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バブル時代やインタゲ時代の不動産

2018年03月30日

前回に引き続き、経済トレンドと不動産の関係性の話です。
どこに合理性があるべきなのか?
(均衡点というか)

バブル時代においては「不動産資産を担保に更に借り入れし更なる不動産」みたいな流れに乗れない一般庶民にとってはただひたすら不動産価格の高騰に苦しむだけな状況となりましたが、
仮にこの時代もですね、
(資産運用としては悪手の)キャピタルゲイン狙いの投資では無くして、
(考えればバカでもわかることだっただろうに)大規模設備投資などに経済が動いていれば、(それだけ資金調達コストが安く大規模だったのですから)破たん後もそれなりの実利的資産が残せただろうにと思うワケです。

■昨今の金融緩和インタゲ時代においても、プチバブルじゃあありませんけれど、確実に中古MSなどの不動産に需給バランスを超えた値上がりが感じられます。
結局のところ、意欲的起業などへの投資銀行的な方向にはマネーは流れず(何故その環境でキャピタルゲイン的投資を合理的だと判断するのか皆目わからないのですが)、プチ不動産投資ブームみたいな形となってしまう。

賃貸の現場においても、春のシーズンなど(見かけ需要が倍になるため賃料が高騰する)特定タイプの物件に明らかな賃料上昇が”見られますが”、
(いつの時代も新築や築浅物件は限定的な母数となるので)
”見られますが”、特に一気に全室成約をめざしてキャンペーンを打って募集したサブリース系の賃貸などでは(契約時のコストもぐっと抑えされているので)、気軽な解約予備軍契約者を抱える事にもなってしまいます。
その空室を(年間通して最安の)夏のシーズンなどに再募集しなければならないとなれば、今度は”ある意味”供給が見かけ上倍になるため、築浅だというのに半年後から大幅な賃下げ募集なんて事にもなり兼ねません。
(※そのせいか昨今のキャンペーン募集の物件には、1年未満の解約時違約金特約付いているものとても増えてますね。)

●本来は「アベノミクスで所得が増加する率が数字で明示されている」のですから、
開発・供給側もわかりやすく計画立てられる筈なんです。
たとえば、7.5万主力の時代から仮に3%で4年なら12.5%だから8.4万です。
凄く単純な方向で不動産の需要を読めば、
7.5万時代より安い平米単価で8.4万の部屋を設計すれば、自動的に安定契約者による全室成約になります。
「7.5万で22平米」→「8.4万で28.6平米」などです。
と こ ろ が
「8.4万デザイナーズ25平米」みたいなよれ方しているんですよ。
(割高になってどうするみたいな、、少なくても比例の27平米以上だろうと、)
→続きを読む

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賃料は安ければ安いほどよいのか?

2018年03月24日

この話のキモは「都心か地方か」の話なんだと思います。
高い給与所得を目論む事は大半のケースで都心近くの生活を選択する事になります。
(ある意味、もう答え出ちゃってますよね)
高い給与が支払える法人の存在→不動産に高い生産性評価がつく→自動的に住居不動産の評価も上昇するのですから、住宅の賃料や分譲購入価格は自動的に高くなります。
そうなっていなければ経済学的におかしな話になります。

地方の不動産は廉価ですから、同じ生活水準を前提にすれば都心ほどの高給は必要が無い。
都心の場合も(公務員や高額な家賃補助のある優良企業正社員を例外に)、必ずしもその選択は所得だけでなく”都会の暮らし総合”みたいなところで選択されている側面がある。
「賃料が安ければ安いほどよい」のであれば、ぶっちゃけ地方を選択すれば一発解決なワケで、
●都会生活において最もアンバランスなのが「無理な郊外の戸建てから通勤」なのではないかと、

割高やむなしでも「賃料総額を抑える方法」はいくらでもあります。
都心近郊の木造アパートや、ミニマルコンパクトほどで無くても平米数狭い住居の選択です。
(珈琲飲むだけで考えれば、都心においてもドトールやコンビニ珈琲であるとか、自宅で珈琲淹れる分には都心も地方も差異が無い→都市でそれを選択する利益は最大化する。←住居でもこのパターンを想定していけばいいのです。)

