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分譲マンションンの今後に様々な問題

2015年10月28日

Retour&retourに特集記事を書く予定なので、予告編として補足総和的なレポートを書いておこうと思います。
retour東京が「分譲マンション懐疑派」であるのはご存知かと思いますが、そのバックグラウンドに「ビンテージ(中古)マンションであれば検討の余地あり」もセットになっている論議です。
本質的には「原則マイホームは戸建てである法則」は普遍です。
しかし、東京などの都心部に限り共同住宅の区分所有販売の形態が需給バランスや土地利用の合理性・生産性から必然となってくるのも事実です。
上記文からも明らかなとおり「地方や郊外の分譲マンション」の存在は構造的に論理矛盾しており(地方や郊外で最も高級建築なのは自治体箱モノ止まりと相場が決まっています)、仮に地方郊外でその可能性があるとするなら「最も地価の高い都市部中心」の構図でなければいけません。

私は営業範囲的に横浜・神奈川はそれほど明るくないので、地元情報的には素人判断になってしまいますが。今回の杭の事件でまず思うのは、果たして横浜にあれほどの大規模開発が適しているのだろうかという部分です。横浜〜神奈川総じて言える事ですが津波のハザードマップでもご存知のとおり「本来有力な住宅地は高台などの土地付き戸建て」になります(坂が多いのが特徴)。
(湾岸地域はどちらかといえば都市計画的にも港湾に関係する商業・工業エリアの開発が好ましいでしょう。)
事実、マンションが傾いている問題の立地は横浜市都筑区で川崎市やたまプラーザなどに隣接する区となります。既にこの立地から(昭和の高度成長期ならいざ知らず)「現代社会の受給から見て土地付き戸建ての供給地」だと思うんですよ。
安定する地盤が傾斜していたり不連続なこの立地でよかったのかって基本的なところから問題あるのではなかろうかと考えてしまいます(大規模になるほど地盤の不連続性が顕在化するのですから)。

不動産の開発はいずれにしても「底地評価と上物建築物のコスト比」が重要で(千代田区のマンション評価が安定的である理由)、
単純に言えば「底地の不動産担保価値で上物建築の融資が可能か」という話です。
(資産評価3000万の土地に3000万の融資を受けて上物を建築←的な)
経年変化に優れた上物を建築すれば(固定資産税の計算はまた別として)総合的評価も安定します。
これが郊外の木造アパートがどうしても建築コスト的に安くなってしまう理由でもあり、
ひとつの考え方として大手デベロッパーの資金調達により(底地評価はともかく)資産価値の高い上物を建築する事で評価の安定を担保するって判断もあるのかも知れませんが、いかんせん無理があると思います。
地方都市の戸建てを建築する場合は「余裕のある建蔽率(広大な庭付き)」でこの比率を安定させています。東京でも郊外などに(建蔽率カチカチの場合)平屋が残っていたりしますが、在り方として正しい形です。
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全自動「洗濯物たたみ機」開発のようです

2015年10月22日

やっぱりね〜
全自動「洗濯物たたみ機」の開発へ どれくらい家事が楽になる?
http://www.huffingtonpost.jp/2015/10/08/laundroid_n_8261946.html

(前にそれっぽい話書きましたが)こういうの開発していると思っていたんですよ。

既に完成の領域だったのですね。
勿論、「そのまま収納にストンと」となってくれれば(着脱容易でデザイン性高い部屋着開発と込みで)、高齢者の一人暮らし支援設備として完璧。車椅子生活など障害のある方にも朗報でしょう(こういう設備には思い切って補助金出しちゃえばいんです)。
このランドリーをネットに接続して、生存安否確認機能として一定期間稼動していない時には自治体にアラートとかすれば完璧じゃないでしょうか。
(インターネット通信料の無料化とバーターにすれば一気に普及すると思います。)
てか、この洗濯機構なら某ロボットでも操作可能って事ですよね。

