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一ヶ月ほど前ですか分譲マンション結婚詐欺なんてのがありましたね

2015年02月27日

何時ごろのニュースでしたかね、
ありましたね「なんとかお見合いサークル」などに参加して、親密になってから「分譲マンションのいい話があるので購入しないか」なる話をもちかけ、実のところ分譲営業会社の関係者が売れ残ったマンションを値下げ前の価格で売り抜けているという手のこんだ詐欺事件です。
更に遡るとと、アベノミクス初期の頃でしたか、、思い出しました増税前の駆け込み需要で「分譲マンションが完売続き」タイムラグ数ヶ月じゃないでしょうか。
私は以前から分譲マンションの販売には大変大きな問題があると何度もこのブログで書いてきておりますが、市場動向的に好調だとか値上がり傾向などという報道が短期動向で安易に報道されていたり、マスメディアは広告会社の系列企業かと思う事もしばしばです。

経済学的に見れば、需給バランスは空室率やら総務省の世帯動向であるとか(空家数なんてDATAもあったような)少子高齢化の暮らし方の推移などマクロで見なければ全く意味が無いし、株や債権じゃないんですから短期的な市場の乱高下で売り買いしてキャピタルゲインで利食いするとかね、、住宅利用の不動産の評価に何の関係もありませんから(住宅ローン20年なんて話に及べば賃貸で言えばいきなり20年契約ですよ)。
報道している人も、間接的にここ責任あるでしょ。
数ヶ月前には「あっという間に売り切れて値上がり傾向です」みたいな(まったく根拠の方向筋違いの)報道やらかして、今度はそしらぬ顔で詐欺事件の話ですからね。

まったく何をやっているのかと思いますが、
北海道などでは未認可の高齢者介護施設の問題が大々的に報道されていました。
(これも半ばプアビジネスって言うのですか?限りなく地方自治体からの補助金詐欺に近い筋の悪い話で、旭川が何故がターゲットとなり市の財政問題になりかねないなんて事のようです。)
前回記事の3点ユニットじゃありませんけれど、日本の建材メーカーや地域の工務店は「民間ベースでこういう高齢者シングル向け住居の促進を」みたいな方向性がドーンとあれば、新しい発明品が次から次と出てくる能力あるんですよ。
ある程度の障害があったとしても不自由なく日常生活を可能とする設備みたいな政策的方向性(正しく投資的効果のある補助金になります)政策としてガチっと出していけば民間は放っておいても動きます。しかもこの辺の発明が温水便座のように日本発の国際基準の新しいジャンルに繋がる可能性だってありますから、霞ヶ関が中央集権的に打ち出すのが好ましくないのであれば、各地方自治体の裁量で「高齢者住宅開発」名目で自由に使える補助金出してもいいと思います(世帯の状況に地域にかなり差もあるでしょう)。
■心理学的には「はっきり言いますけれど、収容施設のようなところで事実上高齢者を集団生活させる」百害あって一利無しです。メンタル的にも理論上痴呆症を誘引する可能性すらあります。
(現在の高齢者のみなさんが往年求めたのは何ですか?土地付き戸建てですよね?近所の家族と合同の大シェアハウスなん需要が何時の時代にあったんですか?是非教えていただきたい。災害時に真っ先に問題になるのは何ですか?避難所におけるプライバシーですよね、最優先政策は各世帯個別の仮説住宅の建設ですよ?)
勿論、その地域に元から存在するコミュニティーがある場合は、その場を別個容易するなど必要になりますが集団生活とはまったく趣旨が違いますし、基本その利用は「自由意志」じゃなければ意味が無いのです(少年院じゃ無いんですから)。現代の高齢者福祉政策は憲法で保障されている自由に暮らし方を選べる権利を全然保障しておらず、場合によっちゃ間接的に制約・侵害しているようなものです。
老人ホームを全廃せよとは言いませんけれど(勿論その選択が自由意志で行われる場合もありますから)、「間接的に生き方を追い込んでないかい」と正直思います。
(まずさ、福祉行政のシステムとか支給条件とか全部抜きで→どんな生き方でも平等に福祉の分配がある前提でさ「どう生きたいのか」高齢者の意見を聞くところから先でしょうと。。)

