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春だからこそ「ある街の業界話」

2014年02月26日

今回も春のシーズン特集的なお話となります。
いわゆるひとつの巷間伝わる悪質不動産業者関係の話です。
具体的に何駅は申しませんが、ネットなどで住みたい街と人気投票で名前のあがる街ならどこでも有り得るお話なんです。
(それが起き難い街についても末尾に書いておきましょう。)

■お正月近くの契約で実際にあった話なのですが、
大変知名度の高い駅の”隣り駅”で契約がありました。管理会社は免許更新番号も二桁の老舗で(創業うん十年的な)、大変信用も高い会社でした。
内見終了後に早速「ここで申込決まりです」となりまして、その足で管理会社にて申込となった時の話なんですが、管理会社担当からお客さんの方に「いくらかお金入れてますか?」との確認が。
(もちろんそのような事がある筈も無いのですが、)
契約の時に、このやりとりの意味を教えてくれました。
”隣駅があそこなので”よっぽど不明瞭な申込金などのやり取りが多いらしく、管理会社としては顧客防衛のため申込時に確認しているのだとの事、話を振った意図も「今回の申込以外でも他所で意味不明のお金取られてませんか」という趣旨だったそうで、もしあれば返してもらえるお金なのでそこちゃんと説明しようという考えだったのだそうです。
(このやり取りを申込時や契約時に必ずやっているとのお話で、)
流石にそういう体験初めてだったので「そんだけ酷いんですか?」と聞いてみたところ、
「ほんと多くて困ってるんです」と即答。

※それに近いやり取りは接続する別沿線の管理会社さんと別案件の打ち合わせした時に聞いた事はあるんです。そのケースは契約金清算書作成時に不明瞭な会計処理を要求する仲介が時々いるので、そういう会社とは取引していないって話だったと記憶してます。

■そうそう自分でこの話書いていて思い出しました。
随分前の話ですが、こちらもまた某有名ターミナル駅に接続する沿線の管理会社との契約前段取りのお話です。
一般的に契約の段取りって「申込→審査となりOK出れば→契約内定の証明として『契約金清算書』が発行されて契約が確定」します。
この時、管理会社と「明細への仲介手数料の表示どうしますか?」という打ち合わせが入ります。各社経理関係の事情に合わせて「ウチは別途仲介手数料清算書出しますので、仲介会社へお支払ください方式で」とか、「契約時に領収書もっていきますから、契約日当日清算で(仲介手数料は一括で管理会社へ一度入金方式)」など会計上の摺り合わせをやるわけです。←管理会社と仲介会社との会計処理はそのどちらかなんで、
(ちなみに専らretourは振込みなので「別途当社で仲介手数料だけの清算書作りますので」のスタンスです)
すると、その打ち合わせの時に管理会社さんから「仲介手数料清算書別途は構わないので事前にFAX送信の上、契約時に清算書の原本持ってきてもらう形で」と回答があったんですよ。
何の事かと思ったら、「仲介手数料以外に謎の名目で請求を加算する業者がいるので契約時にチェック入れてる」との事だったのです。契約者さんが不明瞭なお金取られてないか、確認したいという趣旨だったんですね。
その時は「やれやれ流石某ターミナル駅接続だわ」と思ったものです。

地元の老舗管理会社さんが、契約者防衛でそっち方面の盾となる業務も必要になる状況もあるんだという話です。
(※実際力のある老舗は地域の業界の協会長とかやっていて、地元業者に公正流通の指導している場合とかもあります。)
■繁華街があって賑やかそうな人気の街でも、老舗管理会社がガチっと地元を固めていれば取引秩序も維持されているんですが、メディアによって突然注目の駅とかに持ち上げられた街になると信用高い老舗不動産業者の規模が元から小さかったり、一儲けとばかりに営業店が大挙駅近に押し寄せて老舗の指導力も何も、激しい大家さん獲得営業攻勢に対抗するのがやっとなどの状況に陥ってしまいます。
(ここ大家さんとしても大変な事で)
というか、仮に公正取引が守られていてもいろんな意味で市場そのものが偏向してしまい、相場は実需以上に高騰します。
部屋探しで「一般人のお友達からもサクっと名前があがる街や雑誌なんかでもやたら推薦されている人気の街」が候補に上がっている時には事前に信頼おける仲介会社に周辺情報含めてアドバイスを求めるのが吉です。


