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部屋探しの方法論(前編)

2007年12月23日

あちらこちらとイロイロ書いてきているんですがどーにも「部屋探しの方法論」的な部分がまだまだ広がりに欠ける的なのを感じてもいるので、ここ独立したエントリーで書こうと、そういうワケでいくつかポイント挙げていこうと思います。

不動産業界の現実って部分から言うなら「各店の営業姿勢の差」となる。
それぞれ営利目的の法人なのでここは当然だけれど各店それぞれに営業判断もあるのであって、お店によって受けられるサービスが違う。
基本的な不動産業のファンダメンタルを改めて説明するとー
賃貸の場合、国土交通省の指導もあって「どこの店舗を窓口にしても料金等変わりなく、正規流通の空室は全室契約可能」になるので、極端に言えばretourなんかの場合でも「札幌のお部屋でも紹介可能(いくらなんでもやらないけど、、)」、

部屋探しのコツは「信用できる仲介業者一社に希望地域の空室全室の調査を依頼して内見」期間的には内見希望日程の一週間前に問い合わせするぐらいで丁度良い(部屋探しに一ヶ月以上期間が必要な事は在り得ない、問い合わせから契約まで最長3週がベース)。
なんだけれども、不動産業各社の営業スタイルはかなりの幅で違っている、

ここが重要、
タイプ別に挙げてみよう。

■駅前系地元店「自社物件中心の営業型」
来店営業が基本なのでメールアドレス等公開されていても、必ずしも返事が来る事は無い。理由は簡単で、「内見案内の流れが、来店→そのまま近隣の空室へ」となるので、来店しない限りどうにもこうにも部屋探し(不動産屋的には「内見からが本当の部屋探し」)にならないので、来店意識の低い問い合わせは半ば営業妨害と判断。
こういうタイプの店舗のメールアドレスは専ら入居者管理上や業者間向けだったりする。
(水曜・日曜祝日休日が多い)
※来店1発申込型の「気合で探す」タイプの人や、お風呂無しなんかの「あれば即契約」タイプの部屋探しに向いている。
インターネット系からの顧客成約率10%以下→慣れていない
自社管理物件の部屋以外、となりの区なんかにどんな部屋があるのか知らないケースも多い

■駅前系地元営業店「自社物とマイソク営業型」
ただし専ら調べてくれる他店管理の空室は、不動産業界で流通している中で最もポピュラーな空室公告資料「旧毎日速報社(現マイソク社)の公告図面:通称マイソク(=アットホーム社ファクトシートと言っていい)」の閉じられたKファイルを開いて「ちょ縲怩チと見てみてください、希望のお部屋があったら教えてくれますか」が精一杯。
読んで字のごとく、閲覧できるのはwebポータルとしてもお馴染みのアットホーム社の不動産広告とほぼ同じ。ただ信用性に違いがある。
ポータルサイトの不動産空室DATAベースには「業者向けと一般公開向け」の区分けがあって、業者向けのDATAベースは閲覧そのものが有料である場合もある。
業者向けの主眼は不動産流通(仲介)促進のためだけれど、「一般公開向け」はあくまでも各店の営業コンテンツとなるので(公告承諾が得られれば自社物であるかのように情報登録できる「先物」)そもそも登録している情報の正確性はさして重要じゃ無い。ポータルサイトの公開日時や更新日時って、事務方が「あーDATA消えちゃうなこりゃ」と管理画面で更新スイッチ押した日の事だし。
とかなんとか、アットホーム社の業者向けDATAベースの一部「マイソク公告依頼」のある図面だけを店頭で眺めている事になる(空室率は日付に応じて変わる)。
つまり見ている空室は「実際の空室の中のほんの一部」、
※引越し内容自体に淡白で「概ねこの線であればいいや」な人に向いている、接客もうまい。
インターネット系からの顧客成約率15%で「凄い」ってレベル→メールの問い合わせ可能

■大手管理会社系「営業部は業者対応の窓口だけ」
通常営業部が、管理している物件の公告資料を地元業者なんかに挨拶かねて手渡しで回っているので店頭で図面を目にする事はあるかもしれないけれども、通常は国土交通省なりの正規の業者専用のDATAベースで探すもので、駅前系地元店は存在を知らない場合もある(はい大変ですねの後でもらった資料をマイソクのKファイルに閉じなければそこで裏紙になるだけ)。
営業部は都心部の本社ビル内とかにあるので、一般顧客用の窓口は無い。
基本的に仲介営業に積極的な会社だけで紹介してくれる(管理会社から公告予算付きの募集がある場合は別だけど)。
ファンド系だったりサブリース系等高級物件中心だけれども必ずしも全て高級賃貸しかやっていないのではない。投資利回り逆算で賃料を計算するので総じて周辺相場よりグレードに比して賃料は安い(空室率をいかに抑えるのかが運用手腕なので)、
審査も厳しいので、仲介営業店もその辺の事情通である方が何かと有利。
※CP(クオリティーパフォーマンス)比重視の人に向いている。計算された間取が多いので「変な部屋」を探している人には向かない。
インターネット系に直接DATA登録するケースもあるけれど、地元に店舗があるワケでも無いので営業的な本音としては「業者さんに仲介で案内してもらいたい」ところで、登録は情報公開的な意味になる。
メールの問い合わせは可能だけれど、基本的に専属窓口の事務的対応


なんだかえらい長くなってきたので(笑

つづきは後編でっ

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posted by kagewari/iwahara at 23:00 | Comment(0) | TrackBack(0) | ニュース・特集 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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