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場合によっては郊外の方が賃料高いことがある

2019年05月29日

HPコンテンツに同様解説ありますがこのブログでは具体的な話をコツコツ書いてみよう
新カテゴリ:「間違いだらけの部屋探し」です
第一回的に、賃料相場の話にしようかと
「場合によっては郊外の方が賃料高いことがある」

賃料と言えば「賃料とは投資利回りのことですから資産価格と比例関係にある」←ここに尽きます。
仮に一般的な同条件の土地を借りるのであれば、賃料は地価に比例しますが、
賃貸住宅は「その条件が大きく違います」
条件の違いが”資産価格の違い”としてどのように変化するのかを考えれば、賃料を推測する事ができるのです。
・築年数(木造は耐用年数短い代わりに大規模修繕も容易)
・建築基準上再建築不可(接道状況)
・旧法借地権(事実上の無限更新、古い商店街に多い)
・中古マンション相場動向
・建売戸建ての底地個別評価(旗型でワンランク落ちるなど)
・大家さんの傾向(ドライな都心投資目的オーナーから郊外の農地転用相続税対策まで)
・地域の中小有力工務店有無(改装ノウハウや工事単価の差異)
 ↑
これだけ変動要因があるのですから、
「地価相場そのままに、郊外は都心より賃料が安いとは”言いきれない”」のです。

■確かに地価相場を離れる個別の賃料設定物件は、
その時点で母数が少ないですから=「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」パターンでは【発見できません】。

結果として自然と、
「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」=賃貸ビギナー
「個性的な割安タイプも網羅するなど個別に探す」=賃貸ベテラン
のような分類になっておりまして

賃貸ベテランの方は、想定外な割安な賃料でド・都心に住んでいたりなどの現象が起きるワケです。

そのため(ビギナーが必然的に損する仕組みとなっているため)
言い換えりゃ悪の元凶は「築浅なユニバーサルタイプを平均的に探す」って”探し方のパターン”に尽きるんじゃないかと、
そのためにHPで始めたコンテンツが「間違いだらけの部屋探し」だったのでした。


<次回「間違いだらけの部屋探し」へつづく>



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昔、暮らしていたアパートその後

2019年05月23日


入居中も折に触れて不動産業であることを大家さんにはお伝えしていたのですが、
昔、暮らしていたアパートはどうでしょう2年ほど前から1年前前後で「建替えなので取り壊します」的な通知を経て(私の部屋を含めて)全室退去となったのでした。

話せば長くなるので退去の経緯は省略しますが、
”定期借家契約への切り替えを経ての退去では無かった”ので、
知りうる範囲で大家さんにもアドバイスしたのですが、なんというか感触として「インチキ臭い投資営業に乗せられているのかな」と感じたのです。
(あまり不動産管理に知見のある大家さんではなかったことと、長年お世話になったので「無料でも」と相談のお話はしていたのですが、大家さんから申出はなく私は早期に退去となり)


<機会があったので、現地の状態を確認したところ>
更地となった状態”そのまま”でした、
一戸挟んで隣接地がその数年前大手さんの売地として(1年前後でしょうか)募集され、この土地は確か売れたんですよ(個人が購入したのか業者なのかわかりませんが)。
ですから、売却にかければ現金化は可能と思います。
思いますが、

●確定的なことは言えませんが
最盛期でトータル月30万(年360万)前後はあったろう家賃収入を一度に失い、更地状態で固定資産税の赤字状態にある。
仮に退去から取壊しに400万、6000万の融資を受けて安いアパートを(6帖1K4室+1R2室とかで)建てたとしても(建築基準法建蔽率の件もありますし)、
立地と相場から私の見立てでは賃料6万は難しく、5万前後でも2ヵ月での満室は難しいと読んでました(コンパクト1Rにならざるを得ない部屋は4万台がせいぜい)。

相続税の心配もされたのかも知れません
(自分の代のうちに売却してしまおうなど)
しかし、どう収支を計算しても相当額の損失になったのじゃないかと、
※時期も悪く、甘い査定の不動産投資について特に地銀に対し財務省が行政指導を始めた頃で「なんとか話」があったのだが立ち消えした可能性もあります。

とにかく不動産の世界における「なんとか話」、
手を出すべきではありません。
不動産は錬金術ではありませんから。
(バブル時代の土地ころがしにしても、あれを錬金術と呼ぶ人はいないでしょう。小学生でもわかる「いつか誰かがババを抜く単純なゲーム」に過ぎない。)
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パッシブソーラーハウス的工夫

