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やはり、、「地震多くなっていますよね」

2016年10月31日

昭和で言えば流石に記憶の無い関東大震災前後などと相似しているのかもしれませんが、阪神淡路に始まる大きな地震がある程度の間隔で継続している感があります。
賃貸住宅部屋探しの時ですら「耐震性」が論議になること少なくありません。
日本の建築が結果として非木造に偏る遠因となっているのかもしれません。
総務省的には(役所の目標値には届いていないにしろ)建築物の80%以上は耐震性を備えるなど日本はかなりハイレベルにあるのですが、
地震に関してはなんとわなしの不安が共有されているような感覚あります。

昨今心配されているのは(前述の概ね耐震建築が普及していることを踏まえ)、想定外であった「長周期振動波と高層建築の問題」「免震構造の振幅振り切っちゃうケース」「本震と遜色の無い余震による強度振幅の連続」が論議となっているように思います。
(南海トラフで憂慮されている大津波に関しては打つ手も限られているので建築問題というより、GPS予知への期待も含めて避難メインの防災となりそうな側面もありますから、耐震性のテーマと言えば上記でしょう。)

あまり無責任な事は言えませんけれど、長周期振動に関しては「タワー建築の限界」を早期に検証するべきだと思いますし(必要があるなら上階重量を何らかの手法で削減するなど思い切った耐震補強の指針等を打ち出すべきではないかと)、免震に関しては仮に振り切っても上物の強度がRC造額面通りであれば資産的破損はあっても命に係わる損壊とはならないのではないかと思います(免震構造にはなんだかんだ油圧ダンパー補強が必要となるのかも)、
●やっかいなのは木造建築戸建ての耐震性能です。
強い地震一発には耐えられてもその段階で耐震性能の一部が失われ、同規模の揺れが連発した場合の問題です。
木造建築は少子高齢化も踏まえ「平家建築」が最強の地震対策として浮上するのではと予測します。
平家はもっと増えてもいいでしょう(カッコいいですし)。

過去記事にあるとおりで、
■建築性能より重要なのは「地盤の揺れやすさ」となるワケですが、
東京直下型地震報道の「報道内容」について
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/265927876.html

「揺れやすい地域はRC造、揺れにくい地域は木造戸建て」のような”建て分け”を促す条例とかあるとベターなのではなかろうかと思うのですが、自治体の見解はどうなんでしょうか。
少なくとも、戸建て購入時には調べておくべき重要項目です(不安がある時には高性能平家建築を選択するなど)。

小池知事は電線の地下埋化などが公約だったように思いますが、
「電柱の方が災害時に復旧が早い」という説もあり、日本独特の「電柱のある景色にも理由があるんだ」的な話もあるワケですが、どうなることやら。
 ↑
ちなみに、この辺「復旧の早さ」論議は安全保障関係でも目にする話で、
ミサイル防衛などで「飽和攻撃受ければ対応できない」という話ありますが、地震災害時の道路復旧が著しく早いように「航空基地などが攻撃されても最低限度の復旧は速攻で可能」という話もあり、壊れないようにするだけが防災ではないのも事実。

●だとするなら、木造建築における耐震性も「メンテナンス可能な仕組み」なども検討するべきでしょう。
やおらスケルトンにするのもアレですが、2×4などの木造パネルの連結を取り外す事も可能な「自主的にメンテナンス可能なネジ止め式で筋交も油圧ダンパー式でメンテナンス可能だ」みたいな設計もアリなのではと(第一波の揺れの後自力点検・調整もできるよ的な)、
住居は最も重要な資産ですから「その都度耐震性能も復旧可能」であれば耐震性能の弱点も補えるでしょう。
以前賃貸住宅の改装ネタをやった時に(基本的には無理なんですよ系の話)『コンパネのマイ壁立てる』って話を提案した事ありますけど「木造打ちっ放し的デザイン」みたいなのが存在すれば、あらかじめマイ壁も増設可能なネジ穴もあるよだとかですね、バリエーションも増えると思うのです。

