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『消費税』増税余波の回避策

2015年05月29日

なんだか報道によると、車関係(これは軽自動車増税でしょうな)と住宅関係の消費が景気回復の足を引っ張っているるようですが「ズバリ全て財務省の責任」と言い切って問題無いでしょう。
経営感覚無さ過ぎですよね(地味にタバコ三等級銘柄の増税も決まったそうです)。
軽自動車増税のやり方など見たら「ビールじゃ無いビールへの増税イタチごっこ」そのままで、一体何時になったらそういうやり方が税収増にならない事に気が付くのでしょうか、、。
「所得増税じゃ無いんだからさ」お願いですから気が付いて下さいよ。

軽自動車云々の時も「いっその事軽自動車カテゴリを廃止して一律に所得税の減税(過去の軽自動車ジャンルだけは微増税)」、酒類にしても「カテゴリ分けを廃止して全体は減税(過去のビールじゃ無いビールだけは微増税)」、不動産関連でも「減価償却する上物への課税を大幅減税しつつ土地や金融資産などへの課税増(流石に預金への課税は無しのままで可)」とかなんとかやりようはあるでしょうにね。とにかく消費総額さえ上昇すれば税収増するように立案して「人気商材にだけ大幅増税した」みたいな格好にしてちゃしょうがない話です。
社会的にも酒造会社が血眼になってビールじゃ無いビールを開発せにゃならんってどんだけバカらしい商品開発ですか。
(※スーパーの特売商法を見てこいとww)

さて誰もが予測したように「消費税8%」は失敗でした。
しかも困った事に安倍政権は10%の先送りと同時に「景気に関わらず10%への増税を確定」させてしまいました。非常に困った事なんですが財務省相手に他に抵抗策が無かったのでしょう(安倍氏は増税反対の経済ブレーンによりアベノミクスに至ってますから基本的には増税反対)。
しかし簡単な挽回策があります。
●消費税10%導入時に検討される「食料品などの軽減税率です」。
自民党のみなさんは55年体制自体の政策運営を思い出していただき、当時の社会党の役目を公明党に演じてもらいましょう(同時に民主党にも誘いかければ勿論受けてくれる筈です)。
野党と公明党に「超党派による軽減税率検討会」みたいなのを結成していただいてですね、自民の税調からも「ご意見うかがわせていただきます」的に誰か派遣する。
野党と公明党の連合には何かの法案を人質にしていただいて(財務省が困るような)、軽減税率で実質減税を勝ち取ればよいのです。
(ここの勝負のキモは「財務省が困るような人質法案」の選択でしょうね。←増税の責任とってもらうために谷垣さんあたりに知恵出してもらいましょう。)
 ↑
ここはまさに前述の「全体としては減税だが売り上げ増で増収になる」形で財務省もしぶしぶ了承するような形となればよい事になります。

既に始まっている「軽減税率のたたき台」では勿論実質減税を勝ち取れません。
しかも流通サイドとしてわかり難い課税方式だと混乱もおきるでしょうし、
■ここで提案です、
凄くわかりやすい「軽減税率方式」を考えました。

・1000円以下の商品+精米は全て税率5%(可能であれば3%)
・精米を除く1001円以上の商品は全て税率10%
※今後財務省立案の更なる増税案は後者の10%適応商材分野だけを対象とする
※軽減商材のボーダーライン(1000円)の変更は5%以上のインフレがあった場合のみ検討する
※税率10%課税商材を増やしたいなら「しっかりインタゲに成功しなさい」
 ↑
題して「アメ横1000円方式」

実にわかりやすい。これにしませんか?
(民間は商品単価を1000円以下とするため躍起になるでしょう。なかなか面白い経済効果もあると思いますよ。)


