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何気にあるのが一戸建て賃貸

2007年12月03日

部屋探しの法則っていうと変だけれど、賃料相場として考えれば「問い合わせの数が多そうなところは高い」と単純に言えばそうなります。
これほとんど心理的な話で、
これがどうしてそうなっちゃうのと言いますと、ここには通常の不動産業者の営業形態が関わってくるんですね。

何の話なんだと(笑

つまりこういうことです、本来は不動産業者は専門家なのですから「こんな部屋ありますか縲怐vな問い合わせに的確にですね「それはこういう事ですよん」と、意図している内容を現実の世界から探すとこういう意味になります的なアドバイスやコンサルができなければなりません。それが仲介調査の手数料に含まれているんですからね。
ところがですね、「問い合わせまんま」というケースが激しく多いんです。

@「希望条件はどうなりますか?」→そのまんまで適応する部屋を紹介する

なんか一見真面目な営業さんに見えますよね、
そう思っているユーザーも多いんじゃないでしょうか。ところがこれは大間違いなんです、骨董品や一点もののオートクチュールにも似た市場である不動産って世界で、お客さんが専門家並みの知識を持っているって事は絶対あり得ないんですよ。
ショーウインドウに並んで大量に在庫のある一般の商品と違って
「軽く手にとってみた」「日常的に週末何処かの部屋を内見している」
「試着した」「時々1日だけ別の空室に住んでみた」
「似たような商品を頻繁に購入する」「毎月マンションを購入している」
「カタログや専門誌をよく読む」「国土交通省の業者サイトを閲覧するのが趣味だ」
「お気に入りのブランドがある」「三井・東急ブランド以外決して住まない」
(最後のはあるかもですが、、)
つまり「こんな商品が欲しい」的な知識がお客さんに集約されている筈が無いんですよ。
いくら引越しオタクだとしても、自分の年齢以上の『見知らぬ部屋体験』は無いのであって、どこに幾らの価格や賃料の部屋があるのかって部分も、信用性のはなはだ怪しい(確度50%も無いでしょう)一般ユーザー向けネットのポータル情報ぐらいでしょう、

後は全く住居にはど素人のファッション雑誌なかの記者が適当に書いた根拠の無い知識ぐらいのものです(そもそも雑誌の取材に応じる物件は稀中の稀できる部屋を特集しているだけ)。
確かに希望条件は重要ですよ、8万円で希望している人に10万円のお部屋を紹介するのはいくらなでもナンセンスですから。
しかし、様々の偏向情報を元に「こんな部屋を探しています」の瞬間に「へぇーそれはですね、このような”形”になりますね」と少なくとも説明は必要でしょう。

しかし現実の不動産の店頭営業は「自分とこの管理している部屋の空きを答える」のとせいぜいマイソク(アットホーム社の公開広告で図面公開のある一部の情報)のKファイルから探すってぐらいで、地元に長くて自社管理物件しか紹介した経験の無い会社の営業さんなんかだと「自分の管理している部屋以外見た事も無い」なんてケースもあるんですよ。
これ当然「条件聞いてそのまんま出す」→「案内して希望したんでしょあなた」→申込ですね。なパターンが必ずしも少なくないですから、

ここでえらい悪循環が起きています、
「ユーザーは問い合わせや調査・案内がタダだと思い(本来安くない商品という事で成功報酬がベースになってますが契約を前提とするから無料なだけ)」→
「あまりにも見るだけや情報だけ等の顧客の多さに困惑(一般の不動産会社だと成約率は2割にも満たない場合もある)」→
「知識が無いので希望の部屋がこの世に存在しないと既に困るな雰囲気で(無意識に希望がガチのマストに)」→
「無理な注文に関わると会社が傾く(事実上あまりににも成約率が低いため会社を運営するためには自社管理物件中心の営業をしなければ会社が倒産する)」→
「希望条件は全てマストな条件であるかのような錯覚が起き(そもそも知識に欠けるので知識や情報不足が著しい)」→
「激しい不信感から詳しい説明やコンサルをする事が業務として成立せず(その力の無い営業もいますが)」→
■『両者ともにこの条件の部屋ありますか?と聞くだけなのが部屋探しだと思う』
=同時にそんな消費活動なので
「仲介手数料は高い」と錯覚し(自社物件ではない仲介調査の場合常に赤字スレスレです)余計に「問い合わせや調査・案内がタダだと思うのが促進」→
「空室もあって、問い合わせも頻繁、免許制の専門技能職且激務にも関わらず一週間売上ゼロ等個人商店以下の収益等がマジに発生し」→

