ブログ引越しにより2010年8月以前の過去記事引用リンクは旧ブログのHTML簡易表示となります。旧ブログページ上ではコメント等一部機能は使用できません。
最新記事
retour
VCroomOrder
希望地域「空室全室調査」専任依頼フォーム(規定はこちら)/予約制
他社”同時”併用はNGです

■ gmail等迷惑メールフィルター搭載アカウントからの問い合わせについて
フィルター誤判定にご注意ください。

■空室調査は「予約制」です
調査スケジュール等の連絡が取れない場合、ご依頼は自動的にキャンセルとなります。

retour_nb.jpg

kagewari
kagewari01
『有料メール相談』
『公開掲示板』
精神分析による一時的な混乱(揺れや反動)がありえます、同意の上閲覧してください。
LINK
岩上安身オフィシャルサイト
永田町異聞
魚の目|魚住昭責任編集
心身コンサルテーションHOW's
RELIGARE・DADAcafe
エイムデザイン研究所
aoydesign
ペアシティシリーズのTNワークス
阿佐ヶ谷アクロスシティ
悪徳不動産屋の独り言
pieni kauppa北欧ブログ
Loule
Miyoko IHARA &Junya WATANUKI WEBSITE
Profile
kagewari/iwahara(51)

NPO『HOW's』(現在活動停止)心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者) 『retour東京』業務展開部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
retour&Retour』・『Kagewari精神分析沖縄分室』ブログライター
Amazon
SONUS FABER TOY
B003VQJCM2

SONUS FABER MONITOR WD WST
B003U5QWRC

LUXMAN ラックスマン CD専用プレーヤー D-38U
B002SSOXV4

LUXMAN SQ-38u VACUUM TUBE INTEGRATED
B001I3SMSU

KEF LS50(50th Anniversary Model・ペア)
B008NZETS8

FOSTEX 10cmコーン型・バスレフ専用設計のフルレンジユニット(1本) FF105WK
B00F2ZHCSQ

TEAC コアキシャル2ウェイスピーカーシステム チェリー S-300NEO-CH
B005YVQ1X0

marantz CD6004-N
B005MM4HPU

YAMAHA A-S300(S)
B004BF7OJK

SONY 3D対応ヘッドマウントディスプレイ “Personal 3D Viewer” HMZ-T2
B005SCYZGA

みさおとふくまる
伊原 美代子
4898153194

人イヌにあう
コンラート・ローレンツ
4795302081

集合住宅でペットと暮らしたい
井本 史夫
4087812294

Cats In The Sun
Hans Silvester
0811847667

ゴー!ゴー!フィンランド
pieni kauppa
4860201531
・コメント欄は『kagewari心理学ブログ』同様にブログの社会性から原則削除禁止です(プライバシーに関わる問題を除く)

・未承認前提の”コメント欄の私的利用”は明らかなルール違反でありSPAMと見做し処置をします
(削除を前提とする投稿も同様です)

・SPAM対策として一部キャリアからの投稿がIP規制の対象となっています

・その都度規制IPが増える結果となってますがご了承ください

・コメント欄は承認制です
※一定期間を経過した記事のコメント機能は利用できません
 以下告知参照
 「コメント欄管理の告知」

(評論記事等は予めコメント欄を閉鎖する場合があります)
RDF Site Summary
RSS 2.0

早いものでもう野球始まるんですか

2015年03月27日

選抜もとっくに始まっているし。
春は業界繁忙期なのでもうあわただしくてですね「昨日お正月だったじゃないっけ」な感じなんですよね。通年retourは「春のシーズンでの部屋探しは避けてください」連呼している効果もあって所謂業界的な忙しさは無いのですが今年はアベノミクスの効果だと思いますがいろんなパターンの問い合わせがありました。
そんなこんなでここ最近は実際に春のシーズンの物件動向体感していなかったのですが、今年は実際の調査で確認できました。
アバウトながらどんな感触かレポートしておきますので、何かの参考にしていただければと思います。
●1月末〜3月前はまだ「母数的にはそこそこ通常並みにある」感じです。
ただし抽出したDATAの最終空室照会を管理会社に確認すると「2割〜3割が終わっている(夏のシーズンなら終わっていても0.5割前後)」のような感じです。
そしてretourは調査から内見までの過程を「週明け(月か火)資料送付→当該週末内見想定」でセットにしていますが、3月入っちゃうと内見当日までに送付資料から選抜された内見候補3のうち1件消えるかもって雰囲気はとても強く、実際予定していた週末の内見が事情で飛んで翌週になったら全滅した(申込終了)という状況もありました。
▲これが3月突入しますと「空室母数からして通常の6割あるかないか」となっており、
DATAベースから抽出したDATAの空室状況も「母数少ないところから3割終わっている」状態で、資料送付の週明けから週末の内見想定に3分の1消える雰囲気は実数として体感される状況で、内見後数日以内に複数の部屋で成約が進む(申込を数日待っていると悩む事無く消去法選択が発生する)、3月の調査時は常に「内見当日申込の準備を」と説明しているのですが”そのまんま”です。