実はこの「賃料総額を抑える方法」は、賃料は安ければ安いほどよいって発想では”無い”ところがポイントで、周囲底地の平米単価が”高い”であろうことを前提にした「戦術的な作戦として出てくる発想」でありまして、
●単純に「安いほどいい」だけの動機付けですと、無駄に「郊外へ郊外へ」となってしまうパターンに陥りやすいのです(そして期待するほど安くなかったりする)。
 ↑
これって冒頭の最もアンバランスな例と同じ趣旨になっているのかも
→続きを読む

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「ゼオライト空気清浄ナントカ?」チャレンジするかもです

2018年03月16日

いい事思いつきましたよ(笑
何ってね、空気清浄機のフィルターメンテナンス。
皆さんご存知のとおりで空気清浄機は意外と廉価なのですが交換フィルターが高かったりしますね。ダイキン互換品などの流用で自作も考えてみたのですが、

「ちょっと待てよ」と、

以前からUSBファンのプッシュプルダブル駆動でゼオライトの簡易空気清浄機を自作してみようと思っていましたが(勿論めんどくさいので計画は先送り)、
そうですよ、
私が現在利用中の象印の簡易タイプは吹き出し口が上面にあるのです。
(前面には不織布のサブフィルターを付けて内臓フィルターを延命している)


「ゼオライトの荒目の石をネットに入れて吹き出し口に置くだけで完成じゃん」
早速使いやすそうな石を選定中、
(流石にこれもダイソーの昆虫飼育用ゼオライトだと粉塵が舞うだろうと)
透過率も幾分改善した方がいいでしょうから内臓フィルターも簡易式にしてしまいましょうか(レンジフード用を加工など)。

(実験レポート計画中)
NEOMITE ネオマイト(15mm〜30mm)
■現在価格 598円




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築浅系に賃料上昇の感触があります

2018年03月09日

今年の雰囲気からほぼ間違いないかと、
どういう現象か推察すると、
需給バランスと関係の無い新築分譲の価格上昇(これは必ず落ちます)、
賃貸住宅における競争力(特に春のビギナー戦線では新築や極築浅が強い)、
勿論賃貸住宅の開発も分譲同様コスト高や(そもそも新築分譲両にらみなのだから)相場の関連性で安く貸し出す事ができない(或はその雰囲気が無い)。

春に強い強い新築系や極築浅(本質的には強いワケでは無いのですが、、、)
業界カルテル的な状況がリードする『春相場』は何気にその賃料で決まってしまう(というか数が限られているので泣く泣くその賃料で契約が進む)。
大家さん業界に、最近賃料上昇の気配がある風評が広まる。

需給バランスを考えず、所謂相場感から築浅系全てに値上げフラグが立つ。
●現状の体感ですが、5パーから6%前後値上がりしているような感触です。

勿論この動きが痛痒するのは『春相場』だけの話になります。
(否が応でもこの時期に決めないといけない需要が多いため)
需給バランスは何ら解決していないので、高過ぎる賃料の部屋はガラガラになると思われで、
加えて、今年契約の「泣く泣く高めの賃料の方」が、少なからず夏相場以降の状況を見て解約退去すると思われます。
 ↑
ここが重要で、
前述記載の「(新築や極築浅が)本質的には強いワケでは無い」の解説となるのですが、
中堅大手の新築などの募集にはだいたいキャンペーンが実施され、契約金総額的には安目に入居できちゃっているケースが多く(本音はその賃料には満足していない)=解約退去予備軍になるのです。
当初覚悟していた契約金の余力もまだある上に、一度春をやり過ごしていれば後はいつ何時引越ししてもいいワケで、夏に向けて転居も続発するという流れです。
(※入居キャンペーンの縛りで1年未満の解約は違約金ケースもあるので、いきなり初年度というより2年目の夏頃のが多いかもですが。)

■良心的な投資コンサルとしては
金融系の資金の流れはともかく、日本は現在住居に関して「供給過剰」なのですから、
資金の運用は(母数を増やさない)中古物件の購入リノベーションと格安な募集が堅実で、需給バランス調整に関しては、都心への人口移動に関連する郊外の(集合住宅転売からの)戸建て再開発などの動きが一巡するまで均衡点まで回復しない。
 ↑
だいたいこんなところなのです。
そして、現状(不動産投資の流れに連動し)何気に中古マンションも割高なんです。
(勿論、地域差はあります。)

