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分譲マンションをネタに賃貸の事も考えてみる

2014年05月31日

このブログが分譲懐疑派であるのはみなさんご存知かと思いますが、もう一つ視点を加えてみたいと思います。住宅ローンでは相当規模支払総額に対する金利比率が発生しますから(5000万のローンが支払い総額7500万なんて話も珍しくありませんし低金利で融資が受けられる人は相当信用面が高い人=お金持ちとなります)ここをザックリ(支払い方法などの細かい部分はアレとして)、
「下手すると総額の2割〜3割が利子」として考えた場合、
支払い年月25年から30年てな規模で考えると、
「10年近くは金利だけ払っているようなもの」と言ってもそれほど間違いではありません。
(この期間を私は『銀行賃貸』と呼んでますが、以降の完済までの支払期間も「古築マンション所有権と無条件交換式の投資」のような話です。)
しかも仮に早期返済などにも取り組んで20年で完済したとしましょうか。
=築20年且つ内装造作は賃貸住居などにおける課税計算の減価償却で言えば耐用年数切れ(築20年一度もリフォームしていない住居を現状借りしたのと同じ状態)、勿論購入価格時の資産価値もありません。

実際の統計DATAがあるのでは無いのですが、新築分譲を購入する人のかなりの層が「築浅志向」のある人だと思うんですよ(そうでなければ中古マンション購入も視野に入ってくる筈ですから)。
皮肉な事に、分譲マンションを長期ローンで購入してしまうと「リフォームされていない古築マンション状態となって初めて自分のものとなる」ような話になっていて、、、
つまりですよ?
当初からビンテージ系もアリの古築レトロもアリな人が長期ローンを組むって話の方が「話としては合理的」となりますから、「築浅志向」の人がこの消費行動を取るのは構造的な論理矛盾がある事になります。
(一般的な賃貸期間6年で考えると、その間賃貸で暮らしている人はその都度リフォームされた住居に引っ越しできますから「築浅志向」の人ほど賃貸住居志向が高い結果にならないと合理性を欠くんです。)
かといって、新築分譲販売にビンテージ系アリな人が興味を持つとも考え難い話で、、
■長期ローンの新築分譲マンションに対して論理矛盾の無い購買層を考えるって話自体が難しい話になっているんですよ。
本来の新築分譲志向な方ほど「長くても15年」スケールのローンで考えるべきで、現行所得や準備資金の関係から購入額に満たない場合には、それに応じた価格の中古マンションを視野に入れるとかそういった考え方をする方がよっぽど合理的だと思うんです。

何もretourが売買全部を否定しているのではありませんから「その判断が合理的であれば勿論売買もアリ」と思いますが、考え方の流れ的に「現状の軍資金と15年ローンでどんぐらいのものが買えるだろうか?」←考える順番はこっちなのじゃないかと思うんです。
■今は誰でもウン千万ぐらい借りられる雰囲気というか風評というか、そういうものに飲まれてしまって「現状買うとしたら幾らのものを買うのが合理的範囲か」を先に考えていない人が多いのじゃないのかと。
そこのところの電卓計算が合理的範囲であれば、売買は割に合うのだと考えてます。
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以前テストをお約束した「喫煙者の方へ」グッズが

2014年05月24日

記事はこちら
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/391583867.html
こちらがですね、
レポート前に価格比較サイトのレヴューで「全然効果が期待できない」と思いきりレポートされておりまして、、流石にテスト自体が見送りとなっております(笑
(使えそうな電源まで用意していたんですけどね…。)

ある意味レヴューを見るまでも無く、スモーカーとしては「このサイズのファンではとても効果が期待できない」と思う訳ですが、この話は「1ミクロンでも壁の汚れが少なくなれば」って企画なので最初からタバコの汚れをシャットアウトみたいな内容を期待したものではありません。
(そんぐらいの効果を期待する場合直径30センチ近い大流量ファンじゃないと効果無いでしょう。)

