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NPO『HOW's』(活動停止)元心理部門コンサルタント(東京カウンセリング責任者)
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将来世帯と住居を考えてみる

2019年02月28日

こういう話しをすると保守派の方がご立腹かと思うのですが、
今回は「時代の流れがそうなんです」ってな話ですからね

心理学的考察からいっても、
不動産取得の効率や資産価値と世帯のバランスからも
将来の日本において「大家族向き間取りに限界がある」のは疑いようもありません。
ファミリータイプの基本は二人入居以上であって、
将来お子様の計画があったとしても果たして3DK以上が必要だろうか、
この論議出てくると思います。

■加えて昨今の虐待事件じゃありませんが
子供の権利ってものの幅は(相対的に責任もですが)拡大していくと思います。
つまり、子ども手当のように子供個人に対する学費や所得補助の支給です。
それは自動的に高校生レベルから生活を独立させる可能性を示唆しており、
住居に対し、大きくなった子供との同居を前提とする間取りが果たして合理的かって話に及ぶでしょう。

※近未来には「子供の権利確保のため、親権の制限」が論議になってくると予測します。

原理原則は夫婦の二人入居であり、
食卓などは同一でも普段の暮らしは(単身赴任じゃありませんが)大きくなった子供からセカンドルーム的独立を始めてもおかしくない時代がやってくると思います。
(仮に兄弟がいれば、その後兄弟二人入居)

●実際の話、現在でも東京の賃貸住居で3DK以上の部屋は決して多く無く、
「大規模ファミリー向けは暗黙の了解で分譲で購入」のような世界が構築されているようにも思いますが、
人生設計上、3DK以上の間取りが活躍する期間は(中学高校までの期間と考えても)10年を超える事は滅多にないだろうと。
その生活利用期間は圧倒的に夫婦の二人入居であり、
そして、後に単身生活となる。

住居は相続されても売却現金化の予定で、
独立した子供世帯は既に別の住居で暮らしているとする場合、
「売却による現金化かリバースモーゲージ(住居を担保に高齢者が事実上無返済の融資を受けること)融資の利用しやすさ」が優先されるでしょう。
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具体的なソースは無いけれど”やはり”(関東の世帯動向)

2019年02月21日


以下動画は18日配信のちょっと右寄りサイト(リフレ派)経済評論なんですが、
注目すべき情報がありました

 ↑
動画21:34秒ぐらいのところ
政治界隈に「関東出生率上昇の観測」が流れているとのこと

「やっぱりかと」

先日retourブログのテキスト記事に補足で書いた事ですが、
ここ数年東京で二人入居の需要が増加しており、
(これがまたその数年前にシングル時代に向けて2DKを次から次と1Lやストゥディオにしてしまったものだから)
●春相場とか無関係に年間通じて「2DK以上のファミリータイプは動きが早い」
管理会社さんからそんな話を耳にすることが多くなっていたのです。
事実、内見などの手配時にも「ファミリータイプは消える(終わる)の早い」感触ありました。
(”動きが早い”とは募集から成約までが早い(速攻無くなる)の意味です。)

どうやら読みどおりに、
アベノミクス効果で世帯動向の流動性が高まっているんだなと、
具体的ソースのある話ではありませんが、
政治家同士で語られている情報=業界筋の情報でしょうから、
それなりに確度の高い話だと思います。

二人入居に関わらず、シングルユースでも荷物多い方やペット環境重視の方などで2DK以上探しているなんて状況あるでしょう。
■現在、年間通して「2DK以上は動きが早い」です
考え方としては
・方向性は相場調査段階でセカンドオプション含め十分時間をかけて詰めておく
・いざ内見レベルとなれば即日結論出すぐらいの(てかその場で結論出すぐらいの)準備万端で事を運ぶ
・審査競合などの場合も想定し「所得証明」などの書類も事前に用意しておく
 ↑
などの対応をお勧めします。




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レオパレス事件も

2019年02月15日

このブログでもTVでお馴染みの感謝は総じて云々と書いてきましたが、
レオパレスに関しては2chなどでも随分昔からその風評も定番化していましたので、あえて説明するまでも無いと思っていましたが、
(既に報道された案件ですからここは実名で)
かと言って実際に取引があるワケも無く、特別な実ネタを知っているとかありませんので、ここはご期待に沿えませんので悪しからず。

いやなんて言うか
サブリース系の業態って(親会社が所有者で管理会社が貸主代理となる)アパートメント的な高級系内容重視のタイプならばともかく、
「投資を勧誘して開発で利益を確保する業態」の時点でアウツです。
無限に需要がある筈も無いので、最初からいつか破綻するのは自明なワケで(業態として建築し続けなければならないのですから)、その業態が当事者の間で論議にならないことから不可思議です。

不謹慎な発言かも知れませんが、
過去に投資に勧誘されたオーナーが起こした訴訟もあったかに記憶していますが、
そのビジネスモデルを聞いて、おかしいと思わないこともどうかと思いました。


■不動産全体における問題の意味合いですが
大量に造ってちゃっているワケです、既に一種の社会資本として、
性能に問題のある共同住宅が、、沢山。
賃貸住宅は間接的ながら公共財の一面ありますから、由々しき問題だし、
なんといっても建築資源の無駄であると。
(今回の事件によって建築基準を満たす改築が行われるような報道ですから、実際どうなるのでしょう。そもそも「体力的に可能なのか?」そこからの論議が必要に思います。)

こういった側面は、地方の建売再開発などにも当てはまるところあるだろうと、
建て続けるビジネスモデルは”あってはいかん”のです。
これから人口も減ろうかってこの時代に(あり得ないでしょう)。


社会資本であることを意識して
100年単位で保全可能ないいもの作って、古くなるものから廉価にって
自然の流れそのまま永続的に運営されてこその不動産でしょう。
(耐震建築技術がこれほど発達したのですから、日本でも可能だと思います。)



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高額なマンションが売れ残っているという噂

2019年02月08日

retourは現在売買の取り扱いを中断していることもあって詳細な事情はわからないのですが、
確か数ヵ月前に「どこぞのマンション開発価格が高騰している」って話を耳にした時の記事で、実際に某所の高額賃貸を調査した状況から「にわかに信じがたい」と書いたのですが、

「なるほど」と、
仕入れから開発において暴騰局面があったかれども、全く需要を反映せず、ミスマッチになるだけで後から在庫の取り扱いに困っている(開発計画の一部も保留)。
という状況なのかなと想像されます。
(いったい何をやっとんのかと、投資需要を読み違えたのかしら?)

