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先日(なんとか学園)記事の補足2

2017年03月31日

■8億円の割引について、断片情報から補足が必要な点を発見しました。
今回騒動の背景のひとつに「どこやら財務局やらが産廃撤去費用の見積もりを第三者では無く役所サイドで見積もりしている」という部分があります。
さて、ここなんですが、
理由は簡単な事なんだろうと思います(財務省の口が重い理由もここかと)

「第三者に見積もりさせたら元本割れしてしまうから」ですよ。
●10億超えちゃうとか←ここも橋下氏でしたっけそんな感じの数字出している人いたような、
(隣の公園となった売却は空いても役所なので数字は”見合い”で「補助金でチャラにするから」で話は内々にまとまっていたが、相手が民間だとこの手法が難しい上に、地域地価への影響から考えても豊洲のような当該国有地の価値が低い事を公開したくない思惑もある。)

で、証人喚問時の証言から以下の事がわかっています
(工事業者だったかでしたかね)紹介された弁護士と、設計士さんと呼ばれる仲介人が(ゴミ発見以降)契約内容を詰めていた。
役所側も上記代理人と事を詰めていて、その詳細を理事長は知らないって話でしたよね(なので彼はこの割引を神風みたいなラッキーな事だと思い込んだ)。

私は(担当者の移動などが原因か)なんとか学園売却時に土地の正式な評価を知らないまま(産廃がどんだけあるのかわからない)当時の財務所が動き始めて(音大の話が流れた経緯などで当時の官僚が本当にゴミの件を全く考慮していなかったのは証明できると思います)、工事始まってから実際にゴミが出てきて、過去の経緯などを調べたところ(役所内にもこの背景説明書類があったと思われる)、
「あちゃ〜」となり(しかし橋下元知事情報によれば早期売却はまとめたい)、
そして、
代理人として交渉している相手も工事をやりたい人なんですから、学園に「土地価格10億だけれどゴミ撤去費用が10億超える土地であること」を伝えていなかったのではないか。
●ここで財務省との利益が一致し
 ↓
「取引価格は非公開・割引は”いい線”の8億程度で」というスキームを決めたのではないか。
 ↑
(仲介人としても本来0円価値の土地を1億うん千万でまとめちゃった事は背任にも見えるが、そこは使途目的が学校運営でその後転売の予定も無い土地なので「ゴミの撤去は必要最小限でも可」とすることで実用上の価値は担保できると考え→財務省側にもゴミ撤去簿の実費返済では無く”割引方式”を打診し、両者の思惑をまとめた。)

財務省が交渉の経緯を残した書類を全部廃棄した理由にも繋がります。
顧問弁護士が唐突に辞任した理由にも繋がりますよね。



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先日(なんとか学園)記事の補足です

2017年03月30日

これ書いておかないといかんですね。
■例の『補助金申請3通の契約書』
ここです、ここ、
 ↑
同じではありませんが、不動産業界には似たような慣習が過去あったんです。
売買契約は公正証書契約だし工事費用の契約書とも違いますが、
一般の賃貸契約の場合、
賃貸契約書は(公正証書契約では無く)特約契約なので、契約の存在は別途法的に担保されますが、契約書面そのものは覚書的な存在になります。
●その関係で、昭和時代には「会社の家賃補助規定で○○平米以下など条件があるんです」などの場合、
話のわかる業者さんは「はいはいわかりました」と、会社提出用の(勤務先規定範囲に収まるような)契約書をを別途作成したりするとか日常業務のひとつでした(しつこいようですが一般の賃貸契約書が特約契約であるためです)。

もうちょい補足すると一般の賃貸は特約契約なので。床面積も”約”でよかったり、マンションなどが壁芯計測で実測値と違っていても問題になりません(造作に関して現況有姿なんて言葉もありますし)。
故に昭和の話のわかる業者さんってのは「平米数とか”どれくらい”の意味だから」という解釈で、会社提出用別途作成なんてのも気軽に応じていたって事です(コンプライアンスの厳しくなった現代ではもう聞かない話ですけど)。