■最も重要な人権は「自立自活できる権利(自由)」に他なりません。
施設収容型の介助というのは完璧な時代遅れであると断言します。
心理学的にもいいこと無いです。
(ソースとなる科学的根拠を提示できないので、あくまで論理的根拠による推論ですが、一歩間違えば痴呆症を促進してしまう可能性すらあると思います。)

この論議で困ってしまう部分に、特に左翼人権派系のみなさんに見られる誤解ですが「健常者と同じ暮らし」みたいな発想はら「いかにも『共同幻想』適応選択な生活の強要」というのがありますから、設備も重要ですが社会的論議の方がひょっとして優先度高いかもしれません。
●誰しも、貧乏学生生活している時に「蛍光灯にヒモ付けて寝たまま操作できるようにした」なんて話がありますが、公式的に示唆できるデフォルトな環境は「楽な方がいい」であって、仕事や人間関係などの特定の状況を(あたかもそれがマトモな幸福であるかのように)強要するものであってはいけません。←これじゃやってること宗教団体と同じです。
(そっから先は個人の自由です。フリーエコノミーが規模拡大する中で行政が意図介入してもいいことないですよ。)

「後はご自由に」までを考えるのが行政であって、
「やれこんな生活はいかがですか、これが人間の幸せですよね。」みたいに人のプライバシーを侵害するのが親切みたいな発想は、きっぱりやめていただきたい。


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どこかで書きましたが安倍政権は「所得分配」をかなり意識してますね

2015年10月18日

これ「ちょっとだけベーシックインカム」みたいなものです。
補正予算:「低所得者に現金」案 消費喚起狙う
http://mainichi.jp/select/news/20151016k0000m020138000c.html


以前の(麻生政権時代の選挙対策や自治体の消費増税低所得給付措置など)”ナントカ給付金”と違いスケールが「3万〜5万」となっていますから、事実上の「所得分配目的の給付式還付」のそれと良く似た方策です(これを”ナントカ給付金”時のようにばら撒きとか批判しているのは経済政策音痴ですよ)。

安倍政権は経済界に「給料を上げろ、設備投資をやれ」とかなり強硬だったりしますが(労働組合より運動しているんじゃないですか?)、
次の作戦として「軽減税率と直接所得分配」が浮上しているのでしょう。
経済学的にも正しい判断であると思います。
仮にこの分配で税収増の投資効果が観測されればちょっとしたもんですよ。
どこかにベーシックインカム(米国の所得分配税還付方式)の意識もあるって事ですから。
(旧来の経済政策が通用しない事も周知されてきてますし、米国では普通に運用されている政策ですから驚くところじゃありません。)
同時に政権は経済界に設備投資の圧力をかけており、所得分配と合わせて考えれば合理的な政策誘導をやっている。

昨今、麻生大臣の発言も絶好調ですし(財源無いと法人税減税も簡単にはできネーよなどなど)、
いやいやなかなかどうして「仕事する政権」となってます。
正直もっと支持率上がってもいいと思いますよ。

昨今左翼系メディアの動きもかんばしくないですし、
ひょっとしたら報道の風向きも変わるかな?


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窓の断熱を考える

2015年10月16日

最近は「カーテンスリーブ」なる断熱性能意識した部材が販売されています。
効果がどのぐらいなのか不明なので、リンクの紹介は遠慮しておきますが、お馴染み北海道などでは二重窓や特殊ガラスのサッシは常識だったりしますから、対策さえすれば効果があるののは証明されています。
本格的にやるなら後から施工できるプラマードのような二重窓とするのがベストです。

賃貸住宅でこれを簡易に設置するのであれば、特に高価な部材は必要無く、100円ショップなどで購入できる”アルミレジャーシート”なんかをDIYで設置すれば簡単に導入可能です。
(完全遮光になっちゃいますが)
特に日本の非木造建築は(日本には梅雨があるため外断熱工法がほとんどできない)「実質断熱材無し」となっており、更に都合悪い事に「誰が言いだしっぺなのかシングル住居の窓は決まって足元までの掃き出し窓」だったりするため(昔ベランダバルコニーに洗濯機を置いた名残でしょうか)、断熱性能は最弱です。
この点、腰高窓の部屋も多い木造アパートの方が設計的にも正しいですし、新しい2×4木造ともなれば優れた断熱性能を持っています。