※ちなみに現在の状況はというと「母数的回復は見られるも4月末入居・5月入居可能」などの空き予定により回復しているだけで、内見可能な実数の回復はまだです。
確実に東京空室率の平均値に戻るのは堅くいくなら5月から安全策なら6月からと見て間違い無いです。(解約退去が完了していてもリフォーム内装業者さんが予約いっぱいで即時募集開始ができないのです。)

ただし今年体感してみて「春のシーズン」相場状況がどうだったかと聞かれると、
オフシーズンと比較して相場が著しく高いって感触はありませんでした。普通にハイCPな部屋はそのまま募集されており(3月申し込みキャンペーンみたいなのもありました)、相場まで著しく上昇って体感はありませんでしたね。
ひたすら「空室母数が足りない」というのが今年の感触です。
●単に私の錯覚なのかも知れないですが、今年は妙に営業系会社のTVCMがなんだか苦労しているじゃないかな印象もありましたね(笑
(ぶっちゃけ「それは無理あるわ」ってキャッチコピーで思わず苦笑してしまうみたいな、、)
あくまでも勘、私の個人的勘なんですが以前にも少し触れた話なのですが、
「所謂○質営業店系、やはり苦しいのじゃないか?」
本当にそうなのじゃないのかしら?と思います。
(特にサブリース系は本当に大丈夫なんですかね、、)

■そんな話はともかく、何やらメディアで「空家問題」盛んに報道されているようですね。
時に相続放棄や、時に所有者連絡つかず、或いは旧法借地権などで取り壊すワケにはいかないが修繕する予算も無い、などなどの事情から放置される空き家があるのは事実です。もっぱら東京の場合ですと(地権者にはどこからか再開発の情報は入ってきたりするので)売買話が動くまで放置なパターンもあると思います。不動産登記関係は法務省ですからここは総務省と連携して法的手続き無しで地方自治体などが対応できるような法整備が必要でしょうね。
昨今政治の世界では「相続税100%論」などもありますから、試金石で法案化される可能性あるかもしれません。何も社会主義やろうって話ではなく地方自治体があれこれ整理して、最後は国交省管轄で更地として民間に再販できる道を付ける事で流通促進可能でしょう。
このスキームは後に農地法改正などの参考にもなるでしょうから官僚のみなさんは意欲的に研究するべきですよ。
(仮に所有者が存在して連絡つかずだけの事例でも、所有権だけなんらかの担保として請求があれば自治体は手数料除く金額を保証すればいいのですから。←相続税100%の例外措置って話であればその必要も無いのですが。)

などなど昨今の業界情報でした。


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

脱水機があるだけで大幅に違う可能性

2015年03月20日

随分と微妙な製品が多いようなので(現在流通しているのはほとんど中国製ですから)、このレポート自体微妙なんですが(笑
今回も具体的な商品名を挙げるのは控える形でレポートします。
最近続いたビギナー向けの反動じゃありませんが、今回はベテラン上級者向けのレポートです。
かく言う私は事洗濯に関してはかれこれ30年選手のコインランドリー派ですが、最近衣類の染色とか無茶なことをやらかした関係で自宅でタライ洗いをする機会が何度かあったんですね。勿論同時にランドリーで洗濯機も回しているのですが。
しみじみ思ったのは「洗濯機ってそれほど汚れ落ちてなくね?」という結論でした。
漬け置き手洗いの方がひょっとすると綺麗になるのかな?
そこで考えちゃいまして、
洗濯機って言ってもね、洗剤入れてぐるぐる回しているだけですから、ドラム式の叩き洗いの方がいんだよって話も「その動作なら手洗いでも可能だよね」となるワケでして、
学生時代なんかには「洗濯なんてものは濡れて乾けば十分だ」なんて思った事もありましたけれど、存外実態も大きく違わないのかも知れません。
(ジーンズのブルーも手洗いの方が感じよく色落ちするのではないかと思われ)

時にウールや貴重なコットンの衣類を上級者の方が「これは手洗いで」みたいな説明される事ありますが、その趣旨が「洗濯機だと傷むから」であることは間違い無いにせよ、いつでしたかねヤフオクで高価な米国製のコットン製品を「手洗いだけで保守してきました」って方の見たことあるのですがこれが随分と綺麗に色落ちしていたのです。
手洗いの方が汚れ落ちるのかね?ってまー不精な男性諸子には知る由も無くですね、実験して初めてそんな感想持ちました。

