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「新国立競技場」の云々かんぬん

2015年06月30日

元々が著名な建築家丹下健三氏の作品なので(てか改装として改築しなければよかったのでわ?)、東京オリンピックに向けて建築家のコンペみたいな形で自作の選定を行いたかった気持ちはわかるんですが、ぶっちゃけ普通にゼネコンに事情を聞けば建築費3000億とかこんな事にはならなかったのだと思います。
やっぱりですね、あれですよ、
建築業界というものそれ自体が官民あげて産学ともに「新築産業」と化していて、修繕や改築・改装技術開発の比重が低い(乃至は”無い”)という側面があるのではなかろうかと。

そんなこんなで「フラッグシップとなる建築を著名な建築家へ」なる方向性がもうね、誰がやっても破綻しかねない勢いになっているように思います。
ここんとこの背景はですね、
建築家は欧州などでもアートスト寄りの職業で(芸大みたいな)、建築士である必要はありません。
事実日本の著名な建築家の方もそうだったりします。
バックグラウンドはRC建築の発明にありまして、RC造は自由な造形が可能であるため設計的に絵が描ければ後は工務店の腕次第でどうにでもなるみたいな部分もあります。
宮大工的世界と間逆の立ち居地ですね。
そんなこんなで「無茶なデザイン」は限りなく拡大していき、
●業界情報では「大手ゼネコンで著名な建築家の施工請け負うとこなんて無い」と、言われているのであります。
設計図がもう最初から建築工学的に無理があり過ぎて、そのままじゃとても作れない。
かといって設計変更打診しようものならけんもほろろに追い返されてしまう。
仕方が無いと無理やり頑張って建築すると、思ったとおりの設計ミスでトラブル続出し、それを施工の責任だと言われてはかなわないから(もうクレームになること100パーなので)、「大手ゼネコンは金輪際(こんりんざい)著名な建築家なんてものの設計の仕事はやりません(自分の責任じゃないのに訴訟が怖くてできません)」と断言している、なーんて話を耳にするんですよ。

実際これは私が直接担当から聞いた話ですが、著名デザイナーというほどの作品では無く「ちょっとしたプロジェクト名が付く程度のデザイナーズマンション」これでもですね、取材内見時に担当の方から「細かいところ見れば不出来なところ多くてスイマセン」と挨拶された事があり、
「どの変ですか?」と尋ねると、「壁紙だとか目に付くところにも仕上がりに問題ありまして、ご存知かと思いますが、この手のデザインものは大手が建築受けてくれないので、受けてくれるところなら技術的に心配のある工務店さんにお願いするしかないってところがですね」なんて話があります。
ですから業界情報で聞いた話は多分”本当”です。

ですからね、
■所謂日本の建築業界人や大手ゼネコンさんは「新国立競技場」の話聞いた時から、
「誰かこれを止めろよ」って話で盛りあがっていたのでは無いかと思われで、
どうにかなりませんか?と官僚筋に振られたと思われる建築家が「この反対活動は利益目的でも無く義憤にかられた建築家の良心としての提言です」みたいなコメントになっていたと思いますが(笑
これも多分本音、
思うに建築家の言うとおりに名も知れない工務店が作っちゃうと2000億以下で建築できたのかもしれませんが、「国立競技場の建築で”その後の事は知りません方式”」では工事できないし、国も流石に名の知れない工務店に施工お願いするとか無いだろうし、、。
その感想に至る助走路段階が「彼らの間では「新国立競技場」の企画聞いた瞬間から”アチャー”大変な事になるぞ」となっていただろうと思われますからね。
(※報道に出ていたゼネコン談「象徴的な二本のアーチつくるだけで1500億ぐらいかかるよ、これ基礎をさ地下鉄ぐらいまで掘らないとダメだから」←この辺の指摘は「まーた”アーキテクト”やらが無理筋の絵を描いちゃってるんでしょ、こんなもん強度考えたらお前、、、」な表情で言っているのが見えるようなコメントです。)