■折角なのでタバコのヤニ汚れが『東京都の見解』でどのようなものになっているののかを紹介しますと、
「過度のヤニ汚れは(故意過失の汚損破損として評価され)原状回復借主負担」というものです。
見たままですね、
「過度ってどのぐらい」はグレーであり、いかようにも判断できるため解約時の管理会社立ち合いで「随分タバコ吸いましたね」言われちゃうと降参するよりほかないという状況にあります。
(「これはタバコのヤニでは無く毎日室内で焼き肉を焼いた汚れです」と言ったところで、それも通常の使用とは思えませんから意味ありません(笑、)
管理会社さんは常にそんな感じで「タバコのヤニにうるさいのか?」と聞かれればそんな事も無く、「これは過度では無い」と揉めたらとても原状回復を請求できないと考え「最初から喫煙者NGで募集しましょう」なパターンも増えており、なんとも「現代社会喫煙者ってだけで面倒な話」になりつつある感もあります。

スモーカーとしては痛しかゆしで(原状回復は基本的に室内造作の減価昇格と関係しますから喫煙者の方は「6年以上の長期契約」を心がければそれほど気にする事じゃないですけどね)、「1ミクロンでも壁の汚れが少なくなれば」って考えるスモーカーの方、少ないのではなかろうかと思うんですよ。

手ごろな空気清浄機が6千円〜1万円で入手可能な事はわかっているのですが、
それでは「当たり前過ぎ」ますからね(笑
しかもそこそこの大きさの空気清浄機をデスクの上に置くとなればフットプリント的な問題もあります。苦しい立場となっているスモーカーだからこそ、なんと申しますが軽微でパーソナルな小技を考えてみたいところです。

(こちらもPCパーツ流用のUSB12cmファンが案外強力なので、こちらを使ってチャレンジする事になりそうです。)


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「事業物件から考えてみる」

2014年05月16日

最初にネタバレですが、今回はあえてその詳細内容を書きません。
後から「こんなのを探してください」言われても困るからです(笑
賃貸住居の場合は借地借家法により「一定の水準を満たすもの」が義務付けられてますから基本的にイレギュラーな可能性はリアルデザイナーズやナチュボーンデザイナーズ的なものや古築和室などに限られてくるんですよね。
これに比べて法的規制が緩い事業物件は設備一切無しのスケルトン貸し(骨組みだけ=箱だけの意)でも貸せますから現況貸しも多く謎の物件が強烈に出る事もあります。
中には、改装して住居としてって事業物件も存在するのは確かです(数はとても少ないですけど)。
しかし、これを狙って出すとか「希望地域を前提に探す」とかって事は不可能なんですよね。

「こんなんありましたけど、この地に行けますか?」←こっちのタイプになるんです。
ここは一般事務所を除く事業物件全般にも言えることで、
「そんな有力立地で前業の方がどういう理由で退店したと思いますか?」という部分に思いをはせないって事抜きに空室は探せなかったりします。
■ここに不動産における「運気の話」が関係するんですよね。
(住居の場合なら「退去の理由」ですね。)
それは「事業なら大繁盛でより大きな事務所へ」「住居なら寿退去や出世してより高級物件へ」な後に空室募集されている方が縁起がいいですものね。
(事実、多数の部屋を内見してきますと管理会社から「この部屋は寿部屋で」なんて話を耳にする事あります。)
流石に事故部屋関係の話は控えたいと思いますが、
将来的な事を言えば、高齢者のひとりぐらしで亡くなったなどの場合も「本来これは終の棲家となる優れた居住性がありますよ」と評価されるべきポイントで(軽率なマスコミの一方的な「孤独死」なんていう故人の尊厳を損なう報道は本当にどうかと思います)、居住性に問題あれば高齢の方だからこそ「とてもここにはいられない」と考えるじゃないですか。

事業物件の場合も、特徴の無い部屋になればなるほどその前の状況が推定できないもので、
超個性的な物件ともなれば、「きっとこんな形で使っていたのだろうか」など思いをはせる事のできる物件もあるとなりますね。
(そういう意味では没個性な部屋には縁起性も没個性化する傾向があるのかもしれません。)
最近の調査で某所に「大家さんの田んぼが一部借りられます」なんてのが東京都の事業物件に存在しました(笑
流石に驚きましたけど東京って土地のパフォーマンスの奥深さを思い知らされた感もあります。
そんな物件出現頻度は「何十年に1回だとかで計量不能」なので、
=物件を知る機会そのものが「運としか言えない」って落ちがつく話です。

■住居の場合はこれほどわかりやすく差異が出る事無いのですけれど、
事業物件の調査やってますと、「運だな」としみじも思います。
更に「○○業って話でこの物件を蹴っちゃうの?そうなるともう数年この企画無理筋になるのでは」なんて素で思う事もありますし(ここは住居における賃貸強者論と同じでビジネスにおける実業強者論となるんでしょうね)、