日本のことはともかく、
イタリアは大丈夫でしょうか、ちょっと心配ですね。


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最近よく歩きます

2016年10月27日

年齢による体力の衰えを憂慮した部分も若干あるのですが(笑
そこは姿勢の矯正なども意識しつつのアレです(若い頃酷い猫背だったものですから)。
事の発端は、2chだかで「江戸時代の飛脚や籠かきが1日100キロ以上走るのが常識で普通の人がちょっと歩くの意味が40キロほどだった」の話があまりに衝撃的で、誰しもが思いつく「一駅前で降りて歩いてみる」を延長させてみようと時々長い距離歩くようになったという流れです。

思い付きの範囲なので、飽きたら速攻やめちゃうかもですが、
徒歩距離延ばす式が私の身体に偶然合っていたのか?きついと思うのは最初の3回ほどで、以降サクサク歩けているのです。
疲れないと言えば嘘になりますが「結構いける」感ありますね、

運動し過ぎて酸化がどうやらなどの話もありますので無理は禁物と思いますが、人類ヒト科の本姓としてそれはそれは文明化以前にすっごく歩く生物だったのでしょう。進化のタイムスケジュールから見たらそんな時代も「ついこないだ」ですから、歩いておくほうが何かといんじゃなかろうかと思う今日この頃です。

■各所内見してきた経験から言えば「歩いた感」の差異はやっぱり知った道か否か凄く大きくて(或は商店街のように賑やかなルートだと短く感じるとか)、賃貸物件探しの原則「街選びの時には可能であれば候補駅を散歩しておくべき」に通じています(或は大学生時代に過ごした街を選ぶとか)。
暮らして1週間もすれば慣れてきて「案外近いね」と思う距離も、全く知らない街の場合実距離より歩いた感が長くなっちゃうとかですね、”距離感”ってものは案外不正確です。

電車などになれば別の意味で差異が顕著になります。
ええ、混んでるか否かって奴です。
通勤時間帯でも空いていて余裕で吸われる路線なんてものは東京に存在しないと思いますが、それでも可能であればあまり混んでない路線のが好ましいでしょう。
(中央線で言えば各駅のオプションが使えるか否かがひとつの分水嶺にもなるでしょうし、)
小池知事は選挙公約で「電車の混雑問題をどうにかする」って確か言っていたような気がしますので(どうやって実現するのか知りませんが)、幾分かでも現在の混雑が緩和されるのであれば「もう一駅郊外でもいいかな」需要につながるかも知れません。


一駅余計に歩けるって事を前提にすれば、井の頭線のように「各駅と快速にかなりの差がある」沿線などで応用が効きます。
例えばの話、久我山から富士見ヶ丘なんて「若い人なら10分かならないのでは?」と思う距離です。

都心近くになればなるほど駅間短いですから「一駅歩いてみたらどうなるのか」地図ソフトで”計測”してみると「あれ900Mなら10分ちょいか」とかだったり、
実際「隣の駅だと相場ぐっと安くなる」なんてことありますからね(地元情報では常識だったり)、
確認して損する事はないでしょう。


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新しいデザインの和室に期待

2016年10月21日

確かにフロアに寝転がってとなりますと、机仕事がやり難いですとか、すっかり怠け者になってしまうだとか、うっかり寝落ちしてしまうなど諸問題もありますが、
フリーリングの広い部屋の良さもわかるのですが「靴を脱ぐ日本人の特性」的に何気に部屋でゴロンとなる人少なくないと思います。
ソファーのある部屋の生活も悪くは無いと思いますが、ソファーを背もたれに座っちゃっている方も多数に思います。

フローリングにラグを敷けばどうってことなく転がれるのも事実ですが、特にRCスラブ床となりますとダントツに腰に負担もかかります(内見でもそれを体感することあります)。
畳の部屋はその点実に高性能でありまして、優れた床材なんですけどね〜、どうしてこうなってしまったのかと思う事しきりです。
確かに西洋型の暮らしが一般的になりましたから寝具もベッドだったりします。畳のへこみも心配だって理由もあるのかなと思いますが、部屋数の多い高級一戸建てやマンションの場合どこかの部屋は和室にってパターンも多いです。ワンルームであってもデザインの問題さえクリアすればまだまだ畳の部屋のニーズってあると思います。

