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『ベテラン向きの部屋』と『ビギナー向きの部屋』

2014年01月31日

部屋探しの心理そのものでもあるんですが、retourのレポート時に登場する『ベテラン向きの部屋』ですとか『ビギナー向きの部屋』とは何か突っ込んで考えてみようとそういう趣旨です。
それぞれの言葉「ベテラン」「ビギナー」には東京一人ぐらしのキャリアという意味もありますが、賃貸住宅ライフのキャリアという意味でもあります。
それは、各設備であるとか部屋の使い勝手などに対する技能水準や、広告含む住宅情報などへのリテラシーなどの差ですね。

東京一人暮らしビギナーの方は、なんてったって自分の部屋というイメージを自由に考えた時間すらまだまだ短いですから、いきなり個性的な部屋を選んでも「自分にとっての東京における暮らしの個性」が固まっていないワケですからあんまり意味が無い事になります。
ぶっちゃけ無難な選択のがベター。
(ビギナーな方でもわかりやすく成立する個性は「格安か?高級か?」ぐらいのものでしょう。)
生活するうちに友人宅を訪問するだとか、東京生活者の大半は賃貸や分譲などの共同住宅生活者ですから様々な生活情報を具体的に耳にするようになります。
所得水準などもベテランになればなるほどだいたい目算が固まってきます。
本格的に面白い部屋探しとなるのは、「ベテランになってから」です。

ここもひとつの選択なのかなと思いますが、
何か殊更個性個性ってね、ユニークな部屋を選んだのが幸福なんて原則があるワケでもあるまいしで、人生の選択そのものですよ。
部屋って『不動産』なんですから、
■物語の舞台設定として、自分でなんとなく思い描く自分なる登場人物はどんな部屋に住んでいるのかなと考えるみたいにこれは決まってくるのだろうと思います。
えーしかしですね、経済として見た場合「需要と供給」ですから、
先頭走る前衛な人が方向性として没個性になっちゃうと、市場としての動きが広告ばっかりになってしまいますから(これは結局賃料高め誘導になるでしょうし)。
「我こそは」って人はユニークな選択に是非踏み出して欲しいものです。
次回『こんな部屋があった』でレポートしようかなと思っているのですが、
某新宿区に昭和30年代築の木造アパートがあったんですよ。
管理会社さんの謳い文句も「文豪のなんとかを感じさせる云々」だったりして(笑
しかしこのお部屋確か浴室の給湯が旧式バランス釜でして(男性より女性の方が使いこなしているという噂の)、それはいきなり地方から上京のビギナーの方には「その価値が意味を成すだろうか」と考える訳ですよ、イメージ的にも仕事バリバリの若い方にもどうかしらなんて思ってしまいます。
こういう部屋にね〜、東京ベテランの個性派の肩がドカッと腰を据えて暮らしてくれると違ってくるんですよ。家主さんも「レトロ和室アリじゃん」と思いますものね。

かといって「ビギナー向けの部屋は面白味が無いのか?」と聞かれればそんな事ありません。
この場合は個性じゃなくて「機能性勝負」ですよ。
遮音性の工夫だとか、キッチンの選択ですとか、洗濯機置場をどうするこうする(どこに配置するか)、そんなところが勝負所になるでしょう。
これも某新宿のサブリース系(分譲キラーのワンランク下ぐらいの)築浅マンションの話なんですが、20平米ギリギリのところにかなり強引にB・T別設計を織り込んでいました。
(一般的にB・T別設計するには最低22平米、できれば25平米必要)
トイレ入り口を引き戸式にして、トイレから浴室へ入る方式でB・T別を実現してました。
しかし相当無理くり設計していたため、もう廊下の幅が「引っ越しやさんどうしよう」みたいな事だったり、玄関ドアの位置はどうしたって無理あるよねだったり(階段直上でいきなりドア開けた時に他の部屋の入居者の方いたら危なかったりしていて)、うーんどうしてこうなっちゃうのかなと思った事があるんです。(本当に建築士の設計なのかなと思ったぐらいで)
優れた設計の部屋だと、私の知る中で最小のB・T別は17平米ランクで実現例ありましたが(これがね本当に不思議な話で狭いと感じないんですい)、図面だけじゃわからない事多くて、
●こういう見方ができるかも知れません
『ベテラン向け個性派の部屋は一発決め(もう内見前から決まりでもよい)』
『ビギナー向けの部屋は内見で選ぶ(資料レベルの評価はほどほどに)』