というわけで、
(違うけど)似てますよね?例の3通作っちゃったってのと、

■コンサルタントだとか、詳しい設計士さんなどの呼称で証言に登場する仲介人の存在、
不動産や工事施工契約書などの取り扱いとして業界では時折耳にする話の延長にも感じます。
(故に私は「土地代金割引交渉は有能な仲介人がまとめた話なのだろう」と推測したのですが、)
建設会社の工事費用に関しても、私は内装業関係の話しか知りませんが、
「見積もり、契約、最後の請求時全部金額違う」とか普通だったりします。
工事はその都度難易度が刻々と変化するからです。
(見積もりや契約段階で確定的な数値を出せない→古い造作剥がさないと構造物の詳細わからないなど)
複数の契約書をその都度作るって事は無いと思いますし、
今回のように同日作成でしたっけ?明らかに他の目的で恣意的に作成される話とは全く違いますが、
「時に応じた金額で契約書作っていたら複数あるとか普通でしょ」みたいな知恵出した”詳しい人”がいたとしても驚きませんね。

結果として詐欺事件に発展していますが、
かくかくしかじかで、
私は「やれ財務省が何か不正な事をした」みたいな話とは違うんだろうと感じているのです。
(橋下氏の話によれば財務省は早期にこの国有地の売却を進めたかった事情は別途あったようで、補助金詐欺の部分は役所も想定外としても、話を”まとめた”仲介人の存在は「専門家きましたね」な感覚だったのではなかろうか。)

前回記事だけだと、わかり難い部分もあったかと思うので補足といたします。



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例のなんとか学園問題の背景と推定

2017年03月27日

(3/28 一部追記編集)

巷が騒がしい時にはあえて書かないでおこうと思った話ですが、ボチボチ頃合いかなと、
特別な業界情報があるワケではありません。
不動産に知見があれば誰でもわかる範囲の推定です。

当初売却価格で強気だった財務省も、担当者が地元事情を知れば「(あ〜そっちがらみなの的な)いわくつきの土地」だったのだと思われます。
「地下に(不法投棄された)産廃とおぼしきゴミがあり云々」←この筋の話が出てきたところでアウツでしょう。
何がって、
不法投棄と言えば○暴含めての(何を投棄していたのやらもわからない)あまり関わり合いたく無い筋の案件だっただろうという事です(近隣の公示価格で売却可能な土地では無い)。国としても地方行政としても「仮に学校法人が購入してくれれば渡りに船」であり、文教地区に化けるなら近隣の地価も更に上昇し、財務省としても周辺含めて固定資産税評価が上昇するなら(当該売却価格が安かろうと)合理的な話です。

(※スケールメリットとして株式における大口株主の存在と同様に、広大な敷地を学校や病院など公的法人が長期安定的所有者となる事は、地域不動産価格を安定させる効果がある。勿論国有地として保有し続けても意味は同じなのだが《政府保証的地価安定策のような話》、今回のケースのように既にその国有地売却が確定している場合、「分割し供給過剰となる可能性がある宅地開発」と比べて法人による一括購入れば民間の住宅共有を圧迫する事が無いので近隣地価が資産下落する可能性は低く、文教地区となれば近隣地価が上昇する可能性もある。債務超過となった企業の破たん処理スキームなどを想定すると更にわかりやすいかと、)

官僚筋から見た場合、違法投棄された産廃がらみの事実関係の確認なんてことも(捜査機関を入れるなどしなければ)おいそれとできない事情もあるのでしょう。
参考人質疑における「(豊洲と同じようなことになりだして)損害賠償訴訟の話も想定しなければならず(との証言があった)、取引を急ぐ意味で役所サイドで瑕疵担保部分のゴミ処理費用を見積もりさせた」とありますが、
財務省としても学校設立による「いわくつきの土地ロンダリング」に成功するのか、はたまた「損害賠償などでいわくつきの土地であることが大々的に告知」されてしまうのか(周辺土地まで下落してしまう)、天秤にかかればアバウトな見積もりでも学校設立に間に合わせる事が合理的だった。