注:ここ微妙な話なんですが、所謂悪質系と呼ばれる会社が必ずしも全部悪いって話では無いんです。
ぶっちゃけ「業種からして違っている(本来の仲介業はコンサルティングですが彼らはサービス業)」と考える方が筋論で、この話始めると延々続いてしまうので今回はストップしますが、イロイロなんですよ。
関連で昔の長編シリーズエントリーのリンク置いときます。興味ある方はこちら、
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/159286443.html
→続きを読む

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雪問題の続きです

2014年02月19日

ルーフバルコニーのみなさんどうされてますか。
(かなり苦しい状況にあるとお察しいたします。)
設計上も想定外の積雪なのでいたし方無いところですが、ルーフの場合路面に向けて雪かきする訳にはいきませんから、溶けてくれるのを待つばかりとなっているのでは無いでしょうか。
某掲示板のまとめサイトニュースで「北海道の人から忠告お湯撒くな」なんてタイトルを目にした事ありますが、これは北海道などの場合日中とおしで気温マイナスなので「スケートリンクになりますよ」という意味なので、寒いといっても日中は気温が10度近くに上昇する東京などの場合であればその心配ありません。
ルーフバルコニーの積雪に困っているかた、お風呂の残り湯などで溶かしちゃっても大丈夫ですから。(融雪剤として知られる「塩撒き」ですが、これは配管部分など鉄が使用されている部分あるでしょうから「安易な塩撒き」にはご注意ください。)

ダイキンなどからの情報としても、室外機埋もれちゃった状態でのエアコン稼働はNGとなってますので、ルーフバルコニーでは無い方でも室外機回り積雪埋まってないか確認要です。

心配された関東方面週末の雪は遠のいたようですが、まだまだ寒気残っており、例年に無く雪の解け具合が進んでいないように思います。
北海道ですと、雪が積もると断熱材にもなってかえって暖かいなんて言いますが、それは外気温がマイナスの場合でして(笑、東京なんかの場合雪が残っている周囲から「ビュービュー冷気が」という状況にもなっております。
前述のルーフとは別の方向で、マンションやアパート1階の方「なんかこっち方面寒いかも」と言う場合、雪が原因かも知れませんので屋外の確認もしておきましょう。
(※特にマンションは熱伝導率が高いですから、夏の水打ちが効くのと同じ作用でそのまま外壁から躯体温度も下がっていきます。)

しかし戸建ての方は例外かも知れませんが、
間違っても賃貸生活の方で「スコップ常備」の方って多く無いでしょう。
北海道ネタ的に補足しますと、
借りたはいいけども、サビとか回ったスコップは雪がくっついちゃって使い物になりません。
(スキー用のワックス塗ってからって手はありますが)
表面仕上げ的にサビの回ってないスコップじゃないと作業はかどりませんので、ガーデニングで使い倒したスコップあるからと言ってそのままでは除雪に向かない場合もあります。
かといって、スキー用のワックス持っている人もそうそういないでしょうから、
こういう場合、防災用かねてコンビニでロウソク買ってきてですね、ロウソクがワックスの代用になるかも知れませんから、スコップの滑りが悪い時にはぎゅーっと塗り込んでみましょう。

東京の場合ですと、やはり気温が+の日中にお湯も駆使してってパターンが一番早いかなと思いますが。

1月にアップした記事のリンクも置いておきます。
雪はね用の靴の無い方参考になれば、
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/385079845.html


■そして前回記事の「冬の停電」
ここはあれです、戸建て住居の場合スマートグリッド的な設備への期待が防災用としても大きくなったと言えますね。あまりご存じない方もいらっいますが、大容量バッテリーというのは大変高価でありまして、ハイブリッド自動車や電機自動車所有の方は、自家用車の大容量バッテリーを予備電源として停電の場合の緊急電力として使用できるような設備モジュール増設が有効です。
現在この辺の部材がどれぐらい開発進んでいるのかわからないのですが(同車両自体は伸びているのですから)、スマートグリッドの普及も急がれますね。


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雪が洒落にならなかったですね

2014年02月18日

これまでも防災グッズ関係紹介してきましたが、
積雪の影響で停電とか、これは想定してませんでした。
こんだけ都市が雪に脆弱となりますと(特に賃貸は冷暖房に関してほぼ電力頼みなので)、この寒さの中まさかの停電にも備えておかないといけないでしょう。
東京都心部であれば、どうにかこうにかする方法も無いじゃないですが(24時間営業の店もありますから)、「電力復旧までの数時間」という尺土で考えるならば、

