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オフィース需要から不動産の需給バランが均衡か

2018年04月26日

驚きました、アベノミクス景気は想定外の伸びです
大阪のオフィス空室率、過去最低水準 大型ビルは0%台…もはや「引っ越し困難」
https://www.sankei.com/west/news/180423/wst1804230007-n1.html

(一部引用)
1〜3月の主要都市のオフィスビル空室率は、東京が1・4%、名古屋が2・0%。1・9%の大阪は名古屋とともに、平成5年の調査開始以来の最低を更新した。グレードA物件の空室率は東京(82棟)2・3%、名古屋(11棟)1・7%。0%台の大阪は不足感が深刻だ。


所謂デフレ不景気時代は都心のオフィース空室率も5%台なんて時代もあったようですが、上記記事によると(主題は大阪ですが)東京含の空室率も大幅に改善しているようです。
(完全雇用などの数値に例えれば、2%割る段階でほぼ空室無しと考えられます。)
 ↑
勿論記事におけるサンプル母数のグレードAとは都心近くの人気物件を指しているので、東京近郊の木造AP空室率問題に見られるように、オフィース需要も都心部に集中している傾向を表すDATAかも知れませんが、いずれにしてもその都心が満室ならいずれ郊外の空室率にも改善がみられるでしょう。

事業物件なので住居とは関係無いのでわ?と思う方いらっしゃるかもですが、
住居向け物件にも「SOHO可や、事務所利用可」ありますからね。
加えて、大家さん口コミ情報としても「事務所可なら空室埋まる」噂が拡散するでしょう。
●ダイレクトでは無くても、影響は及びます。

個人的には、将来の働き方は自宅SOHOが増えると考えていますから、
果たして今の状況がどこまで続くやらわかりませんが、
(また高齢化によるひとり暮らし世帯の増加で、人口減ほどに住居の世帯数的総数は減らない可能性もあります。)
改善のきざしが見えてきたのは事実のようです。

■「賃料はまだまだ高過ぎる、もっと値下がりするほうがよい」という考えもありますが、
業界的には決してそうはならないし、借りる側の利益にもならないのです。
理由は簡単で、あまりの空室に経営努力を諦めてしまった大家さんは、空室を「貸止め」にしてしまう場合も少なく無く(将来不動産が値上がりになれば転売してしまおうと)、
収益悪化した物件が大幅にリニューアルされるには、一度損切りで売却されないと(借り入れや投資金額と収益のバランスシートが改善しないので)財務体質的にも難しく、そのためには不動産の流通が促進していなければなりません。
景気が悪く、空室が増加するだけでは期待するほど”賃料は下がらない”のです。

不動産景気の(バブルではない)活性化があるほうが、
住居の場合、日本は人口動向的に”需要が過剰化する状況にはありません”から、一部屋あたりの床面積の向上など(平米単価として割安に)空室在庫の調整やリノベ再募集など、好ましい範囲での改善につながる可能性高くなります。

悪い話ではないと思いますね。
(大手ゼネコンあたりは民間投資やる気満々になってるんじゃないですか)



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レアな確率

2018年04月20日

ネタ的には心理学の方なんですが、
この話は不動産にも通じるものあります。
「ユニバーサルデザインか個性派か」みたいな部分です。

流通における市場価値と、固有な実価値は違います。
特に不動産の場合、駅の知名度や建築に知見の少ない一般層の勘違いから形成される相場など、市場価値(賃料)は単なる目安に過ぎないケース珍しくありません。
確かに個性派の物件は相性問題が強いを意味しますから、誰にでも勧められる気安さは無いのですが、そうなんですが、価値論の原理は『希少性』であり希少価値です。
需要と関係無しに、個性派住居には固有の価値が生じているのであり(ワシントン条約思い出していただければ誰でもご理解いただけるかと)、個別にそれが認識されていなくても社会的に通用する合理的見解になります。

そもそも借りる側の自分自身からして明日は今日と同じ考えであるのかなんてわかりゃしないのですから、固有に価値のあるものは”個別”に(自分のニーズとは別個に)認識しておくのが吉です。
世の中何があるかわかりませんから(笑

「今から思えば、あの時あの街のあの部屋に契約していたら人生違ったかも」
なーんてことはあり得るのです。

●つまり部屋探しの時の希望条件を詰め過ぎて、例外事項の発生余地をギリギリ狭めてしまうと、万人向きユニバーサルな堅い選択しか出てきません。
あたかもそれは、自分の選択に対峙する社会の同調圧力みたなものでもありですね、
(実際に契約するのかはともあれ)
問い合わせ段階では思いもしなかった資料に”当る”ような選択の幅(遊び)ちょっと残しておくべきだと思うのです。

