになります。
築浅マンションの物件表示で6帖の部屋を狭いと感じている方なんかにとって、古築木造APの和室6帖は驚くほど広く感じるものなんですね。
しかし物件表示上「江戸間・団地サイズ」を表示する慣行は無いため(業界団体的には江戸間を基準にという方針あるようですが分譲マンションなども団地サイズ表記なので事実上”築浅”のものは団地サイズ表記でという流れに思います)、というか内見して畳が6枚なら「6帖でしょう」となりますよね。その関係で「江戸間6帖の部屋を殊更”最近のマンションなら7帖以上の広さです”」みたいな説明が付くことはありません。(←前後の経緯からすると逆にこの表現すると公取違反になるのではと思われ)
 ↑
知っている人だけが得する情報のひとつですね。
(冷静に床面積と間取り上の比率を見ていけば「江戸間6帖=9.24u」を想定する事は誰でもできるんですが、慣れてないと感覚的に間取りで実際の広さを想定するのは難しいものかなと思います。)

ソースとなるようなDATAがあるのでは無いんですがここ1、2年スパンで体感した傾向として、
「ネコも杓子も洋間リフォーム」だった流れが一段落した感じするんですよ。割と有力どころの分譲などでも和室のままルーチンリフォームされていたり、リノベーション後も和室だというパターンも(あくまでも感覚的にですが)増えてます。

部屋探しの希望条件詰める時なんかに「洋室マスト」外してみるのもアリに思いますよ。
案外「できれば和室も希望」にしておくと(フローリングをネグる事はしないでしょうから)、面白い部屋がわんさか出てくるかも知れません。


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夏のエアコンレスについて考えるpart3

2013年06月14日

記事アップしようとして見たらある筈の「part2」が無いぞ(笑
retour&Rtourの方に間違ってアップされておりました。
えー「part2」をこちらに移動しましてpart3でございます。

さて、いよいよ実際に使えそうな家電が無いものかとちょいと調べてみました。
「サーキュレーター効果の期待できる空気清浄機」
(てか廉価な空気清浄機探すといっつも象印出てくんですがww)

現在価格:7,670円
ZOJIRUSHI 空気清浄機 ホワイト 【~16畳】 PA-HA16-WB
B005FNJFGC


窓設置上下ダブルファンと組み合わせる居室対向面における空気循環を狙う場合、大容量のものを一台”強”で運用する手もあるんですが、ダイキンやシャープなどの空気清浄機はルックス重視の「サイド吸気」でありまして、いかにもな空気の循環を作るにはちと弱く、ここは「フロントパネル全面吸気」機種に限るだろうと考えました。
更に”音問題”や”パネルヒーター”などの時に頻繁に登場する「輻射効率」を考えて、同機種を2台並べて並列稼働させるとかの可能性を考えた場合にも「サイド吸気」だと都合が悪いんですよ。

えーこの16畳仕様を2台並列で20平米なりの1Rで稼働させれば、
これかなりの循環が期待できるのではなかろうかと思います。
ついでに空気清浄機の機能にも余裕ありますし、輻射効率も相まって弱モードでもいけるかもしれません。
「勿体ない?」
消費電力20Wって事は、そこいらのPCのローエンドビデオボードと同じですよ(笑
(ゲーム用中堅なんていったら200Wとかですから電気ストーブかと、、)
TVなんか観ているより空気清浄機2台パラレルのがエコノミーです。
ちなみに32型のAQUOSで消費電力65W、22型のLEDTVでも消費電力約40Wとかです。
さて、実際に実験するとどうなるのか?
流石にそういう実験する予算がある訳ではありませんので、人柱になる方いらっしゃればコメント欄などで結果報告していただけると幸いです。

実験というほどでは無いのですが、私は自室扇風機応用で「それに近い環境」になってます。
すっかり忘れていたんですが、
「窓近くへの吸排気ダブルファンの設置法」実験的に導入している方法がかなり簡単なので参考までに書いておきますと、
(見栄はどうかって代物ですが、、)
・「天井付近の排気ファン」これはハンガーレールなどから吊り下げる。
・「床付近の吸気ファン」これはそのまんま床付近に置くだけ。
・「吸排気効率を上げるための上下ファン中間部分の間仕切り」←これ表現する言葉が無いので難しいんですが、防犯効果と目隠し狙った横板が窓の内側水平方向設置されてまして(自分で設置した板なんで加工も自由というか)そんな感じで上限の吸排気ファンを分けている感じです。

注:重量のあるサーキュレーターでは吊り下げは難しいので、上記吊り下げはUSB空冷ファンレベルでの話ですのでご注意ください。
(また上記設置は自己責任であり何ら動作などを保証するものではありません。)