なんだか予告みたいなレポートになっちゃいましたが、
次回は『こんな部屋があった』「古築木造アパート編」
お送りする予定になっております。


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賃貸住居におけるインフルエンザ対策

2014年01月23日

なんだかここのところ寒波があれですとか今年の冬が厳しい的レポート続いておりますが、インフルエンザが大流行しそうだという話も出ているので「賃貸住居的対策」を考えてみたいと思います。
(明日あたりから暫く暖かいらしいので大流行とかならずに止まるといいのですが、)
retourのブログは「東京シングル」が隠れテーマになってますので、今回の話は専ら「ワンルームマンション編」と考えてください。
(勿論木造APでも工夫次第で応用可能です)
所謂ファミリータイプにお住まいで「加湿器も万全」という方にはほとんど関係無い話となりますので、設備万全な方はスルーでお願いします。

さて、寒さのピークよりインフルエンザなどの流行期は冬の中でも限定されますから、その流行のためだけに加湿器購入というのもちょっとな〜と思われる方少なく無いと思います。
加湿器も機種によっては除菌的には逆効果な機種もあるとの話も伝え聞きますし、簡単な方法で室内の湿度をコントロールする方法は無いでしょうか。

■1Rマンションなどの機能性のひとつがこちら
これは懐かしの近鉄バッファローズの当時トレーニングコーチだった立花氏が春のキャンプの時に若手への風邪対策として指示した方法です。
「ユニットバスにお湯を張ってドアを開けたまま寝る」
(この話には逸話がありまして、話を真面目に受け過ぎた若手選手が熱湯風呂満タンで寝ると、朝ホテルの部屋がビショビショで大騒ぎになったという話ありますので「さじ加減」にご注意ください。)
実に簡単な話で、夏の梅雨対策の逆を行けばいいのです。
湿度管理に成功しますと体感温度も上昇しますので、暖房の水準を少し落とす事も可能です。
3点ユニットの場合は座面カバーなどを最小限に(これは3点ユニット利用方の原則ですけど、間違っても必要の無いトイレットペーパーカバーなどは使用しない事)。
間取りが1DKとかになっちゃうと上記の方法だと思ったように湿度が居室に向かわず、玄関ドアだけビショビショとかの話になっちゃいますからご注意ください。

実はこの点、昭和の西洋建築の王道に存在する「横玄関で室内の真ん中に水回りを集中させる設計」だと最適に湿度管理もできるので、アレは優れた設計だったのだなと思います。
どういう設計の部屋かと言いますと、
参考間取りを出すとこんな感じの設計です。
tenkeR08.jpg

■応用編的には簡単な話でありまして、
蒸発皿(北海道の俗称だと思いますがストーブの上に置くタライみたいなんがあるんですよ)ならぬ、蒸発バケツだとか蒸発タライですね(笑
お湯沸かして室内に置くってだけ。
(ある程度保温性ある方が効果的だと思いますから100円ショップとかにある保冷バッグ部材のアルミシートみたいなので対策するといいかもしれません。)
厚手のタオルを熱湯蒸し状態で干すって方法もお手軽な手段のひとつです。
(速乾性が売りのタオルの方が加湿機能も高いと思われ)