丹下健三氏デザインの国立競技場は十分に優れた設計だったのだから「リノベーションの新工法」などで1000億の大規模改修みたいな?そういう企画だったらよかったのでしょうけれど、改修・改築系の新技術開発がさほど”無い”んだと思います(大学でもやってない)。
かといって諸外国もそうだと思いますが「経済政策としての箱物行政」邁進するあまり、ちょっとしたスキがあれば速攻”再開発・建替え再建築”になってしまうのであり、少なくとも大学ぐらいは「RC造延命学」みたいな研究学科あってもいいと思うのですが(分譲マンション管理組合の方もそう思いますよね)。
存続運動も起きている「中銀カプセル」もそうなんですが(興味ある方はretourブログに過去記事あります)、分譲賃貸の部屋を管理している業者さんに実際聞いた話ですが「とにかく配管などのトラブルが多くて担当するのが本当に嫌になる物件で私は個人的に大嫌いなんです」と直接言われた事もありまして(私個人は存続案に賛成ですよ)、
●『保守管理・再生・修繕・改修」の新技術』求められていると思うんですよね。
それから中銀カプセル内部だけなく確か国立競技場も基礎鉄骨部分などにアスベスト塗布されていたように記憶してます。地味ですけど「安価に古い建築のアスベストを安全にクリーニング撤去する技術」なんてのも需要あると思うんですよ(現在かなり高額な撤去費用かかる筈です)。


しかしどうなってしまうのでしょうね「新国立競技場」


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現代レンタルオフィス(セカンドルーム)やゲストハウス事情

2015年06月26日

以前retour&Retourのレポート
街「鷺ノ宮から富士見台まで歩いてみる」
http://retour.seesaa.net/article/416027650.html

上記レポート後半に登場するレンタルルーム実際の画像など紹介しつつ話を進めてみましょう。
同レポートの時にも書いたかなと思いますが、
風呂なし木造格安APの発見に成功するとCPで負けちゃうのですが、いざ探してみると格安風呂無しAP探しは案外大変で(大家さんも一般媒介が多いので主たる管理会社が定まらない場合も多く)、「仲介会社さんも赤字になるだろう」と一般媒介という事もあるため業者さんも国交省のDATAベースREINSに登録しないケースもあり得るんですね。
昭和の供給不足の頃なら満室になったりしましたが、昨今上記事情で空きっ放しな風呂無しAP存在するのではなかろうかと思います(風呂付への改装踏み切れない場合も多く)。銭湯の閉鎖も目立つ昨今「台所風呂(笑」など貧乏学生的スキルも必要など、現代的にはその役割もゲストハウスに奪われているのかも知れません。

前述リンクのretourでレポートしたのは住民票取得など制限のある「限りなくネット個室系セカンドルーム」ではあるんですが、「プライバシー重視なのでゲストハウス的運用はちょっと」な方には気楽に使える部屋かなと思います。デザインはレンタルオフィスのそれですね。
(個人的には「用途の面白そうな部屋」ともて好きなんですけど)
かといって今回のようなセカンドルームもまた一般の賃貸住宅とは違うため「どこで探せばいいのかわからない」のでありまして、、、
収拾のつかないレポートになってしまいましたね。

セカンドルームやレンタルオフィスの設計は「シャワールームを設備として別途実装」するところにあります。水周りの各室配置コストはメンテナンス含めて負担が大きいので、効率化を狙えるスタイルではあるでしょう。
このタイプは「事務所の供給過剰から住居向け転用で始まったのじゃないのかな」と思いますから、設計ジャンルとしてはリノベーションになるのかなとも思います。
そしてノマドや自宅SOHOも増える中、オフィス需要は更に下がる可能性もあります。
かといって、現状のレンタルオフィス(セカンドハウス)やゲストハウスのデザインは「まだまだ試行錯誤中」な状況ですから(法的整備もまだまだかと)、難しさありますね。

風呂無し木造APの話と被りますが、
この辺の整備が進むためには、カテゴリーとしてやはり「正式な賃貸住宅」として国交省のDATAベースに乗ってこないと正常化進まないと思います。
『なんとか賃貸』みたいにジャンルや正式呼称が定まらないまま「どこで募集しているのかよくわからない」では、基礎的な需要もわからないので「事務所からリノベで」←この判断容易じゃないでしょう。
(ちなみに私はゲストハウスは”懐疑派”です。)
少なくとも「全ての水周りを個室化する」のが「需要として絶対では無い」のも確かな中で、
このタイプは「あるべき方向性がまだまだはっきりしてこない」のが現状に思いますね。