(※交渉にあたった仲介人の手腕とも言えると思いますが、不動産業界ではこういう交渉事をまとめるスキルが評価され固有の業界用語も存在している。)

なんとか学園は当初借地の予定でしたから暴理事長氏も当初はバーゲンで買える情報も思惑も無かったのだろうと思います(証人喚問などで時々登場する”設計士のアドバイス”←ここが地元情報筋に詳しい仲介人の役割だったのかなと)。
購入とすることで含み資産など財務評価がよくなるのか詳しいことはわかりませんが(故に取引価格を非公開とする動機となったのかな)、
「買い叩ける土地である」事を知り、財務省とあうんの呼吸で事が進んだ。

※豊洲の案件と同じで、実際の土地改良工事がどんぐらいの規模にするのか?は購入事業者の判断で(豊洲の場合は”安心”のため一般基準以上の改良工事を行ったためその分自己負担になったワケだが)、ゴミの撤去をどの水準まで行うのかは自由であり(ゴミが残ることで資産価値は低いままになるが)、売主のゴミ撤去見積もりと同等額の工事を行うのか否かの判断は自由(ゴミが残っているのなら仮に転売しようとしても財務省同様に高値がつかないだけ)。

■つまり土地取引に関わる内容には取り立てて瑕疵のある部分は”何も無く”
証言に登場する事情通を思われる”設計士さん”の仲介により「危うく財務省にふっかけられるところを適正価格に下げさせた」ってお話だったのかな、
(隣接する国有地も実際の取引は同様に格安売却されているようですし)

ところがなんとか学園の内容がトンでもで、、、
●当初話題の中心は「こんな学校法人許可していいの?」という左翼サイドからの批判でしたが、
以降、左翼も保守も関係無く「学校運営者としてどうなの」「補助金詐欺まがいの事しているよね」となり、財務省の「文教地区に化けて皆が幸福」の青写真は夢と消えた。

当事者も”うまい話”を聞きつけたつもりが、そっち系の立ち退き交渉の紛争話みたいなよれ方に流れて行き(補助金詐欺系のアイデア出したのも同じ人物なのでしょう)、
当事者の政治信条もそっちのけで、今や自己保身優先で当人も何をやっているのかわからなくなりましたってお話。
(心理学のブログに別項書く予定ですが「籠池理事長サイコパスじゃね?」)

政治家の関与?
出てくる話は(そもそも学園側が金品を渡してってネタは「こんにゃく突っ返した不動産屋じゃネーよ」話だけ)「政治家事務所日常の陳情受付」であり、
ここが籠池理事長の脳内では(俺は政治家ともツーカーの関係だとなり)見えない力が(俺のために)きっとはたらいたのでしょうな〜、てな気色の悪いニヤケ顔となり、、、

■財務省の瑕疵って話も、
地元情報的に「このいわくつきの土地」を、国有地買い入れ時購入額が適切だったのかって部分でしょう。
(買取交渉時こそ何かあったかもしれない。)
責任追及する場所を間違えてますよ。

メディアも野党も追及の行き先がわからなくなってしまい(笑
安倍首相夫人の同義的責任にシフトしているようですが、
いくらなんでも無理筋でしょう、、
(首相夫人がコテコテの右派ならともかく、、どちらかって言えば夫人はリベラリストで反原発の候補なんかと友達になって首相に叱られてたりする人ですよ?保守系団体のデモに対するカウンターで来ている人とニッコリ記念撮影なんかしちゃったりする天然な人で有名)、
それとも無理やりおし込んで、ちょっと天然な首相夫人を証人喚問で泣かせたら朝日新聞の溜飲が下がるって、そういう話なの?
悪趣味過ぎじゃありませんか。

この話、左翼論陣としても、
「ちょっとどうかと思う右翼学校の設立に阻止した」成果があがっているのでしょうから
落としどころとして撃ち方止めのがよろしいと思います。
首相夫人を左翼の総括まがいの集中砲火で攻撃して何が得られるのか?
小学生でもわかる話だと思いますが(野党の支持率なんて上がりませんぜ)