ついでに全然関係の無い話なんですが、
よくあるホテルやマンションの怪談話に「ある場所がビショビショに」なんて話聞きますよね。
(ところがこのタイプの話ってオンボロ木造APだとか木造テラスハウスなんかだと出てこないですよね。)
ぶっちゃけ『設計ミス』のマンションなんだと思います。
酷い事例だと、ベッドに下に水が溜まるだとか、冒頭近鉄バッファローズの話じゃありませんが玄関ドアのところが結露して水浸しだとかの話を耳にした事あります。
気密性が売り物のマンションの場合、室内空気の循環ですとか外壁含めた熱伝導部分との温度差などで後からそういうトラブル出る場合あるんです(これ分譲のケースで聞いた話です)。
と、そんな話はここまでとしまして、

■インフルエンザ大流行なんて話ありますので、冬のエアコンフル稼働で室内の乾燥半端無い人は一工夫されてはいかがでしょうか。


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春のシーズン相場のおさらい

2014年01月21日

そろそろ春のシーズン入ってきたかなと思っていいでしょう。
実際物件調査やっていると「2月空予定」みたいな形で調査母数に空予定情報も増えており、いよいよかなと感触ありますね。
さて『春のシーズン相場』についてもその都度書いてきてますが、ブログは記事埋もれますからね。今年もおさらい的にザックリ説明していきましょう。
(東京ベテランの方には本記事はスルーでもいいかなと思います、)

■結論から言えば
「可能であれば春引っ越すべきではない」という事です。
今年から大学生で上京するですとか、人事異動で東京へ移動という事であれば引っ越し時期を変える事はできませんが、可能な限り時期をズラすべきです。
理由は簡単で、賃貸住宅も需給相場で賃料動きますから「春募集の賃料は高い」のです。
しかもこの需給バランスがまた「見掛け上の現象で過剰化」するので尚更です。
何が起きるのかと言えば、ネタバレすれば実に簡単な話でありまして、
●「東京都内で移動する人」がポイントになります。
1)最近の部屋探しは「解約届を出さずに探し始める人が多数」
2)現在の部屋の残り契約日数と次の部屋の契約とで「実質二部屋占有の人が多数発生」
3)春のシーズンはルームクリーニング・原状回復内装工事業者も繁忙期
4)退去後募集開始もかなり遅れる
 ↑
ぶっちゃけリリースされる部屋の新規募集が春のシーズン内に間に合わないのです。
その結果、見掛け需要が倍になるというか「春だけの供給不足が発生する」という事ですね。
勿論その供給不足の時に空室募集を開始できるのであれば、空室不足から若干賃料高くても契約決まりますから、業者としても(専任媒介であれば相場を見て家主に打診するんですが)家主としても「春の空室はこんぐらいの賃料でいけますね」的に募集賃料が高くなるのです。

注:どこまでそれが関係するかわかりませんが、前述の説明2のところ、最近時々目にする「フリーレント付きの募集」これが今以上に増えますとですね「新しい部屋のフリーレント期間中二部屋占有する人が更に増える可能性」もあり、どうなんだろうと思う部分もあります。
(ちなみに一般の契約時「賃料発生日の交渉可能期間は申込み日から2週前後」です。)

更に、実際の内見などの予約状況も春の場合だと「内見当日申込が入って募集終了」とかの候補が出るのも珍しくありませんから、落ち着いた部屋探しにならないんです。
retourの場合は基本的に「月曜に最終確認して当該週末内見想定」としているんですが、それでも情報鮮度的に内見日手前で候補が終了してしまう事が春は珍しくありません。
母数から見ると(retourなんかの場合調査母数が半端無いので「内見候補物件の抽選率は1%ぐらいですから」)1件の内見候補消滅はそのバックグラウンドで100室近い部屋が消える級のスケールなんで、これ馬鹿にならない話です。
(※春シーズン以外の調査でも偶然内見候補が当日消える事はありますけど、シーズンオフで発生する内見候補の終了は”その部屋だけ”で偶然起きたと言えますから、縁が無かった的に案外納得できることの方が多く、春のシーズンで候補が消えるとの現象としてその内容が違うんです。)

