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部屋探しの方法論(完結編)

2007年12月28日

さて、若干ヤバ過ぎる部分もあるので(笑
へぇー何をしているのかと言うとですね、
このーっ、話の詳細を『続きを読む…』に追いやりたいんだと、

「姑息だなーお前」とお思いでしょうが、
いやいや僕も人間ですから、

えー幽霊怖い
  借金取りも怖い
会社との関係はフリーランス契約なのに業務展開部長と怖いものナシにも見えますが、愛社精神ありますんで、あーた会社の社会的立場を危うくする事は大変怖いと、
ここで1曲
落ち込みそうな時に「違った意味でのカタルシス効果」があるこの曲をどうぞぉ
http://jp.youtube.com/watch?v=ehV9RXhJnOs
(スマッチでの埋め込みはいろんな意味で”何”なのでリンクでご勘弁を)
カッコいいっスよー

とかなんとかで
前編より
 ↓
なんだけれども、不動産業各社の営業スタイルはかなりの幅で違っている、
ここが重要、
ダダ窶狽チとタイプ別に挙げてみよう。

■自社物件のみ営業一部の”大手”○○店
最も書きにくい部分なんだけれど、何が○○って、一番は「家主営業」でしょう。
これも不動産業務のひとつではあるんだけれども、TVCM等のセールストークで気弱な大家さん宅で知らない間に「専任媒介(大家さんとの窓口が専任)」契約書に捺印、
本来専任媒介こそ国土交通省の指導で「構成な不動産市場とその流通の促進」のめに不動産流通機構DATAベースへの登録公開しないといけない(他社に情報公開して積極的に仲介を促す)んだけれど、登録公開もせず当然のごとく他店での仲介も”営業判断”で不可になるケースが多い。
顧客には「今なら○○○○○が割○」等の云々かんぬんがある店。
その莫大な広告費と、あれやこれやからその収益はどこからきているのか考えればわかる話で(顧客か大家さんしか無い)、管理も淡白。
基本的にには自社物件以外紹介しないんだけれども、時折他社管理物件の仲介をするケースもある(仲介に割○適応はありませんよ)。
しかし近隣業者間での信頼が無いので、「空室でも空室無いよ(おたくには)」等審査含めて利用には注意したい。
(選択肢が多いようで実は少ない)
※管理内容や、なんとなくその後の心配等お構いなしで「”初期”費用も(広告上)安いし、なんかこれでいいじゃん」な感覚の方に向いている。
ここは「あえて向いている」と言いたい、
社会心理的にも、自立的な選択性が曖昧でそこに自信が無い場合、なんらかの権威性や評判によって背中を押されたいニーズもあるのであって、資本主義の経済原則じゃないけれど個人的には「あるべし」だと思う(業界的な問題は又別問題なので)。
実際そういうタイプのお客さんを接客上「○○○○・○○○○系のお客さん」的に捉える事もあるので、そもそもここは社会心理的な問題・先進国における経済構造の問題として捉えた方がいいのではないか、
こころなしか大手キャッシング会社とCMや店舗の位置等似ているような。。
インターネットからの顧客成約率良くて10%な方でしょう(ここは情報不足あるけれど)→メールの問い合わせは可能。


■インディ系のインターネット営業店
お店はビルの上層階にあったり、駅前だがちょっと外れにあったりする。
とにかくインターネットの『ポータルサイトDATAベースへの登録に熱心』で、広告は専らポータルサイトへの登録によるインターネット。最近は減ったとは言え「必要に応じて”かまし(虚偽登録)”も使う」ポータルサイトの募集広告はそんな来店客のための”釣り”的認識。
一般向けのポータルサイトに信頼性が無い原因のひとつ、
ここは会社が禁じていても、個別の営業担当者の独断で行われる事もあるので、なんともえーここも「・・・→点点点(てんてんてん)」ですねぇ
実際には存在しない物(ブツ)で釣ってしまっているので、「来店してから困るのじゃないか」と思うでしょうが、営業担当個人は「自分はちゃんと調べている(来店があれば希望に添った部屋を紹介している)」な自覚もあって、罪悪感も伴っていない場合も多い(この辺「しょっちゅう顧客にもいいように”タダ”で使われている」のだからここは騙し合いでイーブンだ的な深層心理もある)。
最近はポータルサイト各社のチェックも厳しくなっているので、こういうタイプの店舗は減少傾向(ポータルサイトの検索好きな方ならここ数年登録物件の総数や重複が減ってきている事ご存知の方もいるでしょう)、それこそ10年前とかには「営業ひとりあたりで1週間に他社管理物件を1万件先物登録した」なんて時代もあった(その時代にはポータルサイトの登録が「東京大空室でも起きたのかー!」なぐらい膨大になった)。
成約率等はケースバイケースなので「なんとも、、」
当然メールの問い合わせは可能だけれど「来店促す返事が返ってくる」のも事実。