■政府が不動産開発を経済政策として組み入れる事は間違いではありませんが(生活を豊かにして路線価が高くなれば固定資産税で戻ってきますから)、冒頭の報道の話じゃないですが「単年度とかの動向しか見ていない」とかになってませんか?
いやいやいやいや不動産なんだから、、少なくても最短10年ベースで考えてくれないと「新築や再開発がらみしかネタが無い」なんて事になってしまうのですよ。これじゃ根本的に不動産のファンダメンタルと矛盾してしまいます。

現在民間ベースでは介護ロボット(ここには広い意味でソフトバンクの”あれ”も含まれると思います)、高齢者用のパワードスーツなど生活の自立を支援する技術も続々登場しています。
たとえば、前述括弧書きのソフトバンクの”あれ”が各世帯に配備されれば、ネットやPCが苦手な高齢者でも日常会話の延長でネットとリンクする事ができます。このシステムが健康状態をある程度モニターできれば一発で孤独死問題も解決です。←ここに「往診型の医師」が増員できれば完璧でしょう。
実際の話ね、この例のロボットの機能でどこまでいけるかわかりませんが、仮にですよ「ペットの世話補助」も可能なら、高齢だからとペットの飼育を諦めている人にも光明だと思います。勿論この場合も地方自治体などが「ペットの里親制度の充実と殺処分0の取り組み」があっての話になりますが。

賃貸住宅の調査やってますと、いかに人々の暮らしに求めるものが「各人違うのか」って思い知らされるだけでなく、部屋ってものの個性も無限にあるのです。「この部屋で暮らしたら人生変わるだろうな」と思う事は再三あります。
ここの選択の自由を奪う形になってしまう福祉政策はもう憲法違反でしょうに。
何も今回書いている内容の政策って莫大な予算がかかるような話では無いし(少なくとも箱物を作るとか新しい役所が増えるとかの話にはなりません)、経済成長に関わる投資性も担保されており、やろうと思えば今すぐにでもできる事だと思うのですけどね。。


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春のビギナー向け特集「今年も書きます3点ユニットの使い方」

2015年02月20日

過去ログにあるんですけれど、そこはブログの特性でどうしたって埋まっていくのでこの辺の特集は毎年恒例となっております。
何故かしっかり説明される事の無い「3点ユニットの使い方」により、特に一人暮らしビギナー中心にトラブルが起きちゃったり、誤った使い方で意味不明の悪評が広まったりするため誤解される事の多い3点ユニットですが、住宅設備部材として大変優れたものですから今年もしっかり説明しておきます。
■マンションとB・T別の関係
大前提からですが、建築グレード的に非木造は「RC造>鉄骨造」です。
次にB・T別設計の容易さは「鉄骨造>RC造」です。
(ちなみに木造は鉄骨造より更にB・T別設計が容易)
つまりいきなりB・T別マストのフラグを立てる事は、グレードの高い建築・設計の候補を除外してくださいの意味になってしまうため得策ではないのです。
勿論、実際に部屋を見て使い勝手から合わない場合もありますが、いきなり合理的設計のグレードの高い候補を全部捨てる希望条件設定を合理的と考える人はいないと思います。
RC造がB・T別を苦手としている理由は実に簡単で、RC造は簡単に言えば床下もコンクリなので配管スペースが無いのです。配管する場合は「そこだけデッキで高床に」しなければなりません。
しかも熱伝導性の関係から結露しやすいマンションの場合(それが原因で断熱財も入って無いのですから)、デッキ構造下の配管を「最短距離」にするのが優れた設計になります。
ですから合理性を最優先とする設計は「3点ユニット裏にミニキッチン」のいかにもな昭和の投資向けマンション設計となったんです。
仮にB・T別の設計をやろうとすると、これは「広いレストルーム(B・T同室)を間仕切りで仕切った設計(当該部分の床下だけデッキで上げる)」としなければならず、ぶっちゃけて言えば「水周り室4帖半」とかの広さが必要になってしまうんです。
自由にレイアウトできませんから、どうしたって無駄に床面積を必要としてしまう。
「RC造マンションでB・T別洗濯機置場室内=25平米8.5万の法則」というのはこの辺からくるものです。
それこそ六本木の著名な高層タワー高級マンションとかでも3点ユニットじゃありませんけれど、B・T同室レストルーム設計となっており、大前提として知っておくべきはB・T別は仕様上日本建築なので、木造建築向きの設計である事です。

