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期待される一戸あたりの平米数増加

2017年01月26日

このブログでもそうですが、先日retour&の方でも紹介のとおり、東京に限らず空き家問題や賃貸物件空室率の上昇傾向が顕在化しています。
更にこんな報道も
賃貸住宅  内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増
http://mainichi.jp/articles/20170125/k00/00m/020/106000c?ck=1

(一部抜粋)
けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。16年1〜11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、14〜15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で16年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。


東京ではワンルームマンション建設禁止条例などこれまでも(人口対策や)狭小住宅問題への対応が知られてきていますが、
記事では豊島区の「ワンルームマンション課税」の話なども紹介され、市場ニーズに合わせた「シングルでも30平米以上」的な方向性を示唆する内容になってます。

というか空室率にあるように、戸数が供給過剰なのですから「一戸あたりの床面積の拡大」無しには市場は均衡しません。retourに書きましたが木造アパートなどの採算悪化した物件も即大胆な賃下げするワケにもいかず、一度転売され収益計算の母数が変化しなければ賃下げには至らないのです。
この時に部屋数を減らし床面積を拡大する改装が行われ、
更に自治体の賃貸住宅補助が出れば、着実に供給過剰は抑制され潜在的資産デフレも解決します。

話の胆キモは「自治体などの賃貸住宅補助」だと思います。
国がやるならそれに越した事はありませんが、地域で相場が大きく違いますから地方自治体に補助金付ける方式が最も適切でしょう。
これ経済政策にもなりますし、格差解消政策にもなるので、政府も検討いただけないでしょうかね。
シンプルでわかりやすい政策だと思うんですが(これまで各種減税策など分譲購入する世帯だけに補助が出ている不公平がありましたから)。

『ミニマルコンパクト』を推奨している私が言うのもアレですが(笑
東京都で言えば、現在一般的なシングル向け住居の広さ「18〜20平米」を「25平米以上」と目標設定し政策を打てば”資産価値保全政策”でもあるのですから、大家さんも入居者にも効果的な民間主導政策になります。
是非やるべしです。


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住居性能として「断熱値」統一規格化すべきでしょう

2017年01月21日

昭和チックに「魔法瓶」のたとえで言えば、
完璧に断熱性を備えた部屋は一度適温に合わせればそのまま延々一定温度が継続することになります。光熱費云々ソーラー発電云々やれ環境がどうこうなど全て解決なワケです。
(せいぜいが調理などの追加的熱源に対して再調整が必要になるだけ)
ところが住居表示上この「断熱値」には何ら規格化された性能基準も無いし勿論表示もありません。
これでいいのでしょうか?

断熱性能の違いは住居における圧倒的な差異となりますから、本来もっと性能表示に関する要望があっていい筈なんです。
木造2×4住宅メーカーは「当社比非木造建築より3割増の断熱性能」などと謳っていたりしますけれど、明解な基準ありませんから消費者は想像するぐらいが関の山です。
想像ですが(日本は梅雨があるため非木造住宅であるマンションはほとんどが断熱材”無し”であるため)、非木造建築の風評悪化を気にして「言い難い」って部分があるのじゃないかと、

ご存じのとおり現在日本の建築は6割以上が非木造であり、
同時に昔の木造モルタル住宅と言えば隙間風も目立ち断熱性能や気密性は特徴ではありませんでした(むしろ梅雨のある日本にとって大事な風通し性能が重視されていたとも言える)。
すっかり住居に求める性能として「断熱性能はどのぐらい?」に関心が無くなってきたのかなと思う訳です。

風通し・換気に関しては現在非木造の建築基準にあるように「常設換気扇」などの普及であえて隙間風頼みの必要性ありませんし、
北海道では常識の「二重窓」は夏暑い地域においても有効です。最近は夏の遮光や断熱カーテンにも関心集まってますし、「パッシブな住居単体の断熱性能」はもっと語られてもいいテーマです。
非木造建築の外断熱技術に関してもそろそろ技術的解決が見られるかも知れませんし、業界も率先して取り組むべきテーマだと思います。
(と言ってもマンション性能表示の床遮音性数値と実態が違うことなど信用性の点をどうするのかって部分もありますが…。)

リフォーム業者さんとしても断熱性能向上投資は(一度やれば半永久ですから)推薦しやすいテーマになりますし、数値化して光熱費○○円に相当みたいな宣伝が可能になれば費用対効果としてユーザーにもわかりやすくなります。
国にもエネルギー安全保障含めて恩恵あります。
原発開発関係に回収可能か謎の数兆円投入するより「効果的な断熱材と工法の研究」の方が合理的なのではなかろうかと素人ながら思うのです。
私は利用していませんけど、なにげに電気ポットが普及した背景には「数値化され誰にでもわかるコストの合理性」欠かせなかったでしょう(この場合魔法瓶の逆で必要なだけその時って手法ですが)。
建材基礎的技術ですし「現代社会だからこそ断熱性能統一規格は重要な指標」だと思うんですけどね。



