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以外と大事かもしれない音の話

2014年08月28日

この話は隣室の音問題であるとか”関わっているようで関係が無い部分もある”のでご注意ください。
(隣室の音問題の過半にメンタル問題が関係しているためです)
物理的な音量なりTVの視聴や音楽鑑賞時に「音量が過剰に大きくならない方法」の技術的な話です。
どちらか言うと、”隣室への音”を気にしてTVの視聴や音楽鑑賞で過剰に遠慮してしまう人向けの話になります。そして高齢者の方向けの話でもありますね。
気にする人は状況に応じてヘッドフォンの利用している方もいらっしゃるかもですが、「音が聞き取り難い」「音楽が楽しめない」などのケースのかなりの部分が技術的問題であるとか機材選びの失敗だったりします。
オーディオファンの方ならご存知だと思うのですが、高域用のツイーターを高性能にすると低音も明瞭になるなど(倍音とかいうものが関係しているらしいです)通常では「逆なのじゃ?」な対策が効果的な場合もあるのです。
最も重要な事は「高音質のソースを使用する事」で(私は携帯MP3系の機材を使用していないのですが)、必要以上の圧縮などでソースの水準が下がってしまうとそれだけで聞き取り難いのでついボリュームを上げたくなります。
しかし、こういった場合ボリュームを上げても「ほとんど効果ありません」。
確かに機材のラウドネス関係を操作して所謂”ドンシャリ音”にするとなんとなく明瞭感が出るので、ヘッドフォンなどの過度な利用も関係している部分もあるのですが、音を大きくするとどうにかなると思っている方少なく無いと思います。これは間違いですのでご注意ください。
ラウドネスでもイコライザーでも本質的な音の変化は無く、例えばの話「画像不明調な写真の輝度を上げればはっきり見えるようになるワケでは無い」のと同じ事ですね。

結果、劣悪なソースと性能に問題のある機材を利用する人ほど「聞き取りやすくなる訳でも無いのに大音量になってしまう」傾向があるのです。
PC用スピーカーのジャンルなどでも廉価な商品も多数出ているのですが「デザイン優先で価格に音質が全く比例していないというか同じ価格でも性能差があり過ぎ」な傾向ありまして、購入失敗してしまうとボリュームあげてもどうにもならないのに大音量になってしまうなどの悪循環もあります。
視聴せずにスピーカー購入する場合は「同価格なら重いもの、音楽信号もヘッドフォン端子からではなくUSBからの方が音がいいです」加えて「スピーカーコーンを必要以上に大口径化しない事」ですね。特に廉価なフルレンジの場合(ツィーターが無いので)大口径になればなるほど広域の性能が落ちますので聞き取り難い現象も頻発します。
同時に小口径ユニットのものは低域ブーストしてもレスポンスする帯域が存在しませんので、この場合むしろPC設定で最低幾をカットオフする方が(ひずみが減って)ベターな場合もあります。

この辺の現象はミニコンポにも見られるもので、スピーカーユニット的に高性能ツィーターってかなり高価なんですよ。廉価なシステムコンポの場合そうそう高性能なものは搭載できません。昔なら無理せず小口径コーンでいいものを使う(こちらのがベースが廉価)って良心的設計もありましたけれど、実際どうでしょうとってつけたようなオマケツィーターで2way謳っているシステムコンポも多いと思います。BOSE宣伝する訳じゃありませんが、そんぐらいなら高性能小口径フルレンジ一発の方が期待できるんですよね。
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「ネット情報で部屋は探せない件」

2014年08月21日

業界夏休みで部屋探しが難しい時期だからこそ、ポータルサイトのネット情報を見る方も多いと思います。ということでこの時期だから再び特集しておこうと思います。
(年末年始にもよくこの企画やっているのと同じ趣旨であります)

■いきなり結論ですが不動産流通情報は「本来一般公開できません」。
ですからポータルサイトの公開情報では基本的に全て「詳細地番までは表記されていない」形で登録掲載されており、業者間における国交省の流通情報でも管理会社によっては「内見予約があるまで物件名称も詳細地番も非公開」である事も珍しくありません。
(retourブログ取材も同ガイドラインに従っています。)
内見に関しても業者の立会いを前提に「引っ越し意思がある、契約の意思があること(或いは業者広告のための公開)」を前提に可能とするもので、プライバシー保護上一般公開は業法違反です。
高度成長期などは空室自体が少なかったですから、ほとんど内見できても1室程度でそのまま一発申込が常識でしたから(内見も契約前の儀礼的なもので)、現在の多数の空室を内見可能としている状況が業法的に現実に即したものか微妙なところもあるのです。