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参考に冒頭記事の物件概要部分などです

以下取り扱いはretour東京富士見台本社(TEL:03-5848-8022)
hujisagino19.jpg

hujiofot01.jpg

個室レンタルオフィス【物件概要】
礼金敷金なし、賃料35,000円のお部屋に現在空室アリ、保証金等ナシ、短期から可、
約2帖〜各室テレビ付き、インターネット配線有り、室内禁煙(喫煙室有)、
コインシャワー・トイレ共用2箇所、コインランドリー、キッチン共用IH、
(光熱費やインターネット回線使用料は無料)

hujiofot02.jpg

hujiofot03.jpg

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珈琲の消費が伸びているようですね

2015年06月20日

日本の少子高齢化(ここ一貫して私「高寿命化」と認識しておりますが)、時に若い人が”所謂飲み会”的に外でお酒を飲む機会も減っていると聞きますが、そんな中で日本人の珈琲消費量が上昇しております。
コーヒー飲んだ量、過去最多に 業界調査、1人週11杯
http://www.asahi.com/articles/ASH684TKLH68UCLV00M.html

どこで聞いた話か忘れましたが先進国化と珈琲消費量の関連話もあったかなと思います。
(故に中国で珈琲が大量に消費され始めると”今の値段じゃ珈琲飲めなくなるよ”なんて噂もあり〜のですから、これから商社も大変でしょうね。)
確かにretour調査で過去開店した店舗は「ほぼ全てかcafe」であり、時代を反映していたのかなと思いますが、東京の現在風景として「都心近郊や文京区のような巨大な住宅地で高齢者の方で喫茶が満席」なる状況を時折見かけます。
個人の利用もありますが、何かのサークルか町内会?のような集まりで利用されるケースも少なく無いようで、高齢化というより活発な高齢者の方がアクティブに活動する時代となっている部分も珈琲の消費拡大に繋がっているいるのではなかろうかと思います。
(加えて表現すると「身近で日常的な社交へのニーズ」でしょうか。)
先日も鳥取スタバ報道などもありましたが、東京だけで無く地方都市においても新規cafe出店を目にしますし(どちらかいうと個人店より中規模以上の店舗でしょうか)、この現象が意図するものは「商店街的に回れる街と簡単に立ち寄れる店」のニーズが更に拡大しているのだと思います。
ぶっちゃけ地方や郊外に目立っていた「郊外店や街道筋の大規模店の終焉」、そう言えば同系に属する電気量販店が郊外の店舗を整理するみたいな報道も先日ありましたね。

高齢化時代を迎えて「コンパクトシティ」なんて都市計画も聞きますけれど、流れとしては同じものでしょう。勿論必ず珈琲の消費量が増えるという話では無く、日本茶cafeの業態が少ないだけで意欲的に店舗開発する個人・法人が増えれば同様にお茶の消費量も右肩上がりになると思います。
近所にふらっと出かけて何か飲んでくつろぐ気取らない生活志向が増加しているってことかも知れません。ある意味省エネ生活というか、生活の質なるものを余裕もって考えられる時代になったというか、
cafeと言えばギャラリーを兼ねていたり、会議室的機能を持つ店もあります。
簡単な勉強会みたいなイベントも可能な空間でもありますから高齢化時代の都市機能としてニーズは更に高まると思います(某スタバの高カロリーなんとかはどうなんだろうと思いますが、、、)。
住居においても現代では「ストゥディオやLDK志向」強いですから、
『のんびりくつろく気取らない生活志向』は住居においても求められているのだと思います。
昭和DK時代との対比で言えば贅沢志向に見えるかもですが、求められている内容はシンプルなものでしょう(来客も前提としていないと思うんです)。
TVを見る人が減っているってところに着目すると(リビングをcafeに置き換えてみるとわかりやすい)、リビングには大画面TVがドーンみたいなレイアウトは案外想定されていないのでは無いでしょうか(その反対に昭和的食堂には必ずTVもありましたっけ)。たとえばペットがいるなら大画面TVよりペットがくつろぐ空間なりがあるほうが人間も心地いいみたいな。

