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年末年始の不動産事情

2013年12月26日

告知情報的な話ですが、
ぶっちゃけretour東京は殊更年末年始で休業って事も無いんですがw、仲介会社なんで管理会社さんが営業していなければ内見はおろか物件照会もできないのであり、たいだい年末年始はマシン関係のメンテナンス期間となります。
※国交省DATAベース『REINS』は12月28日〜1月3日までシステムそのものが休業です。
さて街の不動産事情はどんな感じかと申しますと、
5月の連休やお盆期間もそうですが、一般の方が帰省するなど想定される期間は不動産会社も長期連休珍しくありません(普段が持ち回りとは言え事実上週休1日ですから余計に)。
昨今は「日祝定休」も増えているぐらいなので、年末年始の営業は広めに休業すると思っていただいて間違いありません。
年明け的にも5日まで普通に休みと想定しても次の8日水曜は定休多いので(一般的な業界の公休日は水曜日)新年の営業開始が9日のケースもあります。
そして翌週にはまた12日13日と連休ですよね?
■更にこの年末年始の連休期間の補足しますと「=新規空室登録もストップする」事になります。
そうすると新年度の新規募集登録は1月末ぐらいになっちゃう事も有り得ます。
だとすると?
「もうほとんど春相場が始まる2月が見える」事になりますよね。
家主さんサイドとしても無理に1月中旬などで賃料下げて募集始めなくても、需要増が見込める2月から当初想定賃料で募集した方が得だと考えるのが妥当ですから「1、2週遅れてもいいので2月からの募集としましょうか」という判断もアリアリです。

という流れがありますから、
■「特別引っ越し時期が(現住居の更新日関連などと関係無く)決まっていない」のであれば、
春の相場の反動で相場が下落する4月後半からの方が得になります。
(逆に言えば年間通じて最も募集賃料高いのは3月・最も安いのは猛暑期間の7月から8月のお盆前まで)

年末レベルで既に空室調査完了していれば年始から内見などまだまだお得な水準で候補が減る事無く可能となりますが、年明けから街の不動産屋さん巡りなどで飛び込み営業的に部屋探しを検討されている方は早いうちに決めちゃうとかの方がベターだと思います。前述の新規空室登録の遅れ傾向も想定しておくべきでしょうからね。
(※古築レトロなど個性派は存在が相場から離れてますから、年間通じてそれほど相場であるとか空室登録が前後するとかそういう事無いんで、個性派を探す人はそれほど時期に拘る必要は無いと思います。)

■「引っ越し時期を4月に延期した場合には2月3月何をすればいいのか?」
こんな質問ある方いらっしゃるかもですが、
なんたって不動産は「ここ底地の売買で考えてください」、立地がその価値基準の中で最優先の属性です。賃貸の場合でも街選びが最も重要な部分ですから候補地の中で一度も降りた事の無い駅があるのであればここは事前偵察、散歩しておくのがベストですよ。
加えて駅近希望の人は繁華街の分布だとかその辺も実際駅降りてみないと感覚的にわからない事もありますからね。
地味ですがここは現地調査期間に利用しましょう。


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本格的に冬の暖房を考える「オマケ編」

2013年12月20日

前回説明の「マンションの場合ホットカーペット併用が有効論」の点、補足説明してみようと思います。

随分昔のレポートで「スケルトン過ぎるデザイナーズマンション」を内見した時の話なんですが、内装が意欲的なスケルトンとなっていて(壁だけでなく床も打ちっ放しだみたいな)、床がスラブ直貼りどころか「コンクリートスラブ剥き出し」な部屋で(笑
秋口からの内見だったと思うんですが、スリッパ履いても足元の冷気半端無かったの覚えてます。

■マンションの場合高級タイプですと下地にクッション材が入る事はありますが、だいたいがコンクリートスラブに下地コンパネを張った上にフローリング材を張るって感じになりますから直接外壁と繋がっているコンクリに座る訳ではありませんが、熱伝導的にかなり冷たいコンクリの上に板を引いて暮らしているという趣になります。
(※木造2×4の高級アパートの方が断熱性や床の冷え込み遮断などの点ではるかに高性能)
角部屋ですと壁からの冷えもあり得るので、更に冷える事になりますね。