勿論日本人なら生活習慣上B・T別に馴染んでますから(ご実家は木造戸建てだったりするため)、昭和公団などが試行した文化住宅時代には、非木造でもB・T別だし居室も床仕上げ畳でした。しかしこの設計ですと床下全フロアデッキ上げしなければならず、冒頭説明のとおりで「結露により床が緩くなる」なども多発したんですね。
現代でも「B・T別で最高グレードの部屋は高級木造アパートである」ここを忘れちゃいけません。

●ですからどうしたって非木造マンションが主力となって以降のシングルライフは、妥協案的にB・T同室なり同一生活のスキルはマストなのであり、希望条件をB・T別にしちゃうことは解決策では無いのです。

ちょっと前置き長くなってしまいましたが、
■そんなこんなで「3点ユニットの使い方」ですが、
過去ログはこちら
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/201046742.html
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/395199492.html


ザックリまとめますと
・3点ユニットのトイレは余計な布のカバーを極力減らす事
(B・T別のトイレほどには3点ユニットのトイレの温度は下がらない)
・3点ユニットに限らずマンションの浴室換気扇は24時間回しっぱなしにする事
・3点ユニットをシャワーバスで使う時「かならず排水口にごみ取りネットを使うこと」
(100円ショップでも入手できます)
・入居後初期点検で「浴槽排水を確認すること」
(前の入居者が使い方を誤っている場合があるのも事実)
・3点ユニットマスターは入浴とお風呂掃除を同時に済ませる
・3点ユニットの入浴方法は西洋式が便利
(入浴したまま洗い・シャワーで流して出てくる←ここで同時に掃除までいける)

●特に、とくに重要なのが
3点ユニットをシャワーバスで使う時「かならず排水口にごみ取りネットを使うこと」
 ↑
ここです
何故かこれが基本設備に備わっていないため(なかには排水口がごみ取り構造式の場合もありますが)備品として自分で用意しなければなりません。
これを忘れて、じゃんじゃん排水集合管の消臭トラップに髪の毛を詰まらせてしまいトラブルになるケースが多いのです。

■3点ユニットと独立洗面の関係
なかなか格安シングル向けで独立洗面は望めないですよね。
しかし、
しかしですね「3点ユニット」とは「ある時は全部がバスルーム」「ある時は全部がトイレ」「ある時は全部が洗面室」になる設備なので(それは必ず洗面がついているから3点なワケで)、下手なB・T別で浴室内に洗面もあるよの使い勝手よりはるかに独立洗面的使い勝手はいいのです。
(故にホテルのシングルームの設備になるのでありまして)
ですから賃料格安に洗面室も欲しいと考える場合→それは「3点ユニットの部屋希望です」と同じなのです。

などなど優れた設備部材ですので是非偏見無く見てやってください。
勿論の事、断熱性能含めて日本人には「高級木造アパートのが断然居住性が優れている」のは事実なので、◆◆B・T別希望の方は木造アパートを希望条件から除外しない事◆◆も忘れずに。


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サイドバーコメントリンク表示の説明参照

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告知ですretour東京が引越しです

2015年02月14日

この告知は『住まいの心理学』『retour&Retour』同時に行います。
部屋探しも何も、retour東京自体が引越しします。
(事務所機能は既に引越し完了で都などへの届け出があと少しという状況です。)
元々本店事務所機能は「売買のコンサルと来店営業」にあったので、web部門の業務に変化は何も無いので実は私もまだ引越し先を見ていません(笑
会社の起動性って部分もありますが、retour代表の長尾のこの業界ルーツは西武線だった事も関係しているかなと思いますね。
代々木→西武池袋線富士見台徒歩3分(中野区上鷺宮)への引越しです。
HPの会社地図関係ですとか住所表記も既に変更済みとなってます。