残念な事にバブル崩壊以降日本はすっかり「バラコンのピュアオーディオが思い切り衰退」しておりまして、やれ喫茶だcafeだ珈琲だと言えば「TVは置いてないけれど何気に音楽が流れている」じゃないですか、昔オーディオファンだった人間としましては「是非リビングに洒落たオーディオ」も合わせて需要拡大していただきたいと思う次第です。
(昨今電気店でも売り場が後退しましたから若い人だと「商品自体見た事無い」とかもあるのじゃないでしょうか。昨今はタブレット端末などと連携可能な商品もあるみたいですよ。)
英国では「バジェットハイファイ」なんて呼び方するんですが、格安でもピリッといい音するオーディオがあると『のんびりくつろく気取らない生活志向』にマッチすると思うんですがね〜、、。

バジェットと言えないかもですが、
少し高級目にこんな感じでいかがでしょう。
ロジャース ブックシェルフ(レッドチェリー) 【ペア】ROGERS LS3/5A/65th Anniversary Edition
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DENON PMA-50SP プリメインアンプ USB-DAC搭載 ハイレゾ音源対応 プレミアムシルバー
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『不動産投資の表と裏』

2015年06月11日

表と裏ってほどこの辺の業界事情に通じているワケでは無いので「投資セミナー」的記事を期待している方はスルーでお願いします(笑

さて、何本か前に書いた「サブリース詐欺みたいな話」なんて報道もあるように、現在供給過剰な日本の不動産賃貸事情において、賃貸アパート投資すれば必ず儲かるなんて安易な話が”ある筈無い”のです。
時にそんな成功話の書籍が話題になる事ありますけれど、ライター業をされている方の中には本のネタのため実際に自分で試しにやってみるみたいなケースというのも実際にあって、それなら信用できると思うかもなのですが、本を書くためにやるのですから「短期ベースの話」や、取材系の場合なら後述しますが大家さん専業上級者向けだったりします。
この場合、株式投資話がそうであるように投資利回りの王道では無く「キャピタルゲイン寄りの話」になっちゃうというか(後者は投資じゃなくて投機ですから)、個人の不動産投資が「売り抜けして利食い確定させれば勝ち」みたいなギャンブルになってはいけません(勿論それを狙ってやるのであれば話はハイリスクハイリターンとしてこれまた専業上級者の話になりますからアリと言えばアリですが、、)。

■結論から言えば
間違っても個人の小規模な不動産投資を考える場合「銀行から融資を受けてまで投資をするのは愚作」です。
ただひたすら銀行の利益になるだけに陥るケースもあり(このやり方には銀行がファンドなどに融資する大規模再開発など正規ルートがあるのですから)、小規模資産の個人がやる話ではありません。
てか、審査しっかりしている銀行はやすやすと個人にお金を貸したりしませんよ(笑
ますなんらかの資産ありきの話です。
上記が個人が不動産経営を行う場合の基本的なスタンスで、
逆に言うと「借り入れ無しで購入可能な不動産をベースに考えるべき」となります。
あまり知られていないかもですが、都内でも十分に1000万以内で購入可能な不動産だってあります。
「想定7%利回りで運用できれば成功」
その7%内訳は、内装などの修繕積み立てに1%〜2%、更に利益に相当する5%も次の投資向けの貯蓄に振り向けるぐらいの考えじゃないと永続的な経営はまず無理です。
理由は簡単で、空室率が10%超える中で空室リスクを前提としない経営はあり得ないので”戸数”によるリスクヘッジが必要になります。少なくとも6室なり8室なりは欲しい。
(※中堅大手がサブリース開発するのであれば、この戸数によるリスクヘッジを小口複数オーナーに債権化・金融商品化し利回り3%程度を目標値にするとか?のが妥当な線かと思いますが、これにしてもですね現在のような低金利時代で無ければ定期預金でも可能な水準だって事を忘れちゃいけません。)
つまり、そんな利益率の話をしている状態で「借り入れによる返済もある」なんてととてもじゃないけど安定利益など見込めないのです。
しかし「時代は賃貸」です。
日本はバブルの悪夢でご存知のとおり、企業が安易に事業所を購入して不動産による含みなんとかで更に融資を拡大しって経営は忌避されるようになってます。小規模ベンチャー検討している人もそうだと思います。よっぽど賃貸で経営する方が安心だし不動産に関して日本は十分な供給ありますから空室が無く「将来の賃料上昇の恐れから購入に踏み切る方が安全」って高度経済成長時代でもありません。
そしてそんな高度経済成長は今後もきません(笑
小規模でも資産のある個人が賃貸住宅経営を考える事は不動産の流動性も促進するし社会のニーズに応えていく形でもありますから、いきなり「止めた方がいい」とは言いません。
(実際地方の空き家が問題化して、法的対応も進んでいる状況です。)
→続きを読む