ですから「マンションや古い木造モルタルアパート」の場合、窓の断熱対策は重要になってきます。
「所詮断熱材が入っていないのだから、無いよりマシ程度ではないか」と考えがちですが、無いから余計に重要なんですよ(笑
ダントツで窓からの放熱は大きいですから、窓だけでも対策しておこうって判断のが吉。
更にシングル向き住居の場合、なんだかんだでベットを置く位置も窓際多くなりますので、有効性軽く見ないほうがいいです。
前述のとおりで、100円ショップの部材で簡易にやる場合完全遮光になってしまうので、高機能を狙うなら市販の「カーテンスリーブ」がお勧めです。
窓の断熱は冬だけで無く、夏の温度上昇も防ぎますから「窓開け放って空冷だ」って方以外(特に機密性能重視のマンションの場合)通年有効な対策になりますから、導入検討アリだと思います。

空気循環的には、以前紹介した「窓下に設置するヒーター」という手法もあり、どちらが効果的なのか流石に実験していないのでなんともなんですが、CP重視なら「カーテンスリーブ」でしょう。
「窓下に設置するヒーター」も(検索する時の商品名的には「ウインドーラジエーター」)折角窓の直下に設置するのですから「ソーラーパネルとセットで自立駆動」できるとベターなんですけど、そこが残念なところですね。


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TPP妥結のようですね

2015年10月10日

米国議会が大丈夫なのかって論議はあるにせよ、大筋合意は間違い無いようで、
個人的にはTPPには反対なのですが(EUも失敗だったと判断しています)、決まったものは仕方が無いです。困った事に日本が交渉に参加して依頼TPPの意味は単なる通商交渉では無くなってきており、政治的意味が大きくなっていきました。
ここは日本のTPP交渉に有利に働いたところかも、と思います。

勿論米国政界のロビー団体であるグローバル企業が日本の市場を狙ってという側面は大きいのですが、専ら交渉後半のTPPの意味は「中韓の締め出し」的意図が大きくなり、経済連合ではあるのですが所謂安倍政権が意図している環太平洋連合構想(政治的・安全保障的)そのものなんですね。
TPP参加国は関税撤廃などの適応となりますが、世界的に部品調達している製造業などの場合、その部品調達において非参加国からの調達が取り決め以上の比率となると「非参加国製品扱い」となるためTPP参加国からの資材や部品の調達が高まる=「中韓連合の締め出し」なところに意図があるんですね。
(この辺は今後の運用などもあるので、正確な情報じゃありませんから間違っていたらごめんなさい。)

交渉妥結後の米国報道も「そのまんま」になってます。
TPP大筋合意、オバマ米大統領「中国に世界経済のルール書かせぬ」=中国ネット「習主席の訪米は無駄骨」「実際はすでに書き始めている」
http://www.recordchina.co.jp/a120508.html


米国のドイツVW問題追求の背景も中国牽制でしょう。
(ドイツの中国へのてこ入れはちょっと異様でしたからね。)

微妙な判断になりますが、
少なくとも米国は「これ以上の”共産党独裁”による中国の拡大を望まない」側面あるのではなかろうかと(同時に中国バブル崩壊による中国からの撤収という意図もあるでしょう)、
TPP交渉においては、最後はどっちの味方なかのかわからない状態にあった「豪州とニュージーランド」、ここが折れた背景に「逆にTPPの政治的意図が明確になったから」な部分あるのじゃないかと、
「嫌なら君達は中韓と経済連合やったらどうかね」って状況にありましたから。