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高齢者時代に向けてAIの活用

2017年01月18日

と、考えてみたワケですが、
あれじゃないでしょうか、
すっごくベタな手法ですが導入は「双方向TVの高機能化」だと思います。
介護ロボ開発の端緒ともなるでしょうと、
まずは「会話コンシェルジュ機能付きTV」からかなと、、
(現在実装されているDATA放送関連すらおおよそ便利に活用されているとは思えない。)

しかしネット動画も選択できるようになるとなると機能的には”業界”圧力もありメーカーがそっちでレスポンスしてくれるかとても怪しいのであります(あくまでも噂ですがリモコンのデザインにも自主規制的な仕様があると聞きます)。
故に(総務省も仲間に入れて)「国策で行くべし」。
理論的に学習機能のあるPCの進歩はトンでもな速さとなるようで、まずはたわいのない基礎的モデルであっても本格導入開始の意味は大きいと思います。

てか、介護ロボットに求めるものって「そんなに高度なものだろうか」とも思うのです。
一番重要なのは会話だったり聞き役だったりしるのではないか(それは同時に緊急事態の対応力を兼ねることになるのだし)。
アイデアというか考えというか、声に出して話している流れで思いつくって心理学的見解としても少なくないと思うのです(国会もそうですが討論会だとかディベートなんちゃらもそうでしょう)、所謂考えるモチベーションって奴で、
確かにコンシェルジュTVと激論となりTVが木端微塵に破壊される場合もあるかもしれませんが、それでいいのだと思うのです。

果たして近未来のインターフェースがどうなっているのか予測できませんが、
(相手がAIだっちゅうことになれば)ゆくゆく声に出さなくても会話形式のコミュニケーションが可能になる時代もくるかも知れません(その時代には完全に全人類が他国の人と同システムで会話できることにもなるのでしょうが)、
著作物の多い評論家さんの実像も「口述筆記」というか、適当に話した事をゴーストライターさんがそれらしくなんてパターンもあると聞きます。
AIゴーストライター機能なんてのが登場し、フリーの著作物が膨大になんて展開もあるのでしょう。

実に昭和的で機器的にもカッコ悪いベタな話かも知れませんが「まずは会話コンシェルジュ機能付きTVから」じゃないかと思うのです。


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JR北海道国営化論に一票

2017年01月14日

右派の若手経済学者と言えば、
上念司氏や三橋貴明氏が主にラジオ界で知られていますが、
(両者はTPPなんかの見解で対立関係にあるがともに金融緩和・財政出動派)
三橋貴明氏が「JR北海道は国有化すべし」と論じており、私は一票賛成投じたい。
中曽根政権時代の国鉄民営化にはこれに大賛成でしたが、北海道の現在を見るにつけ「失敗だった部分も大きい」としみじみ思います。
激しい労組対立は別問題なのであの民営化は必須だったと考えますが、
とにかく現状の衰退度合が半端無い、このままだと総崩れになり社会インフラとしての喪失レベルの話に及ぶのじゃないか。

北海道にフロンティアは無いのかと聞かれれば否です。
(世界的には人口増えてるんですから、有能な知事を選出できれば農業生産だけとって見てもまだまだ可能性あります。)
鉄道詳しい人の話によれば乗車率だけで採算性を考えるのも問題だと論じられており(関連するすそ野の生産性が存在するのだし)、社会インフラとしての存在を軽視するのは間違いで、北海道の場合いつまでやるのか論議はともあれ特別な補助金がありますから、使い道としても悪くない筋の話です。

過去の国鉄時代における赤字垂れ流しは問題ですが、民営化によりスリムになった今だからこそ、何らかの施策で補助金投入準公営化検討あるべしでしょう。
「まず現状では運賃が見当違いなぐらい高過ぎ」です。
(北海道の場合路線延長の長すぎによる保守コストがデカいので、何らかの技術革新も求められるでしょう。←ここに誰か大胆に投資すべきだと思うんですが、)

そして夕張炭鉱を採掘する(天然ガス化技術が使えるかもって話どうなったでしょうね)。
となれば鉄道インフラは余計に必要になってきます。
ロシアとの関係で道東への流通拡大の可能性だってあります。

