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欠陥建築の動画をみて憂鬱になる

2018年09月26日

何の拍子で見はじめたのかわからないのですが、
所謂youtubeのお勧めで横に出てくる奴あるじゃないですか。
そこに欠陥住宅関係の過去動画が出てきたものですから、
ちょっとこれはと観はじめれば他関連動画も観たくなるのが人情ってものです。

そしてすっかり憂鬱になりました。

限られた経験ながら私にある知見と言えば「賃貸住宅や投資向分譲関連、及び中古住宅の話」になりますが、動画には「高名な建築家の注文住宅から開発施工主が建築会社を訴える話まで」出てきます。
不動産業に従事していながら「流石にそこまでリスクが深いのか」と落胆してしまいました。
(○○○ナーズ建築にリスクがあるのは既知の事実ではありますが、、)

社会心理学の話になってしまいますが、
建築などの環境や伝統と関係の深い”文化”については「(知的資産としての)『共同幻想』が残っていてくれないと安易に発注できない」と思います。
昔ながらの大工の文化というか、建築会社の在り方含めてですが
「開発競争の中で失ってはいけないものも失われてしまっているのかな」と、

やはり賃貸のが安全安心ですね

分譲や購入には買う側にも相当高いレベルの知識が必要ですし、
更に、マンションスペック厨的なオタク知識では無く(経済学における財務省の説明鵜呑み的なことにもなり兼ねないないので)、裏話というかその筋の人のネタバレみたいな部分も知っておくべきでしょう。
流石に動画のURLは貼りませんが、建売販売業者の裏話みたいな動画も探せば出てきます。
あまりにネガティブな話ばかり詰め込むのも考え物ですが、
住宅の購入を考える時には(いきなり何を買うのかとならないよう)、
「購入か賃貸か」水準のところから考えるべき話なんだろうと思います。


論ずるまでもありませんけれど、
不動産の世界において”キャピタルゲイン”的な目論みはまったく馴染まない話です。
やるべきは「資産保全や将来的な資産価値」などであって、
自宅購入であっても「大家さんになったつもりで賃貸運用の事業判断するように考えてみる」のが吉かも知れません。




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北海道地震の大規模停電について

2018年09月20日

一部から否定的意見も多いソーラー発電ですが、
北海道なら”アリ”じゃないかと思います。
※本州の方ご存じないかもですが、北海道電力の営業により「戸建てのオール電化住宅」がかなり普及しているのです。

それを前提に考えると
●現在設備のソーラー発電には「大きな問題がある」
地震被害で屋外設置の設備は大きく破損するからです。←これじゃ意味が無い。
※しかもソーラー発電設備は工作物で建築基準法の”対象外”となっています

今から法整備云々とか付け焼刃の話してもそれこそ”建設的では無い”でしょう。
北海道の住宅には断熱性向上のため”玄関フード”が存在するぐらいです
・屋根に設置する場合もポリカーボネート張りの天窓構造の”下”(融雪機能とワンセット式)
・空き地に設置する場合はポリカーボネート張りの建築基準を満たした建築物内に設置(オプションで野菜生産キットなども用意)
・防災専用で考えるなら窓開口部に特殊な(採光機能付きなどの)屋内用ソーラー発電設備を開発し、TVや照明・USB充電コンセントなど「1対1で完結する主要家電の組み合わせ」も提案する、
などなど
 ↑
こんぐらいの独自性が無いと意味が無い(ただの売電用迷惑設備で終わってしまいます)。

●ソーラー発電の原点は電力の自給自足にあるのであって(省エネ住宅とワンセット)、
ある意味現在北電が促進しているオール電化住宅のスペックはそれにそぐわない。
実際の話北電がオール電化住宅促進をやっていた時代は「原発バリバリの時」だったので、供給量に余裕のある電力消費拡大を意図したものだったのではなかろうかと思う訳です。

つまり、当時の話で言えば原発を動かしたい北電のオール電化住宅の思惑と、昨今普及しているソーラー発電の設備は相矛盾する関係にあります。
仮に北電が営業し伸ばしたオール電化住宅に北電販売のカスタマイズされたソーラー発電設備を供給すると、需要が減り北海道には原発はいらないって話になりますからね。

(原発に関しては「水素に代えて備蓄か・国家プロジェクトで大規模バッテリー技術への投資」などの合理的アイデアが必要だろうと思います。→現状より設備を大規模化しフル稼働120%数年で「耐用年数である40年〜60年分の電力を一気に発電し」大規模バッテリーに充電《或はそれに相当する水素備蓄燃料の生産》。完了後は速やかに速攻廃炉するみたいな作戦。)

■防災を含めてソーラー発電を生かすには根本的な部分を整理するべきでしょう。
(実用性が追及されているのはむしろキャンプ用品だとか常夜燈などパッケージでデザインされた商品に限られるような気もする)
事実、北海道大規模停電報道において、
「ソーラーがあってよかった」的な話はほとんど聞こえてきません。
繰り返しになりますが防災を考えるなら”蓄電池とセットのソーラー”がマスト
(てか防災上オール電化住宅は”蓄電池が最も重要”)