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是非開発して欲しい建材

2017年03月24日

『防火壁機能のあるブロック塀』でしょう。
既に耐火性能を謳った鉄骨造向けの壁材パネルが存在しますから、それほど極端な工夫無しに可能だと思うのですよ。何故無いのか不思議なぐらいで(確かにブロック塀のコストと比べればって話なのかもしれませんが)、隣地との間隔が狭隘な場合どうしても「貰い火事」のリスクが付きまといます。
流石に2階まで含めて全焼する規模の延焼に耐えられなくても、1階部分だけの火事なら延焼防げるだけでも意味は大きいと思うのです。
何故って、(お隣では無く)当方を平家で建築すれば上記性能でかなりの防火対策となるからです。

空屋問題も含めて、
防水難燃塗装も完全に抜けきっちゃったような木造家屋はあちこちに存在しますし、行政指導と補助金で簡単に解決するとも思えません(施策的には大いに意味あると思いますが←リフォーム業者も積極的に営業するでしょうから)。
確実に一定の性能を担保可能な自主的選択が可能ならそれに越した事ありません。
補助金は付かなくても、どう防火壁を敷設すれば火災保険が割引になるぐらいの進展はあるでしょう。

やればできそうな建材なので、
是非とも工務店関係のみなさん取り組んでいただきたいと思います。
(既に存在するのかもですけど)

延焼に強いと言えば非木造建築となります。
そもそも東京でRC造マンション開発が進んだのは、第二次世界大戦東京大空襲でも燃えなかったRC造アパートメントの存在に起因していますから。
しかし同じRC造でも過度に高層化すれば、映画『タワーリングインフェルノ』じゃないけれど、当該家屋の火災に対する消火活動が大変難しくなります。
この件はハザードマップ的な問題では無いかもしれませんが、
仮に火災になった場合消防リソースをかなり奪われる事にもなるので、関係無いとは言えないでしょう。
高層タワーの場合も強固な防火壁などで「○階〜○階を閉鎖(他階への延焼を防ぐ)」可能な仕組みがある方が合理的です。

過去内見実例で「古築ビンテージに今まで見たことも無い重量級の耐火玄関ドア」を見たことありますが、昭和の非木造建築の意味と記憶を汲んだものだったのかなと思いました。
デザインも大事ですが、有線すべきは安全です。
マスメディアの報道もあって、耐震性能はかなり周知されてきていますけれど、身近な危険性は火事による延焼のが確率も高いと思います。
住居性能表示として「防火レベル」や「延焼遅延性能」のような基準策定あってしかるべきでしょう。


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明らかに最近不動産の投資利回り下がってます

2017年03月16日

サブリース型アパート経営投資なんかも(供給過剰ですよと)再三警告してきましたが、賃下げによる収入低下で訴訟に発展するなどの報道も耳にします。
誰が言いだしっぺなのかわかりませんが、今時不動産投資が人気みたいな風評も立ち、
結果明らかに’投資利回りが低下しています。

ざっくばらんに言うと「(貸出賃料は上がっていないのに)中古マンション価格だけが上昇している」のです。

以前であれば「投資利回り7%前後が安定的経営で、地方都市や借地権物件などのハイリスク条件下に限り10%前後が見込める」であったものが、
表面利回り(管理費などの固定コストを除かない)でも5%いくかどうかって状況になっています。
つまり、現金資産により借り入れ無しの投資であればまだ選択肢のひとつでしょうけれど、間違っても借り入れまで行って不動産投資を行うのは危険な水準です。

「5%なら凄い事じゃないか」と思う方いるかもですが、
収入が安定するのは少なくとも更新含めて3年目だとか4年目になってからで、初年時には確実に「改装から募集開始までの期間と、大家さんにとって最大の恐怖”空室リスク”が存在する」ワケで(初年時赤字って十分あり得ます)、
そこをサブリース系の”うまい話”が埋めてくれるのかも知れませんが、実リスクは消えませんから「サブリースやってる会社が倒産したらどうするの?」考えたらもっと恐ろしい話です。