2019年05月20日

北海道の実家を建てた工務店が地域では結構有名なパッシブソーラー系で(断熱材や空気循環に力を入れている)、北海道だからこその省エネ設計みたいな工夫がされてます。
季節に応じて、全館循環系や外気取りこみ循環などモードチェンジできるようになっている。

わかりやすく言えば、
夏になったら窓を開けて、冬になったら二重窓閉鎖、温度に応じてカーテンも替えるとか手動で行われる事を「設計段階で織り込んで業務用ファンで棟内循環させる」ような仕組みです。

マンション暮らしの方にはできることに限界ありますが(マンションの場合気密性を利用して温度調整はエアコンに全力出してもらうのがベースなので)、
●木造アパートで暮らしている方は「まだまだ一工夫できるところあるかも」と思います。

賃貸の場合できることに限りがあるので、どうにも付け焼刃になるところもあるのですが、
年間トータルで考えると違ってくる部分あるかもです。
<特別なところは何もありませんww>
木造アパートは構造上マンションと違い玄関側にも窓がある事多いですから、
換気の時に「どちらの窓を開けると温度管理上有利か」考えてみようって手法です。
(室内の循環は別途サーキュレーターを利用)

加えて(浴室の換気ファンは24時間回してますね)
24時間稼働の浴室のドアの開閉を調整することで微調整できるかも。

夏のマンションで忘れちゃいけないとこに
「バルコニーへの打ち水が有効(窓を開けていなくても)」ありますね
木造アパートの場合はバルコニー無いケースもあるので何ともですが、1階住民なら窓の外への打ち水有効な筈です(ケースバイケースで玄関側への打ち水もあり得るかも←間違ってクレームにならないようご注意ください)。
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大胆な教育改革が論議になってくるでしょう

2019年05月18日


昨今は大学に「社会人枠」なんてありますね。
(最初にお断りしておきますが、以降の話は「半分冗談」含まれておりますww)

●社会人が(学歴に関わらず)高校に入学できたらどうだろう?
高齢者の方から気分転換のOLさんまで、
(※それに類似する状況は定時制に存在するので無い話ではなかろうと)
不謹慎な目的は何らかの方法で管理しなければならないとは思いますが、

重役まで務め退職を迎えた吾人が
「いやあ、父さん明日から詰襟だなぁ」とか
「流石に中高年でセーラー服は抵抗あるわねぇ」だったり
「教師より遥かに学識のある生徒がズラ〜っと最善席」や
「音楽の時間に音楽大卒の生徒」が陣取ったり
「老人ホームよりはるかに面白い」の調査が発表されたり
 ↑
個人的意見で恐縮ですが
「インパクトのある教育改革ってそういうことでは」と思うのです。
事実インターネットの空間に年齢格差なんかありませんし

「君君、日教組なのかね」←こういう発言がしょっちゅう見られるとか
ゲバ棒あがりの団塊と元保守系政治家が掴みあいの喧嘩始めたり、
運動会で故障者続出したり、

少子高齢化と言いますが
その実態は「想定を超える高寿命化」であり「大規模に進行するアンチエイジング」です。
人類がどこを目指すのか皆目わかりませんが、
現代社会における自由のダイナミズムってそんぐらいのスケールの話ではないかと思うのです。

「ない話では無い」と思うんですけどね(笑



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米中経済摩擦をどう読むか(ネタ的にちょっと大きく出てみました)

2019年05月13日


トランプ大統領は想像以上の凄腕ですよ、
(胆力が半端無い)
勝ち身に入った時の押しがトンデモレベル。

昨年のペンス副大統領演説以降、識者の判断は「米国は中国を潰す事に腹を決めた」となっておりますが、それも悠長な話ではないようです。
トランプ大統領の思惑は「俺の任期中にケリつける」ぐらいの勢いかなと。
(中国に入れ込んでる落ち目の欧州も真っ青でしょう)
既に勝敗は決したも同然だけれど、
現状の読みとしてフェーズは本来「中国国内の権力闘争」に移行していて自然。

習近平首席は事実上、中国国内において「大失敗やらかした指導者」としての認定が確定しており、通常なら失脚騒ぎが起きてもおかしくないのだけれど、現状「お前が最後までケジメつけろ、俺?冗談じゃないどうぞどうぞ」的に引き受け手がいない(逃げているとも言うけれど)妙な事になっている。
しかも彼は任期の限定解除永久皇帝みたいな法改正までやっちゃって、よっぽどの大義名分でも無ければ辞めるに辞められない(マジに健康問題などの話を持ち出して逃げる可能性もある)。