■ついでと言っては何ですが、「方位南向きの誤解」も書いておこうと思います。
夏に関しては涼しいワケですからあまり気にする人もいないと思うんですが、冬北向きの部屋は極端に寒いのではないか的な一般論あると思います。
これはですね半分建蔽率的な問題と言ってもよくって(戸建て同様に南側緑地を開けて日光を当てるように設計する事多いんで)単に「北側の部屋が前方見出しが抜けていないなど位置的に割を食っている場合が多いだけ」の話でありまして、前方見出しが良く(ドライエリア的に)空間が前方に確保されていれば北向きだから特別に寒いという事はありません。
言い換えますと「日当たりが悪い」というのは「窓の前方空間に日当りが確保される空間があるか」という意味でありまして、南向きでも目の前に建造物があって日当り悪ければ同じ事です。
(「日当たり」というのは窓の直下などまでの範囲の話で室内に直射日光をバリバリ入れるという意味ではありません。←なので西向きの部屋はそっちの意味で嫌煙されてます。)
話を冬に戻しますと、冬は日照角度的に西日もかなり足長く差します。北向きの部屋は南向きの部屋の朝日とそれほど変わらない角度で西から真横近く日が差すので、前方空間さえあれば「日当たりがある」んです(そもそも北向きの部屋の目の前は南向きなんですから)。
但し、条件的に南向きより前方広い空間が狭いと(前述の一般的な建築で土地に対して北側の方が狭く南側の方が前方広い場合が多いので)低層階の北向きで条件が悪い場合があるというだけで中高層階にもなれば、極端な違いはありません。
 ↓
違いが全く無いと言っているのではありません。
コンクリートは熱伝導性が高いので前述のように前方見出しの悪さから寒気溜まりのようなものがあればこれが”方位と関係無く”躯体から伝わります。
しかし、南向きの場合でも一見日中は日光で部屋が暖かくなりますが、ベランダバルコニーなどのコンクリートは夜間その反動で放射冷却しますから(ベランダバルコニー方向の窓のあたりから)夜間急速に冷えるのも事実なんです。
(夏南向きの部屋の温度上昇対策でベランダバルコニーへの水打ちが有効なのと同じ原理)
ぶっちゃけ非木造建築はホテルやオフィースビルのようにベランダバルコニーレスが正解なんですよね。ベランダバルコニーはエンジンなどのヒートシンク同様の構造物なので躯体の傷みやすいポイントだったりします。

■などなどちょっと話が逸れてしまいましたが、
マンションなどの非木造住宅の場合この「コンクリートの熱伝導」が暖房効果を考える上のウィークポイントになります。
さしずめ「ホットカーペット併用に効果がある」のは床下からの冷気をあたかも断熱材のように遮断する効果が期待できるのかも知れません。
窓の冷気と結露対策グッズであるウインドウヒーターとかの効果と似た要素なのかなと、
思えばホテルなどでお馴染みのセントラル方式の暖房の場合設置レイアウトが”腰高窓の下”でした。
欧米のボイラー循環方式のヒーターも腰高窓下ですし、床暖房は文字通り床下ですものね。
最近の業務用エアコンはセントラル方式でも天井埋め込み多くなっているかもしれませんが、昨今のトレンドが夏の温度上昇に対応するため冷房性能重視だからでしょう、
(※ホットカーペット利用の定番ノウハウに市販の「アルミの断熱シート」をホットカーペットの下に敷くというのがありますが、非木造住居で利用の場合熱が床下に奪われてしまいますからこれを防ぐための方策です。)

などなど踏まえまして、
●「ホットカーペット以外の対策はないかしら」と考えていたところ、
こんな商品が今出てます。
(本来は「ホットブランケット」が始まりみたいですね、)
「発熱あったかラグ」ヒートテックと同じ原理で水蒸気を吸収して熱に変える部材を用いてます。
エアコン利用なので室内が乾燥注意報な冬にどれだけ効果があるのか未知数なんですが、冬の加湿は又別個に対策必要なところですからね。換装に関しては考えない事にします(笑