更に一部の報道で、
■オリンピック村は後に分譲販売されるらしいのですが、
この供給量が半端無いらしく、そこを見越しても将来的に相当規模の供給過剰が発生する可能性もあります。

その割には中古MS市場の割高感も解消された感触が無い。
どうやらそれも、新規開発の市場ギャップがデカすぎて、投資向け的にそれが(当てが外れて)中古MS市場に流れてきているのだろうという話。
車で言えば(昨今の酷な販売主力が軽自動車だというのに)需要とミスマッチな3ナンバーばかり生産して困っているようなものです。

東京と地方不動産の話でも書きましたが、
相場感というのかな、市場からDATA化できる需要予測として使える規模と言えば「大都市、とりわけ東京都の賃貸市場」なのですが、
●なんとこの業界「賃貸と売買では別業種というほど交流が無い(カルチャーも違います)」のです
(売買系のとこには相場感持っている担当が不足しているのかなと)

それこそ「何やってるのかな」って落ちなのですが、、、。

住居の開発と言うか設計やデザインって
「そこで人がどんな暮らしを」みたいな実生活に通じるコンセプトが必要だと思うのですが(突っ込んで言えば住人の職種や家族構成年齢階層などの設定←所謂昭和の住宅公団テクノクラートが想定したようなコンセプトモデル)、
昨今の不動産開発って、そこのコンセプトが”筋悪”なのじゃなかろうかと思います。
(「ナントカ系の階層が調子こいて買っちゃうから」のような…)
本来開発側が意欲的なライフスタイルを提案すべきところですが、
(他人事みたいな言いぐさで恐縮ですが)
市場の実需も読めないんじゃ話になりませんわね(笑



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不動産離れて政治の話ですが

2019年02月01日

日本から野党というものが消えて久しい

私は保守リベラルを自認してますが、中学の頃から政治関係好きだった経緯から(自民党時代からの)小沢ファンとして過ごしてきた時期が長く(昨今の安倍政権支持の皆さんからは非難囂々と思いますがww)、随分批判されているのも承知で今でも聞かれれば小沢ファンであると公言してますが、
言うまでも無く現在の彼の政治生命は終わっています

●また、自民支持者じゃありませんが「安倍政権は大いに支持」してます。
そもそも小沢氏には政策目標は”無く”目論んでいたのは「政権交代可能な二大政党の確立」のみ。

で、
現在の野党っぽい存在のみなさん(維新を例外に)「全部ダメダメでしょ」。
(そもそも小沢パージがあった経緯から民主残党みなさんは当時から全滅していただきたいと思ってます。)

かといって自民党永久政権は好ましくない。
現在、安倍政権支持で政治への関心が民主党政権時代からの若い人はわからないと思いますが、
仮に民主党への政権交代が無かったら「第二次安倍政権も無かった」のです、
ここを忘れてはいけません。
本来ある筈の無かった安倍政権の登場は、当時野党に下っていた自民党の強烈な危機感からうまれたもので、仮に政権交代が無く麻生→福田→なんとなく民主の一部と連立なんてウルトラCを使い自民党政権が延命していたら、文句無しに石原政権をへて現在石破政権みたいな事になっていた筈です。

もしそうなっていたら、
安保法制も通過せず、憲法改正論議なんてものも無かったでしょう。
デフレも絶賛継続中のまま消費税は増税され、日本経済も真っ暗闇のまま。
外交の継続性も無く、中国や韓国にズルズル譲歩したナントカ法制なんてのが論議になっていたかも知れない(間違っても日露平和条約の交渉なんて話があろう筈も無く)。

●「安倍政権でよかった」
ここは日本の歴史的なオカルト的ナントカではないのかとすら思えます。
問題はここからです、
■次の政権から「またぞろ自民永久政権的な緊張感の無さが露呈し」、良くも悪くも官僚主導の昭和の自民党が復活する事にもなり兼ねない。

<<<安倍政権の次が問題なんですよ。そ の 次 が、>>>

■理想を言わせてもらえれば、
現在の野党っぽい議員に一度全滅していただき、
議員の9割以上が自民党と言う状況から(もしこうなると首相選出において間接民主制すら担保できなくなるので)、
憲法改正などをひとつの区切りとして、
自発的に自民党が議会制民主主義のために二つに割れ、
「宏池会・旧経世会中核の左派+公明」「清和会・麻生派と二階派を中核とする中道右派(+維新)」
こんな感じに分裂していただいて、
「二大政党の成立」が好ましいのではないかと思います。

(それはあり得ないってご意見もあるでそうが、先日の総裁選における旧経世会青木氏の反乱はまだその可能性が存在する証しだと思うのですが、、てか、、そう思いたい。)

はたしてどうなることやらですが、
今年の参議院選挙は想像以上に重要だと思いますね。
願わくば、(マスコミの下馬評覆して)自民勝利で進行していただきたい。

「憲法改正論議に公明が遅延の動きを見せるようなら衆参ダブル」ではないかしら。




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