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前回の”少し続き”賃料安めの目安

2015年05月22日

前回説明の「賃貸住宅の賃料設定における利回り計算と住宅ローンの金利」の話。
少し具体的に考えてみましょう。
といってもそもそもの住宅ローンの金利なんてものがまた審査によって違ってきちゃいますし、賃貸バージョンで考えると日本の住宅ローンにはあまりない「ノンリコースローン(破綻したら鍵渡して住居を銀行に明け渡せば支払いがチャラになる)」で想定しないと賃貸不利になりますから(仮に賃貸をリコースローンと同様に考えるなら「定期借家20年契約割引」とかの通常無い想定にならないとバランスしませんから)、アバウトな計算でいきます。
日本の住宅ローンはなぜノンリコースにならなかったのか
http://business.nikkeibp.co.jp/article/tech/20090120/183217/?P=1


昨今の東京における賃貸住宅の平均的利回りは5%〜7%です、
仮に分譲購入でリコースローンがあった場合の推定利回りは(米国なんかを参考にすると)5%ぐらいです。ここに税制優遇措置なんかがあるので3%〜4%ぐらいに想定してみましょうか。←その代わり分譲となれば固定資産税と修繕積み立てや管理費ありますけどね。
単純に考えれば利回りでいうところの1%ぐらいの差ですね。
賃料で表せば通常希望条件の15%ぐらい安い部屋と考えれば賃料は実質金利負担だけで損する部分はほとんど無くなります。
賃料7.5万希望なら6.4万、賃料12万希望なら10.2万、賃料15万希望なら13万ぐらい、
シングル中堅で一般的な賃料8.5万の場合は7.2万ぐらいになります。
安くなれば通常少し狭くなりますから光熱費も浮くので、計算より1千円2千円ぐらい高くてもいいかなと。「希望8.5万なので→あえて7.5万以下マストで」みたいな想定でだいたいOKでしょう。

※ここで重大な問題告知しておきます「私は大変数字に弱いのですww」以降の話含めて相当にアバウトな展開となっている事お許しください。
なことはともかく(笑

案外ありそうな数字だと思いません?
しかも希望条件より安い部屋でず〜っと我慢しなければならないって事もありません。目安として15年ぐらい(無難な15年ローン想定で)→40歳前までにガッツリ貯金すると「12万×15=180万」←これを何かの金融商品で運用するなりボーナスの時に大目に貯金とか考えれば230万ぐらいならアリじゃないでしょうか?
だからどうしたって言われると答えに困りますが(笑
勿論25年ローン計算なら350万なりのスケールになります。←言っておきますがこれ賃料差額分だけの貯金の割り増し金額なので+通常想定の預金額で預金合計となります。
果たして昨今の貯蓄率の下がった若年層世帯でどのぐらい想定すれば一般的なのかわからないのですが、賃料差額分が月1万ですから1万5千円ぐらい通常の貯金に回していると考えると、15年計算で合計500万超えるでしょう。25年想定なら800万超えます。

凄くベタな想定で3500万の分譲マンションの25年後の資産価値と言えば、どうでしょう(中古で売るにはリフォームしないとなかなか売れないとかもあるので現状渡しで考えると)2000万は期待できません。指値で1600万ぐらいかと(フルリフォームしたら1980万とか)。
勿論3500万の分譲マンション購入って結婚などしてって話になりますから「夫婦二人の資産」となりますよね。1600万÷2=800万。←しかもいつ現金化できるかわからない。(大手売買系の)買い取り保証は7掛けとかなのでたとえば希望価格1900万でも1400万〜1300万とかになってしまいます。
つまり早期現金化を考えると指値1600万の買い付けでも乗った方が得。800万が確実というワケでは無いのです。
あんまし違いませんよね。そりゃ勿論通常預貯金はこのケースもあるので世帯で別途400万から500万の貯金はあると思いますが、修繕積み立てと管理費分を除外して考えると前述シングルの通常預金が1万5千円なのだから(修繕積み立てと管理費を世帯として2で割って考えると)実際の著金額はかなり苦しい中での貯金になるでしょう。
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NHKまでサブリース問題取り上げ始めましたね