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「東京圏の高齢者、地方移住を 創成会議」に真っ向から反対する

2015年06月10日

東京圏の高齢者、地方移住を 創成会議が41地域提言
http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS04H2N_U5A600C1000000/?dg=1

民間有識者でつくる日本創成会議(座長・増田寛也元総務相)は4日、東京など1都3県で高齢化が進行し、介護施設が2025年に13万人分不足するとの推計結果をまとめた。施設や人材面で医療や介護の受け入れ機能が整っている全国41地域を移住先の候補地として示した。

これあり得ないでしょう。
前回レポートの「都心郊外化選択」はアリアリだと思いますが、いきなり地方移住って、、。
現在進行中なのは「高寿命化」であり『アンチエイジング世代』の台頭ですよ?
昭和中期なら「60代〜70代」の『高齢者と呼ばれる世代』が平成になり「70代〜80代」へ推移して、現代社会から今後に至っては「80代〜90代」更に20年30年後には「90代〜100代」へシフトするかもしれないのでありまして(この時代には認知症すら克服しているでしょう)、年金制度も支給開始年齢をなんだかんだと先に伸ばす方向が常に論議されている状況です(年金支給連例に変わりなく高齢者の労働力化率も高くなるでしょうね)。
単純に75歳以上の人口構成比で要介護者みたいなレッテル貼られちゃかなわないです。現代社会でも60代なんてまだまだ若手の中高年分類です、それこそ政界を見てみなさいよ。なんですか75歳以上の国会議員を全員地方に移住でもさせるんでしょうかね(笑
これじゃ特定地域の収容所送りと同じじゃないですか。
いったいどこをどう考えればそういう発想になるのかさっぱりわかりません。
(まーね、考えるにまたぞろ「箱物公共投資」をやりたいんでしょうな。)

更に言うと、今後は「生活の質」をベースに「施設によらない高齢世代の自立独立を支援する福祉」が最重点項目になってきます。施設に収容しようなんざバリアフリーやインフラ乏しい発展途上国じゃないんだから。経済学的にも施設収容ありきじゃ内需が縮むばかりで「とにかく箱物開発はもうやめて」と、正直思います。
車椅子に至っても昨今急速に進んだ電動化の流れを見れば20年以内に「自立歩行形態に変形可能な車椅子」みたいなものも企画されるでしょう(技術的には今でも可能だと思います)。
電脳化・サイボーグ化は『アンチエイジング世代』がパイオニアとして牽引し、数年後には「腰痛ベルト商品の一部は事実上パワードスーツ機能をもっている」なんて事になっているかも知れません。
機能補助のあるパラリンピックの記録が通常オリンピック記録を抜くのも時間の問題です。シルバー世代のパワード記録もここに追い付き始める可能性あります。少なくともゴルフシニアにおいて現状でもパワードスーツ着用したらドライバーにおける記録は通常プロを凌駕するのではないかと。

医療行為というジャンルも大きく変化する可能性があります。高額治療には診療行為として若い世代の体力を前提とするものもあるため(特に外科手術)、限られた高齢者において”その後の人生が寝たきりになってしまうのでは意味が無い”ので体に負担の少ない医療が模索されていくと思われます。高齢者世代が「90代〜100代」へシフトともなれば”何年の延命可能性”という診療概念が診療行為にあたるのか?という論議も出てくるでしょうからインフォームドコンセントのあり方など論議されてくるかもです(ここは医療費を削減したい財務省あたりから提案される可能性もアリ)。
つまり、高齢者だからと=介助の必要な状況という設定は今後どんどん縮小するものに思います。