まったく根拠の無い話なんですけれど、
鉄道運用による超長距離ミサイルキャリア編制なるアイデアが2chにありました。
そんなんやるならJR北海道(隠すところ一杯あるし)うってつけじゃないですか(笑
(これとバーターで千歳第七師団を本土へ移動させるとかね)
と、思うんですがねぇ(私は既に北海道有権者ではありませんが)、

道民のみなさんどうでしょうか。



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先日の糸魚川大火災で被害を免れた木造住宅の話

2017年01月08日

1軒だけ焼けず…防災特注 奇跡の木造住宅 周辺は焼失「復旧に協力したい」 発生から1週間
http://www.sankei.com/affairs/news/161229/afr1612290032-n1.html

私も最近戸建て注文住宅の外装に「トタン仕上げ」がよく見られるものですから、これは新素材なのだろうかと思っていたのですが「ステンレス鋼板」だったんですね。
上記の報道で初めて知りました。

東京のハザードマップ的にも火災が憂慮されるエリアがありますが、
この記事を読んで「空き家問題を活用の方向で考えるより、防火帯として”空き地化”進めるのが政策的に正しい」のだとしみじみ思いました。
僅かな空き地でも延焼を止める効果があるかもしれない。
時に空き家問題は所有者と連絡が取れないなど、問題化してますが条例策定において「取り壊し料金の一部を土地不動産に(抵当権じゃないけれど)登記上ビルドインする」ような方式でやれば(防火対策的に公共的利益にもなるのだから)有権者の同意も得やすいでしょう。
積極的にやるべしと思います。

被害を免れた住宅は「特別な仕様を指定したことはなく、とにかく防災に強い頑丈なもの」を地元工務店に依頼した建築とのこと。
返す返すも「とにかく更地を買い占めて建売住宅しか購入させない」みたいな開発には無理があります。
建築や設計に知見が希薄でも注文付けるところはありますよそりゃ、
地元工務店さんもそんな仕事の方が遣り甲斐あるでしょうし、金融政策含めて「不動産投資」なるものが経済指標として重視される方向はなんとしても修正していかなくてはいけません(米国株の経済指標でも新築着工だとかかなり重要視されてますが「それでいいのか」なと)、
何故問題なのかって、何かと政策当局が”そのまんま数字を動かして”経済運営図ろうとしてしまうからです。

注文住宅だけでなく増改築や改装含めて「建材の流通量」←こっちの指標に変えるだけでも随分違うと思うんですが、、。



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支給型奨学金の話ありますが”もっといい方法”があります

2017年01月04日

(何故に大学の授業料が現在の状況に高騰したのかそこから謎ではあるのですが、)
話題になっている『支給型奨学金』の話です。
昭和大学生活した事ある方なら皆さんご存知でしょうけれど、日本の大学は勉学の中心とはおおよそ呼べない側面もあり(特に文系)、専らその背景は就職時のランク付けというか企業サイドから言えば新人の能力判定的な情報提供としての効果であったかと思います。

心理学的には反抗期をじっくり凄し人格形成する期間としては、予備校時代もなんら遜色ない時代となることも昭和世代には馴染のある話でしょう。

■財務省の方是非読んでいただきたい(財務省に知人いらっしゃる方は是非お伝えください・或は地域の政治家事務所に提言してみましょう)
ダントツにコストパフォーマンスの高い解決策があります。
所謂センター試験のような全国検定を拡大し、
「特定の大学に入学しなくても、テスト結果により(公務員試験じゃないけれど)大学生認定」を発行しちゃえばいいのです(この試験費用は勿論を無料)。

そして、この”大学生認定”の検定を受けていれば「どこ大学のどのコースも(国立私立問わず)”個別に履修願いを出せる”」ようにする(ゼミには入れなくてよい)。大学側は各コースを(卒業を前提とせず)個別履修できる枠を拡大し(広く学卒社会人にも適応)、選択数単位までを”無償化”する。
※勿論ここに専門学校などの授業も選択可能とする

(維新あたりが好きそうな政策だと思います。関心持ってもらえるといんですが、、)

■学生は任意に数年”大学生認定時代”を過ごし、自らの判断で自由に就職活動を開始する。
企業人事部は”なんとか試験の認定内容”や、その後の単位取得状況から新人の能力判定を行えばよい。
リアルに4大入学を希望する人が激減してしまうリスクはありますが、そこはそれ知らない間に授業料高騰招いた大学サイドの問題でもあるでしょうから、大学経営を考える諮問員会など別途考えればよろしいでしょう。


現在起きてる奨学金学生ローン問題を抜本的に解決できると断言します。



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