2015年05月14日

というか問題の本質は「不動産投資問題」であり「特に地方郊外における賃貸住宅供給過剰問題」です。(サブリースという切り口はそこを繋ぐ言葉として現れているものに思います。)
アパート建築が止まらない 〜人口減少社会でなぜ〜
http://www.nhk.or.jp/gendai/yotei/index_yotei_3648.html

番組中ではサブリースが「開発会社がまず建築時に一定の利益を確保しちゃっているところ」に焦点を当てていましたが、どだいローンを組んでアパート建築投資なんて最初から無理のある話で番組構成上不動産投資そのものをもっとしっかり説明すべきだろうと思いました。
■本来的な意味で不動産賃貸経営が成り立つバックグラウンドは「既に大地主など信用水準が段違い」など(支店長決済で段違いの低金利融資もあり得る)、予め資産として不動産や現金所得を所有しており「限りなく利子負担無く建設着工できる」などなど「賃料自体通常の世帯における金利負担程度でもオーナーに幾分かの利回りが想定できる」というものであり、
合理的にこれが行われた場合、
●「貸主は低利であっても固い利回り(預金金利よりは多い)により”資産の保全ができる”」←ここ注目してください、資産のある世帯にとって「資産とは本来保全し相続するもの」であって使ってちゃっていいものではありません。
●借主は「通常銀行などからローンで現金調達する場合の金利とそれほど違わないコストで住居を借りる事ができる」=賃貸住宅の賃料が無駄とかあり得ない話で、確かに政策措置などもあって「住宅ローン」は低利ものもありますが(特に日本のリコースローンはあくまでこの場合資産リスクを借主が負う形となり融資する銀行はノーリスク)、金利が高くなるノンリコースローンや(破綻した時現物納付でよい:住居を銀行に引き渡せばローン残債なども無し)通常のキャッシングなどの金利で考えた場合「ひょっとすると銀行の金利部分だけ」を賃料として支払っているのに限りなく近いんです。
(※賃貸の場合資産リスクを負うのはオーナーですから。←相続含めてその後の事をどう運営していくのか考える点やそのビジネス判断も資産リスクに含まれる。)
(※またご注意いだだきたい点ですが、TVCMなどで喧伝されている低金利の住宅ローンは審査的に上位の場合に限られる話であって、審査弱い場合には貸し出し金利は上がります。)
つまり、仮に自分が住宅ローンで購入できる分譲マンションより少し水準を下げた(数%)格安グレードの賃貸住宅で暮らし、しっかり貯金をした場合→数十年後に残る資産には大きな違いはありません。しかも少子高齢化で相続を前提にした分譲マンションってなかなか難しくなってます、その数十年後に売却などして現金化しなければならない場合、短期で現金化しようと思えば「買い取り保証」とかの金額水準(7掛けとか6掛け)になってしまうんですよ?

この辺ですね、政府の政策誘導や巷のトンチキな広告で勘違いしている人多数ですが、
■賢く借りれば賃貸住宅で借主が損する事などあり得ないのです。
(賃料が勿体無いなんて事は構造上あり得ない。)
都心部でも「想定利回り5%〜7%」という状態で、
地方の場合だと「利回り7%〜10%」となりますが(←NHKが問題視しているのはここ地方の空室率が詐欺に近い乱開発で激しく悪化している話)、地方のが儲かるとかそういう話じゃありません。元から都心部と比べて資産価値の低い地方の不動産は「高いリスク込み」の資産であるため、そのリスク分高い設定じゃないとリスク管理ができないのです。
つまり、ここで地方の乱開発などあると。ただでさえ弱い資産評価がドーンと下がる事もあり得るのであって(たとえば運営に失敗してアパートの売却しようとしたところトンデモの値下がりしたなど)、地方の賃貸住宅で供給過剰になるとか大問題になるんです。
(※都内のように賃料下げる事である程度空室が埋まるとかそういう水準の話では無い)
 ↑
更に北海道などで顕著なのですが、農地の宅地転用許可でバンバン「ド郊外」に開発が進み、住居が過剰拡散すると「道路・上下水道・除雪」などの地方公共団体のインフラコストが更にトンデモとなってしまいます(最近地方の道路が予算不足で補修が遅れてる感じすらしてます)。
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ついに来ました「日本郵政とIBMアップルなどと高齢者専用端末の開発」