■昨年12月に実際にあった事例ですが、
都心寄りの某マンション内見時の管理会社担当者の話。
「今12月の募集だからこの賃料なんです(当時8万5千円)、今季募集前だったら10万した部屋なので今年度末までに決まらなかったら春のシーズンまで一度募集をストップして、別の賃料で再募集する予定なんですよ。」
実際のところその場合幾らで募集するのかはわからないんですが、こういった対応は業界的というか大家さん的にあり得る事なんですよ。←春のシーズンにおける相場差はそれぐらいの話なのです。


■そして、春の繁忙期に新規募集間に合わなかった部屋が4月以降に順次リリースされますが、この時には需要が大きく後退してますので、「春のシーズン終わってますから、こんぐらいの賃料ですね」となり、最も引っ越し需要が下がる”夏お盆前”にかけて賃料が最も安い期間に突入すると、こういう流れですね。
(※お盆期間は休暇に帰省される方が多いので、ここに合わせてほとんどの管理会社も夏季休暇となるので8月は別の意味で引っ越しには向かない。)

といっても引っ越しのタイミングは新卒で就職してからとかがやっぱり多いでしょうから、現在の契約満期に近いところで次の部屋をと考えちゃうと思いますよね。それが普通でしょう、
そこはですね冷静に考えてみてください。
仮に現在の賃料が8万円とします、更新費は8万円ですから「1年だと4万円で半年なら2万円」と考える事ができます。
仮に現在の契約期間1年ちょっとで解約にして夏前に引っ越しを移動させますと「損するのは3万ぐらい」です。春のシーズンに比べて夏前なら「(賃料8万前後想定なら)3千円〜5千円安いかも」ぐらいの期待値ありますから、3万円は余裕で回収できる事になります。
春のシーズンは可能ならズラすべきが正解かと思います。


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北米を襲っている冷気が日本にもって話出てますね

2014年01月13日

実際にかなり寒いですよねこれ。
北米の寒気には深層海流とかが関係しているって話ありましたが、北極海の寒気が北極の気候変動の関係で全体的に南下傾向にあるって話もあり、温暖化論議はどこへやらで最近は氷河期到来かって話になってます(CO2論議はどうなるんだって)。
海流的にいきなり日本がマイナス40度とかの話にはならないと思いますが、小学生の一時期釧路で暮らした経験ある私的にではですね、マイナス10度以下で風まであると(体感はマイナス20度以下とかになるので)「薄着で外歩くと命の危険感じる」レベルになります。
北海道では、飲んだ帰り道で屋外で寝落ちして凍死するとかみたいな話が子供同士の世間話に出たりする地域なので(寝室がマイナスとかでも平気で寝ているんですがww)、東京の寒気といってもマイナス10度いかないのであればどってことないなんて思うワケですが、それにしても暖房設備など無防備なままでは洒落にならない温度になってきているかなと思います。

ここのとこ連載した「冬の暖房を考える」シリーズにも記載しましたが、
省エネ的にはやっぱりエアコンが強く、窓と床のウィークポイントに留意するる事が重要となりますが(乾皮アレルギーなどで温風直が苦手な場合には前回紹介した高効率シーズヒーターがお勧め)、これだけ屋外の温度が下がってきますと、コート含めて冬支度のスケールまで見直さないといけなくなってきますね。
それこそ北海道なんかなら、少々の雪の行軍ぐらいできる装備がどの家にもありますから困る事は無いでしょうけど、東京の軽装では対応できないケースも出てくるでしょう。
(アウトドア系でどれぐらい暖かいのか見当つかない時には迷わずスキーウェア関係で探せば堅いと思います。)
かといって、床面積的に決して余裕があるとは言えない東京シングルライフで分厚いコートをいきなり調達すればかさばる事この上ありません。
えーこの場合恰好つけてられないので北海道式にいきますと→下着でしょうこれね。
「股引やら長袖ネルの下着やら寒冷地用のブーツ」これに尽きるかと思います。
(足元の慣例対策的に靴そのままで厚手の靴下とかは効率的に得策では無く、靴を変えないと本格的な対策になりませんので、ここご注意ください。)