考えてみれば西武線って地元歩くと新宿線より池袋線のが賑わいがあって、西武新宿の駅って中央線を保管する池袋線との間にある事に意味のある駅だったりします。これで西武池袋と新宿線を東急圏みたいにいい感じに中央線まで南北に横断する路線があるとぐっと便利なのですが、実質その役目は『都営大江戸線』が担っています。
しかし大江戸線の接続は「何故東中野」なんでしょうね(笑
勿論地図上の事情は理解しますが「中野坂上→中野→新井薬師→新江古田→練馬」だと中央線地元的にはもっと便利だったんですけどね〜
西武新宿としても中井の近所には東西線の落合があるから(新井薬師周囲にはとても有力な住宅街もあるので)地域活性化から言っても「中野経過ルート」のが便利だったろうにと思っちゃいます。
普通に考えてもJR中野はちょっとしたターミナルなのでそう考えるところじゃないかしらと思うのですが、、、。

さて、事務所引越しにおける業務上の云々は『retour&Retour』に記載しておりますので、
まだ自分も行った事無いのですが富士見台駅のロケーションはどの辺って話に触れておきます。
隣の中村橋は練馬最寄有力な住宅街として知られてますし街も賑わっていますからご存知の方も多いと思います。その中村橋の隣駅で「中央線で言うと荻窪阿佐ヶ谷間の真北」に位置増す。
(根性あれば阿佐ヶ谷から徒歩1時間以内ってとこでしょうか。)
西武新宿鷺宮駅から1.5Kほどなので「西武新宿←→西武池袋だいたいどの住居もいずれかの駅から最大でも徒歩13分ぐらい」って利便性の高い住宅街が形成されている事になります。西武新宿と西武池袋が一番幅狭まってるところですね。
地図で再確認すると練馬って想像するより都心に近い場所にありまして(山手線圏が楕円なので単純比較はできませんが)都心から西への距離的には高円寺の環七から野方抜けて先へまっすぐ行くと練馬ですものね。
(ちなみに練馬近郊ですと隣の桜台がとっても住居向けの感じのいい街です。というか西武池袋の桜台から椎名町って元からがいいところなんですけどね。)

『住まいの心理学』読者の方には重要事項では無いかと思いますが、
そんな感じでretour東京引越しの告知でありました。


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東京一人暮らしビギナー向けレポート『東京都賃貸紛争防止条例』

2015年02月06日

一番簡単な結論から説明しましょう。
書類の重要度から言えば
『東京都賃貸紛争防止条例』>『重要事項説明書』>『契約書』
このような順番になります。
つまり、東京の場合契約書条文はほとんど意味が無いに等しい状況にありまして(仮に署名捺印していても上部概念の『東京都賃貸紛争防止条例』と矛盾する内容は無効)、事実上東京都における賃貸契約は法的に内容が定まっており、極論(契約時正規業者の媒介であれば)確認する必要すらないぐらいカチっとしてます。
極論現在の東京の賃貸契約における契約書で重要な部分は「署名捺印欄だけである」といったところです(大手管理会社の契約書はその条文も保険などの約款のような記載にまとめられているケースもあります)。
であれば何の心配も無い、悪質業者のような業態は存在すらできないのでは?と思う方もいらっしゃるかもですが、前述記載のとおり「契約時正規業者の媒介であれば」の条件があるように何から何まで保護されるものではありません。
「封建的保護主義と自己責任自由主義」にあるように、そこは「自ら当事者として法的部分の知識などを理解し自己管理できること」が求められているのであり(何かあった時に契約の当事者として「それは違法ですよ」と言える知識が当事者責任として発生する)、実際公正な契約では『東京都賃貸紛争防止条例』の説明も『重要事項』同様に宅建免許提示の上、基本的に面談により説明とその(理解の)確認が義務つけられます。
法的に言えば、説明を受けている以上その内容を理解するのは契約者としての責任となります。
なんだか難しい話に聞こえますが、ぶっちゃけ「借主の権利などをしっかり理解しておきましょう」って話です。

■『東京都賃貸紛争防止条例』は通称「東京ルール」と呼ばれる条例で、
内容は「契約期間中の修繕や解約時の原状回復取り決め」といったものです。
それほど面倒な項目は無く
・需要事項設備と記載されたものは破損時貸主が修繕する(なので『重要事項』が書類として重要)
・消耗品は借主が日常交換
・室内の損耗に関して借主の故意過失ではなく日常生活の経年変化は原状回復の必要が無い
(例外事項は「過度な喫煙の汚れ」)
・解約時原状回復となる損耗があった場合、その修繕費用が暴利にあたるものであってはならない。
(修繕箇所の原状回復費用の請求は可能だがその損耗箇所を原因に室内全部の造作の現状回復の請求を行ってはならない)
・特約事項として貸主は指定の業者によるクリーニング費用請求が”可能”である

