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地方の不動産賃貸事情に思う事

2019年01月17日

retourブログの方でレポートするネタなんですが、
その裏話です。
ブログでレポート可能なのはネット広告掲載可に限定する規約で運営しているため、サンプル数的には限られてきますが(基本的に一般公開に積極的な物件は内容的に平均値より上が多い)、相当数の母数を調査しています。

で、かなりの図面資料見た感想なのですが、
地方の賃貸不動産、間取りや相場感もそうなのですが、設備の構成や資料のわかりやすさなどやはり詰められていないというか「この内容だと内見しないと解説もコメントもできない」ところあるんですよ。
地方の場合(地価も安いので)住宅は購入ベースが主体なんだと思いますが、
地域特性に見合った”まとまり感”のようなものが母数不足でこなれていなんだろうと、

「いやいや全体で言えばかなり賃貸物件戸数あるでしょうに」なご意見あるでしょうが、

こういうことです
■地方の不動産は賃料が安いため仲介が積極的に行われない
結果、各社賃貸物件の在り方考える材料が自社管理物件に限られてくる。
どうしても業界や団体全体で募集内容の基準というか紳士協定やガイドラインがなかなか定まらないのではなかろうかと。
そして、賃貸業界から見た(地方不動産の主力と思われる)分譲の世界は「よっぽどアバウト」なんですよ。
(モデルルームなどいうもので、遮音性能や構造強度や断熱性能は全くわからないままにバンバン完売しちゃっている始末で、、)

手前味噌なところありますが、
仲介調査を含む賃貸物件の募集や管理DATAは(その膨大な母数により)「利用者の需要」を最も汲み取れる市場だろうと思うのです。
逆算して考えるとですね、地方の不動産は更に住んでみなけりゃわからない状況ではないかと。
言うまでも無く、地方には強度や断熱性能の点で突出した技術を持つ中小建築会社が多数存在します。購入者も満足している。
しかしその評価も更に狭い地域に限定する範囲となるので、せっかくの知恵が(市場原理を梃子に)拡大普及していかない構造にある。
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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

ビギナー向けシリーズ「3点ユニットの使い方」

2019年01月11日

毎年恒例で書いているのですが、
(とにかくブログはアーカイブスに埋まっちゃうんで)
今年もやります「3点ユニットの使い方」

<まず重要なポイントはこの1点に尽きます>
●「浴槽をシャワーバスとして使う場合必ず排水溝にゴミ取ネットを使用してください
3点ユニット関係の苦情の大半は、ビギナーの方がよく知らずに洗髪時の髪の毛を大量に流してしまうことが原因です。
(ゴミ取ネットは100円ショップで購入できます)


次点ポイントは以下の2点(相互に関連してます)
●3点ユニットの換気扇は24時間駆動で
●便座カバーのようなファブリック素材の商品は最小限に
(特にトイレットペーパーカバーとか本当にいらない)
カビが出るとかそれは3点ユニット設備の問題じゃありません。
使い方の問題です。


使用上のポイント
●西洋式ホテル向けに開発された設備なので、外で身体を洗うのでは無く浴槽にお湯を張って入浴したまま身体を洗うのが基本。そして、出る時にシャワーで”その都度お風呂掃除して出る”のが3点ユニットです(上級者はこの時同時にトイレ掃除もしてしまいます←故に便座カバーなどのファブリック系は最小のがべターなんです)。
使用上のコツは「吸水タオルや超吸水雑巾」みたいなんを常備する事ですね。


それから使い方じゃありませんが、
3点ユニットはその性格上、正しく使えば(24時間換気)設備として室内乾燥機能が付いていなくても「乾燥室」としての性能を有しています。
(3点に限らずユニットバス浴室でも24時間換気すれば同じ。)

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posted by kagewari/iwahara | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

東京ビギナー向け「マンションとエアコン」

2019年01月02日

いきなり結論から「木造APのが楽なんです」
更に言えば「木造AP+和室が一番楽だったんです」
(勿論上記はオンボ○系の古築木造モルタルの話では無いので誤解のないように)