2015年05月08日

日本郵政が米IBM、Appleと提携--高齢者向けサービスの実証実験
http://japan.zdnet.com/article/35063964/

これを待っていたんです。
地方自治体によっては同様サービスを(SNSなどの開発で)先行させている事例もあり、企画するとしたら行政サイドから導入されるものかと思っていましたが、民間から先行する形になりましたね。
この意味はデカイです、
IBMとアップルの関与は「このシステムがワールドワイドに使える」と踏んでいる事を意味してますし、投資額も日本単体より大きな額になるでしょう。
(私はてっきりソフトバンクの例のロボットが高齢者世帯に支給されるようなスタイルをイメージしていたんですけれどね。←勿論彼らも考えているでしょうね。)

本当に困った話なのですが、
やれ高齢者の孤独死だなどとあかたも自立独立して生活する高齢者を揶揄するような表現が報道などで目立ちましたが、「守られるべきはひとり暮らしや自主独立して生活する権利」です。
たとえば亡くなられた後放置されてしまう問題など(故人の人権のためにも)生存確認の社会的システムなどの検討が必要となるのであって(厳密に言えば年齢に関係が無い話です)、「外堀から埋めるように「高齢者専用施設」への転居を事実上強制する」かのような方法は社会福祉でも何でもありません。
更に言うと、厚生省の在宅介護の試行錯誤やら法整備ありますけれど、これは「予算的に幾分でも安くする(効率的運用)」のが意図であり、「ひとり暮らしを含めて自主独立生活を模索する高齢者」は高い社会性を持っている事になるのであり「積極的に支援」する事は実に社会的合理性に合致する方策です。孤独死などと揶揄する表現自体が間違っています。
子供用のドコッチやアップルウオッチなどでもお馴染みですが、生存や介護スタッフ派遣の必要性などモニターする技術的基礎は既に存在しており、プライバシー保護を保証するシステム設計とソフトの開発が進めば高齢者用として応用可能な状況にあります。
自治体ならび政府は「高齢者でも安心してひとり暮らし含め自主独立して暮らす権利」を保証するべきで、昭和の時代から言われてきたところですが「高齢者は施設へ転居するべき」みたいな状況が社会システム化するのは好ましくありません。

■何故にこういう紆余曲折するのかと言えば、
箱物含めた施設主導の運営や”その補助金”などなど、行政サービスが肥大化する方が利権的にも都合がいいからで(←これ悪者視じゃありません行政が介入するには制度と予算が必要でそれを促進するためには民間を動かす利権も必要なんです)、
話し被りますが、予算を使う事が間違いなのではありません。利権部分もそうです。今回の話だって協力するIBMにしてもアップルにしても収益性無しに参加などしないでしょう。
その利益誘導が社会的合理性(投資効果で低コスト化し普及促進するか)に合致するものか、関連公共事業や人件費で予算がひたすら肥大化しちゃうものかその差異や質が重要なポイントになるでしょう。

■都市部においては民間賃貸住宅の側も、今回の郵政IBMアップルのような取り組みと、自治体などの法整備がリンクしてくれれば、積極的に利便性の高い設備改修などのアイデアも出てきます。
(それから自治体は賃貸住宅における「公的保証人制度」検討してください。ほんとうにここお願いします。)
実際住居への立ち入りなど賃貸住宅の契約などには「プライバシー保護と物件管理」を両立させる趣旨が以前から反映されてますし、
●あまり確かなDATAでは無く、ソースも忘れちゃいましたけれど「以前英国が社会福祉実験で、介護サービスなどの利用を介護指定認定性から”全認定サービスの自主選択性”に切り替えたところ予算はかえって削減した」なんて話もあります。
先日TOKYO MXのTV番組「5時に夢中」の簡易調査で
マツコ・デラックスが孤独について視聴者のメッセージに共感「孤独って感じたことがない」
http://news.livedoor.com/article/detail/10059544/