■賃貸で生活されている方には関係ない話かと思われちゃうかもですが。いえいえ大いに関係する話なのです。資産状況の怪しい大家さんが増えるって事は「おおよそ10年単位で行われるルーチンの大規模リフォーム」の内容が怪しくなってきます。

似た事例に「公庫物件」ってのがあります。公庫物件とは大家さんが住宅公庫からの融資を受けて建設した賃貸物件の事で、大家さんに借金が残っている間は礼金や敷引きや更新料や退去時のハウスクリーニングも請求できないというもので、礼金が無しであるため、賃貸に詳しい人が稀に「公庫物件ありますか」的な問い合わせを行うケースもあります。
その「公庫物件」ですが、築年数が浅いのに室内の状況や設備の劣化が著しい場合もありまして(勿論全ての公庫物件がそうだと言う意味ではありません)、

逆に、地元豪農地主さんが相続税対策で建築したアパートは(資産保全が主たる目的なので利益は重視していない)「分譲マンションでも見たことが無い超高級サッシ」が入ってたりします(しかも賃料も安い)。

■分譲マンションの場合でも「建て替え決議のこじれ」から、共有部分が崩壊寸前で各室も水漏れなどで大変な事になっている物件も存在しますから、大家さんの資産状況は借主にとっても重要項目なのです。
(※同じ賃貸でも”保証金が多額となる”事業物件の場合更にここが重要で、仮に大家さんが破たんした場合保証金そのまま”飛び”ますから、堅い管理会社は契約時詳細に大家さんの資産状況を説明する場合もあるのです。←極論すると資産状況が怪しい大家さんの物件は取引停止になる。)

私が不動産投資のコンサル求められた場合、候補が5%水準しか存在しない場合「止めます」。
(他の金融商品への投資を勧めます。)
数億超えるスケールとなればまた別ですけど(1件あたりの金額が大きくなればなるほど利回りは低下してもよい→スケールメリットなどで資産価値保全性が高くなるため)、一般的な不動産投資を行う場合、表面利回りで7%が視野に入る内容じゃないとリスクが高過ぎるのです。

■現状賃貸物件は供給過剰なので、やおら借主側になんらかの影響が及ぶ状況には無いと思いますが、根拠の乏しい流行話程度のノリで不動産投資を考えているご友人などがいたら「止めてあげてください」。
現状でも借り入れ無し、現金資産だけによる不動産投資は有効ですけど採算が悪化しているのは事実なので(優良な候補が存在しない訳ではありませんが)、戦略的には売買価格が適正に下がるまで待つのが吉ですね。

それから、ほんとに政府や霞が関には「不動産開発を進めればGDPが上昇する」みたいな考えを持っている官僚がまだ多数いらっしゃるようですが、「それ勘違いですから」注意してほしいものです。
(「供給過剰=過剰在庫」→政策目標は在庫調整であるべき。)



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30平米超えとミニマルコンパクトの類似性

2017年03月09日

実は似ているこの両者。
私の造語で「夢の30代シングル9万台30平米越え」というジャンルがありますが、
ほぼ意図している内容は30平米超える1Rストゥディオ「キッチンも室内側にあるLDKタイプ」です。ミニマルコンパクトな1Rも優れた設計の部屋は「LDKとの対比で言えば寝室付きDKのような」ストゥディオになります。代表例は黒川先生の中銀カプセルになりますからキッチン無いよって話にもなるかもしれませんが、この場合は「寝室にバスルームが付いているような」1Rとなり、
意図しているのは居室の利用目的がマルチパーパスとなっているところです。

