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有)retour東京』web部 『Kagewari精神分析相談事務所』運営責任者
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東京一極集中はこのまま続くのだろうか

2019年01月24日

街のキャラとしてというか空気感的に東京じゃなけれりゃってものがあるのは事実
(てか土地がもたらすあの雰囲気の正体は何なんでしょうね)
前回地方の不動産についても書いてみましたが、
「下手すっと東京郊外物件の方が賃貸条件もこなれている」なんて状況があったり、
困ったことですが、なんだかんだと一度暮らしてしまうと東京の利便性には捨てがたい。

■事実東京においても郊外の木造アパート空室率に関しては事情じゃないって話もあります。
今後考えられる方向性として
・(働き方改革と)自宅SOHOの拡大
・そもそも高齢化社会=年金ベースの基礎所得がある
・すっかり定着した通信販売
・病院近いより恒常的ストレスの低下を考える方が賢明
 ↑
この辺から地方移住も模索され続けるのだと思うのですよ。

■昨今目にする事多くなった「ミニマルライフ」や、
このブログで提唱してきた『ミニマル・コンパクト』住宅などの論議も、上記の動きに対する東京なりのリアクションなのではないかと思う部分もある。



●住居に求める利便性も
きちんと稼働する宅配ボックスだとか、防犯性のあるオートロック(且つ同棟別室に対するセキュリティー設備も実は求められている)、光熱費に対する合理的設備(必要に応じてセントラルバッテリーを備えたオール電化とか)、共同住宅固有の防災性能(前述と被りますが予備電力他)、管理人常駐に相当する何らかの方策(ここは前述の同棟別室に対するセキュリティーにも関係する)、
派生的に拡大していると思うのです。
(で、この辺の管理上のニーズってのは東京賃貸市場に情報集約化されている。)
 ↑
地方の不動産が地価安の優位性で東京一極集中を突き崩すとはにわかに思えないのです。

かといって
人口減も始まる現代日本において、地方の過疎化を放置していい筈も無い。
(結果として効率の低下から都心部の税負担が増える可能性だってあります。)

本来、そういうことのためのインターネット社会だろうって話なんですが、
以前もここ触れましたが、回線上の格差は全く無くても(土地がそうさせるのか)都心部と地方の間に”利用上のIT格差”が存在するのは厳然とした事実であり、
<<そこを繋ぐ何らかの都市構造や階層>>←ここが求められるのだろうと、
 ↑
それってどんなものだろう?、、
少なくとも、地方自治体得意とする「IT企業の誘致」みたいな話では”100%無い”、

どうしたら都心部と地方の合理的関係に道筋つくんでしょうね、、。
私にも「なんともわからない」のです。
(都心部なら効きそうな『リバースモーゲージ』も地方だと難しいだろうし…)




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posted by kagewari/iwahara | 暮らしの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

地方の不動産賃貸事情に思う事

2019年01月17日

retourブログの方でレポートするネタなんですが、
その裏話です。
ブログでレポート可能なのはネット広告掲載可に限定する規約で運営しているため、サンプル数的には限られてきますが(基本的に一般公開に積極的な物件は内容的に平均値より上が多い)、相当数の母数を調査しています。

で、かなりの図面資料見た感想なのですが、
地方の賃貸不動産、間取りや相場感もそうなのですが、設備の構成や資料のわかりやすさなどやはり詰められていないというか「この内容だと内見しないと解説もコメントもできない」ところあるんですよ。
地方の場合(地価も安いので)住宅は購入ベースが主体なんだと思いますが、
地域特性に見合った”まとまり感”のようなものが母数不足でこなれていなんだろうと、

「いやいや全体で言えばかなり賃貸物件戸数あるでしょうに」なご意見あるでしょうが、

こういうことです
■地方の不動産は賃料が安いため仲介が積極的に行われない
結果、各社賃貸物件の在り方考える材料が自社管理物件に限られてくる。
どうしても業界や団体全体で募集内容の基準というか紳士協定やガイドラインがなかなか定まらないのではなかろうかと。
そして、賃貸業界から見た(地方不動産の主力と思われる)分譲の世界は「よっぽどアバウト」なんですよ。
(モデルルームなどいうもので、遮音性能や構造強度や断熱性能は全くわからないままにバンバン完売しちゃっている始末で、、)

手前味噌なところありますが、
仲介調査を含む賃貸物件の募集や管理DATAは(その膨大な母数により)「利用者の需要」を最も汲み取れる市場だろうと思うのです。
逆算して考えるとですね、地方の不動産は更に住んでみなけりゃわからない状況ではないかと。
言うまでも無く、地方には強度や断熱性能の点で突出した技術を持つ中小建築会社が多数存在します。購入者も満足している。
しかしその評価も更に狭い地域に限定する範囲となるので、せっかくの知恵が(市場原理を梃子に)拡大普及していかない構造にある。
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ビギナー向けシリーズ「3点ユニットの使い方」

2019年01月11日

毎年恒例で書いているのですが、
(とにかくブログはアーカイブスに埋まっちゃうんで)
今年もやります「3点ユニットの使い方」

<まず重要なポイントはこの1点に尽きます>
●「浴槽をシャワーバスとして使う場合必ず排水溝にゴミ取ネットを使用してください
3点ユニット関係の苦情の大半は、ビギナーの方がよく知らずに洗髪時の髪の毛を大量に流してしまうことが原因です。
(ゴミ取ネットは100円ショップで購入できます)