さっくり言えば上記のようなもので、
細かい部分の解説をつけますと、
グレーゾーンの「過度な喫煙って何か」と言われれば昨今の業界合意は「担当者がこの汚れは喫煙によるものですね」と一発でわかるような水準の汚れは借主責任ぐらいに考えておけばいいと思います。
(勿論「喫煙だ」「そうではない」の紛争を避けるため「禁煙」を条件に貸している大家さんもいます。しかし昨今の雰囲気ですと「喫煙者の分が悪い」感ありますね。)
こう書きますと「喫煙者にとっては大変だ」と思われるかもですが、決してそんなことはありません。残念な事に「東京ルール」にその条文は無いのですけれど、基本原則として「室内の造作は経年変化で劣化します」←ここは「東京ルール」にも記載あるとおりです。
その自然損耗の目安として業界は「室内造作の減価償却課税期間(限定的固定資産税のようなもの)」を根拠にしてます。概ね室内造作は10年で全損耗と考えられているので、契約期間6年以上であれば仮に壁紙原状回復全部張替えでも「実費全額の請求」とはならないという事です(だったら請求学は何割と決まっているものではありませんから「相談可能」と理解しておくのがいい線だと思います)。
ここも補足として「東京ルール」における「暴利にあたる項目」の解釈が相談の根拠となります。
賃貸契約の当事者はこの辺の知識が契約の当事者責任として必要であり(契約の内容を理解するのは自己責任ですから)その原則となる根拠を「東京ルール」が提示しているという事ですね。

個別の注意事項としては
何も『東京都賃貸紛争防止条例』は一方的に借主を保護しようというものでもありません。
あくまでも中立的に過去判例などから法的根拠を明示するものです。
ですから、その施行以来借主にとって不利になった部分もあります。
代表的なところから記載しますと、
・慣習的に以前は「木質部分へのネジ・クギ使用はパテ埋め可能な範囲はOK」でしたが、現在は木質非木質に関わらず「目立たない範囲の画鋲のみ」それを超えるものは故意過失の汚損破損となった
・フローリングの傷なども経年変化扱いされるケースもあったのですが、東京ルール施行以来「明確に確認できる汚損破損」となったので以前より原状回復請求されることが多くなった
(※現在傷などで最も原状回復が請求されやすい床仕上げはフローリングです)
・喫煙による汚れも原状回復請求されやすくなりました
注:特約事項として可となった「ルームクリーニング代の請求」は過大な原状回復を請求してはならない原則との交換条件のようなもので(汚損破損が経年変化だけならクリーニングで済む部分もある筈だなど)、ここは借主貸主どちらが有利というものではありません。

上記の内容もしっかり覚えておきたいところです。

補足としては、昔の「ペット可」は借主にもペットに理解ある物件に限られていたので(勿論現在より大幅に数も少なかったです)、貸主の好意で少々の傷も請求されないケースもありましたけれど、故意過失の汚損破損基準の明快化により(法律遵守の管理責任上としても)傷は請求されるのがデフォルトになった側面もあるかと思います。
その反面ペット可の母数は大きく増えています。
(※ペット可住居の増加により、通販グッズなどでも昨今様々な家財の傷防止部材も出ておりますのでペット飼われる方は「ペット飼いのスキル」として関連情報を調べるのが自己責任となっているかと思います。勿論ペットのストレスを考えれば造作の減価償却が進む長期入居を想定するのがペットのためにも好ましいですから、ケースバイケースで考えたいものです。)
加えてペット関連で言えば「ほとんどのペット可物件でデフォルトの条件となる「敷金1ヶ月増額・償却1ヶ月」この償却は原状回復請求額と無関係に償却されるもの」となりますから誤解の無いように。
(匂いが消えないなど、原状回復請求の想定外の対処などに備えるための保険的費用負担の意味合いになります。)

■参考資料として東京都の関連ページを紹介しておきます
以下URLとなります
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-0-jyuutaku.htm


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