たとえばワンルームにおいて、どのような間取りでどのようなデザインで畳の部屋を考えるか。
難しいところですが、ポイントは「襖」でしょうね。
ドーンとオープンなワンルームの一部に畳が乗っているというのも奇異ですし(そもそもそれ用に床を造らないといけないのでバリアフリーにもできない)、仕切りあっての和室でしょう。
昔の話ですが、某うん億の豪邸の(プールもあるような)キッチン区画の一部が茶室にあしらえられている部屋をみたことありました。

ワンルームに畳の部屋を造るなら、スラブの上にデッキ構造の床を造るのでは”無く”、20センチから30センチのデッキフロアにしてしまい(居酒屋的な?)和室のへりに腰かけられるようにして、畳の下には床下収納もあるよみたいな設計として(つまり掘りごたつも可的な)、襖では無く「障子」でキッチンと仕切るのがよろしいのではないかと思います(高級マンションで和室入れる時にもよく見る手法です)。
寝具はベッドマット直置きみたいな手法として、、

いいと思うんんですけどね、しかし大家さん的にはすっごいギャンブルなんです。
(一般的に管理会社の改装コンサル「まずフローリングにしてください」確定事項ですから)
高齢者の一人暮らしも増えている昨今、
「どんなに暮らしが西洋化しても靴を脱ぐ文化は変わらない」と思うのですよ。
新しいデザインの和室、出てきて欲しいものです。


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退出クリーニングで確認されたことなど

2016年10月14日

タバコの汚れは基本的に焼き魚などの煙による汚れと大まかな種類は同じと言われてます。
サッシについた汚れなど、この辺の掃除方法はほぼ同じじゃないかと思われますので(タバコの汚れが落ちれば他の汚れにも応用可能だろうと)、先日の”焼き出され”時に行ったサッシ汚れの落とし方を参考までに書いておこうと思います。

何も特別なものではないのですが、
重要なポイントは「洗剤系の泡の出ないもの」を用いることです。
理由は簡単で、
洗剤系のクリーナーを使ってしまうと、その都度水で流さないといけません。
しかし重曹などのクリーナーなら塗布してそのまま放置できますから、その時には十分に落ちなくても数日かけて繰り返し拭き取り続けますと(同時にクリーナーの塗布でもある)かなりガンコな汚れでも数日後には軟化してきまして、さっと拭き取れるようになります。

全部が全部とは言いませんけれど(シンクの水垢なら重曹では無くクエン酸がベターですし)、
●『「洗剤系の泡の出ないもの」をあれこれ試してみるって手法』←この考え方はアリだなと思いますね。

また、カビ対策も(確証は無いのですが)いくつか試してみました。
拭き取り段階は重曹クリーナーでOK
その後の抗菌材ですが、
「クエン酸」か「みょうばん水」濃度強めで塗布するとかなり効きますね。
(勿論カビの元が綺麗に拭き取れた前提になりますが)
まー”焼き出され”の時には放水で室内びしょ濡れとなったので、えらい目にあいまして、
みょうばん水には消臭効果もありますから、みょうばんの方がお勧めかもです。
ちなみにクエン酸は水でも容易に溶けますが、「漬物用焼きみょうばん」的に販売されているみょうばんはお湯で溶かすか手鍋で沸かすようにすると簡単に溶けます。

フローリングの汚れが取れそうに無い時なんてのもありますね。
そんな場合は、傷が無くても100円ショップやホームセンターで売っている「フローリング傷隠しペン」みたいな着色系の部材で軽く塗布して適当に乾いたぐらいで重曹クリーナーで軽く拭き取るようにするとほとんどわからなくなります(白っぽい汚れ限定ですけど)。

※まだ使ったことは無いのですが「柿渋」も有効かも
(いつか実験してみようと思います)

木質部分のパテ盛りは一色だけでベタに充填するだけだと「そこだけプラスチック?」みたいに目立ってしまう場合があります。
同系色のパテで埋めるだけで無く、おが屑などを混ぜて周辺となじませるように塗り込んで乾いたら目の細かいサンドペーパーなどで磨き、更に強めに周囲全体含めて水拭きを繰り返してあげると目立たなくなります。
サンドペーパーで慣らしますからパテは控え目に使用するのがコツですね(少し足りないぐらいで十分)。