現在価格:4,970円
HeatWarm(ヒートウォーム)発熱あったかラグ(正方形185cm×185cm)ブラウン 40295106
B0092KTSZW


これなら電気代もかかりませんから、
効果があるなら期待大。
製品の性質上ペットを飼ってらっしゃる方には適合しない商品のようですが、節約志向なシングルの方チャレンジする価値ありでは無いでしょうか。
(暖房性外れだったら、前回紹介の電気毛布ラグを下に敷いてみるって手もアリかと、)

■根本的な事言っちゃうと、非木造住宅の寝室をフローロング敷きにしちゃう事自体が間違いなんですけどね(ホテルの部屋でフローロングとか無いですから)。
戸建てリビングの板敷の上に何も敷かずにいきなり寝ようって考える人いませんよね(笑
(夏ならアリでしょうけど、、)
25平米以下の1Rシングルマンション居室のキャラクターは「寝室メイン」ですから、お洒落なカーペット仕上げを希望する方が増えてくれるといんですけどね。
最近お洒落なタイルカーペットなんかも随分出ているんで、そっちに人気出てくれないだろうかと切に願うところです。
(張替コストなど原状回復費用もカーペットの方が安価なので、入居者も家主さんにもwinwinなんですが、、。)


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本格的に冬の暖房を考える

2013年12月12日

■最初は「高級マンションの代名詞でもあったセントラル方式の今後」から進めてみましょう。
ひょんな事に某放送大学を見ていたところw
ヒートポンプ方式で熱量が4倍になる的な(エアコンなんかもそうですが)かなり大規模な施設のレポートがありました。
よく言う発電効率と送電効率の損失が勿体ない的な話を補完する意図でそこを”空気”というエネルギーを利用してコンプレッサーなどで熱量を拡大して効率があがりますよ的話です。
(ちなみにその施設では高熱と冷却双方を地熱利用含めて両立するトンデモ系のモデルでした)
さて話を住居で考えますと、昔デラックスなマンションの代名詞であったセントラル方式の問題です。
最上位の建築はホテルですから、誰が考えても設備的にセントラル方式が好ましいのですが前述のエネルギー効率じゃありませんが、暖房におけるボイラー方式にはなんら熱効率帖のアドバンテージが無く、更に大規模施設はメンテナンスも大変なので分譲マンションにおけるセントラル方式は事実上失敗してしまいました(老朽化するとボイラー代と保守費用込みの管理費が莫大な金額になる事も珍しく無くなったんです)。
この設備の改修乃至換装って部分には更に以前から問題点として指摘している『自主管理方式』も大きく関わっているのではないかと思います。
機関設備に関しては分譲時から基金的なものを購入資金とは別途準備してこれを管理会社運営で自動的に更新されるようになっているとかですね、そういう方向性があれば管理費がトンデモ無い事になって、建替え決議が急がれ名棟があっさり取り壊しになる事も抑制できたのでは無いかと思うんですよね。それこそ、現在最新のヒートポンプによるセントラル方式であれば「ひょっとして光熱費安くなるかも」な余地もあったのに、、、
これにソーラーによる補助など含めて意欲的な管理会社が取り組めば区分所有権部分の中古価格も下落せず建替え決議も先送りとなる可能性もあったのじゃないかと思ったりします。
※根本的には現在の販売方式や管理に関わる法律など「全く不十分である」って事なんだと思うんですよね。

■時々私が安易な建替えに懐疑的な発言が目立つ理由ですが
これは往年の建築は当時のゼネコンが会社威信をかけてであるとか、建築士のみなさんも(それはどんな理論的根拠あっても自分の設計で地震で崩落とか考えると怖かったそうです)十分過ぎるほどの物量投入が”常識”であり、耐震基準合格コストギリギリで作るなんて事は当時”考えられないこと”だったからです。そんな実価値評価からくるもので、現代作でも過剰とも言える物量投入があれば別ですが開発における金融サイドとの関係含めて現代作では難しいのではないかと思ってます。
極々簡単に言えば「壁が薄い、柱が軽い」というね、、
(これが反面『分譲キラー』が強い根拠にもなってます。)