※「結果的に、物件知識の無いユーザーの根拠不明の風評によって相場が形成」=「同時に成約コストを必死に下げるため、”聞いたまま営業”に特化する」←イマココ

話が長いって、、、(泣

結果ですね「あの10万円ぐらいで一戸建ての賃貸ってありますか?」こんな滅多に無い問い合わせで本当に空室があると(流石に区単位の調査じゃないとみつからない場合もあります縲怐j、これが相場的にも実に格安だったりすんですよーーーー
何故ってぐるっと回って読んでいただければわかりますよね、

一般的な人が思いつきそうもない部屋は安いから」です。
何気にあるのが一戸建て賃貸なんですよ。


これは一種象徴的な何ですから、一般事例で説明しますと、

ウチの会社は例外というか普通じゃ無い会社なので、専任調査で徹底的に探します(よっぽどの事が無い限り補足できない空室無いですから)。なので成約率は非常に高いんですが(言っても他あたって何かある筈無いので)、それでも”決まらない”事があります。
それってそのほとんどが「最初から希望条件の変更が必要なケースだけれど、どうにもマスト率が高く”現実世界から探すとこれが答えです”を受け入れ難いな状態にハマった時」に起きるんですよね。
ここで何が起きるか?→ほぼ100%「もうちょっと長い目で探します」
これが実はモア・ナンセンスなんですっ
何故かといいますと、これ数学の話ですが「第108回東京都宝くじ当選確率」と「第109回東京都宝くじ当選確率」は同じで、108回の券の当選番号は109回に重複適応(3週間も経てば内容のいい部屋ならほぼ成約で消えている)されないんですから。
何も変わっちゃいないんです、
しかも先送りの根拠が「市場(現実)と思惑(主観)とのギャップ」なので、これ何回やっても解決しない。→「最終兵器は常に賃料の上昇になる」のです。

そりゃ一点ものなので、どエライ特定キャラのお部屋を探す場合で相場的に市場に存在する確立が確かなら話は別ですが(基本的には随意調査は不可能ですがあまりにも条件がレアであれな随意調査も可能)、「えーっとこんな部屋で」な時に先送りして得する事は何も無いのです。重要なのは”事前に十分考えコンサル等で方針を固めて”資料取り寄せの段階で既に勝ちを見越した戦術が出来上がっている事で、内見案内の時には「見る前から勝った気持ちで楽しい」のが王道なんですよ。運悪くハズレである場合オプション適応でベストから翌週再内見でほぼ完全です(私の個人的経験だと成功するタイプの人はオプション内見になることもほとんどありません)。

■ここにも心理的な”何”があります。
「よし、ここで選んじゃうぞ」と思って決めた部屋と、「いろいろ探したがこれしかないか」と思って決めた部屋では自己決定における満足度に最初から差があるので、後者の場合ネガティブなところに目がいきがちになるんです。
市場全体から探していれば、部屋の内容に大きな差は無いんですからね。
(駅前営業自社物オンリーの業者さんの場合にはこれ違いますが、、)

この悪循環を引いてしまうと、その後の人生の選択ってものにも影響してしまいます。
理由は簡単です、
部屋探しは非常に象徴化されやすい記憶なので、潜在意識の中の『前例(判例)主義的雛型』になりやすいんですよ(配偶者選びの次ぐらいプライオリティが高い)。男性の場合なら「昭和における車選び」に匹敵します。
ですから、部屋探しで下手を踏むとその後の「縁や運」にも響いてしまうリスクはやっぱ高い。「部屋探しの長期化」→既に縁起が悪いんですよん。
※正直ヤバイと思ったら『引越さない選択』を真剣に考えるべきです。

って事は?

部屋探しで、それを逆転する事も可能なんだと。
これが昭和の恋愛ドラマで「失恋したヒロインが引越しする理由」なんですね縲・br style="clear:both;" />劇中ヒロインが部屋探しに迷って越年なんて事はありえないのです

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posted by kagewari/iwahara at 16:08 | Comment(0) | TrackBack(0) | 部屋探しの心理学 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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