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日本にも「時短社会」は到来するだろうか

2013年07月26日

自宅SOHOの拡大にも可能性はあるのですが、今後の先進国における労働というものを考える上で”その中間的段階”として『労働時間の短縮』が考えられます(ちなみ本来のワークシェアリングの目的ははこれのこと)、先進各国の状況はどんなかとそんなところから考えてみようと思います。

週4日労働が当たり前? オランダが労働時間の短さでトップに - OECD調査
http://news.mynavi.jp/articles/2013/07/19/workweeks/index.html

(マイナビニュース:2013/07/19)
流石に長いレポートなので全文は引用できませんが、現在欧州に見られる高い失業率の問題とこの労働の時短はリンクする事項でもあります。
考えれば単純な話で、時短トレンドにある労働環境がメインになっているところに「仮に旧来の長時間労働をベースにする産業の景気回復で雇用が増えても意味が無い」って事です。
或いは「グローバリズム覇権主義」で、事実上第三世界にブルーワーカー労働を輸出するような『焼畑植民地経済』なんて短絡的な市場経済なんかやっていると目も当てられないという意味でもあり、各国の経済監督官庁がこの辺気が付かないとどうにもこうにもって話なんですが(ILOは何をやってるのかと)、世界事情を見れば「労働時間の短縮に向かう事は自明」と抑えておいて間違いないでしょう。
更にその先を見れば『ベーシックインカムとフリーエコノミー社会』へのシフトという論議にもなるのかも知れませんが、これには新しい各国政府の政策立案能力だけでは(経済学的前進とかないと)なかなか難し話でしょう。

■さてこの将来的環境は住宅の今後にどういう影響を与えるでしょうか。
実際の労働条件が「6時間労働5日」なのか「8時間労働4日」になるのか、或いは選択制になるのかちょっとわからないので様々な可能性って事のがいいでしょうね。
 ↑
なんか話が未来過ぎって思う方いらっしゃるかもですが、
▲それは賃貸だけの話で、かなり長期の住宅ローンで不動産購入を考えている場合10年後20年後は「今現在も同様」なんであります。

大きく分けて考えられる可能性は前述のとおり”二つのパターン”です。
住宅に置き換えてみれば、
●「6時間労働5日」の場合
・「時短をいかして更に勤務地最寄りの住居希望が増加する」
・「電車通勤にも余裕が出るので、郊外選択の場合”格安のより郊外”が増加する」
●「8時間労働4日」の場合
・「通勤日数そのものが減少するので郊外住宅希望が増加する」
・「勤務先にセカンドハウスという選択が現実的になる(この場合メイン住居は相当田舎でも可)」
総じて言えることは、ある意味二極化かなと思います。
 ↓
上記の選択肢全体に言えることですが、
・『都内におけるミニマルコンパクトの拡大』
・『高級分譲マンションの都心部集中(中途半端な郊外マンション資産価値の下落)』
・『都心・都心近郊(数駅まで)がシングル向け地域へ』
・『ファミリー向け売買における郊外戸建て選択可能性の拡大(床面積も拡大)』
(インフラ的には「都心部における新たなパーソナルシティコミューター的なものの開発」や「長距離通勤快速の増発」とかあり得るかも、)
(街経済事情で言えば都心近郊シングルエリアの商圏拡大)
実は似たような論議で、都市計画における「ドーナツ化現象」などで以前から知られている話ですが、(「ドーナツ化現象」:高度経済成長前後に見られる「戸建て郊外開発の結果都心部や近郊の旧市街が老朽化空洞化する現象」→後に高齢化や不動産バブル崩壊など経て都心回帰のトレンドへ)
労働時間短縮社会が同様に都市と郊外の不動産に影響を与えていくだろうと、そういう話です。