どういうことか、話を進めていきましょう。
●基本的なところからですが
日本は気候の関係でRC造MSの場合ほぼ断熱材0です
場合によっては嫌煙される”ふかし壁”などがある方がマシという話もあるぐらいで(エア断熱とでも申しましょうか)、コンクリは熱伝導率高いですから床材湯ラブ直貼りともなれば外壁やバルコニーの熱がそのまま室内に伝わります。
(RCマンションでベランダバルコニー側窓で結露により部屋が傷む事が多い原因でもある。同時に日本の習慣に合わせベランダ・バルコニー方式として掃出し窓を設置するのは”適切では無く”、本来はRC造ほど腰高窓のが正解。)

分かりやすく言えば床が冷たい
和室であれば(ここも論議になりますが)床を造作してデッキ上げしている分、ある程度熱伝導が遮断されるワケで、幾分マシ程度ではありますが床の冷たさは緩和されますが、フローリングともなればモロって事になります。
※事実、夏の場合はその反対ですから”思い切り日照があたりすぎる部屋”の内見において「あ”っちっちっち」となった経験あります。

●そこで巷の生活の知恵的に「マンションはエアコンとホットカーペットの併用がベターである」という法則に至った訳です。
しかし、ホットカーペットを敷くだけでは床の冷気と相殺されますから、アルミの断熱敷きマットなどを下に敷設する方が”幾分マシ”であると思います。

反面マンションの優位性は気密性ですから、
実験DATAは無いのでなんともなのですがケースバイケースの判断として「暮らし方によっては24時間稼働に近い運用がベターな場合も”あるかも知れない”」と思いますね。
(あくまでも設計上”極端に温度変化の大きい部屋の場合”となりますが)

足元の冷えを覚悟してスリッパの利用や、ベッドも高めのものを使うなんて方法もあると思いますが、以前紹介したダイソーのパズルマットを敷設してその上にラグを敷くだとか、
ベランダバルコニー側掃出し窓の下三分の1をベンチチェスト状のものや、フラワーボックス状のものを設置して(amazonで安価に入手できるリンゴ箱もアリかも)、実態として腰高窓状態にしちゃって方法もアリでしょう。
 ↑
いずれにしても(特にスラブ直貼りフローリングの場合)ダイレクトに床から外気温が熱伝導で入ってきてしまいますから(逆に言うと夏にバルコニーへの水打ちが有効なのと同じ原理)、どこかでその伝導ルートを遮断することを考えるべきでしょう(パズルマットやコルクマットなど)。

などなど考えれば考えるほど、
●「ベランダバルコニー構造掃出し窓のスラブ直貼りフローリングのマンション」←このタイプが凄く多いのですが、設計上正しいとは言えない構造なんですよ。
(しかし、いかんせん「フローリングの部屋マスト」などの需要の多さから、間違っているとわかっていても供給側としてもそのニーズを汲まざるを得ない。なんとも矛盾した話です。)

●加えてマンションの場合気密性が高いので(吸気性や通気性が無い)
エアコンの温度設定で無茶すると速攻窓側などが結露します。
1Rマンションなどでは、サッシ下部の木質部分がバリバリに劣化しているもの少ないありませんが、これは全て結露が原因です。
(壁打ちっぱなしのデザイナーズでどえらい事になったなんて話を聞くこともあります)
マンションの場合(木造と比較して)「夏はちょっと暑い、冬はちょっと寒いぐらいで」がベターで、後は部屋着で調整してくださいなる生活が”デフォルト”です。

実家の木造戸建てにおける生活温度を求めるのであれば、
木造2×4の高級系アパート(専業メーカーなどもあります)』を探すべきでしょう。
(あくまでメーカーの公称ですが、対マンション比較で30%光熱費効率が高いって話もあります。)




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詳細はサイドバーコメントリンク説明参照

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