レアな確率は(うつろいゆく自分の考えと違い)普遍的な価値を有しているのは事実です。
世の中面白いもので、
資料段階で方位スペックでNG出しちゃう人もいますが(確かにそれも見解です)、
不思議な事に内見中に方位はどっちですか?と確認される方少なくありません。
何が不思議なのかって?
方位重視には理由がある筈で(占いを例外に)、その効果のほどは内見の段階でほぼほぼ確認できている筈なんですが、いやいや実際に日当たりどうとか関係無しにコンパスはどっち向いているんだが重要ってのは、なかなかに矛盾してしまいますよね(笑
(個別な空間の方位を確認したいなど、勿論合理的理由がある場合もありますから、この話はあくまでも漠然と総花的にな場合の話なのですが。)

■希望条件のスペック的な合理性をあまり詰め過ぎることは(競馬で言えば予め賭ける馬を限定してしまうような)、選択の自由度を狭める事ですから。
個別に考えるとそれは自分にとって不利益です。

冗談半分ですとか、面白半分って選択の”遊び”も案外大事なのではなかろうかと思うのです。

(そりゃね〜不動産は売買に限らず賃貸でも金額の大きい話になるので、易々と面白半分なんて勢い出てきませんが、それだけ大きい勝負のレースだからこそ馬券買う前から選択肢を狭めるのはやはりリスク高める事にもなりますよね。なんていうのかなそれはあたかも「賭け事なんか当らないのが確率論的に標準なのだ」みたいな。→「考えるまでもなくなんとか山の狼はもう絶滅してますよ」的論調にも似た感じしませんか?)




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「棚や収納」いかにあるべきか

2018年04月14日

時に部屋探しの条件で「収納重視」などありますが、
昨今通販でも安価に購入できるワードローブを考えれば(1万以下でもありますから)、そのために大きく候補母数を落とすのは得策ではありません(ましてやそれで賃料3千円高くなるとかすれば4か月でコスト割れです)。
 ↓
しかし、それでも尚収納の重要性が論議となるのか?
=家財を置ける有効壁の判断力なのだろうと思います。

既に造り付けの収納があれば、そこに従う他ありませんから(笑
あれこれ悩む事もありません。
しかし、自前でワードローブなどを設置する場合、サイズ感やどこの壁面にどれだけの幅で設置するのか。→そして一番重要なのは設置後の”出っぱり”により室内動線はどう変化するのか。
●実はこの辺の空間認知が苦手な方が多いんですね。
(てかそれが得意な人の方が少ないかも知れません)

自前でワードローブを購入するっ場合「見栄え重視や、収納は大きい方がいいだろう」と、うっかりトンデモサイズのものを購入してしまうなどです。
(この現象は予算に余裕ある時ほどやらかしがち)

本来的には作り付け収納は、ちょうどいい幅の”空き地”を利用してやっつけで設計されていたりしますから、容積が足りなかったり、日本建築の押入れは現代的には奥行きが深すぎたりします。
作り付けだからこそ、この点も「そこに従う他ない諦めの割り切りしやすい」ワケで、
(わかります?自前購入時の判断と違ってきますよね)

■結局のところ、空間において収納の置き所ってものはそのパフォーマンスとして限定されており、ぶっちゃけた話「不用品を整理しておくことが室内を広く使う最大のポイント」なのであり、
収納はゲームに出てくる何でも置いておける無制限な謎の空間ではありませんからww

自前でワードローブの購入する場合も、
中にどれだけ入れるのかとかじゃなく、
「どこにどのサイズを設置すると全体のバランスいいのか」がコツかもですね。
(入らなかったら断捨離であると)



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100円ショップでUSB・LEDライトなるものを発見

2018年04月04日

過去レポートで「コンセント直差しLEDライト」を紹介し、
これは実験レポートをとお伝えしておりましたが、
おりましたがぁ、
100円ショップにUSB・LEDライトなるものがあるじゃないですか、
あれれこっちのがお得かと即買い(笑

手元にいつどこの100円ショップでゲットしたのか記憶が定かでは無いUSBのOnOffスイッチを数個ストックしていたってな〜事情もあります。
某オクでUSB・ACも多数持っていまして、
●何もストックない場合、過去紹介のライトのがCP高いと思います。

さて、そんなUSB・LEDライトですが、見つけたのはいいとしても100円ショップの在庫的に暖色系などのバリエーションが置いてあるとも限りません。
(これやっちゃうと結局予算超えるのですがww)
所謂船舶系デザインみたいな金属製のシェードなどがあります。
後は、このシェードに手持ちの紙を貼るなどして整えると
(んなのねーぞとか聞こえてきそうですが、amazonなどで「不織布ロール」とかで検索してみてください)、

この辺のシェードも一度ストックすれば、消耗部分のライトは100円だけなので、
割が合うだろうと考えたところです。

実際に使用してみると、軽くて(引っかけフックがついているだけなので)適当な位置に吊り下げもできるので、工作作業時などの手元照明として懐中電灯より使いやすく、一個手元に置いといて損は無いぞと思いました。

■ちなみにUSB・LEDライトですが「DC5V-5W」で検索してみてください
amazonだと最安39円とかで売ってます(笑
製品の質は保証できませんから、そこは自己責任でお願いします。



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