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「透明性」と「情報公開」

2006年08月17日

国土交通省からの指導で、不動産情報の流通のため情報の公開が義務つけられ、現在その最先端は『国土交通省:不動産DATAベースREINS(レインズ)』だ、
REINSの特徴は、許可無く情報公開をしないようにプロテクトされている事で、DATAをダウンロードしても(基本的にはCSV形式ファイル)エクセルで表示できそうなのだけれどコードの表示関連付けだけの問題ではないらしく(実際頒布のビューワはアクセスのプラグインを使用する)、使い慣れたソフトで表示させる事は出来ない。
ここが大問題、、(笑
レインズビューワーには検索機能が無いのだ。
そもそもがレインズ自体DATAベースなのだから、ダウンロードしたファイルは「検索後の」には違いがないのだけれども、レインズの検索には特記事項にあたる「ペット可」であるとか「バストイレ別」等の検索機能は無く、元よりネットが苦手な高齢者の不動産業者にも登録がしやすいように登録は簡略化されており特記事項の内容も個別にチェックボックスを使用するものではなく、「テキストベタ打ち文字制限アリ」なものだから、登録される言葉も全角だったり半角だったりマチマチで、特異物件を探す時にはどえらい時間がかかる(テキストを“読む”以外に手段が無い)。
恐らく想定されている利用形態は「営業範囲が近隣の沿線2縲怩R駅」という極一般的な不動産会社らしく、ウチみたいに仲介調査を専門に「東京都全域から調査」なんて業態は役所の想定範囲外なのだ。

なもんだから、「調査範囲3区レインズDATAダウンロードサンプリング数400件」なんて事が頻繁にあるウチの仕事だと物件のピックアプだけで簡単な検索でも半日縲怺ロ1日かかってしまう(笑
しかも編集機能が無いので、必要の無い情報を削除する事も不可能だし、検索可能な時間帯は9時から21時までに限られるので、21時以降はダウンロードしたDATAの検証で物件をピックアップする事になるんだけれどもピックアップした情報を個別に保存する事も不可能なので、プリントアウトするかそれこそプリントスクリーンで印刷プレヴュー画面を画像DATAで保存するより方法が無い。
時々開発系の不動産業社がフリーソフトとして「検索機能付きビューワ」を独自に頒布する事があるんだけれども、即効国土交通省の指導で頒布禁止が指導される。

何でこんなに使に難いシステムなのかと言うと、情報の保護のためだ。
宅建業者だけに情報取得が制限されるのは、プライヴァシー保護条例しかり「情報の取り扱いに関して管理できる」からで、一般人のアクセスを厳密に禁止している。
当然広告優先で、情報公開をしたい業者は民間サイト等で広告登録をするんだけれども、レインズは「宅建業者に空室や売買の情報登録を義務付ける」もので業者間のみの流通情報になる。
民間広告サイトでも「一般向け登録」と「業者間だけの公開登録(情報の閲覧は有料)」と、登録情報は区分けされていて、業者がログインして閲覧するDATAベースは別物と考えていい。

一般非公開の理由は以下、
「売買などには個人情報も含まれる事(売買そのものを知られたくないケースもある)」
「賃貸においても家主を登記簿上で調査する等個人情報に関わる漏洩に繋がる怖れがある事」
「所謂モグリの業者(瑕疵担保責任能力が無い)が参入し宅建法に違反する取引が行われる可能性」
「営業部門を持たない純粋な貸主系管理会社等に直接一般の人がアクセスしても内覧等が不可能である」
「レインズに登録されている情報は全て公正な流通物件であるので、そのまんま客付け業者が自社物件であるかのように民間DATAベース等に広告として情報公開してしまう可能性がある」
等々だ、
※現実問題民間の不動産サイトに登録したDATAでの問い合わせ反響の80%近くは「興味本位で図面資料を取寄せるだけ」の「冷やかしに近い反響」で、レインズ一般開放ともなれば不動産業者の業務はパンクする。
※ここには『裏事情』もある
上記説明のように、業者からも積極的に集客のための民間広告サイトなどに公開される情報もあるので、「自分からわざと業務をパンクさせているのか?」とも思えるけれども、通常の業者広告の意図は「問い合わせがあった時には来店を促す」ためだからだ。
ウチみたいに、基本的に来店禁止:調査時間重視「内見までメールのやりとりで希望条件をコンサルする」ってな営業方針は、業界的にも稀なケース。皮肉な事にネットに特化しているretourだけれど、民間広告サイト等に登録しているDATAは1件も無い(社内情報を自前のwebスペース上で公開しているだけ)。