いずれにしても「高値期に購入も空室」(利回り逆ザヤが大変なことに)→「損切りのため転売」
そして中古物件の値下がり。
 ↑
ここまで待つべきでしょうね。

※アベノミクス効果があるとするなら
今年度の新築系が
「賃料高目主力だがバッチリ平米数が広いタイプなので、平米単価は決して割高では無い」←こうでなくちゃいかんのです。
実際2%ベースアップの福利計算3年目は「初年度比だと約6%の所得増」となるので、
「賃料6%高くても今の部屋より断然床面積も広くて室内造作新しいならアリ」なんです。

しかし、残念ながら現状はそうなっていないような…。



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生活空間を分ける

2018年03月01日

シングル住居においてなかなか難しいテーマです。
1DKであれば、少なくとも水回り空間を確保できますが、
経験上シングル住居のDKにテーブルを置いてcafe空間のようにしている話はほとんど聞いた事がありません(というか木造のDKの場合は椅子テーブルの設置は騒音問題にもなり兼ねません)。

かといって昨今2Kはお目にかかれない間取りになっています。
何気に居室は寝室と居間を兼ねた空間になりますが「切り分けに苦労している方」少なく無いと思います。
江戸間6帖であれば、寝具とテーブル椅子の設置に苦労すること無いと思いますが、昨今のマンションにおける団地サイズ6帖の場合「無理に設置すると部屋が家財で一杯」なんて事もあるでしょう。

■基本的には「寝具とテーブルの”サイズ”から見直す事」
なのですが、
そこは人間の感覚も考慮するのがベターでしょう。
わかりやすい方法は「床に敷くカーペットやラグなどで視感的に場所を区切る」ことです。
ワンルームでも、床を二色というか二種類の敷物で切り替え作るだけでも印象変わってきます。
通常この辺の設計って引越し時に一度やったら以降そのままとなりますから、引越し前にそれなりの作戦を詰めておくべきでしょう。

予算に余裕があれば間仕切り家具も活用しはっきりと空間を分けられます。
(喫茶店で隣のボックスと分けるために配置されている棚など)
誰にでも「普段使うものは手近なところに置きたくなる」ものですよね。
予め空間を複数に区切ると、用途に応じて他の家財レイアウトも目的準じるだけでなく、
「散らかり具合も分散する」のです(笑
簡単に言えば、片付けも(半分半分になるので)幾分楽になるって話。

●春の引越しシーズンで今年もひとりぐらしビギナーの方多数に思います、
空間の切り分け、6帖の空間に果敢に挑戦してみてください。
(諦めたら終わりです)
不思議なもので、ピシッと切り分け成功すると「部屋が広くなったように思える」副産物もありますから。

基本的な部分に話を戻しますが、
必要以上に大きな家財は命取りになりますからね。
(特に通信販売)
サイズをしっかり計測すること、ファミリータイプでお馴染みの家財は(所謂戸建て向け家財)「ワンルームに持ち込むととてもデカい」って事も知っておくべきかと。
うっかりすると必要以上にカラーボックス買っちゃったりしますがww
(あれ結構な奥行なので)
置くものによっては、奥行き浅い本棚で間に合う場合もあります。

■家財の設置コストを(駐車場料金に見立てて)
フットプリントに応じて、(現在の家賃換算で)設置料金はいくらになるのか?
と、考えれば(設置面積単位の料金も計算できるので)
「この家財に月単位おいくら万円の設置代がかかるってアリか?」と考えてみましょう。
 ↑
同時にこれって、安物買いの銭失いを予防できるのです。
「家財の購入コスト」と「その設置料金」の比率って事考えると、
貴重だったり高価なものは少々設置代高くてもいいだろうと思えますが、
100円ショップで適当に購入した目的のよくわからないものが「設置代月うん万円になっとるぞ」とわかったら由々しき事態ですよね.

ましてや(片付け怠って)「ゴミ置き場に月うん万円かかっとるぞ」となればもってのほかです。
片付け動機にもなりますから、
室内に物を置くときの「その設置料金は月お幾ら?」覚えておいて損有りませんよ。



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