更にここにインフルエンザなんて話になれば、首元も冷気からしっかり守らないといけません。
マフラーも厚手のコートの内側でなら有効ですが、所謂「いつもの東京冬の装い」的な外にお洒落に緩めに巻いてじゃスカスカで冷気を防げません。私はマフラーの巻き方詳しく無いのでアレなんですけど、しっかり巻く方式に変えて可能であれば首まである衣類を下に着用すべきでしょう。
流石に飲んだ帰り道に屋外で寝落ちして凍死は無いと思いますが、お酒飲む方は室内の温度も下がりますから(室内の寝落ちもバカにならないので)特別に寒気が来ている時の深酒は避けられた方がよろしかろうと思いますよ。

と、考えてみますと、
下着関係は手持ちのものを二枚重ねなり、長袖Tシャツぐらいなら誰でも持っているでしょうから何らかの対策可能に思いますが、靴だけは手持ちのもので対応できない事が有り得ます。
足元が洒落にならないぐらい寒いと感じられている方は、この点だけは諦めて「寒冷地用のブーツ」購入お勧めします。

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本格的に冬の暖房を考える「予備情報編」

2014年01月05日

■ネットショッピング系に最近新しく『ビームヒーター』なるものが登場したので、ちょいと家電量販店などで現物見てきました。
(謳い文句だと「セラミックにヒーター管を埋め込んだ新型発熱板」というのが目玉らしい←多分特許。)
オーディオ的たとえ話で頻繁に出てくる「輻射効率」の技術的向上ってところが商品名である「ビームヒーター」になっているのだそうで(大口径振動板による直進性と同じ理屈)、どんなもんかと見てみたところ、点火実演は確認できなかったのですが、見てすぐ「自慢の発熱板の面積がまだまだちっさい」と判断できます。
技術的にそのサイズ以上の発熱板が生産できていないようで(バッタ製品含めて全てOEM的には同じ部品が使用されているようです)、これは大面積発熱板化に成功するまで製品として完成形になっていないように思いました。
(ネットショッピング的にはバッタ製品系が298とかで入手できたりするようです。)

■量販店側も暖房実演しているのはダントツで暖かいでしょ的に「シーズヒーターの定番ダイキンのセラムヒート」でありまして、
売上No1の表示もありましたね〜
やはり今年もエアコン以外のメイン暖房機器としてセラムヒートの地位は揺るぎないっぽいです。
現在価格: 27,678円
ダイキン(DAIKIN) 遠赤外線暖房機「セラムヒート」 マイコン制御 トリプル節電搭載(リズム運転・室温見張りセンサー運転・待機モード) ダークブラウン CER11PS
B00FFUHZKI

(旧型は1万前後安く入手できるかもです)


■ホットカーペット的には新製品として「耐荷重対応系」のが登場しておりますね。
現在価格:14,670円
広電(KODEN) フローリング調 電気カーペット(マイコン式)(はっ水加工) 3畳 KWC-3001WB
B0092JF9QK

●耐荷重:1.0kg/平方cm ※5cm角の脚4本のテーブルの場合の耐荷重:100kg(テーブル重量含んで)
(ホットカーペットというよりこれは「仮説式床暖房」と言ってもいいでしょう。このタイプ更に重量物に耐えられる高級機種とかもあるようですので、床暖房的に敷きっぱなし運用とかで興味ある方は家電店など見て回ってはいかがでしょうか。)


などなど新製品系の補足情報でした。


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