ですから、何気ない違いでしかない賃貸住居の図面資料比べする時にも、
隠れた部分に「この部屋との縁」なんてものが存在していたりするのではないでしょうか。
それは設備条件だったり、印象だったりどこが何ってわかりやすい違いでは無いのかもしれないですが、そこを見逃すと「なんだか勿体ない」と思うのです。


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賃貸住居『ベテラン向き』と『ビギナー向き』心理編

2014年05月09日

時々触れているん話ですが、今回は設備内容では無く心理的な側面のお話です。
(最後まで書いて思ったんですが、この話は定期的に書いておくべきテーマかも知れないですね。)

私の造語に「賃貸強者と賃貸弱者」ってのがありますが、これ旅行者で考えるのが一番わかりやすいと思います。海外旅行なんかでもビギナーな方には「添乗員付きのパッケージツアー」のが安心ですよね。ベテランとビギナーって言葉からして場馴れ的な意味の強弱を表しているので”そのまんま”って言えばそのまんまなんですが。
賃貸住居の場合も「添乗員付きのパッケージツアー」みたいなスタイルから「海外バックパッカー一人旅」みたいなものまで幅があるんです。
賃貸住居の全部にエアコン設備が実装されている訳でもありませんし、電気キッチン1口の部屋から洗濯機置場防水パンの無い部屋とかから、給湯ひとつとってもオートバスからバランス釜浴室までイロイロあって勿論そこには価格比例の図式も成立しています。
私自身この仕事するまでは(個人的には引っ越し回数大変少ないので)東京はベテランでも賃貸住居に関する知識はビギナーのままでした。
ですから今回の話のベテラン云々も「転勤族」のそれのように、何らかの事情で場馴れ経験多数な方に限定されてくる話になります。一般の方大半は東京ベテランでも賃貸住居にはビギナーと分類して問題無いでしょう。
(※マーケティング的に駅前ターミナル営業店の接客が結果としてニーズにマッチするなどの社会的な関係性があるのは事実。)

■ここを不動産仲介調査を行っている場合の「顧客層」と考えてみた場合はどうでしょう?
前述のとおり東京はベテランでも引っ越し回数的にビギナーな方は=不動産仲介調査業における顧客需要母数の中心にはなりません(基本引っ越ししない選択の方になりますからね)、何らかの事情で調査依頼があるケースを考えた場合、現在の住居からのグレードアップなどを動機として複数回の引っ越し経験ある方が増える形になります。
(問い合わせ初回時で間違いなくビギナー判定できるのは新卒で上京される春ユーザーの方となります。)
この場合も、retour&Retourブログなどで広報活動している関係上、継続閲覧者の方は賃貸ベテラン的知識をお持ちとなりますから、『ベテラン向き』という概念はもっぱら私が広報している話とも言えるんですが(笑、これは前述の東京ベテランだが賃貸住居はビギナーのままだった私が強者な方に教えてもらった事や業務上知り得る多数の情報から「こういう事もあるのか」的に知った話をお伝えしたい動機がretour&Retourブログのベースになっていますから尚更です。
営業時に実体験として遭遇した「本物の賃貸強者な方」は決して多くありませんが(私も教えていただいた側の立場であり)、ここは『ベテラン向きのお部屋はCPが高い』という市場原理に反映している事になります。この強者な方がズバッとハイCPの部屋に契約していく姿を見るにつけ「なるほどこれが東京シングルライフにおける必殺スキルなのか」と驚くこととなるんですよね。

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『螺旋階段と古築1フロア1住戸』

2014年05月04日

1フロア1住戸が絶対かって確認はとっていないのですが、
この図面見たらそれ以外考えられないでしょう。
honntyamaru01.jpg
(著作権の関係から間取りは簡易に再現したものなので現状とは微妙に違っているところもあります)
というか、ひょっとして螺旋階段の図柄が単に図面作成時めんどくさくて螺旋の図柄を使っちゃったってだけなのかもしれないんですけどね(笑
螺旋階段自体はデザイナーズなどで今や珍しくも無い構造ですが、
このマンションは「バランス釜浴室・和室・和式トイレ時代(築1975)」というところが何と言っても珍しい。
かなり都心の約25平米前後でありつつ7万以下というこれがまた素晴らしい条件であった事も付記しておきましょう。
■更に驚きなのは窓の構造です。
フラワーボックス状のものが実際は何であるのかは不明なんですが、片開きがダブルってこの年式でちょっと見た事がありません。そこで、本当に螺旋階段なのではないか?とも思ったんですよ。
ひょっとしてこれは昭和のモダン建築でただものではない格安マンションだったのかもしれない。
夢が広がりますね(笑
構造は鉄骨(小規模事業物件の多い)なので決して高級建築では無く、設備内容的に内見候補になる事もなかったので、いったいどんな姿の建築だったのか知る由も無いのですが(取材もNGな物件で内見アポまで詳細地番も非公開)、
「やっぱり和室NGとか食わず嫌いは損だよね」などとしみじみ思ったのでした。