■特にどこから考えても「中途半端な郊外にあるファミリー向け分譲マンション」は需要減による値下がり(逆ドーナツ化とでもいうべき)懸念があるので、注意は必要かな〜と思います(元々懸念されている開発ですが)。
自動車産業的には、ファミリー向け住宅の一定率が『高郊外戸建て需要』となるのであれば、この階層に従来の一般車両需要が回復するかも知れないし(休日数が増えるケースなら尚更)、
『老と若と非婚層の都心〜都心近郊数駅シングルゾーン』では従来から自動車産業内でも研究開発が進んでいるパーソナルシティコミューター的移動手段が公共事業として発注される可能性もあるので、是非頑張ってロビー活動していただきたいところです。
※最後の部分、投資効果の高い公共事業としても相当有力なので成功すれば世界にも売り込める都市開発モデルになるかもしれません。


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夏の暑さを考えても日本は『ミニマルコンパクト』を志向すべきだと思うんですが

2013年07月19日

「広い家・広い部屋」という記号が醸し出す世界はそれはあると思うんですが、
ここ私身をもって次元の違う話である事をお伝えします。
何の因果か私の実家は北海道なので「極端なぐらいにデカイ家で各室も広い」のです。
(セントラル換気式断熱工法のような地元の技術で建築されてます)
北海道は場所にもよりますがとにかく土地は安いので不動産の概念が東京とは全く違っていて「建売住宅が何時二束三文になるのかわからない」世界も本当にある世界です。
ですから広さといっても何と言いますか「無駄に広いDK」の拡大版というか「ワザワザ狭く造る理由が無いから広い家を作る」ような流れにあるんですね。
(冬場の光熱費はもう諦めている)
ですから『帰省→東京』って流れはですね「広くて快適な部屋からウサギ小屋に帰還して残念」という感覚では”全く無いのですよ”←いかにここが本当なのかお伝えしようと思うのであります。

広い部屋には広い部屋なりの暮らしが完全に”別物”で存在しておりまして、
体育館で自分のパーソナルスペースを構築するみたいに(ここ俺の場所だから的に)場所づくりみたいなのが発生します(或いは60uのスケルトン店舗で内装デザイン考える時みたいな)。
勿論広々とした開放感十分な世界ではありますが、広さの個性が強すぎると部屋の広さに合わせて暮らしも変えていかないといかんのです。
(極端に広い家だと時々来客がくるぐらいじゃないと寂しい感じがするのも事実です、)
■科学的根拠としてはっきりしたものではありませんが、快適な個人の空間として認識される広さは『4帖半(=家財の入った6帖)』とも言われています。
この数値をある程度補完する話が建築家のみなさんが「意外と(モヂュロール的な)一見狭い部屋」を好む傾向があるって話です。(それこそコルビュジエの建築など)
日本で言えば千利休の茶室、
人間の目がカメラのレンズで言えば35o相当ってところにも関係しているのかもしれませんが(広角なら3帖最適論だったのかもしれない)、逆説的に言えば「家財が乱雑化して4畳半の空間が侵食されないようなレイアウト」が重要であって、
床面積が広すぎると人間の心理として「せっかくだからと家財をバラかして配置しちゃう」という傾向があるんです(箱庭テスト的なアレです)。
ガーデニングで想像してください。→広い庭に何を植えるか?
「なんとなくスキマ無く考えますよね」
本来は「ポカーンと4畳半の空っぽのパーソナルスペース」を作らないと狭くなっちゃうんですよ。
なんて言えばいいでしょうか「ホテルのロビーは広々しているが自分が使えるのは今座っている小さなシングルソファーだけなのじゃないか?」←みたいな事って事実起きるんです。

■これに比べて『6帖一間』だとか『ワンルーム・ミニマルコンパクト』な空間は、既に居室のキャラが「寝室メイン」であり+αでリビング機能を加えるものになりますから(東京ベテランな方なら”ソファーは買うな””ダイニングテーブル買うな”みたいな法則お持ちだと思います)、家財のレイアウトを決める時真っ先にやるのって「ベッドをどこに置くか」ですよね?
そしてベッドを室内のど真ん中に置く人はいません。
空間を開けよう開けようとレイアウトしていきます。
これ広すぎる部屋のインタリアレイアウト心理と逆になるんです。
(※なんというかこの辺って北海道における”’家族個々人が自分の車状態”になるのと都心部における”駅徒歩10分以内で”の差異と重複する部分あるかもです。)
私の個人的意見ですが、
▲本来北海道もむしろ『コンパクト戸建て』を志向して余った土地に融雪機能の付いたアクリル防護温室型のソーラー発電などを導入すれば冬の光熱費をドーンと縮減できるなど「余るほど土地が広い」部分の特徴を最大に生かせると思うんですけどね〜
(不動産価値を落としてしまう郊外の宅地乱開発は地方自治体が条例で規制する←インフラコストが洒落にならないからです。)