「それは厳し過ぎないだろうか?」と思うかも知れませんが、
法律は広範なケースを想定してのものとなるので、どうのようなケースが「確かに一般公開は難しいのか」これを先に説明しておきましょう。
たとえば、
住宅ローン破綻で任意売却となっている分譲物件などの場合所有者の特定にも繋がる情報がダダ漏れでいいって事にはなりませんよね。更に状況によっては入居者がまだ退出前の内見と言う事もあるんです。その時「契約するかまだわからない」状況の不特定多数の内見を認めていいのか?誰でも思いますよね。同時にプライバシー保護上契約の意思がある前提で限定的にしか情報が公開されない点も理解いただけると思います。
一般大家さんの賃貸物件においても、様々なケースがあり「ホテルの空室のようにリアルタイムで内容を公開できない」のですよ(ホテルが空き部屋情報公開可能なのはホテル業などの許可の下で全室法人所有の部屋だからです)。

■ある意味賃貸物件も中古売買物件も「部屋自体が固有に自身のプライバシーを保持している」と考えていただくと話が早いと思います。
たとえば、某大学が休職希望者の個人情報を全公開するとか有り得ないですよね?
ほとんどそれに近い話です。
勿論賃貸でも売買でも大家さんや売主が「どしどし広告して欲しい」ケースもありますから、そんな微妙な状況の中で法的ガイドラインが定められているのです。

どうしたって賃貸物件のポータルサイトなどへの一般公開は限定的となり、
更にここには業界的な常識が加わります。
■ポータルサイト掲載情報のネット経由の集客成約率は「驚くほど低い」のです。
(ほぼ、「ほとんどが閲覧目的である」と言い切って間違いありません。retourの資料情報公開も「情報提供サービス的意味」となっていて、掲載物件が指名で内見となって契約のケースはひょっとすると過去に一度も無いぐらいレアケースです。)
ザックリとした数字ですが、ポータルサイトネット情報からの集客の成約率は「1割を切ります」。
一部には5%以下、3%以下って話もあります。
そのままなら、ネット情報の接客業務の95%以上は無駄足になるんです。
業界の常識的には、ネット掲載よりはるかに「アットホーム社の地域業者に配るの週間図面資料チラシ広告の配布」の方が効果があります。

■それでは業者がポータルサイトなどに(掲載は有料ですから)お金まで払って物件情報を掲載する理由は何か?
『来店広告』を意図しているためです。
ですから業者的には「メールの問い合わせだけの顧客はほぼ100%成約とならない」「電話問い合わせの顧客は必ず来店を促す」形になっているんですよ。
純粋に貸主法人的な管理会社が(ホテルの予約のように)情報掲載するのではないか?と思われるかもですが、むしろそのケースの方が一般公開はしないのです。「本社が都心などにある大手管理会社がどうやって現地内見案内の人件費を割けるのか」って話です。大手法人管理会社にとっては「内見案内を担当してくれる仲介会社が頼み」なので、業者相手の広告には大変熱心ですがポータルサイトなどへの一般公募に広告予算を大きく引き当てる事はまずしません(しかもその成約率が1割以下なら大幅な損失に繋がる場合もあります)。
※ある意味この業界の一部には「悪質会社」として知られている存在もありますが、見方を変えれば「正規の業者はほとんど儲かっていない」という事なんです。不動産の調査から案愛と契約折衝に契約立会いはとても人件費コストがかかるもので「相場の安い地方都市などの場合は仲介業務そのものが難しい(採算性からどうしても地方は自社管理物件中心の営業となる)」のです。
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地方の空き家が問題となっている点

2014年08月14日

実はこの空き家問題都内にも目立っており、時に「この空き家は何故賃貸に出ないのか」など話題になる事もあるのですが、地方においては相当大きな問題になっているようです。
原因は少子高齢化でその家を使用する人が相続人にいない、売却しようにも更地にするには上物取り壊すだけでもお金がかかる、そもそも空き家になるぐらいなので売却の目処も立たない。などなどですが、東京においては「売却の目処が立たたないって事は無いだろう」と思う方いらっしゃるかもですが、旧法借地権であるとか売却が難しい不動産も多数あり(この場合老朽化した上物を壊すと借地権が消滅してしまうので所有者はむしろ使用すら難しい老朽化家屋でも取り壊ししたく無い)、それぞれに事情あっての事だと思います。
(※相続した現所有者と連絡が付かないなどの場合もあるようです。)