思えば70年代から80年代のオーディオにも言えることで、
当時の物量投入は半端なものじゃありませんでした(現代の同価格品と比べると重量倍あったと思います)。勿論軽量化したとは言え技術的には現代の方が効率いいでしょうからトレードオフな部分はあるとおもいますが、事住居って壁が薄くても高性能とか基本的に有り得ない世界の代物ですからね。


■話を戻してヒートポンプや昨今の高性能エアコンの省電力性能に戻りますが
計算上の熱量はカタログスペックどおりだとしても、輻射効率上の問題があります。
「熱伝導率」だとか「到達率」とか「到達効率」ですね。
マンションのエアコン利用においては以前からホットカーペットの併用が高効率だと知られていますが、これには体感上の到達率だとか到達効率って事になるでしょうか。
ちょっと何の事かわからない方には「窓が大きくて思い切り冷気で部屋が冷える現象」で想像してください。←これは暖房の逆パターンなんですが、窓の面積が大きいほど輻射効率が上がり(ガスバーナーと大型ガスコンロの差みたいなもんです)一気に部屋は冷えてしまいます。
逆に暖房の場合には損失無く高効率に室内空間にその熱を伝える方法が必要になってくるわけです。
(ですから壁一面の蓄熱放射パネルヒーターなんかがあれば高効率って事になりますが、床暖房やホットカーペットは補助効果として似たような作用するのではないでしょうかね。)

放射効率だとか輻射効率とはまた逆になりますが、同じ効率で言えばですね、
簡単な話、スープを作ろうとお湯を沸かしても部屋は少ししか温まりませんが熱いスープを飲めば身体は温まります。更に葛湯みたいにゲル状だと身体が温まる効率いいですよね?
(この辺は床暖房とかにも応用されている話かなと思いますが)
この辺の効率を稼ぐという部分が省電力に大きく関わりますから、まだまだ試行錯誤や技術的革新の可能性はこの分野では残されているんですよ。
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分譲マンションなどで今後考えられる問題点

2013年12月05日

以前から現在日本において進められている分譲販売やその管理含めて問題が多い点書いてきたこのブログですが、一部のDATAでは分譲販売の15%〜30%が新築時から「賃貸向け投資用」として購入されているという話もあります。
確かに賃貸住居の調査時に『分譲賃貸』はかなりの数に上り、昨今では「『分譲賃貸』だから高級」を意味しなくなっている側面もあり、新築時からかなりの戸数が賃貸へ転用となれば「区分所有型のワンランク落ちの『分譲キラー』みたいな恰好」になりますし、往年の古築分譲マンションの場合なら中古売買価格の低下に比例して利回り計算されるため『分譲賃貸』が「格安」を意味する場合すらあります。