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マイナス金利で不動産投資なる話や報道の大問題

2016年10月06日

にわかに考えられない話なのですが、低金利ならぬマイナス金利時代の台頭で「銀行から融資を受けて不動産投資を始める一般世帯の話」なんてものが報道されています(これが既にステルスマーケティングなのではないと疑っているのですが)。
「トンでもない話」です。
ついこないだ「アパート空室率の増大」記事を書いたばっかりだと言うのに、基本的な経済学すら理解できないのでしょうか、、、。
てか、経済学ですら無いでしょう。日本は人口減ってるんですよ?
一体どこをどう考えれば空室需要が増えるだろうと想像できるのでしょうか。
(しかも偶然なのかもですが、私が報道で目にした不動産投資は「アパート建築サブリースのことかな?」な、話でした。ですから「特にアパートの郊外空室が急増してるんですよ」って状況なのに。)

何故、報道はその時に「サブリース詐欺被害話」であるとか、昨今の空室率の変化について並行して報道しないのでしょうか?
(その数週前には同案件の報道していたり、少なくとも編集会議にあがっていた話でしょうに。)
意図的に隠しているとしか思えません。
このやり方って古くは中曽根政権時代(前川レポート)内需拡大の金融緩和で「主婦層に大人気の財テクブーム」みたいな報道がやたら連発していた時を思い出します。
勿論その後「社員は悪くないんです」の名言を残して某証券会社が倒産したワケですが…。

流石にネットの時代で、現代社会ではそんな話を真に受ける人はいないと思いますが、
(こんな一ブログで何を書いたところで、どこにも影響無いのだと思いますが)それでも、注意喚起だけはしておくべきだと考えます。ひょっとしてって事もあり得ますからね、

そのまんまの話ですが、
人口は減ってますが「シングル世帯増」により、総世帯数は思うほど減らないかもしれません。
細かい事言えば、高齢者向き含む「シングル向け賃貸」の需要にはある程度の流動性が期待できるかも知れない。しかし記載のとおりで、高齢者単身世帯を前提とするなら公的保証人制度や民間アパートの公営住宅借り上げ制度などの梃入れが無ければ短期的に大きな動きにはならない話だと思います。
事が自然に進めば、
・都心部への人口移動の更なる進行(郊外における世帯減)
・政府や自治体による高齢者専用住宅の促進(私は心理学・福祉行政的にこの方式に反対してますが、公的機関の現状判断のままなら短期的にこの方向は動かない)
・賃貸においても非木造住宅(マンション)の一般化が促進(地震列島的にもそうでしょう)
・古築木造「空き家問題」に対する各種条例施行の促進
・内需拡大政策としての住宅ローン関連の優遇措置の拡大(=賃貸離脱世帯増)
 ↑
どこから考えても「素人が銀行から融資を受けてアパート経営不動産投資」に成功するような環境では”ありません”。
(更にプロ的に付け加えると、新築フラグ的に住宅内容や性能に起因する新規需要世帯ほど「定着率が弱い」傾向があり、転勤や転職や結婚などの固定的実需と比較するなら安定需要度評価は低い。)

本質的には(このブログで標榜しているミニマルコンパクト論の対局ですが)「ひとりあたりの床面積拡大需要」というべき”長期的トレンド”の中で(2DKファミリータイプをシングル向けにリノベなど)、戸数調整が進み賃貸の需給バランスが構造調整される中で徐々に空室率が改善していくのが望ましい形です。
この時に未計画な投資向けアパートが乱立でもしたらファンダメンタルそのものにデフレ寄りのダメージが及ぶ事になります(そのまんまの資産デフレが)。