ぶっちゃけ今後予測できるのは「施設によらない高齢世代の自立独立を支援する福祉」というところだけで、その中身がどのようなものになるのか”まだまだわからない”のが実情だと思います。
この状況でいきなり「高齢者は東京圏から駆逐する」みたいな暴論が出てくるとか、、
20年後には高齢者だって立場から言わせてもらえるなら「冗談じゃないです」よ(笑

(というか個人的意見ですが、私は「地方ほど子供手当てのレスポンスは高く、安価な不動産価格ファンダメンタルを生かした出生率上昇が可能」だと思っています。事実、子供手当てと関係ありませんが北米などでも地方の方が保守的傾向が強いなどの理由から出生率は高く、地方経済はそこに着目し政策誘導を試みるべきだと思います。地方経済こそ「教育含めて子供のいる若年世帯を対象とした政策」が合理的選択ではないかと。そして東京は地方出身者の街なんですからね。)


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自動運転無人車両の開発は再び郊外化を促進するか

2015年06月05日

自動運転車両も増えすぎると渋滞の可能性あるんですが、シティーコミューターとして小型化などなど進めば「車通勤」とまでいかなくても「駅から郊外住宅の需要増」などの促進可能性があると思います。
DeNAが自動車関連強化、東京五輪までに「ロボットタクシー」
http://jp.reuters.com/article/topNews/idJPKBN0OD0SW20150528

現代的可能性としては「通勤目的」というより、「高齢化時代の通院や公共サービスへのアクセス」「流通(送料無料の無人宅配)」に対して特化するものに思います。

分譲の考え方として再三郊外の資産リスクをお伝えしてきておりますが、都市インフラとして利便性が向上すれば郊外リスクそのものが変質しますので、「占有床面積の大幅な拡大」という可能性として生きてくるかも知れません。←道路・上下水道などインフラコストに計画性必要なので緻密な都市計画を前提としますが。
分譲で言えば地方や郊外は「土地付き戸建てに一本化すべき」だとうと。
(※それでも郊外になればなるほど分譲より賃貸のがクレバーな選択だと思いますが。)
本来地方や都市郊外の開発は「底地価格と上物価格の比率」により安定性は「不動産資産率>耐久消費財率」みたいな話になるのです。更に現代日本は「嫡子総取り相続」という家制度はとっくに崩壊していますから「個別的に認定される価値資産<市場価値評価」となるので、資産の安定性を考える場合地方や郊外は「木造低層テラスハウス賃貸」のような属性が好ましく、地方や都市部郊外に高層マンションは適正では無いのです。
土地付き戸建て分譲時にも建築基準で「資産保有上の底地と上物の価格比率」みたいなものを指定してしまう手もあるかと。←これをやると規制逃れで極端に安い上物を建築するとかも出てきちゃうかもですが、、。
(※高級分譲地として開発する時に「広大な公園スケールの中庭を備えるなど低い建蔽率」により「不動産資産率」を上げるのと趣旨は同じです。→建築されるのは高層建築だが、各住戸の土地所有分面積を大きくすることで「低層住宅並みに底地価格と上物価格の比率とする」もの。←しかしこの手法は大きな資本などでのみ可能となる限定的な方法でしょう。)

■基本、現代の分譲マンションなどが都心回帰しているのは事実です
既存インフラによりシティーコミューターの必要性が最初からありませんから、効率もいいですし土地価格が高いので資産保全上も安心です。高層化の促進で床面積や戸数拡大を図っても合理性を担保できます。しかし「どうしたって都会暮らしのキャラクター」に固定化されちゃいますから、呼応する形で郊外なり地方なりの不動産開発も方向性を出していかないと少子高齢化により「そのまんま荒れ放題」になっちゃいますからね。
特に自家用車が必須だったりする地方や郊外の場合「自動運転シティーコミューター」の登場は契機となるかもしれません。
都心部に対して郊外の個性化がわかりやすく進めば選択肢的にも豊かになりますからね。


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