■私は不動産資産に関わる相続は基本無税でもいいのでは無いかと考えている論者なのですが(特に農地の未計画な住宅転用などの原因にもなっている)、国や政治の方では『相続税100%』が検討されているようです。不動産の場合は物納になるのかなと思いますが、意味合いとしては土地の過剰な分割や流通上の問題もクリアになるので「無税も100%課税も同じ趣旨かな」と思います。
特に地方の空き家問題ともなれば流通的に現金化も容易では無いので無税で相続しても都会暮らしの相続人もその後の処置に困る場合も少なく無いでしょうから「100%課税」は税収増の意味からも高齢者の消費促進上からも政策的にはアリかなと思います。
(※100%課税の場合には「生前贈与控除額」を増額すれば現金化の容易な有価証券などは大きな問題になる事も無いでしょう。価値の高い土地は=所有者生前から流通・現金化も容易という意味になります。)

※この税収増が年金支給額などに反映すれば高齢者の側としても「その方が安心」な世帯も多いでしょう。相続税100%課税は言うほどに暴論な政策では無いと思います。

旧法借地権の場合は、物納された国なりが上物壊す費用j負担するだけで地主さんに返上するだけになってしまいますから、ちょ〜っと政策的知恵が必要ですけれどね。
(何らかの政策上の使用権みたいな新しい法律必要になるでしょう。)

■家そのものと同じで、不動産はその区画に「放置された空き家」があると周囲の資産評価上の問題になる事もあるので、今後数年で選挙の時などの話題になってくると思いますよ。
その結果不動産価格が暴落するって話にもならないでしょう。
「少子高齢化」は「一人暮らし世帯の増加」を意味しているので、一人当たりの専有面積なりその反対に公共期間などの共有スペースの増加などゆとりのある開発が可能になりますから、現状の「どうにも放置されるばかりの状態」は法的に解決する制度なりが必要です。流通促進だけでは構造的に解決できない状況にあると思います。


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防災用のバッテリーを考える

2014年08月06日


最近東京でも雷で停電するぐらいの天候で、夏の防災考える場合やはり大容量バッテリー準備しておいて損は無いと思います。
個人なら最近コンビニでも購入できる容量のモバイルバッテリーで十分かなと思いますが、ホームユースで考えると更に大容量のものが安心です。
高価なものは5万6万としますので、性能的に使える場合使えない場合もあるかもですが防災用品と考えればそれほど高価なものだとやはりハードルが高い。
調べてみると、かなりリーズナブルな商品が出ているようです。
こちらはカー用品なんですが
現在価格:9,350円
BESTEK バッテリーレスキュー [13600mAhリチウムイオン搭載ジャンプスターター] 緊急対応  (5v/12V/19v)パソコン緊急充電/LEDライト/スマホ充電 充電式 非常用電源 非常用バッテリー BTCS001
B00HQYDBZ4

(容量的には廉価なUSB充電専用モバイルバッテリーのが安いんですが、充電できる機器がスマホや携帯などに限られてしまうところがあるので、判断はケースバイケースですね。)

こういう商品は全ての状況をカバーするというのは無いと思うので、
リンクなど参考に、皆さんご利用の通販サイトなどで自分の使用する機器に合うものを調べてみてはいかがでしょうか。
アマゾン的には、ソーラー発電器具とのセットを推奨しているようですが、なかなかソーラー発電機は小容量までがいいところと思いますので、
ソーラー発電器具は「電気代を極限まで節約できないか」などに挑戦されている方が実験的に複数台高級してって使い方のが面白いかなと思います。
現行商品的には、以前紹介した自転車ツーリングの方など向けの小容量の電池が充電きるウエアラブルなソーラー充電ぐらいが実用性ではアリな線で、ソーラーは本格的電源になるほどの発電性能までは期待できないですから。
(北海道などでやたら土地余っている場合には屋根だけでなく、室内でも追加的にってアプローチはあるかも知れません。)

高価なバッテリーですと1時間ぐらいエアコンまで動かせるって強力なものありますが、
1時間ってこれまた微妙な時間ですよね。
(東京地区の急な停電時の冷蔵庫用にって考えならアリかも)

