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春のシーズン「今年はちょっと動き早いかもです」

2018年01月25日

ちょっと「想定外の動きアリ」ですね。
某中堅サブリース系堅い管理会社さんのサイトなども(業者登録しておりまして)定期的に閲覧しているのですが、
「あれこの駅ひとつも空室が無い」
などの状況がありまして、、

アベノミクスか?

やはり若い人中心に(求人倍率も大幅上昇しておりますから)春の引越し前倒しでお部屋探しが始まっている感触があります。
流石の情報化社会で「3月とかなると本気で大変」すっかり周知されてきているようです。

(最近の部屋探しは「解約予告出さず」なので「引越しが多い期間=暫定的に二部屋借りている状態の世帯の増大」により、見かけ上の需要が倍になるような形になるため『春のシーズン』は賃料が上昇するだけでなく、退去後の部屋がリリースされるまで空室そのものが不足し「春相場」が形成される。)

幾分でも所得に余裕があれば、特に地方から初めての東京であれば「1ヶ月、2ヵ月前に上京して東京慣れておく名目で少し遊んでみたい」誰しも考えるでしょう(ひとりぐらしに渇望していた若い人なら尚の事です)。
いよいよ、目に見えて景気回復しているのかなと思います。

勿論、消える順番的には「万人向けユニバーサルなものから」となりますので、
「希望条件上位が揃うものから」と考えるべきところです。
(オートロックRCマンションや、B・T別や、少々割高でも高級感あるものなど)
逆に言えば「一般的に不人気かも」な希望条件を”複数”組み込めば、
春のシーズン相場を回避できるんだと。

■お勧めの回避条件は
「和室、木造アパート、1階、3点ユニット、都心郊外関係無く”知名度低い駅”」
次点的には
「都心賃貸の盲点”ド都心”」というのもあります。
(駅さえ選べば郊外に比べて驚くほど賃料高いって事も”無かったり”します)


■逆に、避けるべき”条件の妥協”も考えてみましょう
・無理して床面積狭くでも可としてしまう
(3点なら17平米からと考えるべき・B・T別なら22平米から)
・駅徒歩10分以上としてしまう
(東京はそこそこの郊外駅まで行かないと”どこかの駅の10分以内”だったりするので意味が無い)
・(マンションなら古築でも全く問題無いのに)築年数に拘って賃料高くでも可としてしまう
・希望駅を「郊外へ、郊外へ」と伸ばしてしまう
(部屋探しは「賃貸物件の母数」が重要なので、無理に郊外に行くと宅地開発の関係で”今度は凄く駅徒歩時間が遠くなってしまう”なども出てきます)
・全く知見の無い沿線を可としてしまう
(東京の各沿線はかなり個性差大きいので、相性問題などありますから。)


いずれにしても、現在の感触から考えると、
●「早目に探す」のが安全でしょうね。


※ちなみに、最近の日本の不動産環境は「ちょっとバブルか?」な側面から分譲や中古マンションが値上がりしてますが「供給過剰に変化は無い」ので、いずれ価格は下落します。
しかし「建て替えにより全体が高級路線・高価格化」もありますから、
ハイCPを狙うなら(空室率が目に見えて上昇している)木造アパートを除外せずに探すべきでしょう。



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posted by kagewari/iwahara | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

タワーマンションに関する問題提起がチラホラ報道されるようになってきました

2018年01月16日

報道的にはこの辺と
タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念
https://www.dailyshincho.jp/article/2018/01090630/?all=1

ここでしょう
分譲マンション、所有者不明物件が急増…管理費等を徴収できず建物全体が劣化
http://biz-journal.jp/2018/01/post_21974.html



子供のメンタル的に4階以上の高層階が望ましくないという話もある(英国)的な話も過去記事でとりあげてきていますが、今回は管理維持に関わる話です。

えーここはですね
分譲マンション管理維持の根本「自主管理」についての(売りっぱなし投げっ放し的な)法的ガイドラインの検討不足が関係しているのではないかと思うのですよ。
(その根拠はともかく)英国などに見られる子供のある世帯の階層限界などもそうでしょう、
昭和から日本は経済成長指標のひとつの柱として不動産開発を推進、側面から援助もしてきている訳ですが、日本全体の住居や社会資本としての考え方を詰めて検討されているのだろうか。

自主管理についても、第三者の議決なども含め(建築士などにより構成される民間有識者に一定の議決権を貸与可能とするなど)、放りっぱなしでいいかってありまして、
だとするなら、
現在のタワーマンションの開発も現状とは違ったものになっていた可能性もあります。
(仮に第三者議決による外装リフォームなどの管理維持費が竣工時から示唆されていれば、購入時の指標にもなりますし、中古売買時の評価にも反映される。)

