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「建てればいいってもんじゃないでしょう」

2008年01月26日

不動産の話だって、人間世界における自然環境なのであって森林の管理と違いは無いのです。
なんでもかんでもぎっしり建てれば(植林すれば)いいってもんじゃないでしょう。
木陰にだって割れる場所がある。
建築の世界にも流れがあります、あっちゃいけないところに建っている建造物だってそりゃあるんであって、大きな枠でこれを規制するのが都市計画であるのは言うまでもありませんが、その枠の中で限界まで建てるって現在の状況はどうしたものか。

相続税制の問題もあって、土地や一戸建ての売買では「再建築不可が増えていないか」な方向だし、住宅供給量に問題の無い地域に無駄な分譲マンションが出来るのも地域的には困ったものです。商店街の話になれば「ここに大規模チェーンのドラッグストアが在るべきか否か」とか現場では大騒ぎになることも珍しくないでしょう。
人口の集散に関しては日本の延べ床面積は拡大していて、とっくの昔にウサギ小屋なんかの状況は解消し住環境的にはEU並になりつつあります。
賃貸における賃料はイギリスなんかよりずっと安いんだし。

行政の道路計画の基本に「セットバック公道4m化」があるのはご存知のとおりですが(以外とマヌケな話で行政の方が3.6m認定道路からセットバックの方向間違えているじゃないの?なケースもあったりします・・)道路の角を斜めに切る整備を「スミ切り」って呼ぶんですが、これもスミ切りしていたところにセットバックかかって、スミ切りが半分になって「これでいいのか?」みたいな(笑
カラーブロック歩道も大流行で、商店街の歩道をカラーブロック化するのが定番になってます。三鷹市の駅前通の工事が昔大失敗で(手抜き工事があったらしく)、レンガ状の各ブロックがバラバラに浮いてしまい歩くとカキカキと鳴るものだから「木琴通り」と呼ばれたのも懐かしい話ですが(新しい舗装はしっかりしています)、工事をすればいいってものでもない。

ここは民間主導でですね、
街の流れ的に「ここは緑地化した方がいんじゃないの?」とか「ここの区画に整理がついて商業地への流れが良くなれば相対的に地価も上昇して地域の経済に貢献するのじゃ」等のポイントある筈なんですよ。
不動産業のコンサル能力からしていくと、ここのマンションは倒木更新じゃなくて、解体したら更地にして公園緑地化した方がいいであるとか、半ば公から競売みたいに流れてくる土地も何から何まで再開発計画である必要無いんですよ。
常にこんな開発の背景には「採算性や短期的な利潤できな臭い話があったりする」。
こんな事を同業者の社長さんと話していた時、いいアイデアを聞きました。

社長さん曰く「それこそ更地緑地化計画なるものをファンドにして、地域の地権者やら近隣の住民やら街を考えている人達に出資を求めてみたらいい」、
なるほどそういう”ファンド”の形もあるのかと。

それこそ市民球団とか、前レポートした宮崎駿氏の東村山市の雑木林保全の話あったですよね。
http://kagewari.cside.com/blog/2007/10/post-7b7c.html
こういうアイデアを土地の流れが見えている不動産業者が数社協力してNPOでも作って取組んでみればいんですよ。当然行政にも協力してもらう必要あるでしょう、
考えてみれば、大手ゼネコン系の中堅マンションに関してもその資産価値が上昇すればブランド価値含めて、次期新作建築する時の評価額だって上昇するのであって、こういう話は大規模開発考えている大手にとっても魅力のある話の筈でしょう(スポンサーになるかも知れない)、こういう動きってどうしてなかなか進まないのか、

「迷惑な商業ビルが無くなって、あらスッキリしたじゃな縲怩「」なんて事があったっていい。
この地勢というか地脈の回復って仕事をビジネスモデルとして作成できて不動産を専業としているって言えるんじゃないんでしょうか。
次から次へと供給過剰な時にも関わらず住宅戸数を増やすばかりで、結果的に管理物件の評価価値を下げて喜んでいちゃいかんでしょう。
こういう状況こそが、分譲買ったら即資産下落なる一種の(無意識とは言え)詐欺まがいの構造にも関係している。今の資産価値を保全するからこそ古い建物の修繕費用も付くんだし、結果的に述べ床面積を増やすリノベを促進する。新しく分譲購入する人も安心になるし(怖いから買わない方がいいとばかり言うだけじゃ芸が無い、安心して購入できるファンダメンタルを僕らは考えなくちゃいけない)、
キャピタルゲイン的な市場の乱高下を”発生させない”事が不動産を不動産だと足らしめるのだから、

「街の低層化に努めています」なんてキャッチコピーの不動産屋があっても自然じゃないですか、
実際街の治安を維持するために、地域の賃貸住宅の審査基準や特約事項のガイドラインを決めてみるとか(これを進めていけば高齢者のひとり暮らしの問題とかも逆に心配無くなってくるでしょうし、実際地域住民にはゴミ問題とか心配な点も多いのであって管理会社との間で話し合いが持てる場がある方がそれこそ建設的でしょう)低所得な人向けの住居も守るために銭湯の保全に資金出すとか、街並みを保全したり守るって活動を”結果としてビジネスモデルとしてベースに乗せるアイデア”これ是非欲しいですよね。
これを「ボランティア的に無償で」的善意の第三者的発想でしか考えられないようじゃプロとは言えないし、こういう活動は成功しないですよ。

分譲マンションの建替え計画で高層化が出る時にも、喧嘩腰で反対するだけではなく、高層化を断念する部分融資計画に地域がファンドを作って協力するとか(極端な話その建築の高層化で自分の土地の資産価値が下がるような人もいるでしょうから、低利の融資を行うためのファンドに協力する事は合理的判断なんだし)
私の中でもこのアイデアはまだだまだ煮詰まって無いんですが、
できればこういう仕事のシミュレーション、私の頭の限界超しているのかもなんですが真面目に考えてみたいものです。

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posted by kagewari/iwahara at 04:53 | Comment(3) | TrackBack(0) | 住まいのキーワード | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

この記事へのコメント
まったく同感、私もそう思います。なぜ、日本の不動産業が現状の経済・採算第一主義になっているのか、、、問題を紐解いていこうとすると土地所有権や都市計画など、制度上の問題点が見えてきますね。そんな中で私たちの目指すところは、決して「経済としての不動産」ではなく、「文化としての不動産」だと、日々想いを強くします。住み手のひとり一人が、経済・資本主義に流されることなく、豊かな生活を望み、考え、自ら行動する、と。私の頭の中でもまだ像は結んでいませんが、なにか大きな流れを作り出せたら、と考える今日この頃です。
Posted by sum at 2008年01月27日 12:11
麻布タワーズのHPアクセス不可になりました、いよいよですね広尾タワーズとニューサンノー辺りを再開発してそこへアメリカンクラブが入れば彼らとしても利便性の向上が見込めるかと思いますが・・
Posted by テオレマ at 2008年01月27日 16:39
sumさんコメント有難うございます。私も利益第一である事には疑問は無いのです、経済学部出身なので、どうしても均衡が最大の利益を担保する概念だって確信もあって、問題なのは日本における『バブル』『米国のサブプライム』しかり、経済全体として”不利益”になっている(短期的判断に過ぎて経済のファンダメンタル=社会性を織り込んでいない)のが問題なんだと思うんですよね縲怎eオレマさんもいつもコメント有難うございます。どうなるんでしょうねぇ私も再開発の概略は知っているんですが、こういうのはできてみないとやはりわからないと、気になるところですねぇ。
Posted by kagewari/iwahara at 2008年01月28日 23:09

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