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角部是非論

2018年09月14日

私は必ずしも角部屋や最上階推薦論者ではありません。
(隣室の音が苦手な場合は別ですが、よっぽど騒音が極端では無い限り耐騒音感は”共同住宅生活スキル”のひとつであると考えています。←我慢するという意味では無く各人の個性に応じた何らかの対処を不都合と感じないガラッパチ耐性のことです。)

その理由は「断熱性能」です。
確か夏の高齢者熱射病対策などのレポートで、公営住宅などでNPOが各戸にエアコン設定温度のアドバイスなどをしている様子を見た事ありますが、最上階や角部屋は1℃〜2℃低めの設定を推奨されていたように記憶しています。

●何度も指摘してきましたが、日本の非木造建築は事実上外断熱を諦めており(梅雨があるため)、また構造的にも簡易的な断熱しかできません(スラブ直貼りの床仕上げなんかも場合だと確実に外壁からの熱伝導の延長にある)。←加えて根性入れて”ふかし壁”仕上げとして断熱性をあげることは一歩間違えば遮音性を失う可能性もあります。

高級な木造建築であれば、外壁と断熱材の間に”空気循環層”を設ける設計も存在しますが、一般的建築でも外装サイディングから木造外壁そのものが(熱伝導性から)一種の断熱効果を持ち、工法的にもガッチリ内壁側の断熱も可能です。
そんな木造建築においても、採光窓が断熱性と相反する事は同じであり、角部屋になればその弱点が拡大する点は同じ。

●最上階や角部屋はそれだけで賃料も少し高かったりしますよね
この辺はじっくり検討すべき部分あると思うのです。
必ずしも角部屋は無条件にいい部屋ではありません。
(特性として上位ランクであることは疑う余地ありませんが。)

”長く暮らす事が確定している場合”賃貸住宅でも(プラマードのように後付工法で可能な簡易型二重窓もあります)、断熱の弱点になっている窓限定で「費用自前負担の簡易二重窓」を大家さんに相談してみる手もアリではないかと。←光熱費との関係でペイするのかしっかり計算した上での話ですけれど。「そんな大げさな」ってご意見もあるかもですが、
(室温耐性が強くて冬も暖房控えめ全然OKな方は例外)
冷え性や高齢などでしっかり室温を調整したい方の場合「断熱上の弱点となるポイントで激しい結露などが起きやすい」のです。
住宅において”結露”で得すること何一つありませんから、エアコンに頼らず構造で防げるならその方がベターです。

●原状回復必要の無いDIY対策は(効果はほどほどながら)容易で、
窓面に発スチなどを立掛けるって方法ですが「であったら角部屋でなくてもよかった」なんて事にもなりますよね。

”こうだ”と結論の出る話ではありませんが、
申込予定の物件で複数空室ある時など検討すべきポイントのひとつです。



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小規模アパートなどでより簡単にネット無料化できないものか

2018年09月08日

時々有線回線など導入物件でネット無料の物件が存在しますが、一般的になっているというほどには普及していると思えません。
法人では無い大家さんも多い中で、格安に無線ネット回線の導入方法がよくわからない方も少なく無いように思います。

実際のところアパートやマンションの入居者無料にする大家さんの契約がどのような内容になっているのか詳細にはわかりませんが「言うほど安くないのではないか」と思います。
(廉価ならもっと普及している筈ですからね)
専用メールアカウントの運用など何らかの事情で専用回線必要な方を例外に、ネット回線無料化はバカにならない特典になります。
金額で言えば3000円ベースの話になるワケで、
「空室解消のために3000円値下げするのか、ネットを無料にするのか」
仮に2000円ほど賃下げしてもネット無料化の方が得です。

ネット無料化ツール的にはFONなどもありますので、
(私も詳しくないのでいい加減な事は言えませんけど、FONなら公衆無線LANにも貢献するのじゃなかろうか、)
http://fon.ne.jp
管理会社さんがちょっとこの辺調べて推進してくれるだけで随分違うと思います。
これがまた、街の不動産さんそっち方面詳しい印象も無いんです…。

※残念ながら昨今盛んに営業かけているのは「必ずしも安いとは言えない契約の会社」のような気がするんですよね。
(営業FAXには無線LANメーカのものもありますが、肝心の契約料金やその内容の記載が無くコスト不明とか、、どうしてこういう分かり難い営業しているのかちょっとわからない)

「共有回線だと速度が」思いますよね?
しかし、有料動画の視聴など利用コンテンツの関係で速度必要な人は元々ネット回線自前で引く事に抵抗無い人ですから。
昨今の若い人中心のスマホユーザーにどれほど速度が必要かだろうかと考えれば、それほど神経質になることもないだろうと思います。
(固定電話回線契約をせず)通信コスト下げようと考えている人が日常の回線として使えれば十分でしょうから、普及に期待しているんですが、、

こうなったら総務省などがリードして大規模に大家さん向けに広報するみたいな、
そんぐらいの勢いでやるべき案件じゃないのかと思うのです。
(ISPや携帯通信会社への圧力にもなりますからね)




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