そこで防災的にリーズナブルな線を考えるなら、
冒頭紹介クラスのバッテリーにプラスで「夏はUSB扇風機複数台」「冬は充電式カイロ+カセットコンロ式ガスストーブ」これらのセットで準備しておけば何かと安心ではなかろうかと思います。
バッテリーの性能は今後のスマートハウスの根幹をなす技術なので、今後も急速な勢いで性能もコスト的にも開発が進むものに思います。
防災機能的に「最初から大容量バッテリー予備電源内臓冷蔵庫」なんて商品も出てくるかも知れません。防災用としても要になりそうな技術なので更なる高性能化が期待されますね。

手持ちの携帯用モバイルバッテリーを有効利用したい場合には、
こういうのもあります
現在価格:483円
超小型&超極薄 USB接続 LEDライト コンパクトキーホルダーサイズ (オレンジ(電球色))
B00HKT04JQ


携帯用モバイルバッテリーまだお持ちで無い方にはこちらがお勧めですね
現在価格:1,290円
Panasonic モバイルバッテリー 2,700mAh USBモバイル電源 ブラック QE-QL101-K
B007W0A5N8

(予めLED付きなので何かと便利です。)


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毎年恒例の告知です「不動産業はかなりお盆休み取ります」

2014年08月01日

ほぼ毎年告知しているところなのですが、
所謂世間が夏休みムードになる時期は不動産業もかなりの業者が夏季休暇になります。
8月の中旬から下旬にかけては「この業者さんは営業しているが、この業者さんはまだお休み」のように夏季休暇の設定はお正月以上に各社揃っておらず、かなり長期間「物件調査はできても空室照会も内見も実質NG」な時期となります。
日程をずらして各個撃破的に見る事はできない事も無いのですが「部屋探しの法則」的にそれはお勧めできないのです。
『可能であれば比較候補は同日一気に見るべき』でありまして、分散させてしまうと印象かなり散漫になるんですよ(ぶっちゃけ早期に見た方の物件の重要度が無意識に雲散霧消してしまう)。
内見候補の絞り込みも「部屋探し的にはかなり本番」でありまして、この内見候補の絞り込みで本命フラグが出てこない場合には内見に行っても見ただけになる確率が大。
つまり、内見日程が分散すると絞り込みも分散してしまうので「多数の部屋を見ているような気はするんですが、実際はその都度同日に見ている部屋だけが比較候補になってしまう」事が多いんです。

加えて内容上位の部屋ほど成約は早いので、仮に先に見た部屋が「かなり高評価」の想定をした場合。後から見る部屋の内見終了した時に「先に見た部屋がその頃には終わってしまう可能性」が増します。
●「いやいやそんな事いってもまとめて見られる時にもその部屋は終わっているじゃないですか?」
と誰もが考えるかもしれませんが、
そうならないのですよ(笑
結局見られなかった部屋は「それ以外の部屋の内見結果に影響しない」からです。
事実、見ていないので「その部屋が何が原因で早期成約になったのか?」すらわからないのですからね。数学上の錯覚と申しましょうか「第1週〜第3週最上位成約」「第3週〜第5週最上位成約」←この2者は被らないのですよ。
まだ意味わかり難いでしょうかね、
たとえば第4週に問い合わせした時には、もう前半最上位は終了している。←この状況はどの時点から調査しても同じ確率なんです。
微妙にタイムラグのある内見を”部分的に”数週に渡って行う事は「前半週の上位も後半週の上位も逃す確率が上昇する」同時に「前半の上位を後半の内見のために逃す確率が確実に発生する」ので、
●この命題を解決する方法は「集中的に全室を調べ→一気に同日内見する」という事になるのです。

<などなどですね、所謂お盆休みを中心にその前後数日は部屋探しには適しません>
打ち合わせですとか、先行相場調査や特定物件の分布調査とかは可能なのですが、「物件調査はできても空室照会も内見も実質NG」な時期となります。

夏は相場も底で賃料安いのですが、予約状況的に「8月上旬まで」はもう締切となります。
後半戦は9月からですね(retourに依頼する場合に限らず業界全体として)。
ポータルサイトなどの情報なんかで資料請求しても返信数週間後なんて事も有り得ます(ポータルサイトの空室情報見るのは全くお勧めしませんが、、、)、部屋探しの基礎知識的にも知っておいて損の無い話となります。


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