有効だと思います
現在価格:6,062円
ニチネン(NITINEN) カセットボンベ式ガスヒーター ミセスヒート(屋内専用) KH-012
B00AIL132U

(ガスストーブはくれぐれも換気と火気取扱い注意でお願いしますね。)

商品自体は家電店などでみなさんも見た事あると思うんですが、
私も「これはアウトドア用品ですか」と思っていたんですね。
しかし、今回の積雪による停電で考え改めました。立派な防災グッズだったんですね。
積雪による停電は「いつどこでおきるかわからない」のですから、こういう備えも雪に不慣れな地域ほど有効になるものと思われます。

今回紹介のヒーターは「圧電式着火」となっており、
電気や電池が必要無いところがポイントになってます。


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「欠陥億ション」の報道はどうだったのでしょうか

2014年02月12日

常々TV見ているワケでは無いので、実際巷の報道がどうだったのかわからないのですが、マスメディア的にはどうだったんでしょうね。

不動産ニュース的には先日超ど級の報道がありました。
東京・青山の三菱地所「欠陥億ション」 ネットの書き込みで発覚、異例の販売中止に
http://www.j-cast.com/2014/02/01195718.html?p=all

三菱地所レジデンスが販売していた東京・港区青山の一等地に建設中の超高級マンション「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」が、工事の不具合が発覚して販売中止となった。
その不具合というのが、「スリーブ」といわれる、水道管などを設置するための「孔」が開いていなかったためというから、なんともお粗末だ。三菱地所とともに施工を請け負った鹿島建設に配管設備を担当した関電工と、「一流」の看板が泣いている。

解約に「迷惑料」含め「3倍返し」
アベノミクス効果もあって、東京23区内ではマンションが売れに売れている。そうした中で、南青山に建設中の超高級マンション「ザ・パークハウス グラン南青山高樹町」に、欠陥があったことが発覚した。売り主は三菱地所レジデンス、施工主は鹿島建設、関電工が配管設備を請け負っていた。

物件は渋谷や六本木、広尾に近い、都心の高級住宅地。超一等地ということもあり、最高価格3億5000万円、最多価格帯が1億4000万円台という、いわゆる「億ション」。
ところが、欠陥が見つかったことで契約者への引き渡しは中止。引き渡し予定日が2014年3月20日に迫っていたことから、「合意解約のお願い」という異例の事態となった。
販売された86戸のうち、すでに83戸が契約済みで、購入した人もあわてている。中には現在の住まいの売却が決まっていたり、仮住まいだったりと、別途急いで住まいを探さなければならないかもしれない。

三菱地所は引き渡しの中止にあたり、1月25日、26日に説明会を開催。お詫びして、欠陥が見つかった経緯などを説明した。手付金の返金などについても、「こちらから契約解除をいうような状況ではなく、手付金をお戻ししたうえで迷惑料として手付金の2倍をお支払する条件で、合意解約をお願いしました」(三菱地所)と話す。

「億ション」だけに、手付金は1000万円を超える。これに迷惑料と実損分(仮住まいの家賃など)の一部が加算されるので、契約者には3000万円を下らない金額が支払われる。
現在、原因の究明が続いているが、「原因の究明と是正工事に、少なくとも1年はかかりそう」。販売再開の見通しは立たず、建物を取り壊すような最悪の事態も「ゼロではない」と話す。
設計図を「施工図」に落とし込む過程で「孔」がなくなった

今回の物件の欠陥は、「スリーブ」といわれる、配管設備のための孔が開いていなかったことにある。具体的には、全部で6000あるはずのスリーブのうち、1割にあたる600か所の孔がなかったり、位置が間違っていたりした。そのうえ、配管を通そうと後から開けた孔が、鉄筋を切ってしまった個所が見つかったという。
スリーブは建設工程の比較的初期段階の工事とされ、三菱地所は「通常では考えられないこと」と驚くが、「現時点でわかっていることは、施工の段階で設計図を『施工図』に落とし込み、すり合わせる過程があります。そこでの作業で、(孔が)なくなったようです」と説明。この作業は施工主である鹿島建設が行っているため、「これから協議していきますが、相応の責任は負ってもらいます」と話す。

ただ、問題はそのことがわかったのが、インターネット上にあったカキコミだったことだ。カキコミを見た契約者が問い質したことで事実確認が始まった。

三菱地所もその点を問題視しており、「誰が書き込んだものなのかはわかりませんが、他者からの指摘でわかったことは事実。今後、こうした建設中のチェック機能を強化する方策を検討していきます」と話している。