床面積利用率の最大化という効率性もありますが、
なんといってもかゆいところに手が届く便利さにその主眼があり、
二人入居以上ならやれトイレは離れた方がいいとか、キッチンも独立した方がいい状況もあるでしょうが、シングル限定の場合(お手本はホテルのシングルになりますから)やれ珈琲飲むのにいちいち別の部屋に移動するのも面倒ですし、前述後者の場合トイレやバスルームも近い方がベターなだけでなく空間が狭ければ室温との差が少ないので快適です。
高齢者向けの介護付き高級ホテル風施設などの場合も類似した設計意匠になりますわね。

■要約すれば
この世に照明のリモコンなどなかった時代、蛍光灯の紐を伸ばして寝たまま点灯消灯できるようにやったものじゃないですか(笑
(現在の私の部屋の照明にも追加の無精紐が付いてます)
●この無精紐の長い奴が30平米ストゥディオで、短い奴がミニマルコンパクトなんですよ。
思うに家財のサイズが違うだけで、レイアウトは両者似た感じになると思います。
 ↓
セミダブルシングルがスリムシングルに、デスクトップがノートPCに、バラコンオーディオがウエアラブル音楽再生器やUSBスピーカーに、コート・ジャケット重視がシャレたTシャツ重視に、輸入肘掛け椅子が将棋中継でお馴染みの脇息(きょうそく)に、二口ガスコンロが電子レンジ使いに、大型冷蔵庫は近所のコンビニが冷蔵庫代わりに、、などなど。

私がこのブログで都会生活において『ミニマルコンパクト』を推奨しているのは、床面積狭くでも可にまとめれば賃料を大幅に安くでき、リビングとしての狭さは近所の喫茶店や公共図書館を居室の延長上として活用すればよいという考えです。
貧乏学生時代なら「部屋で食べるのはトーストだけだからキッチンなど不要、夜は近所の大衆食堂が俺のDKだから」みたいなのあったじゃないですか(笑

●勿論、部屋は広々使いたいが光熱費も効率よくって考えれば間取りDKが正しいですし、
賃料9万台から流して考える場合、30平米1Rストゥディオの母数の少なさから大型1DKやコンパクト2DKも視野に探す方が無難だったりもします。
故に「夢の30代シングル9万台30平米越え」な時には間取りを特定していないのでありましてww
(ミニマルコンパクトの場合は逆にどうやっても1Rですから)

話を「30平米超えとミニマルコンパクトの類似性」に戻します、
この類似性って店舗の場合にも適応性あるのではなかろうかと。
(店舗で言えば二人入居に相当する「従業員を別途雇う営業スタイルなら最初から10坪以上必要」となるので、この場合店主シングル営業店舗の想定です。)
10坪店舗の場合カウンターキッチン的な効率的設計が必然でしょう、
更にミニマル店舗なら接客導線が短いので実に効率がいい。
収益が箱に依存するものでもありません(コンパクト店舗の場合賃料も安い)。狭い店舗経営を考える場合「いかに高級感を損なわず10坪店舗企画の時より単価の高い構成が可能となるか」を考える事になりますが、接客スキルの高い店主の方なら顧客との距離感の近さも武器になります。

(ボックス席のアメリカン喫茶はシングル掛け席のエスプレッソ喫茶へ、ケーキ屋さんはチョコ菓子屋さんに、ラーメン店は飲茶店へ、飲み屋さんはショットバーへ、などなど)

あくまでも類推ですが、
「10坪シングル店舗で盛業できる方なら狭小店舗でも経営成功する可能性高い」と思うのですよ。
その内容に(箱としてのマルチパーパスな)類似性があるからです。
勿論「厨房と客席は別(保健所法律的にも)」ありきなら最初から10坪以上で複数室に分かれた設計となる(後者の場合なんだかんだ他に接客従業員のいるスタイルが思い浮かびますからここも住居と同じ対比になります)。

部屋探しって、なんとわなしに「17u1Rより19u1R、20uより25uB・T別、30u1Rより45u2DK」のように床面積に応じてリニアに生活や居住性が豊かになるものだと思い込んでいたりしますが、必ずしもそうではないのじゃなかろうかと、私は思うのです。
(そんな事言ったら、世界最強の車はハイエースで高級なコンパクトカーはこの世に存在していなかったでしょう。)



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