「どうするんだろ」

経済状況としては、中国及び依存度の高い国の通貨が暴落、
ハイパーインフレの可能性もある。

●何故こんな事になってしまったのかって
実に各国指導者の個人的心理が原因であって、
中国が世界の覇権を狙わなければならない事情はどこにも無かったし(ロシアのように安全保障においてNATOに追い込まれたとかでも無い)、泥棒が日常だとは言え事実上の国営企業が産業スパイやっていたらこういう事になるのは誰でもわかることでしょうに。
結果的には、全く統制取れていなかったというガバナンスの問題だったんでしょう。
(金、金、金のインセンティブが国家の統合の柱って無理あり過ぎた)

習近平首席的にはそれをさらに権威上位から集約するには、世界征服みたいな大風呂敷でも広げないことには辻褄が合わなくなってしまい、
(仮に尖閣諸島程度の紛争で日本と局地紛争なんて事になって得する事が微塵も無いのですから)
スローガンだけがひとりあるきしてしまったというか、
手段が目的化してしまい、今やなんのためのAIIBなのかシルクロード一路なのか中国20ナントカなのかわからなくなっている。
(面子を守るために他国に協力求めているとか意味わからない話に)


●そんな「金、金、金のインセンティブ」を米国に叩き潰されたら国の体制がもたない
どこから考えても「対米交渉で妥協せざるを得ない」
結果として(投資の自由化など米国が求めている要求に応じれば)共産党そのものの統治能力を失う可能性すらあります。
つまり、
共産党幹部としても「(対米交渉はお前がヤレ)俺?冗談じゃないどうぞどうぞ」なんて言ってると、自分の党がガタガタになり兼ねない。
 ↑
ここの意味わからない人へ補足「徴税や予算編成権を失ったら財務省の権力は崩壊する」←こういう意味で→「米国の要求する経済の自由化交渉をそのまま受諾したら共産党は崩壊し兼ねない」という構造になってます。


ますます「どうするんだろ」、

(あまり報道されていませんが、F35戦闘機の設計図パクったといわれる某ナンチャッテ・ステルス戦闘機は解放軍の採用や販売の目途も立っておらず、そのままお蔵入りとなりそうだったりする。)

造ると決めた空母機動艦隊も、マジに艦隊ラインナップができちゃうと「維持費にスッゴイ金がかかる」ため、国防費を圧迫するだけの役に立たない贅沢品になってしまう可能性もあります。

現状の中国は「その空母機動艦隊は、何のため、どこに行くの?」そままかな。
(台湾の動向もアレだけれど、米国を敵に回すなどあり得ない事ですから来年政権交代があったとしても心配するような大事にはならないと思います。→中国に加担するなら台湾も米国の制裁対象になるのですから。)





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令和となって流れは大きく変わるかもしれません

2019年05月11日

天皇陛下のお言葉聞いた方、思ったことあるのではないかと、
うっかり失礼にあたる表現使うと右寄りの方から非難囂々と思うので、慎重に言葉を選んでとも思いましたが、どうにもそういうのは得意では無いので失礼にあたる表現があったらお許しください。

何を思ったかといえば(印象ですが)
「力強い」或は決意のようなものを感じた方多数ではないかと、
心理学的にも”お上”の印象が(憲法にも明記される法的権威ですから”現代における法による支配下においても”だからこそ)広範に何らかの影響を与えるだろうと思う訳です。

社会的心理とその影響といえば経済が代表選手ですが、
日本を象徴される方の力強さってものは有形無形な結果ととして(海外などが想像するより)大きな心理的影響を与えるだろうと思います。
私は(あくまで個人的意見ですが)消費税10%への増税も言うほどの影響は無いと思っておりまして(インフレターゲットの目標からして2%なんですし)、なんだかんだと強大な権力を持つ財務省とどこかで折り合いつけないといけない政治判断もありますよそりゃ。

そこに天皇陛下の印象です、
経済に限らず日本の今後の流れってものが大きく変わるような気がします。
■特に50代から60代という同世代には「ここから働きどころ」みたいな勢いもつくでしょうし
憲法改正も控える状況の中、某国の不敬な失言に対する日本の対応がこれまでと違った形になることが予想される中、その政治判断にも支持が得られるでしょう。

今度は左方向から批判がきそうですが、
考えてくださいよ、
私も戦後生まれです、この間日本は平和国家でありそれは事実でひとつの歴史です。
むしろその歴史を持つ日本が国際社会においてその影響力を強める事で(意味のわからない某国はともかく)、それを歓迎することはあっても憂慮する国など無いでしょう。


抽象的表現になってしまいますが、
この流れの変化は(そんな意味で)日本に限らず影響するのではないか、
AIだけでなく経済政策や行政、高齢化社会など10年後の変化が予測のつかない時代に突入しています。そんな時代の印象が”力強い”って、
それこそ「心強い」話です。




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