■長期ローンの住宅購入・タワーマンション分譲などに対して一貫して懐疑的なretour東京ですが、
都市再開発そのものに懐疑的なのでは”ありません”。
(たとえば都庁を中核とする西新宿などの開発は成功事例でしょうし、銀座界隈のビル再開発も待った無しであったため、ビンテージ建築物の取壊しなどに関してもやむを得ないものであったと考えています。)
しかし、経済指標、とりわけ今季の経済成長率みたいな目標や数字を優先するあまり、実質的な部分が詰められておらず、底が抜けるような部分を残すのであれば、経済政策としての不動産開発促進は安易に過ぎるという批判にも繋がります。

考えてみれば「高層階から危険なものが投げすてられる事件」ありましたよね。
数は少ないですが、ここ数年で散見されたような気がします。
バリバリ健康な人には何ら問題ありませんが、
諸外国に見られる子供や、メンタル問題などを抱える場合、高層階住居がストレスとなる可能性、もうちょっと論議されてもいいのでは?


●経済合理性としては、限られた土地に対しての高層建築ですから、
あくまでも、あくまでも主観ですが、
本筋は「高層建築は(いくつかのリスクもあるので設置基準も厳しいが)堅牢且つ安く、主として事業向け」となっているのが自然な姿だと思うのです。
(映画『タワーリングインフェルノ』でもご承知もとおり、欧州とは違い米国では高層タワーが権力の塔的に上流向けな側面あるのは確かですが…。)



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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

考えれば考えるほど資産課税には意味が無い

2018年01月12日

そもそも資産課税には(所得税との)二重課税じゃないのかって基本的な問題もあるのですが、
昨今の法人内部留保だけでなく、民間投資が伸びない背景に資産課税が関係しているのは言うまでもないことだろうと思うワケです。

自動車などと同じで、取得時一度きりの資産購入税みたいなのはアリかと思いますが(付随するインフラの公共投資を占有する比率が上昇するという名目)、固定資産税や相続税などというものは廃止してしまうべきではないのかと。
賃貸住まいの方は気になることも無い話なのですが、
頑張って働いてようやくマイホームなどを購入しても、固定資産税を考えれば(マンションの場合加えて管理費や修繕積立もありますから)、
「ウルトラハイCPの賃貸に暮らせちゃう維持費じゃん」←となるのですよ。

しかも(住宅資産などの場合)相続税は控除額がかなり大きくて、一般的な中堅サラリーマン世帯などにおける相続時だとほとんど非課税だったりします、
だったら制度残しておくだけ(どれだけの税収になるのかって)行政上の無駄でしょうし、
大金持ちと呼ばれる水準になれば投資資金の海外流出の原因にもなります。

そもそもが財閥の解体などを目論んだ制度なんだろうという側面もありますし、
世帯の所得格差的な問題は「インフレによる所得資産の自然減」によって(自動的に投資を促す形で)マネーの流れを円滑にってほうが筋論です。
(その片方で住宅ローン減税するとなれば、余計に所得分配に逆進してしまうでしょうし。←賃貸生活者への減税措置は無いのかというね…)


■住居を考える場合も
税法上の耐用年数なんてものは「あるだけ迷惑」な部分もあるのじゃないかと。
(かといってそれが無いと大規模修繕の目安や金融機関の資産査定ができないとかのアレも出てくるかもですが←技術論的な部分はともあれ”置いといて”)

マイホームを購入や建築する場合も、何気に固定資産税の根拠となる耐用年数が判断材料になってしまったり(木造建築の区分所有分譲などもできませんしね)、
誰が何のためにやっているのかワケわからない部分も多数です。
建築物の実際の耐用年数がどんくらいかなんて、建築に応じて激しく個体差あるのなんて言うまでもないことですし。

結果として、非木造建築で耐用年数の長い建築が増える事は(個人的には木造建築派なので意見は違いますけれど)社会資本整備の面から見ても好ましいでしょう。


●特に広大な農地を相続する時に(遊休地などで保有しているだけでは何ら所得ないですから)、多額の相続税などが発生すれば、とにかく現金化しなければならないため無計画なアパートマンション開発に繋がってしまうなど、意味のわからない状況もあり得ます。

同様趣旨で、真逆の「想像税100%政策」って方向を論じる人もいますが、
私は相続税廃止のがベターだと思います。
(加えて言えば、せっかくのマイナンバー政策なんですから、不動産登記の住所変更などの手続きも住所変更したら自動的にそうなるようにできないんでしょうか。←時折”意図的に行政コストを上げているのかしら”と思う事あるんですよね。)




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