※賃貸派の方は「おっ、家賃がまた安くなるなら歓迎」と思うかも知れませんが、採算ラインを大きく下回る不動産を永続的に維持しようと考える大家さんはいませんから、確かに賃下げ圧力は発生しますが需給バランスに比例する賃下げデフレが発生することはありません。損切りオーナーチェンジが進行して(購入価格の下落で採算ラインが回復し)タイムラグの後初めて賃料に反映されます。と、同時にその状況になれば不動産の資産デフレが目に見えて観測されている事になるので、このオーナーチェンジに銀行は積極的に融資しません。←またぞろ不良債権処理みたいなスキームが並行して行われる必要がある(現在の融資増背景は「インフレ政策によりようやく地価の上昇が観測されているから」です)。

■今どうしても投資したいなら米国利上げタイミングを読みつつ「株式や債券などの金融商品」でしょう、常識的に。←これも本質的には正解じゃありませんが。
(政府も日銀もインフレターゲット政策を促進しているんですよ?)
現状判断として不動産投資がまだまだ有効なのは「キャッシュで購入可能な場合」でしょう。
日本には確かに「不動産神話」という『共同幻想』系の概念ありますけど、「不動産神話」ってのは事の始まり”土地”の事ですからね?そこを間違わないように。

あまりにもゆゆしき報道だったのでテキスト残しておきます。
posted by kagewari/iwahara | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

もらい火事で焼き出され、

2016年10月01日

個人事務所的に利用していた木造アパートの部屋からもらい火事で焼き出されてしまいました。
実はこの部屋これまで『住まいの心理学』様々な暮らし方アイテム的(住まいのキーパーツ)実験で活躍してきたお部屋でありまして、愛着もあったものですから被災云々もありますが「あー来るものかきたか」的感慨のが大きかったです。
(いずれにしても古築木造アパートには耐用年数的に永遠は望めないですから。)
退去の理由が上階の部屋ボヤによる「消火放水による水没」でしたから、退去に際して現状のままを条件としていたのですが、

部屋にもお世話になりました的部分もありつつーの、最後の最後に「木質部分のパテ埋め補修(おが屑や紙やすりフローリング補修ペン動員)」やら「天井に発生したカビの対応(高濃度重曹清掃からの高濃度ミョウバン水拭き)」から「頑固なシンクの水垢処理(高濃度のクエン酸をキッチンペーパーなどで浸透させ金属たわしで措置)」から「窓のサッシに錆び状に残るタバコの汚れ(オレンジオイル入り重曹の他に分解酵素的ものも少々など数日に分けてスプレーで塗布)」「取れないキッチン板の間隅のネコ砂着色の処理(フローリング補修ペン塗布後に重曹吹き”慣らし”)」「燃えないゴミ難しいカテゴリは分解処理」など、これまで(未記事化含む)各種実験により獲得してきたスキル総動員して退去となりました。
我ながらかなり自力原状回復したったと思っております。

元からノーパソ持ち歩きのモバイラーなので、今後は(銀座ルノアールを主力に)個人事務所的部分は本当の”ノマド”生活者となりそうです(retourに関しては全てはお話しできないのですが”もらい火事”関連がなにかのフラグにありまして…)。それでも運がいいことにこれといった大きな被害は無く、なんとこの部屋は過去に盗難被害にもあっており(あまりにも室内に生活感が無かったからなのか窓ガラスを割って室内に入っただけで泥棒退散)、賃貸における事件性という点では”自己物件情報なら大島てる”じゃありませんが、数奇な線上にあった部屋だったのは確かでありました(そのいずれもたいした実害が出てないところから悪いものとは感じていないのですけどね←むしろ運がいいのかなと)。

消防もなかなか下の階にも配慮してくれて、高価そうな家財は(主だった紹介箇所が居室側だったらしく)水漏れ少ないキッチンに移動してくれており(それでも予備のノーパソは水没ショートで廃棄なっちゃいましたけど)、キッチン退避家財の上に防水シート、主に紹介放水流れた居室には天井からテント釣るように防水シート布設するんですね。そういうこと全く知らなかったので驚きました。
それでも「初期放水で既に居室家財はほぼ水没し、後の天吊り防水シートで壁面近くまで満遍なく水没する(水没っていうほど極端なものじゃないけれど)」という状況に至り、
ですが、延焼を防ぐため消防も重点的に放水したのでしょう。隣室の方などは普段通り生活継続していましたから見事な消火活動だったようです。
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