次点ポイントは以下の2点(相互に関連してます)
●3点ユニットの換気扇は24時間駆動で
●便座カバーのようなファブリック素材の商品は最小限に
(特にトイレットペーパーカバーとか本当にいらない)
カビが出るとかそれは3点ユニット設備の問題じゃありません。
使い方の問題です。


使用上のポイント
●西洋式ホテル向けに開発された設備なので、外で身体を洗うのでは無く浴槽にお湯を張って入浴したまま身体を洗うのが基本。そして、出る時にシャワーで”その都度お風呂掃除して出る”のが3点ユニットです(上級者はこの時同時にトイレ掃除もしてしまいます←故に便座カバーなどのファブリック系は最小のがべターなんです)。
使用上のコツは「吸水タオルや超吸水雑巾」みたいなんを常備する事ですね。


それから使い方じゃありませんが、
3点ユニットはその性格上、正しく使えば(24時間換気)設備として室内乾燥機能が付いていなくても「乾燥室」としての性能を有しています。
(3点に限らずユニットバス浴室でも24時間換気すれば同じ。)

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東京ビギナー向け「マンションとエアコン」

2019年01月02日

いきなり結論から「木造APのが楽なんです」
更に言えば「木造AP+和室が一番楽だったんです」
(勿論上記はオンボ○系の古築木造モルタルの話では無いので誤解のないように)


どういうことか、話を進めていきましょう。
●基本的なところからですが
日本は気候の関係でRC造MSの場合ほぼ断熱材0です
場合によっては嫌煙される”ふかし壁”などがある方がマシという話もあるぐらいで(エア断熱とでも申しましょうか)、コンクリは熱伝導率高いですから床材湯ラブ直貼りともなれば外壁やバルコニーの熱がそのまま室内に伝わります。
(RCマンションでベランダバルコニー側窓で結露により部屋が傷む事が多い原因でもある。同時に日本の習慣に合わせベランダ・バルコニー方式として掃出し窓を設置するのは”適切では無く”、本来はRC造ほど腰高窓のが正解。)

分かりやすく言えば床が冷たい
和室であれば(ここも論議になりますが)床を造作してデッキ上げしている分、ある程度熱伝導が遮断されるワケで、幾分マシ程度ではありますが床の冷たさは緩和されますが、フローリングともなればモロって事になります。
※事実、夏の場合はその反対ですから”思い切り日照があたりすぎる部屋”の内見において「あ”っちっちっち」となった経験あります。

●そこで巷の生活の知恵的に「マンションはエアコンとホットカーペットの併用がベターである」という法則に至った訳です。
しかし、ホットカーペットを敷くだけでは床の冷気と相殺されますから、アルミの断熱敷きマットなどを下に敷設する方が”幾分マシ”であると思います。

反面マンションの優位性は気密性ですから、
実験DATAは無いのでなんともなのですがケースバイケースの判断として「暮らし方によっては24時間稼働に近い運用がベターな場合も”あるかも知れない”」と思いますね。
(あくまでも設計上”極端に温度変化の大きい部屋の場合”となりますが)

足元の冷えを覚悟してスリッパの利用や、ベッドも高めのものを使うなんて方法もあると思いますが、以前紹介したダイソーのパズルマットを敷設してその上にラグを敷くだとか、
ベランダバルコニー側掃出し窓の下三分の1をベンチチェスト状のものや、フラワーボックス状のものを設置して(amazonで安価に入手できるリンゴ箱もアリかも)、実態として腰高窓状態にしちゃって方法もアリでしょう。
 ↑
いずれにしても(特にスラブ直貼りフローリングの場合)ダイレクトに床から外気温が熱伝導で入ってきてしまいますから(逆に言うと夏にバルコニーへの水打ちが有効なのと同じ原理)、どこかでその伝導ルートを遮断することを考えるべきでしょう(パズルマットやコルクマットなど)。

などなど考えれば考えるほど、
●「ベランダバルコニー構造掃出し窓のスラブ直貼りフローリングのマンション」←このタイプが凄く多いのですが、設計上正しいとは言えない構造なんですよ。
(しかし、いかんせん「フローリングの部屋マスト」などの需要の多さから、間違っているとわかっていても供給側としてもそのニーズを汲まざるを得ない。なんとも矛盾した話です。)

●加えてマンションの場合気密性が高いので(吸気性や通気性が無い)
エアコンの温度設定で無茶すると速攻窓側などが結露します。
1Rマンションなどでは、サッシ下部の木質部分がバリバリに劣化しているもの少ないありませんが、これは全て結露が原因です。
(壁打ちっぱなしのデザイナーズでどえらい事になったなんて話を聞くこともあります)
マンションの場合(木造と比較して)「夏はちょっと暑い、冬はちょっと寒いぐらいで」がベターで、後は部屋着で調整してくださいなる生活が”デフォルト”です。

実家の木造戸建てにおける生活温度を求めるのであれば、
木造2×4の高級系アパート(専業メーカーなどもあります)』を探すべきでしょう。
(あくまでメーカーの公称ですが、対マンション比較で30%光熱費効率が高いって話もあります。)




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