ちなみに投票結果は、「孤独に耐えられるほう」が4291ポイント、「孤独に耐えられないほう」が1407ポイントと、3倍近くの差で「耐えられる」と投票した人が多かった。

  ↑
なんて話もあります(TOKYO MXの視聴者からして自主独立系タイプが多そうですが)。

少子高齢化社会は=「先進国社会」です。
社会学的にも心理学的にも大きな変化が起きる事は自明で、そのまんま昭和の延長で制度設計考えていくと「福祉名目の筈が逆に当事者に迷惑押し付ける」なんて矛盾も起きちゃいます。
行政やNPO・NGOには今回郵政が動いたような世論を先読みするような機動性・弾力性を期待したいものです。


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日本が得意というか好む「省ナントカ」から賃貸のCP比まで考える

2015年05月01日

(最後まで書いて言うのも何ですが、、かなり駄文となっております、心理的なことに興味ない方は本原稿スルーでお願いしますww)

省電力に始まり、日本は文化的に「省ナントカ」みたいなのを好む傾向があります。
風呂敷広げて考えると、ダイエット関連の低カロリーなんてのもそこに含まれているのかもしれません。車の燃費も当たり前のように無条件に性能評価の優先事項ですし、
時に公共事業の無駄を批判する時にも「効率性や合理性」という意味と「無駄を省く」が強く関連付けられています(無駄と余裕の関連性が薄い)。
このブログで提唱しているマンションの場合における『ミニマルコンパクト路線』などにも興味示される意見はあっても批判的な意見はほとんど無くてですね、日本文化の効率性重視の文化傾向が随分と深く根をはったものであると考えさせてくれます。

最近は「家計簿で節約」それほど大見出しじゃありませんけど、平成時代のメーカー販売PCに「それこそ無駄にプリインストールされているソフト」にはほとんど家計簿ソフト入っていたものです。
流石に昭和ほど「家計の節約を過剰に美徳とする傾向」は(昭和の行政改革・臨調の土光さんの質素な生活紹介を頂点に)平成の内需拡大政策以降では目だった様子は無く、流石に倹約もケチ過ぎるとストレスになる上に経済成長にもよからぬ影響もあるねって水準にあるように思います。
■確かに表面的にはそうなんですが(笑
不動産の現場では「少しでも家賃負担が少ない安い部屋」への需要というか希望はすっごく大きくてですね、高い家賃の部屋で贅沢感をってニーズはどこにあるのだろうかってぐらいです。
やはり潜在的というか、現実的というか、ぶっちゃけたところ「家計で節約できるものは是非節約したい」なる心理は衰える事無く旺盛なのだと思います。
曰く表面的というか公式的には「ケチに過ぎるのもよくない」という判断を立てつつ、実質では「是が非でも無駄は省きたい」という本音でバランスしているようです。

言葉というのは不思議なもので、
うっかり心理的な内面が(本人意識することなく)表に出るものです。
そこが心理学なんですが、
「無駄は省きたい」←→「できれば家賃は抑えたい」
(分譲の場合にはこの構造成り立たないので、自分の所有物にならない賃貸の家賃はジャンルとして無駄になるって認識が成立しているのでしょう。)
賃貸住宅のクオリティーというか生活の質ってものの経済学的意味の”効用”がかなり低め評価だという意味になります(うーんとマーケティング的表現すると「このジャンルの商材には高級趣向の需要は大きく無い」みたいな)。
ザックリまとめると「希望条件はあるにはあるが、最優先はハイCPだ」。
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