■話は都心『ミニマルコンパクト』に戻ります。
つまり「20平米1Rストゥディオ3点ユニット」なんてコンセプトはシングルライフには『暮らしやすい広さ』なんですよ。(フロアスピーカーみたいな大きな家財は置けないけれど、)
もっと積極的に評価されてもいい広さだと思ってます。
これも個人的意見ですが高齢者住宅としても3点ユニットが適していると思います。→お風呂好きの高齢者の方には3点は浴槽無しの腰掛シャワールームなどとし「週1などで銭湯への無料送迎サービスとかを別途考える」方が吉でしょう。
ノートPCやタブレット端末使いの人なら『17平米1R』でもいけると思います。
(ですから二人入居の快適な最小単位は自動的に35u〜)
夏ってところから考えると、断然エアコンの効率的運用にもなりますし、
光熱費も賃料の一部だとカウントしないといかんですよコレ。
小規模エアコンの効率的運用は室外機排熱による都市部特有の温度上昇も下げてくれますから一石二鳥じゃないですか。更に「賃料まで安い」んですよ(笑

■『ミニマルコンパクト』に異論ある方の一例に「衣装持ち」の方いらっしゃると思います。
高額所得の方は広さに不足無いでしょうから例外とすると「お仕事の関係などでイロイロ必要になってくるから」がメインだと思うんですよ。
この場合もこれからの時代は少子高齢化時代的に言えば少数派になりますし、将来の労働・生活環境は今以上に「自宅SOHO・時短・飲み会の減少・付き合いの減少・ブランド志向の後退」が進むことが考えられますから衣類の平均値は時代の中で減少していくと思うんですよ。
次に「書籍」ですがこれは説明いりませんね、電子書籍化の流れで巷では「本棚解体が大流行」になるかもしれません。

ただなんとなく「広い方がいい」というだけで結果高い賃料の部屋を選んでいるなんて方少なくないのじゃないかと思うんですよ。
ココ決して廉価な部屋で契約とかに限った話をしているのではありません。
●同じ希望賃料なら狭い方が『高級』になりますから
この場合特殊企画の建材によるB・T別とかも可能になりますし(3点とほとんど変わらずB・T別を設計する事も可能ですが廉価に流通している建材が使えないのでどうしても賃料上がります)、今現在は存在しませんが、高級コンパクト専用に中高層マンションを設計すれば「契約者は無料(利用回数制限ありとかで)予約式のゲストルーム」とかも可能になってきます。
開発会社も需要を待つのでは無く、自らリスクを取った企画で『高級コンパクト』チャレンジしてもいいと思うんですがねぇ。

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時々都心や都心近郊で相場を離れるような賃貸物件がある理由

2013年07月13日

何度かこの件は説明してきているんですが、改めて書いておこうと思ったところです。
郊外物件と違って都心部の賃貸物件は「大家さんも副業」的な資産管理上の不動産投資で分譲マンションを購入し募集される賃貸物件が少なくありません。
所謂『分譲キラー』と呼ばれる高級賃貸も実態は分譲が区分所有か一棟売りかの差で(中堅『分譲キラー』は数年後一棟売りでオーナー法人が変わっている事も時々あります)、これは何かと申しますと「賃料設定」が周辺相場の状況というより『利回り計算』で設定される事が多い事を意味します。

「それで周辺相場おり安いとかならバカみたいじゃないか」なんておっしゃる方いらっしゃるかもですが、話はそうそう単純なものでは無いのです。
実際不動産相場というものは存在しますが、賃貸物件は各室内容があまりにも違いますから「棟内各室の市場評価」は簡単ですが、隣のマンションの○号室とうちのマンションが同じ?というようにDATAベース上坪単価の評価でそのまま貸せるとかある筈も無く(笑

話をわかりやすくするために、地方や郊外でありがちな賃料設定の進み方を話しておきましょうか。
都心と違い地方や郊外の場合「昔からの所有している土地を(相続税対策などで)開発して賃貸に」などの事例が多くなります、ですから家主さんは「区分所有で販売したらこの部屋幾らぐらい」もわかりませんし、そもそも土地を売却した場合の価格もわかりません。
ですから建築時にザックリこの辺で1DKのアパートっておいくらぐらいかしらで考えますよね。
そして昔からのベテラン大家さんなら専属専任で管理やコンサルを任せる管理会社との関係もしっかりしているところかと思いますが、地方や郊外の方がその管理会社も「老舗としてその信用も地域で有名」という会社なかなかありません(開発で街に賃貸住宅が増えたのが最近なんですから)、
結論駅前不動産屋さんなどを回ったり(或いは不動産会社が大家さんに営業回りして)「おいくらぐらいかしら」となります。
不動産管理会社は管理物件が多いほど経営は堅実になりますから是非新しいお部屋を任せてもらいたいと考え「ウチは来店のお客さんも多いので○万円で出せますよ」的な営業トークも出るんですよ、それは。
(都心の信用厚い老舗とかであればしっかり評価して「このグレードだと○万円でしょう」と掛け値なしに説明あると思いますが、地方ほど小規模不動産会社間の競争もあって「裏付けとぼしいいい話」みたいな側面も増えがちだと。)
結論「大家さん願望込みの賃料設定が多くなりがち」なんです。

これに比べて都心部の大家さんの場合母数となる物件の性質上「およそ分譲マンション賃貸を手掛けていない人は少ないだろう」と考えられる環境にありますから→「不動産投資的に考え賃料=投資利回り」で考える傾向が出やすい。
(投資向け中古マンションの広告図面には必ず「利回り○%」というコピーありますから。)
「高利回り=ハイ(空室)リスク」となるので、安定収益を重視するなら「いい線の利回り(賃料)はどのぐらいか」への意識付けは強くなります。
というか投資会社に勧められてそのまま賃貸の運用も任せるタイプの家主さんも少なくないでしょう。
投資会社は営業時の安定収益を考えリスクの高い利回り設定にしませんから「安定収益(審査は厳しく・賃料は低額な設定)運用を提案します」、或いは借主代理的にサブリース(賃料保障)ともなれば空室率上昇は管理会社の死活問題になりますから(数か月空室なんてことになれば地獄です)、この場合も「安定収益(サブリース系の場合だと”甘い審査で低額賃料設定”が多くなる側面もある)」で計算します。
この辺の物件が多く市場参入することになりますから、同様タイプの空室率に影響及び市場原理で「都心ほど賃料設定が安くなる」傾向があるんです。
(郊外地方でも分譲賃貸の多いエリアは同様傾向が出やすいと言える)

つまり都心部の大家さんは何気に(癖というか)「売買価格と賃料は連動する思考」の方が多いってことです。
▲そして、売買の現場には強烈な格安物件の代表があります。
(これが賃料相場からも離れる格安物件)
『旧法借地権』と『公道接道無し再建築不可』この二者です、
銀行の担保価値が著しく低いため(土地利用における自由度が低いため)、仮に売買になっても買う側が銀行から(資産評価的に)ローン審査通らないという事を意味しており(ぶっちゃけキャッシュでしか買えない)、大家さん的にも「著しく資産価値の低い部屋」と認識されますし、10年20年ぐらい目安で「いつかは定期借家契約賃貸(賃料7掛けぐらいになる)に切り替えないとだな」と認識される物件。
実際に『定期借家』の物件も含まれてきますが、それ以外も『定期借家』予備群となるので「賃料設定7掛けとは言わないまでも安くなる」と”想定される”んです。
■この部屋がダントツで安いワケです。
更に日本特有かと思いますが「築浅信仰の勘違い」により『古築分譲マンション』は実際の価値以下で取引されることが多いため、前者ほどじゃありませんがこちらも(売買価格と賃料は比例関係にあるため)郊外に比べるとかなり割安感大きいものになります。

(※区画整理も進んでいたり新興開発地域の郊外や地方では『旧法借地権』の土地や『再建築不可』の不動産は元々少ない。更に言えば相続税対策で土地評価の難しい農地からの転用物件も多いので、転用後建築したアパートを仮に売却した場合の市場価値がはっきりわからない場合も多い。)
(※2:開発の歴史の古い都心部ほど『古築の中古マンション』は多く、開発の歴史の浅い郊外では分譲マンションそのものも少ないし、古築中古マンションの母数は更に少ない。)

■つまり都心部特有のダントツで安い部屋は『木造戸建てか小規模木造AP』を代表格に、マンションマストな人の場合にはそのまんま(建替え論議などが盛んになっている)『定期借家契約のマンション』や『商工地域の鉄骨造マンション(商店街建築の大半がこれ)』にその可能性があります。
所謂ステレオタイプなRCマンションにはその可能性は少なくなりますが、前述の『古築分譲マンション賃貸』に割安感はある事になりますから、
都心部の場合「築浅信仰とRCオートロックマンションのフラグ」さえマストにしなければ相対的に郊外に比べて割安な候補が出てきます。
勿論設備の更新が遅れていれば「安いなりに」となってしまいますから、リフォーム状況を内見で確認する事にもなるんですが、この点でも総じて古築物件ほど「リノベーション規模のフルリフォーム」が施行される率が高くなるので、中途半端な築浅より内装レベルが高い部屋とか珍しい話ではありません。(長期の安定運用益で十分初期投資が回収されている部屋も少なく無い)

(注:郊外でも街道筋など歴史ある近郊都市であれば「都心部特有の安い部屋」が同じ条件で発生します。)

<番外編>的に話を郊外における賃貸で補足すると

■郊外で安いのは昔ながらの古築木造APや古築『中古戸建』であるとか、更に駅からも郊外となる『建売分譲戸建て』であって、「そこそこ標準的なRCマンションの賃料は都心部とそれほど差が無い」のはある意味常識。
グレード的な評価を加えて考えれば郊外の「そこそこ標準的なRCマンションの賃料」はCP比で見ればかなり高いと言い切っても間違いでは無いでしょう。
(郊外のマンション建築の場合、底地の担保評価が安い上に家主さんの資産状況も相まって「建築時の資金調達における金利も高い」と想定するのが自然なので都心部のマンションより建築コストが総じて高くなるという見方もできます。)
実数で言うと、
たとえば東急圏内でも必ずしも相場の高い印象では無い街の分譲キラー系は20平米ちょいのB・T別タイプで余裕で9万以上10万近くに達してますが、高輪台あたりのヴィンテージ20平米ちょい3点ユニットの方が安い(8万ちょい)という状況にあります。
同タイプの分譲キラーを飯田橋あたりで探すと(も少し広くて)10万前後となる。←ぶっちゃけほとんど差が無い。

注:「もっと大きな視野」で見た場合。元々不動産投資の世界では「底地の安い地方都市のマンションアパート=地価の資産価値がハイリスク」→家賃の想定利回りは10%前後が目標など(都内であれば7%で上等5%で堅いとか安定利回りとされ)、借りる側から見た場合地方のがCP比的に割高になるのは常識です。この傾向は都内でもスケールダウンしつつですが「都心と郊外の関係の中で」成立します。

■郊外のRC賃貸マンションを探す場合には「○○ニュータウン」的に昭和高度経済成長時などに政策的にベッドタウン開発が行われた特定都市を狙うと都心と同様な割安物件を見つける事ができる事になります(この場合2DKタイプが標準になりますが)。


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引き続き経済と不動産相場状況です

2013年07月05日

先日報道等で公表された日銀短観などでマインド的にはかなりアベノミクスの影響が出てきているところは、今年度春以降の不動産の動きと符合するもので、確かに「好景気感」が”なんとなく”広がっていることは間違いないでしょう。
アベノミクス自体はそれこそインフレターゲット政策の本番というかそこが全く手つかずなので(思うにやはり財務省は日銀サイドの動きだけを消費税増税との取引で協力したって感じしますね)、政策の成果云々を現状で論じるのはナンセンスなので、現状の実体経済を見ていこうと思います。
(※経済は勿論心理的側面大きいのでその部分は成果が出ているのは間違いないです。←ここは以前説明した「政策として打つ手がまだある事をパフォーマンス的にも証明した」事が大変大きいと思います。)

5月の消費支出1.6%減=5カ月ぶりマイナス−総務省
http://www.jiji.com/jc/zc?k=201306/2013062800307
総務省が28日発表した5月の家計調査によると、1世帯(2人以上)当たりの消費支出は28万2366円となり、物価変動の影響を除いた実質で前年同月比1.6%の減少だった。減少は5カ月ぶり。外食や衣服は引き続き増加したものの、自動車購入が落ち込んだほか、家賃や電気・ガス代なども減少した。
ただ、休日の日数などを考慮した季節調整済みの消費支出は、実質で前月より0.1%増え、前年同月比でも横ばいだった。このため、総務省は消費支出の基調判断を「持ち直している」に据え置いた。
(時事通信2013/06/28-10:49)

ここは考え方なんですが、『外需依存の経済成長』は先進国としていかがなものかって代物なので(たとえはオカシイんですが植民地が無いと栄える事ができない経済は経済としていかがなものかみたいな)、世界的な意味で生産性の向上が発生する系のグローバリズム型の分布とかはまーアリとしても某国の需要をあてにしてって段階でおおよそ一流とは言えない話です。
(※そもそも需要を宛てにされた当該国の債務拡大を前提にする話なので、なんというかサラ金を紹介して顧客を増やしたみたいなレベルなワケでありまして、)
■日本のように国内資本が十分な国の場合『自力で内需拡大型』の安定低成長経済を狙うのが王道になりますから、引用の総務省DATAだと「ですよね〜」というのが正直なところです。

実際昨今の賃貸動向も「賃料の安い部屋への引っ越し」も含む動きですから。
バックグラウンドでは更新時の賃料引き下げも昨年度あたりから顕著でありまして、一部には不動産投資が好調なんて話も聞きますが「それはないでしょうw」ってのが正直な感想ですね。
つまり、喧伝されている好調話は「10年間に購入して安定利回り確保した人の売り時に都合のいい話」になっていると思います。
路線価の上昇も何も『需給バランス』を見ない話は常にナンセンスなんですよ(資金流入でこれを見ていくってバブル話と同じですから)。確かにインタゲ的なマクロ経済の方向性はあり得るんですけど、「供給過剰」を放置したまま価格が上昇するってのは「含み損失」みたいな見方もできるワケでして、まだまだ消費性向そのものは『デフレ型』と言っていいのだと思います。
前述のとおりでアベノミクス的にはインタゲ政策における本番の財政出動に踏み出せない背景あるので、「それはそのとおり」なんですけどね。

■しかしリンクの消費動向には大変興味深い側面があります。
「外食や衣服は引き続き増加したものの、自動車購入が落ち込んだほか、家賃や電気・ガス代なども減少」
自動車が現在の運用のままだと先進国において”オワコン”であるのは鉄板なので無視するとして、
電気ガスや家賃などの『所謂諸経費』を節約してもその分「外食や衣類」という日常生活的消費はまだまだ増加するって部分です。
ですから日本経済の「地味に実直な拡大」には投資効果的にも「政府なりが賃貸住宅補助を拡大」するのが効果的だと訴えてきましたが、あたっているなと思いますね。
電力自由化などによるコスト引き下げも効果があるって裏付けでしょう。
政策における投資効果を考える中で、やれ公平性がなんだとかばら撒きだとか経済わかっていない話もよく聞きますが、政策現在なんかの鉄板に『住宅ローン芸税』など一部固定層への”ばら撒き”は不公平では無いなんて論理矛盾ですから(専ら銀行への収益供与とも言える)。
(※車購入時における減税も随分大きなスケールでやりましたけどこれも特定産業向けの勿論不公平な分配政策です。)
→続きを読む

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