それはともかく、
ワンフロア1住戸だとした時に、押し入れが外壁に飛び出しているってこれどうなっているのでしょうか。←ココが一番気になるポイントだったかもしれません(笑

古い建築でこういう想定外の窓が入っていたりするだけでワクワクしますよね。
都心のマンションは奥深いですよ。


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大江戸線森下駅の記憶(そして池袋)

2014年05月02日

先日内見案内で大江戸線森下駅に行ってきたのですが、出口先を見ていてはっと思い出しました。
こちらの絵であります。
morisumi01.jpg
いやはやなんとも懐かしいというか、
当初は「あれ、どっかで見たような」という感じだったのですがすぐに思い出しました。
前職が実は公共測量系CADのナントカみたいな奴だったのですが、時々自分で現場行って図面起こして製図する事も珍しくなったんですよ。
そうです、思い出しましたこの場所は「墨田区と江東区の区界で、舗装工事か何かの境目を確認にきたら公園設置されていたので計測範囲外なんですが絵的に乗せておかないと」みたいにスチールメジャー一本で図面おこした場所だったんですよ。
驚いたのは(この時は墨田区のアレで見に行ったので)この場所両国方面から現地調査に行っていたもので、「森下って街がある事」を当時全く知らなかったんですよね(笑
知っていたら休憩できる喫茶があるかもとか当時周囲を見回していたかも知れません。

人間の心理とは面白いもので両国との往復起点で現地を見ていると「うっかり両国との関係性だけで認識」していまいますから「森下は門仲系付属みたいな街で菊川と合わせてひとつのユニットみたいな」とかの事情を知る事も無く過ぎ去っていくんです。
(木を見て森を見ずの類似バージョンのように。)
■住みたい街探し的に「狙った駅を散歩」する時にも陥りやすいポイントかなと思ったのです。東京の場合隣駅まで徒歩圏とか普通にありますから、偵察に行った街が「随分郊外で寂しい街だ」なんて思っていたら、その街は隣駅との関係性で「商店街はあっち側にありますよ」なんて部分を見落とす事もあるでしょう。「地元情報」だったり「地元民だからわかる」ありますよね。
流石にここは容易に余所者が少し散歩した程度ではわからない部分です。

retourの取材レポートにおいても(何度かアナウンスもしているんですが)、滅多に池袋界隈を取材していません。
この理由が「ご存じ風俗の街でもある池袋に関して地元情報ご存じ無い東京ビギナーな方が深く考えずに部屋探しをしてしまう可能性」を検討した上で自主規制しているからなんですが、勿論池袋が街として殊更危険であるとかそういう意味ではありません。
むしろ本当の池袋はJRターミナル駅なのに駅徒歩で住居も多数ある大変有力な街であり、隣駅の目白が「学習院村」的な部分あるように住居としていいとこ多数あるのです(西武池袋線方向などもお勧め)。副都心線開通後は取材を増やしてみたい気持ちもやまやまでありまして、中間地点的に『雑司ヶ谷』レポートが何気に続いたのもそこが理由だったりします。

確か某不動産サイトの統計で(あくまでアクセス統計に過ぎませんが)「池袋がトップ」だった事あるんですよ。想像に過ぎませんが「いよいよ副都心線の利便性が周知されてきたかな」と思います。
ここも観測に過ぎませんが、新興企業の事務所移転候補地として池袋の需要が高まる事が想定されるとするなら=勤務地となり「住居としての池袋の需要」連鎖的に増える可能性ありますね。
■ふと思い出した森下駅の記憶から、「風俗街の絵も込みでドーンと池袋の街特集」とか一度やらないといかんなどと思ったのでした。


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