業者が登録する時にも気を使う
詳細住所や物件名称までその詳細を登録すると「家主営業(自社管理物件にするために家主さんに営業する事)」に利用される怖れがある(強引な家主営業をかける一部悪質業者から家主さんを保護するため)ので、情報は一部伏せられる事が多い。

とにもかくにも、そんな状況を踏まえて不動産物件は業者間では『公開情報』となり流通している。
■簡単に言うと、どこの不動産業者でも東京全域の他者の物件も取り扱えるのであり(お客さんの負担は「専任(自社)」でも「仲介」でも同じ)、不動産情報の利用者であるお客さんの利益のために全社の空室を一度に評価できるようなシステムが構築された。

ここいらが「ネットで一般の人が部屋を探す時代は終わった」と言われる所以。
業者が膨大なDATAベースにアクセスする事で「必要な情報だけを顧客にデジタル情報として供給する時代になった」がホントのとこ、
信頼性の高い一部民間サイトは確かに有益で(信頼できないサイトが多いのも事実)、直接内見の申込みをして契約する事もできる。
又、通常の不動産業者が必ずしも他者の管理物件を仲介として調査してくれるワケでもない、上記説明にあるとおり仲介の調査には多大なコストがかかる上に(来店しているお客さんの目の前で複数区なんかの広域調査を行う事は物理的に不可能)、自社管理物件での成約に比べて不動産業者の営業費は半額になってしまうため各店舗の営業判断で不可能な場合もある。
■自社物件のみの取り扱い営業店舗が一概に悪いワケでは無い「物件管理を主な業務」としている管理会社の場合問屋の側面が強く、仲介をしている営業系の会社に情報公開しているのだから情報開示義務は果たしているし、来店のお客さんにも「自社物件の紹介をする店舗です」と、有名ブランドの正規代理店のような経営方針になるからだ、
これは店舗で「他者物件の仲介調査もしてもらえますか」と聞けばすぐに判断できる。

話は戻るけれど(笑
実際は仲介営業を通して契約する方が断然得だし、「透明性」と「情報公開」という“物件内容”を担保できる。
ここがどういう意味かって言うと、
通常仲介営業をした部屋の契約時には、仲介した側の営業も「契約に立ち会う」事になる。つまり不動産の法的内容に詳しい人間が立ち会う事になるので、透明性の高い物件で「敷金の返却を含む東京ルールに違反するような契約をする事は不可能」だからだ。
又、重要事項の説明や契約内容の細目についても立会人の営業が個別に説明する事もできるので契約自体もスムースに進む(重要なポイントは代わりに質問してくれる)。

自由主義経済ではこの「透明性」と「情報公開」こそ、公正さを担保するキーワードで、一般媒介で地元業者の店舗だけで取引される物件も無いではないのだけれど(特に6万円以下とか仲介営業としても赤字覚悟となるような部屋になると、元付けさん自身で「出しても無理でしょ」と、公開を控えるケースもある)、内容に疑問符がつくものも増えてくる。
しかし、地域や街によってはまだ「保守的談合体質」が残っていて、情報が地域内だけで流通するケースが稀にある。
これに対して新宿あたりでは「ウチの社長はここの協会長だから、研修で全社に健全な仲介を促すように指導していてね、非常に透明性の高い地域ですよ。」と誇らしく説明される事もある。こういった管理会社は信頼性がすこぶる高い、
時代の趨勢として、「透明性」と「情報公開」が今後の不動産業界のあるべき方向性でそれが“物件内容の一部”であることは間違いない。
※稀に家主意向で「面識の無い他店からの紹介客を審査の意味で無しとし、専任媒介業者に情報非公開を希望する例がある」が、これは申込みや審査・内見時の立会いによって担保されている現状に対する誤解であって、実際は営業店舗の意向である場合が多い。
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posted by kagewari/iwahara at 14:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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