■そして
ジャパネットなんかで「空冷寝具」が登場したらしいですね。
これも調べてみたんですが(いやはやまだまだ高価です)
Amazonレビューによると「動作不良少なく無い」話も散見されておりまして、価格的にも性能的にもこ慣れてきていないといって言いでしょう。
具体的商品名などを紹介するレベルには達していないように思います。
(来年あたりに新ヴァージョンが出ているようなら検討してもいいかも)
動作的にはマットの下に通気パイプを走らせてファンで空冷という仕組みなので、床暖房を空冷ファンで”マット冷房”に仕立てたようなものなんですが、構造的言えば「竹シーツ」だとか「ゴザシーツ」他「涼しくなる敷パッド」の付近で扇風機回しているとの同じっちゃ〜同じですので、現段階のCP的には『同タイプの敷パッド+扇風機の設置位置を工夫』するのが吉でしょう。
※電化バージョン商品はお勧めできる性能とは思いませんが「売りになっている空冷性能DATA」は参考になるって事ですね。寝具などの温度が室温より上昇してしまう部分を空冷するだけで効果が期待できる根拠がある事になりますので、「扇風機の設置にまだまだ工夫の余地ありますよ」を教えてくれているとなります。
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夏のエアコンレスについて考えるpart2

2013年06月07日

エアコン事情としては「これがマンションのマストアイテムであること」にポイントがあります。
(建築技術的には「パッシブソーラーハウス」という贅沢な建築もありますが、相当に有能な建築家による注文住宅戸建てで初めて可能なものなのでこれを共同住宅に求めるのはほぼ不可能でしょう。)
話を思い切り極端にしてしまうと、
梅雨があるためコンクリート劣化に留意せざるを得ない日本は「外断熱工法」はリスクが高いためほぼ9割以上採用されません。=「断熱は熱伝導率の高い壁厚だけ」という始末でありまして、
日本のマンションは日差しの強い駐車場の横にコンクリブロックの休憩所を作ってみた的な状況とそうそう違わないのであり(そんな意味では大規模建築のが外気に触れない内部構造が増える分構造的断熱性が高いことになる→”熱容量”って感じでしょうか)、その性能は「とにかくガッチリした物量投入の大きい建築がベター」となってます。
かなりそのまんまド南向きに建ててしまい敷地にも余裕のある公共住宅(市営や都営住宅など)のバルコニーが「よしずやすだれでモザイク状」となるのは日本におけるマンションの構造上の問題などを十分検討していない結果でありまして(クレバーな高級マンションの場合南側に直射日光よけになる防風林ならぬ防日光林を配置する場合もあります←これは相当温度下がる)、
専らこの状況が放置されるなか「ド南デフォルト」となった背景には、日本が戦後高度経済成長以降生き急ぐように建築ラッシュを続けてきたところも関係しているでしょう。
(※欧米的には「どうして日本の建築は四角四面の箱ばかりなのか」という意見があるのも確か)

本来は所謂日が当たる南側には「中庭的なグリーン」があって初めてここ機能するものでして、
日本における戸建て設計の居間が南向いているのも縁側を挟んで南に庭があるからです。
なんと申しましょうか庭の無い南側は「駐車場の隣にコンクリ住居を建てるようなもの」となり、これを日本は「エアコンをマストアイテムとする」事でなんとかバランスさせてきているわけです。
(※高級マンションほどベランダ・バルコニーは深く=窓に対してひさしになるように計算されている。)

■この辺まではこれまでこのブログで再三説明してきたところです。
木造APなどではエアコンレスなどもそれほど難しく無く可能になっちゃうのですが(特別難しい事しなくても扇風機だけでいけちゃったりする)、マンションの場合はかなりハードルの高い話にならざるを得ません。
無理して熱射病とかになってしまえば意味ないですしね。

前回も「マンションの場合は注意してくださいね」的に随分文字数使っている根拠でもあり、
今回はさらにこの辺詳しく説明していこうと思った次第です。
いくつか関連する話を上げてみますと、
・「RCは問題無いと思いますが鉄骨造だと最上階角部屋の場合天井からの熱も影響してくる場合がある」
・「実際に公営住宅などの実地検査でも角部屋より棟の内部の部屋の方が温度変化が少ない」
・「ベランダ・バルコニーへの水撒きが有効なのはガチ」
・「南側に緑地があると温度が下がる」
・「ベランダ・バルコニーで放射冷却も起きる(冬の場合夜寒い)」
・「冬にはホットカーペットの下にラグなどを敷かないと温度が床から逃げる(構造として内部でも熱伝導性が高いのは事実←ここは熱容量とは別の話)」
・「現代作のマンションは玄関側に窓が無いので風による空冷が難しい(昭和作だと玄関側窓ある造りがある。廊下側がオープンで無くても廊下側に窓があり外壁側の窓を開ければ風通し可能な構造のものも少なく無い。)」
・「エアコン室外機も日陰に置く方が省エネになる(冬の場合はその逆)」

えーもろもろ専ら『熱伝導の話』がメインになってます。
そして可能であれば敷地に緑地施設があるのが好ましく、ここは建築時の意匠としてもう少し考えてもらいところですね。
(「現代作は駐車場はいらないから街路樹規模のグリーンを」みたいな、)

そんなバックグラウンドを「各室単位」でどう工夫するとエアコン稼働率を下げられるかっちゅうことです。
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