◇◇◇ ◇◇◇ ◇◇◇

話は逸れますがそもそもインターネットの情報は信頼性があったとしても(業者専門の公的DATAベースでも)一定の空室率でしかないし、内容のいい部屋の空室期間は「2週あるかないか」なので、
「インターネットで見ました図面だけください、いろいろ考えて内見するかしないか考えます」といっても単なる無駄である事が多い。
何故って、僕らプロでも「では週末内見に狙い定めて週の頭に集中的に調査して候補全室一斉送付します(これがルーチン業務)」な専従調査の依頼のケースでも当該週の内見アポイントで候補の1件ぐらいが「その部屋は申込入っちゃったんですよー」なケースは珍しくない。
現実的な『有効空室』って”内見直近の数日”
「だったら何故全室間取を添付しないのか」な意見もあると思いますが、一部の広告会社の分析には「図面が無いから来店する」なる法則をお持ちのところもあって(後は登録が面倒とか画像の編集とかができないだけ)、全室間取がつく事はない。→でも昨今増えている傾向
つまり図面マニアや「図面資料を集めて勉強したい」以外、「図面資料だけください」だけだと有効性が無い(合わせて検討する他の部屋の登録資料が希望通りの日程で送られてくる保証も無い)。
構造として「一般公開のポータルサイトは1発指名内見前提(申込の可否は別ですよ)」が最も有効な使い方になる。

※部屋探し的に考えると「信用できる仲介会社(調査を一本化してくれる)がわからない」→わからないので→「かとって地元不動産業者を全部踏破する体力はない(事実上週末一回で終わらない上に大手管理会社や遠方の管理会社=相場より賃料が安い部屋を見逃す確率もある)」な時に便利と言えば便利なのだけれど、希望の候補を内見にいくにも当日まで空室の保証は無いし(自分が選んだぐらい=多数の人や仲介業者もその部屋をブックマークしている)、それが”釣り”である可能性だってある。
※民間だとスマッチのバックボーンであるリクルートのイサイズが一番管理が厳しい、これはお世辞抜きでほんとの話だから(業者的には国土交通省のDATAベースREINSが主で所属団体系列の業者流通DATAベースで補完する事はあるけれど、専門業者が民間一般公開サイトを見る事は滅多に無い)。

つまり、ポータルサイトの空室DATAベースはある意味”エンタメ系コンテンツ”であって、就職情報ポータルの求人情報が「利用して面接に行った段階で初めて有効になる」ように(或いはそのエンタメ性が就職動機の後押しもする)、「利用して内見にいって初めて有効になる(そもそも審査通過しないと入居できないんだし)」。就職情報ポータルに求める実質求人率で考えてもらえば違和感無いと思う。
※ポータルサイト利用での契約に向いている人って「思い切りのいい人」になる。
それこそ全部の求人数が「1」なんですよ、
「へぇーいいかんじ給料も高いし、求人資料送ってください」
これで、本気で就職する意志の在る方2年長期契約即日面接可の求人情報の資料を1ヵ月かけて入手して・・・。。
確かに求人倍率からみれば、空室率10%超えようかという東京の賃貸事情は借り手市場に見えるかも知れないけれど、内容のいい部屋の求室倍率は当然高いし(内見開始前に申込で募集終了になる部屋もある)、東京の場合求人以上にミスマッチの問題が大きい(まさか空室を一斉に全室リノベーションもできなし)、そう大きな違いは無い。
しかも求人面接であれば「記入済みの履歴書」持っていくけれども、求室内見で「記入済みの申込書」を持っていく事は無いし複数の選択肢があるって背景で10%超える空室率の優位性は形として織り込まれている(それ以上にはならない)。

※ウチの会社にもDATAベースあるけれど、これは募集広告じゃなくて「依頼を受けた空室調査と業者間の募集資料として集まった情報の時限的公開」が目的で参考として使っているもので、構造的には社内向けのDATAベースの公開と言ってもいい。全てに間取添付もしているけれど、統計的にも「資料のみ送付希望」や「固有の物件番号指名」の問い合わせの成約率は最も低い(その部屋の内容が良くても)。
利用動機としてもユーザー心理に「まだ引越しのコンセプトが決まっていない」とか「本当に引越しするのか決まっていない」ため、心理的にも内向きの「擬似的部屋探し」であるケースが大半だと考えられる。
それって見合い写真を沢山並べて”余計にワケわからなくなる現象”の引き金にもなるので、部屋探しの失敗に繋がるケースもあるので注意が必要。


長いって、、
いかんですなぁ全然終わらない

ここはですね、気を取り直して
部屋探しの方法論(特別編)へつづく、

又つづくんかいっ

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