一方、三菱地所は今回の事態を受けて、施工中や販売中の物件のすべてで問題がないことを確認した。ブランドイメージの低下も懸念されるが、「他の物件への影響はない」とみている。
<J-CAST ニュース:2014/2/ 1 >

■記事中に指摘されているネットの書込みは2chまとめサイトなんかのログにヒットしますから、ググるなどしていただければ簡単に発見できます。
この原因をいかにもありそうな推理している人の話ありまして、
CADのレイヤー(特定スリーブ穴属性の座標ファイル)何枚か落っことしたんじゃないかと、
更に、私は建築専門では無いので詳しい事はわからないのですが、今回発端になったネット書込みには「普通にコア抜き屋いるんだけれど、耐震基準的に最近はコア抜きは厳しくなっているだけでなく、今回のケースはマジ耐震基準に不安出るほど尋常じゃない数のスリーブ工事ミスだった」という事らしいんですね。
retourは「賃貸>分譲」が基本方針というかこのブログの論調でもあるので、つくづくモデルルームだけでマンションを購入するのは無理があり過ぎると思うのです。
(賃貸みたいに事実上内見を契約の条件とするような法整備とかできないのでしょうか。←モデルルーム販売っていつの時代の高度成長なのかと思います。)

マンション購入を考えている方には、迷わず「往年の中古築30年選手以上」を勧めますね。
勿論可能であればマンションでは無く「土地付き戸建て」とすべきですし、都心部に暮らしている方なら「高齢が見えてきてからコンパクトな1Rの購入」が安全だと思います。


さて、その後どうなっちゃうんでしょうね。


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個性派古築木造アパート

2014年02月07日

前回予告の『こんな部屋があった』レポートです。
立地は新宿区都心の某所
間取りはこちら
koakereto08.jpg
ご覧のとおり見事な和室の2DKです。
図面資料のキャッチコピーにも「情緒あふれる日本家屋」的な言葉があり、
ワンフロア1住戸なのかは定かではありませんが(階段はどこにあるんでしょうね)、それに近い内容であっただろうと推定できる三面採光の間取り、
築は昭和34年でした。
(昭和30年代ってだけでもう住みたくなってしまいますが、、)
浴室はバランスですから東京賃貸ベテランの方、特に女性のバラ釜使いの方に是非にというものですが、玄関の広さや収納の多さなどレトロデザインに興味ある方なら性別関係無くお勧めの内容。
広さは33.5u、木造ですから仮にマンションの壁芯計測なら36uを優に超えるのではないかと。
勿論居室窓は『腰高』で、
この年代から考えれば洗濯機置場は改装により増設されたものだろうと思います。
(冷蔵庫置場を転用したのかな)
冷蔵庫はどこに?と野暮な事は考えないでください(笑
そこも込みで賃貸ベテランだけが享受できる個性派でした。
賃料はなんと7万円(値下によるものでしたのでオフシーズン特価です)。

この部屋で契約を取れなかった事はとても残念でしたが(調査依頼自体がサスペンドとなったのですが)そもそもこの部屋は希望タイプ外だったのですが、あまりの希少価値から当時空室照会した資料です。

こういった部屋は高級リアルウッド系家具であるとか、真空管アンプなどが似合いますので賃料は格安でしたが、所得も安定した社会人中堅以上の方にも適合性高かっただろうと思うんです。
随分昔になりますが、更に古式ゆかしき木造アパートが某四谷にありまして(内階段の25u前後で6+3構成の2K木造7万5千円だったように記憶してます、それでも当時は十分格安でした)、そのアパートは管理会社担当者曰く「昔某有名演歌歌手が若い頃住んでいたんですよ」であったり、玄関土間が見事なタイル細工だったりなど今も記憶に鮮明です。

これぐらい情緒のある古築は実は都心に多く(郊外にはその時代賃貸住宅開発それほど進んでいなかったのであり)、外資欧米系の方にも好評なのです。
流石に欧米系の方向け的にはバランス釜は改装要ですけれど(欧米系に関わらず無精な男子向き的にも大家さんバランス釜はだけは改装がお勧めです)、滅多に見つからないレア度なので発見すると問い合わせ条件と違ってもやはり管理会社確認しちゃいますよね。
『ベテラン向き』という点で逆説的には「入居者を選ぶ部屋」とも言えるのですが、個人的意見として「こういう部屋が大好きです」。


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