思い出してみれば10年前ぐらいでしょうか、「ペット可賃貸に困ったら『分譲賃貸』を探す」なんて時代もありました。必ずしも分譲の全てがペット可を意味するものではありませんが、分譲マンションの管理規約上もよっぽどしっかり明記されない限り、ペット可不可をもってまさか所有者をどうこうする権限となれば大変な事もあり(厳密に言えば法的にもペットを飼うなどの行為で居住を制限されるなどの強制力は想定されていないのでこの辺の取り決めはあくまでも特約上の判断になる)、当時から分譲マンションの管理体制というは「いろいろ相談可能」みたいな印象が業者サイドにあったとも言えます。
■そして高齢化社会です。
私は以前から以前レポートしたような英国における住み替え購入などの文化的背景が無い日本の場合(或いは全土が北海道状態の米国はまた意味違うと思いますが)、ここ公団の存在意義が時代で問われた経緯と同様に、「区分所有型のマンションは土地付き一戸建てにおける所有権と大幅に意味が違う」のであり、「居住権や永住権設定型の定期借家のような運営のが好ましいのではないか」と考えてきました。具体的に果たしてどういう形態が望ましいかと聞かれると困っちゃいますが、実際現状でも長期住宅ローンの場合「間接的な銀行保証長期賃貸、期間終了後資産価値保証無しの古築物件所有権の譲渡がある」という事なわけで(支払いが25年以上ともなれば購入者は100%高齢期が視野に入りますし)、管理会社が銀行だというだけなんです。
 ↑
これって労働経済学でたとえると『仮説』になりますが「退職金を給与の形で(利子分)減算して前払いし退職金相当額の残金部分を(その時の時価不明ですが現在の評価額で”何株”などの)会社株式に交換の上支給します」みたいな話とも言えます。
(ですから私は住宅ローンを25年以上認める制度には反対でせいぜいが支払期間15年前後の制度にすべきです。←25年以上にもなれば銀行側の利益が大き過ぎる。)
この構造は同じ出資者である金融やファンドが自分の資産として運用する(資産リスクを自分で負う)『分譲キラー』のがよっぽど(売り逃げできる分譲より)内容を期待できるみたいな、皮肉としか言えない要素がありまして、
その中の一つに「素人集団でしかも過半が債務者による『自主管理』形式」ってのが含まれてくるんです。
「『自主管理』の賃貸住宅です」←なんて聞いた事ないですよね?
ある意味それに近いって意味ですよ。
(土地付き一戸建ての場合は自営業の自社ビル同様に所有者が代表取締役として全権持ちますから、それは『自主管理』で当たり前というか、それのがいい訳ですが。)

このバックグラウンドの中ですね、
「入居者も管理組合も高齢化するなか、健康問題や痴ほう症であるとかそれに類するメンタル問題がマンション管理の範囲内でも発生してくる可能性がどうしたって上昇してきます。」『自主管理』で万全に対応できるとはとても思えないんです。
しかも資産価値として残っているのは短期間に現金可される保証の全く無い区分所有型の古築マンションであり(全面リフォームしないと賃貸できませんし)、木造戸建てで建物部分の固定資産税も終わり(解体費もそれほど高額では無いので)「上物古築つき売地」として売却する事ができる土地付き戸建てと流動性の点でも大きく事情が違ってきます。
つまり、分譲マンションでは高齢者向けの専用施設などへの移転が難しくなるばかりです。
(少子化なんですから。複数世帯同居の時代でもありません。)
更に分譲マンション所有者の高齢化が進み売却現金化の希望が多くなれば「中古相場はさらに下落します」。
▲本来は高齢者向け専用施設への移転は心理学的にベターチョイスでは無く、社会福祉は高齢者のひとろぐらしとその選択権を保障しなければならないんですが(生活保護制度含めて憲法の趣旨から言って高齢者だから最低限の生活を保障されないというのはオカシイ)、この体制が整うまでタイムラグは出ざるを得ないでしょう。

時代の推移から見ていくと、上記自治体なり公的機関のタイムラグを埋めるのは「NPOやNGO」になるでしょう。弁護士さん余りなどもありますんで、このNPOやNGOには法的アドバイスできる人材も入ってくると思います。『管理組合』などがこういう組織なりに一部管理業務を委託するなて時代はもうすぐそこな気がします。

■かといって現在の賃貸住宅審査においては「高齢者の入居」が保証されているとは言えません。
こちらにも自治体なりの関与が求められており(条例などで高齢者入居拒否の禁止等)、公的管財人制度や公的保証人制度、などなど「賃貸住居も今のままでもいい」とは言えないのです。
(※ここはNPOやNGOの前に『民間保証会社』がサービス始めるのではないかと思いますが、)

■などなど様々な部分から、現在の分譲マンション販売が「昭和の右肩上がりの時と同じ(超長期住宅ローンは改悪でしょうし)」そのままの流れていっちゃっているのはかなり問題だと思います。
土地所有権に関しては昭和に『長期定期借家契約』とするマンションが試行錯誤されていて、可ならす下成功しなかったんですよ(権利関係や資産評価などなどで)。その失敗もあって「所有権では無く永住権的発想」はその時からNGというか業界も「無理だよ」の結論出ちゃっているところがありまして、ここには是非自治体なり政府なりが積極的に関与する形でアイデア出していくべきだと思います。


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