■TPPに関して最も心配されている日本の農業ですが、
こちらは民主党政権の時から「所得保障制度」が定着していますから、所得保障制度の拡充により生産者の保護は可能だと思います。同時に現代日本農業は(ハウス生産などにおいて)製造業かってぐらいに石油を使用するような生産方式からの離脱を粛々と進めるべきでしょう。←ここ下げていかないと所得を保証しても生産そのものが維持できなくなりますから。
(生産縮小する分ソーラー発電など自力でエネルギー確保することも容易になると思うのですが。畜産関係には九州などで進んでいる「バイオマス導入補助」などきめ細かな対応を期待します。←こうなったら無償援助を検討してもいいと思います。)


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本格的に防犯に取り組む(半分冗談ですからね)

2015年10月06日

ナンセンス承知で考えてみます。
発想は「個別的自衛権」てなノリです。

住居の防犯は「DATA的に東京の賃貸住宅内における犯罪遭遇率」自体が想像するよりよっぽど低く(周囲の他府県のが数字悪いケースがあるぐらい)、一般的な住宅指定地域のありふれた住居を選ぶことで防犯は十分なぐらいのですが(確か戸建ての方が倍以上の数字だったかなと思いますし、勿論の事共同住宅であれば高級物件の方が狙われやすい)、
都市犯罪を考える場合「偶発的に起きる無差別な事件」を防ぐ手立てはほとんどなく、そんな大事件は低い確率でしか発生しませんが、起こるとするなら都市部の確率が高いと思います。

そこで、
「普段から備えて損は無く、負担も軽い対策はないか」と考えてみますと、
●最も重要なのは説明するまでもありませんが「体を鍛ええておくこと」でしょう。
部屋探しで「ありそうで意外と無い」のが「物件近くにジムはありますか」だったりします。
存外に都市生活は体が鈍っていると思われで(笑
身近にできることからとなりますと、普段から歩きやすい靴メインで生活することかと思います。本革底のシューズは確かにカッコいいのですが、ネコだって足音たてないのがデフォルトな昨今(当たり前でしたね)、不意の事件や事故の時に対応しやすい靴であるほうが何かと安心でしょう。
最近はチャリ用のドライビングシューズを普段履きのローファーにって流行もありますし、確か外国人旅行者のおみやげとして「地下足袋」が大人気なんて話もあります(あの新宿中央公園から初台に行く道にある「作業着のお店」が隠れた観光スポットらしいですよ)。
流石にビジネスマンが地下足袋ってのは無理ありますが、普段から歩きやすい靴は基本だと思います。なんといっても危機回避で最大のポイントは「走れるか」ですからね。
(※ちなみにジムを頻繁に利用するハードなサラリーマンの方に「部屋は風呂無しでOK」というストイックな実例もあるそうです。)

●次に防寒時しか使えませんが、
「寒くなってきたのでそろそろ手袋を」なーんて時には
『防刃手袋』という存在があります。
(そのまま通販サイトで検索するとありますよ。値段も高くありません。)
何かあったときにこれで安心(何が安心なのかわりませんが)、
何があるのかなんて誰にも予測できませんから、手袋を防刃にしたところで普段の生活員変化ありませんし、防寒用に手袋をって時に「せっかくだから防刃に」アリだと思います(笑

●昭和の大藪春彦ファンだった往年のサラリーマンの方にはこちら
通販サイトで「防弾板」と検索すると様々な種類のプレート出てきます。
(ミルスペックで何mm弾までなんて数字もありますよ)
所得も十分にあって、そろそろ悠々自適の老後も考えようかって時に(あるいはそんなナイスミドルな方へのプレゼントとして)、この防弾板を大田区の町工場に持ち込んでですね「これでシガレットケースを作れませんか」なんていかがでしょう。
これをスーツの左内ポケットにしのばせれば、不意な銃撃にあっても命だけは守れるかも。
(「サイズが微妙だし禁煙です」な方はブックカバーに仕立てるといいかもです。)
なんとそれ系の商品に「防弾ビジネスバッグ」なんてのも存在するんですよ。
amazonのレビュー見たら「中東赴任が決まっているサラリーマンなので購入しました」なんて生生しい話もありました。
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