さて何の話をしているのかと申しますと(笑
事務所系1Rやホテル賃貸に見られる「どうしたって洗濯機は置けないね」な部屋の場合です。
勿論コインランドリーの利用が最も適切なのですが、棟内にランドリー設備が無かったり昨今所謂貧乏学生アパートの現象から最寄にコインランドリーが無いよって状況も考えられます。
賃貸ベテラン上級者がそんな事でへこたれるワケにはいきませんから、さてその場合どうするのかってひとつの処方箋です。
(ここから先は私も実際に運用した経験あっての話ではありませんので、あくまでも参考としてお読みください。)
■通販などでは1万円以下の「脱水専用機」というのが販売されています。
3キロだとか5キロ程度のものが脱水できるようで、重要な事は「洗濯機では無いので脱水時の排水量がバケツ程度で管理できる」事です。つまり排水口を必要とせずに設置運用できるところがポイントになってます。
洗濯も大きなものはともかく、普段の下着やシャツ程度なら苦も無く手洗い可能なワケで自宅で脱水が簡単にできるなら「全然それだけでイケル」じゃないですか(笑
いかんせん「これなら堅い」という推薦機種が見当たらないのが困っちゃうのですが、運用のコツは振動で動くので脱水機回している時にはちゃんと見ておくようにって事のようです。
この装備があれば、大きいものだけランドリーに足を運べばいい事になりますので、事務所系1Rやホテル系賃貸などを狙う場合の強力な武器になります。
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | Comment(2) | TrackBack(0) | 住まいのキーパーツ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

確かにペット可が増えていますね

2015年03月13日

以前ですとペット可って「ペット可希望」の調査行った時にしか登場しませんでした。
しかし何時ごろからでしょうか、通常調査の時に(母数に対しての抽選率は3%〜5%の上位)「これはペット可なんだ」的に普通に含まれてくるようになっているのです。
どういう意味かと申しますと、
以前のペット可はルームシェア可同様に「バリッと設備改装する体力の無い大家さんがぶっちゃけ苦し紛れに可として」のような流れが大半だったのです。
分譲賃貸で管理規約がペット可でも区分所有のオーナーの賃貸管理には関係ありませんから、資産保全のリスクを考えればペットNGが主流だったのは確かなのです。
(※まだリベラル層の多い東京だからペット可を探すのは容易ではありませんが普通ですが、保守系が強い地方の場合はあまりにペット可が少なくて、ペットのために分譲や戸建ての購入考えるとかある話なんですよ。)

法的には「ペットの飼育だけで解約や退去を求める強制権はありません」、ですが賃貸契約は基本構造が「両者合意の覚書」的性質のものなので「約束違反」の範囲の中で退去・解約を求め続ける根拠となります。←つまり誰もその存在を知らなければ問題無いワケですが、契約そのものが公正証書契約では無いので「同様に借主側もペットを飼う権利を強要する権利も無い」という枠組みなんですね。
欧米ではペットを飼うのは自然な事なので(賃貸契約で「室内にTVを置いてもいいですか」と聞いたり覚書を交わすことありませんよね)「ペット不可の賃貸があるのは理解ができない」ことになるのですが、ここには日本の事情がありまして。
ご存知のとおり戦後日本の法体系はGHQリベラル理想主義的な市民社会優位のものにあるので、賃貸契約についても「基本借主優位」です。
その枠組みの中で「大家さん側に即入居が可能な造作設備の無い場合住居として賃貸契約を無ずぶ事が禁じられています」=大家さんが住居契約を前提とする場合「即入居を保証する造作設備の機能性能を保証しなければならない」のです(設備とは『重要事項説明書』に記載されるもの)。

となると、そこは日本人ですから「退去後のルーチンリフォームをしっかりやって」と解釈され、大家さんは退去後の部屋をバリッと綺麗にする業務慣行が定着しています(隣の大家さんとも横並びにもなりますから一気にそれが標準化する)。
これに比較して欧米の賃貸は、まず日本のように水周りなどを各室に揃える事もしませんし、極端な話「ほぼ現状貸し」であり、機能性能を保証しなくてもよかったりします。所謂「日本なら倉庫貸し的内容でもよい」ことになるんです(入居者がDIYで管理するみたいな)。
ですから、勿論の事ペットの傷も何も貸す前から修繕すべき造作価値もなかったりするのでペット可の判断に特別考えなくてはいけない部分も無いのですね。
→続きを読む

posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

東京の防犯性は地方で想像するより高い

2015年03月03日

今回も春のビギナー向け特集の一環です。
あまり知られていませんが東京の犯罪発生率は大都市としては低くですね、場合によると周囲の他府県より低かったりするのです。日本最大級の繁華街もありつつこの数字ですから基本的に正規の住居で暮らす分にはほとんど犯罪に遭遇する心配は地方における暮らしとおおよそ変わりありません。
更に基本的に住居における犯罪発生率は共同住宅より戸建ての方が大きいため、共同住宅を棟単位で見れば別の数字が出ることもあると思いますが、基礎的に共同住宅は安全です。
(※昨今都市部で金融資産関係のものが部屋に無造作に置かれている事もほとんど無いですし。)
まず、このファンダメンタルを抑えた上で東京の治安を考えますと、
重要なのは住居の設備ではなく、場所になります。
警視庁統計が以下です(犯罪情報マップ)
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/johomap/johomap.htm


更に女性の場合ですと、JR主要駅などの場合「駅近=繁華街にも近い」となりますから、通勤・帰宅ルートが思い切り繁華街を通るのは得策ではありません。
更に共同住宅の場合「オートロック」は基礎的性能がプライバシー保全であり、防犯性能は副次的なものです。むしろ外国籍犯罪グループに狙われる場合もあり(その業界では簡単に開錠する方法が常識になっていたりします)、オートロックは一度棟内に入ると犯罪者も不特定多数の人の視線や巡回する警察からも守ってくれますので特定条件(小規模低層でベランダバルコニーが無いなど)を満たさない限り付随する防犯性能を発揮しません。
防犯カメラも一定の抑止効果があるにしても、一般の防犯心理は「刑事事件に及ぶもの」ほど深く検討されたものというより「不審者などの存在」が大きいと思うのですが、防犯カメラの映像は被害届・捜査令状の段取りが無いとプライバシー保護のため容易に提供されない場合があるので(実際に過去お客さんから聞いた実話で某高級マンションの屋内駐輪場のロードバイク盗難で交番のお回りさんに相談の上管理人室に赴いた程度では見せてくれなかったという話があります)、その抑止効果が刑事事件に発展した場合と考えた方がいいので、(基本的には東京の防犯性が高い点を踏まえて)心理的な部分や軽犯罪の抑止という点で万全なものでは無いのです。

(※女性の場合retourでも希望があればそのまま2階以上で探しますが、具体的な数値としては警視庁も「1/2階」と統計上1階も2階も同じ分類に属しており、厳密に言えばそれほど大きな相関関係は無いのですが、確かに「屋外の足音など聞こえ方は明らかに違います」から、心理的意味で「2階以上」の希望には別途意味があると理解しております。)

しつこく繰り返しますが、
●基本、東京は列島的にも世界的にも治安のいい街の前提で話を進めております。
加えて勘案すべき点として
昨今都心部の複数区において区条例で「ワンルーム”だけ”マンションの建築規制」が進んでおり、地元住民にとって突然不特定多数の若い人が(地元住民にはその審査基準もわかりませんし)近隣に多数引越ししてくることは防犯性から不安視されているんですね(その後の管理の状況も地元住民には担保されませんし)。
防犯性を考える場合「オートロック云々より棟内入居者」の事も考えるべきポイントです。
U○などにおいてあれこれホニャララ語られる風説もあるとおり、時に契約時面倒に感じられる事もあるかもしれない「審査」ですが、勿論のこと厳しいところの方が好ましい事になります。
(※ここは分譲マンションの管理規約において「事務所利用の可否」なども関係する点です。)

ぶっちゃけ木造アパートは(勿論立地によりますが)安全です。
泥棒の心理から見て、優位なポイントが少ないからです(詳しくは防犯性を考え省略します)。
しかし、低層2階建ての木造アパートが心理的にもプライバシー守られる感が高いのかと聞かれれば、プライバシー保護設備であるオートロックマンションには確実に負けます。
(※それこそプライバシー保全性はRC造マンションのお手本であるホテルで最強なことは論議を待たず言える点かと思います。理想はオートロックでは無く24時間のコンシェルジュなのです。)
しかしですよ?ファミリータイプが求める平和感は戸建てが最強ですよね。
所謂「帰った感や部屋にいるほっとする感」もマンションより木造アパートのが上ではなかろうかと思います。
(守られるとはいえホテルの場合社会的に守られているわけで、エントランスから全て専用の所有感は得られません。)

時にこの辺の設備や建築の内容というものが、過剰なCMなどで間違って理解されている場合もあるので、「何を求めるのか」全員違っているワケでありまして、希望条件の前に「そもそも”自分の部屋”に求める基礎的な希望内容を詰める」というところが重要なのであります。
しつこく繰り返しますが、
●基本、東京は列島的にも世界的にも治安のいい街の前提のお話です。

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
posted by kagewari/iwahara | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする